この記事の要点

  • 他人の土地に設備を通すか、他人の設備を使わなければ電気・ガス・水道の供給を受けられない土地の所有者は、必要な範囲でそれができる（民法213条の2第1項）
  • 場所と方法は「相手にとって損害がいちばん少ないもの」を選び、あらかじめ目的・場所・方法を相手に通知しなければならない（同条2項・3項）
  • 他の土地に設備を設置したときは土地の損害に対する償金、他人の設備を使うときはその使用を開始するために生じた損害に対する償金と、利益を受ける割合に応じた設置・維持費用の負担が必要（同条5項〜7項）
  • 土地を分けた（分筆・一部譲渡した）ことでライフラインを引けない土地が生じた場合は、分割の相手方の土地だけに設備を設置でき、土地の損害に対する償金は不要（民法213条の3）
  • 話し合いがまとまらない、償金の額でもめる、工事を止められた──といった争いになった段階では弁護士へ。制度の位置づけや登記の関わりはお近くの司法書士にご相談ください

家を建てようとしたら、水道の本管が前面道路まで来ておらず、隣の土地の下を通さないと引き込めない。あるいは、隣家がすでに引いている給水管に分岐させてもらわないと水が来ない。こうした「ライフラインが自分の土地まで届かない」場面のために、民法には設備設置権・設備使用権という規定が置かれています（民法213条の2）。

かつては、これを正面から定めた条文がありませんでした。実務では、隣地の使用（民法209条）、公道に至るための他の土地の通行権（同210条）、低地の通水（同220条）、通水用工作物の使用（同221条）、下水道法11条といった規定を類推適用して他人の土地の使用を認める例が多数ありましたが、どの規定を類推適用するのかは定まっていませんでした。この「根拠が判然としない」状態が、見直しの理由のひとつとして挙げられています（法務省民事局参事官室・民事第二課「民法・不動産登記法（所有者不明土地関係）等の改正に関する中間試案の補足説明」（令和2年1月）105頁）。それが令和3年法律第24号（民法等の一部を改正する法律）による見直しで明文化され、令和5年（2023年）4月1日から施行されています。同じ改正で、境界付近の工事や測量のために隣の土地に入れる隣地使用権や、越境した枝を自分で切除できる場合のルールも整えられました。相隣関係（隣り合う土地の間のルール）の見直しは、これらがセットになっています。

設備設置権・設備使用権とは

民法213条の2第1項は、こう定めています。

土地の所有者は、他の土地に設備を設置し、又は他人が所有する設備を使用しなければ電気、ガス又は水道水の供給その他これらに類する継続的給付（中略）を受けることができないときは、継続的給付を受けるため必要な範囲内で、他の土地に設備を設置し、又は他人が所有する設備を使用することができる。

ポイントは2つの権利が並んでいることです。

  • 設備設置権……他人の土地に、自分のための導管や電線などの設備を新たに設置する
  • 設備使用権……すでに他人が所有している設備（既設の給水管など）に接続して使わせてもらう

対象は「電気、ガス又は水道水の供給その他これらに類する継続的給付」です。法務省民事局の説明資料は、この「その他これらに類する継続的給付」には電話・インターネット等の電気通信が含まれる、としています（法務省民事局「民法改正と『共有私道ガイドライン』の改訂について」（資料2-2）2頁）。個別のケースがここに当てはまるかどうかは、設備の内容や供給の実態によって判断が分かれる部分ですので、実際の場面では専門家に確認してください。

なお、設備を設置できる「他の土地」は、隣り合っている土地に限られません。同じ説明資料は、隣接していない土地についても、必要な範囲で設備を設置することが可能としています（同資料2頁。自分の土地と公道の配水管との間に2筆の土地がはさまっている場合に、自分の土地と接していない公道側の土地にも給水管を設置できる、という図の例が挙げられています）。

また、条文は「設置し、又は使用しなければ……受けることができないとき」という書き方をしています。どの程度の状況であればこれに当たるのかは、土地の位置関係や他のルートの有無といった個別事情の当てはめになります。この記事は制度の説明にとどめ、具体的な判断には踏み込みません。

通す前に必要なこと──損害が最も少ない場所・方法と、事前の通知

権利があるからといって、好きな場所を好きなように掘れるわけではありません。民法213条の2は、次の2つを求めています。あわせて、工事のために相手の土地へ立ち入るときのルールも置かれています（下記3）。

1. 損害が最も少ない場所・方法を選ぶ（2項）

設備の設置または使用の場所と方法は、他の土地や他人の設備のために「損害が最も少ないもの」を選ばなければなりません。庭の真ん中を横断するより敷地の端を通す、といった配慮が条文上求められている、ということです。

