この記事の要点

  • 通路を塞がれても、塀や置かれた物を自分で壊したり動かしたりするのは避け、法律の手続きで解決を目指す
  • 手続きの選択肢は、話し合い、内容証明郵便、民事調停、通行権の確認や妨害排除を求める訴えの順に重くなる。急ぐ事情があるときは仮処分という手続きもある。必ずこの順番で進める決まりではない
  • 認定司法書士が代理できるのは、簡易裁判所の手続きなどで価額が140万円以下のものに限られる。地方裁判所の代理と140万円を超えるものは弁護士へ
  • 通行権をめぐる訴えのように不動産に関わる訴えは、140万円以下でも地方裁判所が扱うことがある
  • 筆界（登記上の土地の境）の確認は土地家屋調査士へ。最初の一歩は、通路の持ち主を登記簿で確かめ、今の状態を写真で残すこと

「長年通ってきた通路に、ある日ブロックや塀が置かれた」「お隣が代替わりしたら、通らないでほしいと言われた」――こうした場面で迷うのが、何から始めて、どこへ相談するかです。

結論から言うと、まずは通路の持ち主と現状を確かめて話し合いを試み、まとまらなければ内容証明郵便、民事調停、訴えへと手続きを検討します。工事が進んでいるなど急ぐ事情があれば、仮処分も選択肢に入ります。相談先は、争いの価額と裁判所によって分かれます。価額が140万円以下で簡易裁判所の手続きなら認定司法書士も代理でき、地方裁判所の代理や140万円を超えるものは弁護士の担当です。土地の境そのものが問題なら土地家屋調査士に相談します。

この記事は手続きと相談先に絞って整理します。袋地の所有者に認められる権利の中身（通る場所の決め方や償金など）は、囲繞地通行権とはをご覧ください。

この記事の位置づけについて 執筆時点（2026年11月）の制度に基づく一般的な解説です。個別の事案で通行できるか、塀を撤去してもらえるか、どの手続きを選ぶべきかの見通しは示していません。

最初に確かめておきたい3つのこと

手続きを選ぶ前に、次の3点を整理しておくと、どの相談先でも話が進みやすくなります。

1. 通路は誰の土地か 通路が個人の土地か、市区町村などが管理する道路かで、相談先が変わります。登記事項証明書（登記簿の内容を証明した書面）は、誰でも法務局で交付を請求できます（不動産登記法119条1項）。土地の位置関係は、法務局にある地図や公図で確かめます（同法120条）。登記の名義人が亡くなったまま名義が変わっていないこともあるため、名義人と今の所有者が同じとは限りません。

2. どんな根拠で通ってきたのか 「通行権」と一口に言っても、根拠はさまざまです。周りを囲まれた土地に法律上認められる囲繞地通行権（いにょうちつうこうけん）のほか、契約で設定した通行地役権（つうこうちえきけん）や、お隣との約束に基づく場合もあります。地役権が登記されていれば、通路の土地の登記簿に記録があります。契約書やメモ、やり取りの記録があれば手元に集めます。

3. 今の状態の記録 塀や置かれた物の位置がわかる写真、工事が始まった日、通れなくなって困っている具体的な事情を記録します。これらは、話し合いでも裁判所の手続きでも説明の材料になります。

自分で塀を壊すのは避ける

通れなくなると、塀や物を自分でどかしたくなるかもしれません。しかし、法律の手続きを使わずに自分の力で解決しようとすること（自力救済）はしないでください。他人の物を壊せば、損害賠償を請求されたり（民法709条）、器物損壊の罪が問題になったりするおそれがあります（刑法261条）。通行権があると考えている場合でも、まずは次に挙げる手続きで解決を目指します。

手続きの選択肢を順番に整理する

手続き 内容 注意点
話し合い 当事者どうし、または代理人を通じて協議する 合意した内容は書面に残す
内容証明郵便 どのような文書を送ったかを郵便局に証明してもらう 文書自体に相手を従わせる力はない
民事調停 簡易裁判所などで、調停委員会を交えて話し合う 合意に至らなければ不成立で終わることがある
訴え 通行権の確認や妨害の排除を裁判所に求める 時間と費用がかかる。価額により裁判所が変わる
仮処分 判決を待てない事情があるときに、仮の措置を裁判所に求める 申立ての理由を示す資料が要る。担保を求められることがある

この順番に進まなければならないという決まりはありません。民事調停法が「まず調停」と定めているのは地代や家賃の増減の請求に関する事件で（同法24条の2）、この規定に通行権の争いは挙げられていません。事情に応じて、調停を経ずに訴えを起こすことや、訴えの前に仮処分を申し立てることも考えられます。

話し合い

話し合いは、裁判所の手続きに比べて時間や費用の負担を抑えやすい方法です。通る場所や幅、通行の条件、費用の負担などを決めたら、書面に残しておきます。将来の所有者との関係まで考えて権利の形に残したいときは、通行地役権を設定して登記する方法があります。

内容証明郵便

内容証明は、郵便物の内容である文書の内容を日本郵便が証明する取扱いで（郵便法48条）、日本郵便の案内では、いつ、どのような内容の文書を、誰から誰あてに差し出したかを証明する制度と説明されています。同じ案内によると、証明するのは文書の存在で、書かれた内容が真実かどうかを証明するものではありません。

送ったことで相手に新しい義務が生じるわけではなく、送っても妨害がやむとは限りません。言葉を強めた文面は話し合いを難しくすることがあり、送った文書が後の手続きで証拠として扱われる可能性もあります。文面に迷うときは、送る前に専門家に相談するのが安心です。

民事調停

民事調停は、裁判官と民事調停委員からなる調停委員会を交えて、話し合いで解決を目指す手続きです。裁判所の案内では、申立てに特別の法律知識は必要なく、手数料は訴訟より安くなっていると説明されています。合意が調書に記載されると、裁判上の和解と同じ効力を持ちます（民事調停法16条）。

申立先は、相手方の住所地を管轄する簡易裁判所が原則で、当事者の合意で別の裁判所を選ぶこともできます（同法3条1項）。また、宅地や建物の利用関係の紛争については、その所在地を管轄する簡易裁判所などとする定めがあります（同法24条）。ご自身の事案の申立先は、簡易裁判所の窓口に確認してください。

調停の途中で現状が変えられそうなときは、調停のために特に必要があると認めれば、調停委員会が当事者の申立てにより、調停前の措置として現状の変更の禁止などを命じる仕組みもあります（同法12条1項）。この措置に強制執行の力はありません（同条2項）。当事者や参加人が正当な事由なく従わないときは、10万円以下の過料の定めがあります（同法35条）。

話し合いで合意に至らず調停が不成立になった場合、通知を受けた日から2週間以内に同じ請求について訴えを起こすと、調停の申立ての時に訴えの提起があったものとみなされます（同法19条）。この2週間は、申立ての時に訴えがあったものと扱われるための期間で、通行権の訴えそのものの期限を定めたものではありません。

通行権の確認・妨害排除を求める訴え

話し合いや調停で解決しないときの手段が訴えです。求める内容は、大きく次の2つに分けて考えられます。

  • 通行権確認の訴え：通路を通る権利があることを、判決で確認してもらう
  • 妨害排除の訴え：塀や物の撤去、妨害行為をやめることなどを相手に求める

事案によっては、両方を併せて求めることもあります。訴えでは、どの権利を根拠にするのか、どの範囲を通行できると主張するのかを具体的に示す必要があります。判決が確定しても相手が従わない場合には、強制執行という別の手続きが必要になります。

急ぐときの仮処分

訴えには時間がかかります。判決を待っていては大きな損害が生じるなど急ぐ事情があるときは、民事保全法の仮処分を申し立てる方法があります。争いのある権利関係について、著しい損害や急迫の危険を避けるために必要なときに発せられる「仮の地位を定める仮処分」が代表例です（民事保全法23条2項）。

押さえておきたい点は次のとおりです。

  • 申立てでは、守りたい権利と急ぐ必要があることを、資料で疎明（そめい。一応確からしいと示すこと）する必要がある（同法13条）
  • 仮の地位を定める仮処分は、原則として、相手方が立ち会うことのできる審尋（裁判所が事情を聴く手続き）や口頭弁論の期日を経て発せられる（同法23条4項）
  • 担保（保証金）を立てることを求められる場合がある（同法14条1項）
  • あくまで仮の手続きで、相手方が申し立てると、裁判所は本案の訴えを一定の期間内に起こすよう命じる（同法37条1項）。その期間内に証明する書面を出さないと、相手方の申立てにより仮処分は取り消される（同条3項）

申立先は、本案の管轄裁判所または係争物の所在地を管轄する地方裁判所です（同法12条1項）。地方裁判所に申し立てる場合の代理は弁護士の担当です。工事が進んでいるなどの事情があれば、早めに相談してください。

簡易裁判所か地方裁判所か

通行権の訴えでは、裁判所の振り分けがわかりにくいところです。枠組みは次のとおりです。

  • 簡易裁判所が第一審を担当するのは、訴訟の目的の価額が140万円を超えない請求（裁判所法33条1項1号）
  • それ以外の請求は地方裁判所が担当し、140万円以下でも不動産に関する訴訟は地方裁判所に起こせる（同法24条1号）
  • 簡易裁判所に起こした不動産に関する訴訟は、被告が本案について弁論をする前に申し立てれば、不動産の所在地を管轄する地方裁判所に移される（民事訴訟法19条2項）

通行権をめぐる訴えは、こうした「不動産に関する訴訟」に当たることが考えられます。そのため、最初は簡易裁判所に起こしても、途中で地方裁判所に移ることがあります。地方裁判所に移れば、認定司法書士は代理人を続けられません。

訴訟の目的の価額は、訴えで主張する利益によって算定し、算定できないときや極めて困難なときは140万円を超えるものとみなされます（民事訴訟法8条）。お金の請求と違い、通行権の確認や塀の撤去を求める訴えは、価額が一目ではわかりません。個別の金額の算定はこの記事では扱わず、価額をいくらと見るかは最終的に裁判所が判断します。基本的な数え方は、「140万円以下」とは何の金額かで整理しています。

どこに相談するか

相談先 主に担う場面
弁護士 価額が140万円を超えるもの、地方裁判所の手続きの代理、強制執行、争いが複雑なもの
認定司法書士 価額が140万円以下の紛争の相談・裁判外の和解の代理、簡易裁判所の訴訟・調停・民事保全の代理
司法書士 裁判所に提出する書類の作成、通行地役権の登記の手続き
土地家屋調査士 筆界の確認に必要な調査・測量、筆界特定の手続き
市区町村の窓口 通路が市区町村道か、建築基準法上の道路かといった確認

認定司法書士ができること。 法務大臣の認定を受けた司法書士は、簡易裁判所の次の手続きなどを代理できます（司法書士法3条1項6号・2項）。訴訟（基準は訴訟の目的の価額）、民事保全（本案の訴訟の目的の価額）、民事調停（調停を求める事項の価額）で、いずれも140万円を超えないものに限られます。相談や裁判外の和解の代理は、簡易裁判所の訴訟手続の対象となる紛争で、価額（紛争の目的の価額）が140万円を超えないものが対象です（同法3条1項7号）。民事調停そのものに金額の上限はありませんが、司法書士が代理できる範囲には上限があります。この点は分けて考える必要があります。

書類作成で関わる場合。 司法書士は、裁判所に提出する書類や電磁的記録（電子データ）を作成できます（司法書士法3条1項4号）。この場合、手続きを進めるのはご本人です。

弁護士に相談する場面。 地方裁判所の手続きの代理と、価額が140万円を超えるものは弁護士の担当です（民事訴訟法54条1項）。簡易裁判所の判決に対する控訴は地方裁判所が扱うため（裁判所法24条3号）、控訴審も地方裁判所の手続きになります。塀の撤去などの強制執行の代理も、認定司法書士にはできません（司法書士法3条1項6号ただし書）。こうした先の段階まで見込まれる場合も、最初から弁護士に相談するのがよいでしょう。

土地の境が問題なら土地家屋調査士。 「その塀はどちらの土地に建っているのか」が問題になるときは、筆界の確認が必要になることがあります。筆界とは、土地が登記された時にその境とされた線のことです（不動産登記法123条1号）。調査や測量は土地家屋調査士に相談します。お隣との話し合いがつかないときは、法務局の筆界特定制度（登記官が筆界の位置を特定する制度）を利用する方法もあります（同法131条）。ただし法務省の案内のとおり、この制度は土地の所有権がどこまであるかを特定するものではなく、結果に納得できないときは後から裁判で争うこともできます。

役所に確認する場面。 通路が市町村道であれば、管理するのはその市町村です（道路法16条1項）。道路法は、みだりに道路に物を積み置くことなど、道路の構造や交通に支障を及ぼすおそれのある行為を禁じています（同法43条2号）。私道でも、変更や廃止によって接する敷地が建築基準法の接道のルールに抵触することになる場合には、特定行政庁（建築基準法の事務を担当する行政庁）がその変更や廃止を禁止・制限できます（建築基準法45条1項）。通路の位置づけは、市区町村の道路や建築の担当窓口で確かめられます。

まとめ

通行を妨害されたり塀を建てられたりしても、自分で壊すのは避け、通路の持ち主と現状を確かめたうえで手続きを検討します。選択肢は、話し合い、内容証明郵便、民事調停、訴えで、急ぐ事情があれば仮処分もあります。通行権をめぐる訴えは、140万円以下でも地方裁判所が扱うことがあります。

まず何から始めるかを整理したい場合や、通行地役権の登記を考える場合は、お近くの司法書士にご相談ください。価額が140万円を超える場合や地方裁判所の手続きの代理は弁護士へ、土地の境（筆界）の確認は土地家屋調査士へご相談ください。

よくある質問

Q. 費用はどのくらいかかりますか？ 調停と訴えの手数料は、価額に応じて法律で決まり、調停のほうが訴えより低く定められています（民事訴訟費用等に関する法律3条、別表第一の一四の項、別表第二の一の項）。仮処分の申立て手数料は2,000円ですが（別表第一の一〇の項ロ）、別に担保を求められることがあります。納め方は手続きによって違います。調停と仮処分の手数料は原則として収入印紙で納め（同法8条2項）、郵便料も別に納めます（同法11条1項・13条）。訴えの手数料は、2026年5月21日に施行された改正で原則として現金で納めることになり（同法8条1項）、収入印紙が使えるのは、書面で申し立てる場合でやむを得ない事由があるときに限られます（同項ただし書）。郵便料に充てる費用は別に納める必要がなく（同法11条1項ただし書）、代わりに手数料へ定額が上乗せされる形になっています（別表第二の一の項ロ）。具体的な額や納め方は申立先の裁判所の案内で確認してください。基本は裁判所に納める費用で整理しています。専門家に依頼すれば報酬もかかります。報酬は依頼先によって異なるため、依頼前に見積もりを確認してください。

Q. 期限はありますか？ 放っておくとどうなりますか？ 期限は手続きごとに異なります。不法行為による損害賠償の請求権は、損害と加害者を知った時から3年、不法行為の時から20年で時効により消滅します（民法724条）。占有の訴えという別の手続きにも提起期間の定めがありますが（同法201条）、使えるかどうかは事案によるため、後半の【さらに深掘り】で整理します。これらは損害賠償と占有の訴えについての定めで、通行権の確認を求める訴えの期限を定めたものではありません。放置すると、工事が進んだり、所有者が代わったり、当時の事情を示す資料が失われたりすることがあるため、早めの相談をおすすめします。

Q. 自分でできますか？ どこに相談すればいいですか？ 話し合いや内容証明郵便の送付は、ご本人でも行えます。民事調停も、裁判所の案内では特別の法律知識は必要ないとされています。何から始めるか迷う場合や、簡易裁判所で価額が140万円以下の手続きはお近くの司法書士（代理は認定司法書士）へ相談できます。地方裁判所の手続きの代理（地方裁判所に仮処分を申し立てる場合を含みます）と140万円を超える場合は弁護士へ、土地の境の確認は土地家屋調査士へご相談ください。

【さらに深掘り】通行トラブルの手続きの管轄と代理の範囲

ご注意 以下は執筆時点（2026年11月）の法令・通達・実務運用に基づく一般的な解説です。個別事情により判断が分かれる論点を含みます。実務適用は最新情報と個別事情を踏まえ、お近くの司法書士にご相談ください。 ここから先は専門的な内容です。一般の方はここまでの内容で十分です。

「どの裁判所か」と「誰が代理できるか」を分けて確かめる

手続きごとに、申立て先の枠組みと、認定司法書士が代理できる範囲を並べると次のとおりです。

手続き どの裁判所か 認定司法書士が代理できる範囲
民事調停 相手方の住所地などの簡易裁判所、または当事者が合意で定める地方裁判所・簡易裁判所（民事調停法3条1項）。宅地や建物の貸借その他の利用関係の紛争は、その所在地の簡易裁判所、または合意で定めるその所在地の地方裁判所（同法24条） 簡易裁判所の手続きで、調停を求める事項の価額が140万円以下（司法書士法3条1項6号ニ）
訴え 価額が140万円以下は簡易裁判所（裁判所法33条1項1号）、それ以外は地方裁判所。140万円以下でも不動産に関する訴訟は地方裁判所に起こせる（同法24条1号） 簡易裁判所の手続きで、訴訟の目的の価額が140万円以下（司法書士法3条1項6号イ）
仮処分 本案の管轄裁判所、または係争物の所在地を管轄する地方裁判所（民事保全法12条1項）。本案の管轄裁判所は第一審裁判所（同条3項本文） 簡易裁判所の手続きで、本案の訴訟の目的の価額が140万円以下（司法書士法3条1項6号ハ）

認定司法書士の代理は、いずれも「簡易裁判所における」手続きに限られます（司法書士法3条1項6号柱書）。価額が140万円以下でも、地方裁判所の手続きの代理は弁護士の担当です。基準となる価額の呼び名が手続きごとに違う点は、訴額の数え方で整理したとおりです。

表の内容には、次の補足があります。

  • 調停の申立て先。 民事調停法3条1項は「特別の定めがある場合を除いて」と定めています。通行の争いが同法24条の利用関係の紛争に当たるかは紛争の内容によるため、ここでは言い切りません。合意で地方裁判所を選ぶと、調停そのものは行えても、認定司法書士の代理の対象からは外れます。
  • 訴えを起こす場所。 被告の住所地などの裁判所が基本で（民事訴訟法4条1項・2項）、不動産に関する訴えは不動産の所在地の裁判所にも起こせます（同法5条12号）。
  • 仮処分の申立て先。 係争物の所在地で申し立てられるのは地方裁判所だけです。条文の組み立てからすると、簡易裁判所が扱うのは、その簡易裁判所が本案の管轄裁判所になる場合です。
  • 価額の見方。 通行権の確認と妨害の排除を一つの訴えで求めるときに価額を合算するかは、民事訴訟法9条1項の当てはめの問題です。価額を算定できないとき、または算定が極めて困難なときは140万円を超えるものとみなされ（同法8条2項）、簡易裁判所の第一審の範囲から外れます。
  • 地方裁判所への移送。 簡易裁判所に起こした不動産に関する訴訟は、被告の申立てがあれば移送されます（民事訴訟法19条2項本文）。申立ての前に被告が本案について弁論をしていた場合は別です（同項ただし書）。このほか、簡易裁判所が相当と認めて移送できる定めもあります（同法18条）。移送の全体は移送の申立てで整理しています。

代理と裁判書類作成の違い

司法書士の関わり方には、代理と書類作成の2つがあり、できることが異なります。

比べる点 代理 裁判所に提出する書類の作成
担う人 法務大臣の認定を受けた司法書士（司法書士法3条2項） 司法書士
根拠 同法3条1項6号・7号 同項4号
範囲 上の表の範囲に限られる 4号の文言に、裁判所の種類や金額の定めはない
手続きを進める人 代理人が関与する ご本人
相手方との話し合い 紛争の目的の価額が140万円以下なら、裁判外の和解を代理できる（同項7号） 4号は書類の作成についての定めで、交渉の代理を定めたものではない

書類作成で関わる場合でも、地方裁判所の手続きや140万円を超えるものを代理できるようになるわけではありません。代理人を立てて進めたいときは弁護士に相談します。

簡易裁判所で代理を始めても、途中で代理の範囲から外れる場面があります。

  • 訴訟が地方裁判所に移送されたとき
  • 控訴審に進むとき。自分が代理人として関与した事件の判決に対する上訴の提起は、代理の禁止から除かれていますが（同法3条1項6号ただし書）、控訴審の手続きは地方裁判所で行われます（裁判所法24条3号）
  • 判決後に強制執行へ進むとき。少額訴訟債権執行を除き、強制執行に関する事項は代理できません（司法書士法3条1項6号ただし書）

各手続きの流れの要点

民事調停。 調停委員会を交えた期日で話し合い、合意が調書に記載されると成立します（民事調停法16条）。合意の見込みがないときの終わり方は1つではありません。裁判所が調停に代わる決定をしないときは、調停委員会が不成立として事件を終了させることができます（同法14条）。裁判所が調停に代わる決定をしたときは、告知を受けた日から2週間以内に適法な異議があれば決定は効力を失い、異議がなければ裁判上の和解と同一の効力を持ちます（同法17条・18条）。不成立や決定の失効の通知を受けた日から2週間以内に訴えを起こす場合の扱いは、本文のとおりです（同法19条）。

訴え。 訴状には請求の趣旨と原因を記載します（民事訴訟法134条2項2号）。通行の根拠が囲繞地通行権か、通行地役権か、契約かによって、請求の原因として示す内容が変わります。判決が確定しても相手が従わないときは強制執行に進みます。作為や不作為を命じる判決の実現には、裁判所の決定で第三者に行わせる代替執行（民事執行法171条1項）や、金銭の支払いを命じて履行を促す間接強制（同法172条1項）といった方法があります。

仮処分。 疎明、審尋、担保、本案の訴えの提起を命じられる場面は本文のとおりです。このほか、次の点も手続き上の区切りになります。

  • 保全執行は、保全命令が債権者に送達された日から2週間を過ぎるとできません（民事保全法43条2項）
  • 作為や不作為を命じる仮処分の執行では、仮処分命令が債務名義とみなされます（同法52条2項）
  • 債務者は、命令を発した裁判所に保全異議を申し立てることができます（同法26条）
  • 本案の訴えの提起を命じられるときの期間は、2週間以上とされています（同法37条2項）。同条5項が本案の訴えの提起とみなす手続きの中に、民事調停法の調停は挙げられていません。調停と仮処分を並行して考えるときは、この点も確認が必要です

調停前の措置と仮処分の違い

どちらも現状の変更を止めたい場面で話題になりますが、別の仕組みです。

比べる点 調停前の措置 仮処分
命じる者 調停委員会（裁判官だけで調停を行う場合にも準用。民事調停法12条1項・15条） 裁判所（民事保全法12条・23条）
前提 調停が申し立てられていること 調停や訴えの前でも申し立てられる
要件 調停のために特に必要があると認めるとき 保全すべき権利や権利関係と、保全の必要性の疎明（同法13条）
従わないとき 執行力はない（民事調停法12条2項）。当事者や参加人に10万円以下の過料の定め（同法35条） 保全執行の手続きがある（民事保全法43条・52条）

占有の訴えとの関係

民法には、占有そのものを保護する「占有の訴え」があります。占有を妨害されたときの占有保持の訴え（民法198条）、妨害されるおそれがあるときの占有保全の訴え（同法199条）、奪われたときの占有回収の訴え（同法200条1項）の3つです。

提起期間は、それぞれ次のとおりです（同法201条）。

  • 占有保持の訴え： 妨害の存する間、またはその消滅後1年以内。ただし、工事により占有物に損害が生じた場合は、着手から1年を経過したとき、または工事が完成したときは提起できません（同条1項）
  • 占有保全の訴え： 妨害の危険の存する間。工事により損害が生じるおそれがあるときは、同様の制限があります（同条2項）
  • 占有回収の訴え： 奪われた時から1年以内（同条3項）

押さえておきたいのは次の2点です。

  1. 通路を通っている人に占有の保護が及ぶかは、一律には言えません。占有権は自己のためにする意思をもって物を所持することで取得するものとされ（同法180条）、財産権の行使についての準用の定めもあります（同法205条）。当てはまるかは、通路の使い方や権利の根拠によって異なります
  2. 占有の訴えと、所有権や地役権といった本権に基づく訴えは別のものです。互いに妨げず、占有の訴えでは本権に関する理由に基づいて裁判をすることができません（同法202条）。同法201条が定めるのは占有の訴えの提起期間で、通行権の確認を求める訴えについて定めた条文ではありません

工事が進んでいる場合は、占有の訴えについて工事の着手や完成が区切りになる定めがあることも踏まえ、どの手続きを使うかを早めに相談先で確かめてください。地方裁判所の手続きの代理と140万円を超えるものは弁護士へ、筆界の確認は土地家屋調査士へご相談ください。

【さらに深掘り】通行トラブルの解決を登記に残す──判決・調停調書、処分禁止の仮処分、登記がないときの次の持ち主

ご注意 以下は執筆時点（2026年11月）の法令・通達・実務運用に基づく一般的な解説です。個別事情により判断が分かれる論点を含みます。実務適用は最新情報と個別事情を踏まえ、お近くの司法書士にご相談ください。 ここから先は専門的な内容です。一般の方はここまでの内容で十分です。

ここでは、トラブルが解決した後に、その内容を登記に残せるかを、通行地役権を中心に条文と判例で整理します。登記事項・添付情報・地役権図面・要役地への記録といった申請の組み立ては、囲繞地通行権の記事の深掘りで扱っているので繰り返しません。個別の事案で通行権が認められるかの見通しも扱いません。

解決の内容によって、登記との関係が変わる

登記は、不動産登記法3条に列挙された権利の保存、設定、移転、変更、処分の制限または消滅についてするものとされています。地役権はこの列挙に入っています（同条4号）。解決の内容ごとに整理すると、次のようになります。

解決の内容 登記との関係
通行地役権を設定した、またはその存在を前提に登記手続をすることになった 地役権の設定の登記の対象になる
「通ってよい」とだけ合意した 列挙された権利のどれに当たるかを、合意の内容から確かめる必要がある
囲繞地通行権を確認した 囲繞地通行権には登記の仕組みがない
塀の撤去や妨害の禁止を命じられた、または合意した 相手の行為についての内容で、それ自体は地役権の登記につながらない

話し合いや調停で将来の所有者との関係まで整理したいときは、「通行を認める」という言葉だけで足りるのか、通行地役権として定めるのかを、合意をまとめる前に確かめておくことになります。

単独申請の根拠になるのは「登記手続をすべきこと」を命じる判決──調停調書はどう読むか

権利に関する登記は、法令に別段の定めがある場合を除いて、登記権利者と登記義務者が共同で申請します（不動産登記法60条）。その別段の定めの一つが同法63条1項で、共同で申請すべき者の一方に「登記手続をすべきことを命ずる確定判決」による登記は、他方が単独で申請できるとされています。通行地役権でいえば、承役地の登記名義人に登記手続を命じる確定判決があれば、地役権者が単独で申請できるという形です。

確認や撤去だけの判決。 本文で挙げた通行権確認の訴えや妨害排除の訴えの判決は、請求の中に登記手続が入っていなければ、条文の文言上、63条1項の判決には当たらないと読めます。最判平成10年12月18日（民集52巻9号1975頁）の事案でも、通行地役権の確認と地役権設定登記手続は別の請求として立てられていました。登記まで残したいかどうかは、訴えで何を求めるかを決める段階の問題です。請求の立て方は、代理を担う弁護士（範囲内であれば認定司法書士）に相談します。

調停調書で足りるか。 63条1項の文言は「確定判決」ですが、次の条文を組み合わせると、登記手続をする旨の条項がある調停調書も、判決と同じように単独申請の根拠になると読めます。

  • 調停の合意を記載した調書は、裁判上の和解と同一の効力を有する（民事調停法16条）
  • 和解の電子調書の記録は、確定判決と同一の効力を有する（民事訴訟法267条1項）
  • 登記手続のような意思表示を命じる裁判が確定し、または和解や調停に係る債務名義が成立したときは、その時に意思表示をしたものとみなされる（民事執行法177条1項本文）
  • 63条1項の登記で提供する情報には、執行力のある確定判決と同一の効力を有するものの正本などが含まれる（不動産登記令7条1項5号ロ(1)）

これは条文の組み立てからの読みです。手元の調書で申請できるかは、個別に申請先の法務局や司法書士に確かめてください。裁判所を通さない当事者間の合意書は確定判決ではないので、相手の協力を得て共同で申請することになります。

条件や引換えがついているとき。 たとえば通行の対価の支払いと引換えに登記手続をするという内容では、意思表示をしたとみなされるのは執行文が付与された時です（民事執行法177条1項ただし書・2項）。調書や判決が成立しただけでは申請できない場合があるという点に注意が必要です。

申請の段階で確かめる点。 共同申請との違いと確認事項は次のとおりです。

  • 判決や調書の正本などが、登記原因を証する情報になる（不動産登記令7条1項5号ロ(1)）。2026年5月21日に施行された民事訴訟法の改正で判決は電子判決書として作られるようになり（同法252条1項）、この定めにも、電子判決書の記録事項などを裁判所書記官が証明した書面や電磁的記録が加わった。登記識別情報の扱いも共同申請とは変わる。詳しくは判決による申請の整理のとおり
  • 範囲が承役地の一部なら、地役権図面は別に必要になる（同項6号・別表35の項）。通路の範囲の特定に測量や筆界の確認が絡むときは土地家屋調査士に相談する
  • 申請情報の内容が判決や調書の内容と合致しないときは、却下の事由に当たる（不動産登記法25条8号。補正できる不備を期間内に補正したときを除く。同条ただし書）。要役地、地役権設定の目的と範囲（同法80条1項）が判決や調書から読み取れるかを確かめる
  • 判決や調書の相手と、承役地の登記名義人が一致しているかを確かめる（同法25条7号参照）。名義人が亡くなっている場合や、共有名義で一部の人だけが相手になっている場合は、そのまま申請できるかが問題になる
  • 判決が確定したことをどの書面で示すかは不動産登記令7条に書かれていないため、申請先の法務局に確かめる

仮処分は2種類を分けて考える

本文の仮処分は、主に通行の妨害をやめさせるためのものです。地役権の登記を守るための処分禁止の仮処分は、これとは目的が異なります。

比べる点 通行の確保を求める仮処分 処分禁止の仮処分
守るもの 争いのある権利関係についての仮の地位（民事保全法23条2項） 地役権の設定の登記を求める権利（同法53条1項・2項）
執行 作為や不作為を命じるものは、仮処分命令を債務名義とみなす（同法52条2項） 処分禁止の登記と保全仮登記をする方法による（同法53条2項）。裁判所書記官が嘱託する（同条3項・47条3項）
登記簿 同法53条が登記の方法による執行を定めるのは、この型ではない 登記簿に記録が入る

処分禁止の仮処分が話題になるのは、地役権の設定登記手続まで求める場面で、争いの途中に承役地の名義が第三者に移ったり、別の権利の登記が入ったりするおそれがあるときです。確定判決の効力が及ぶ者として民事訴訟法115条1項3号が挙げているのは「口頭弁論終結後の承継人」で、それより前に名義が移ったときは、判決だけで登記まで進めるかどうかが別に問題になります。

押さえておきたいのは次の点です。

  • 前提は「登記を請求する権利」があることです（民事保全法53条1項）。囲繞地通行権には登記の仕組みがないため、囲繞地通行権を根拠とする場面でこの仮処分を使う前提を欠くと考えられます
  • 保全仮登記があるときは、本案で決着した後、保全仮登記に基づく本登記をする方法で登記します（同法58条3項）。本登記の順位は保全仮登記の順位によります（不動産登記法112条）
  • 保全仮登記の権利の表示と本案の債務名義の表示が符合しないときは、債権者の申立てで仮処分の命令を更正する定めがあります（民事保全法60条1項）
  • 登記簿での現れ方と後れる登記の扱いは、処分禁止の仮処分の登記の記事で整理しています。使用・収益をする権利についての抹消の定め（同法58条4項、不動産登記法113条）の通行地役権への当てはめは、ここでは扱いません

手続きの代理の範囲は、前の深掘りの表のとおりです。申し立てるかどうかの判断は、弁護士（範囲内であれば認定司法書士）に相談します。

登記がないとき、次の持ち主との関係はどう整理されるか

不動産に関する物権の得喪と変更は、登記をしなければ第三者に対抗できません（民法177条）。通行地役権については、登記がない場合の枠組みを示した最高裁の判例があります。いずれも裁判要旨に書かれた範囲で並べます。

相手 判例が示す枠組み 判断の時点
承役地の譲受人（最判平成10年2月13日・民集52巻1号65頁） 承役地が要役地の所有者に継続的に通路として使用されていることが位置・形状・構造等の物理的状況から客観的に明らかで、譲受人がそれを認識していたか認識できたときは、通行地役権の設定を知らなくても、特段の事情がない限り、登記の欠缺を主張する正当な利益を有する第三者に当たらない 譲渡の時
同じく第三者に当たらない譲受人（最判平成10年12月18日・民集52巻9号1975頁） 地役権者は、譲受人に対し、地役権設定登記手続を請求できる ―
担保不動産競売の買受人（最判平成25年2月26日・民集67巻2号297頁） 最先順位の抵当権の設定時に既に設定されている通行地役権について、同様の物理的状況が客観的に明らかで、その抵当権者がそれを認識していたか認識できたときは、特段の事情がない限り、登記がなくても買受人に通行地役権を主張できる 最先順位の抵当権の設定時

読むときの注意点は次のとおりです。

  • これらの判断は、通行地役権が設定されていることを前提としたものです。地役権があるかどうかの争いを決めるものではなく、通路として使われてきた事実があれば足りるという趣旨で読むことはできません
  • どの時点の事情を見るかは、判決の言葉では表のとおりです。平成25年の判決は、競売の売却時に通路の状況を買受人が認識していたとしても、当然に主張できるとは解されないと述べています。また、通路が塞がれた状態で譲渡された場合の当てはめは、要旨だけでは決まりません
  • 所有者が代わるたびに、また「特段の事情」の有無によって、個別の事情が問題になります。登記があれば、こうした事情を個別に示す負担の一部を避けられます
  • 平成10年12月の判決は、登記手続の請求を認める理由の一つとして、承役地の転得者などとの関係における取引の安全を挙げています。この請求が判決で認められれば、前記の63条1項の場面につながります
  • これらの判決の読み方には、議論があります。ここでは一つの評釈（武田直大「通行地役権者が承役地の担保不動産競売による買受人に対し地役権設定登記がなくとも通行地役権を主張することができる場合」阪大法学64巻5号（2015年）347頁・351頁・358頁）の整理によって紹介します。他の論者の見解は同論文の紹介によるもので、議論の全体を示すものではありません。同論文によると、平成10年2月の判決がいう信義則違反については、後から通行権を否定することが禁反言や矛盾行為の禁止に触れるとみる見解が比較的広く支持されており、善意でも過失のある者を第三者から除いたものとみる見解もあります。また、実質的には民法177条の適用範囲を変動原因の側面から制限したに等しいとする指摘もあり、同論文はこれを、明白で継続的な通路の開設が登記に準じる対抗要件とされたという見方に言い換えています。平成25年の判決については、最先順位の抵当権の設定時の事情で判断するものと評釈類は理解しているとされる一方、判決の文言だけではどちらの理解もありうるとして、売却時に通路が撤去されるなどして外から分からなくなっていた場合の扱いは決めていないと見る余地も指摘されています。いずれも判決の読み方についての整理で、個別の事案の見通しを示すものではありません
  • 枠組みは通行地役権についてのものです。囲繞地通行権や、権利の種類を定めない通行の約束に、そのまま当てはまるものとして読むことはできません

登記をする場合も、承役地の乙区に先に入っている抵当権の有無は確かめておきます。抵当権者に対抗できない不動産に係る権利の取得は、競売による売却で効力を失うと定められているためです（民事執行法59条2項・1項）。通行の争いそのものの進め方や見通しは弁護士（範囲内であれば認定司法書士）へ、筆界の確認は土地家屋調査士へ、解決の内容を登記にするときの手続きはお近くの司法書士へご相談ください。

参考資料

この記事は、次の資料を参照して内容を確認しています（確認日：2026年11月）。

※ 次の資料は一次情報ではなく、解説・評釈などの二次資料ですが、内容確認の参考にしたため一次情報と区別して掲載しています。

  • 武田直大「通行地役権者が承役地の担保不動産競売による買受人に対し地役権設定登記がなくとも通行地役権を主張することができる場合──最判平成二五年二月二六日民集六七巻二号二九七頁──」阪大法学64巻5号341頁（2015年）（大阪大学学術情報庫OUKA）: https://doi.org/10.18910/71547

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