2. あらかじめ通知する（3項）

設備を設置・使用する人は、あらかじめ、その目的・場所・方法を、①他の土地等の所有者と、②他の土地を現に使用している者に通知しなければなりません。所有者だけでなく、実際にその土地を使っている人（借りて住んでいる人など）も通知の相手方になっている点に注意が必要です。

この通知について、前掲の法務省民事局の説明資料は、①相手方が準備をするに足りる合理的な期間（事案によるが2週間〜1か月程度）を置く必要があること、②相手方が特定できない、または所在が分からない場合でも例外なく通知が必要であり、簡易裁判所の公示による意思表示（民法98条）を活用すること、③他人の設備に所有者とは別の使用者がいても、その使用者への通知は不要であること、を示しています（前掲・資料2-2の3頁）。相手方が分からないからといって通知を省略できるわけではない、という点は押さえておきたいところです。

なお、隣地使用権（民法209条3項）には「あらかじめ通知することが困難なときは、使用を開始した後、遅滞なく通知すれば足りる」というただし書がありますが、設備設置権の3項にはこのただし書は置かれていません。条文の作りが違う点は押さえておきたいところです。

3. 工事のために相手の土地に立ち入るとき（4項）

設備を設置・使用するために、その土地に立ち入って作業する必要があります。213条の2第4項は、そのための土地の使用を認めたうえで、隣地使用権の規定（民法209条1項ただし書、2項〜4項）を準用しています。したがって、住家（人が住んでいる建物）については、居住者の承諾がなければ立ち入ることはできません。日時・場所・方法も損害が最も少ないものを選び、事前に通知することが必要になります。

ここで一点、注意したい違いがあります。この立入りについての通知は209条3項を準用する形なので、同項のただし書も一緒に働き、あらかじめ通知することが困難なときは、使用を開始した後、遅滞なく通知すれば足りるとされています。設備の設置・使用そのものについての通知（213条の2第3項。ただし書なし）とは、扱いが分かれる点です。また、この立入りによって相手が損害を受けたときは、209条4項の準用により償金を請求することができます。

お金の話──償金と費用負担

民法213条の2は、負担についても分けて定めています。

場面 支払うもの 条文
他の土地に設備を設置した その土地の損害（上記の立入りによる損害を除く）に対する償金（1年ごとの分割払いも可） 5項
他人が所有する設備を使用する その設備の使用を開始するために生じた損害に対する償金 6項
他人が所有する設備を使用する 利益を受ける割合に応じた、設置・改築・修繕・維持の費用 7項

「償金」は、権利の行使が適法であっても、相手に生じる損害を埋め合わせるために支払うお金です。設置による償金（5項）は一括でも構いませんが、条文上、1年ごとに支払うこともできるとされています。

他人の設備を使わせてもらう場合は、使い始めるときの損害への償金（6項）に加えて、その後のメンテナンス費用も利益の割合に応じて負担します（7項）。導管を共同で使う関係が続く以上、維持費も分け合うという整理です。

どこまでが「損害」にあたるのかは、改正前から考え方が分かれていた部分です。改正前は、民法209条2項・212条や下水道法11条4項などの類推適用によって償金の支払いが必要になるという考え方が多数説とされていましたが、その適正額の基準は明らかではなく、工事でやむを得ず樹木を傷つけたといった実際に生じた損害に限るという整理と、土地の使用料に相当する分まで含めるという整理とが並び立っていました（前掲・中間試案の補足説明110頁）。

改正後の整理として、前掲の法務省民事局の説明資料は、①工事のための一時的な立入りによって生じた損害への償金（4項・209条4項の準用）は実損害、②設備の設置によって土地を継続的に使えなくなったことによる損害への償金（5項）は設備を設置した部分の使用料相当額、と分けたうえで、次の2点を示しています（前掲・資料2-2の3頁）。

  • 事案ごとの判断ではあるものの、導管などの設備を地下に設置して地上の利用そのものは制限しないケースでは、損害が認められないことがあると考えられる
  • 他の土地の所有者等から、設置を承諾することへのいわゆる承諾料を求められても、応ずる義務はない

これは行政の説明資料であって裁判所の判断ではありませんが、当事者の間で「いくら払うのか」が問題になったときの出発点になる整理です。

金額そのものは条文に書かれていません。 いくらが妥当かは個別の事情によりますし、当事者間で折り合わなければ最終的には裁判所の判断を求めることになります。金額の交渉や争いは弁護士の領域です。

土地を分けたときの特別ルール（民法213条の3）

もともと道路に面していてライフラインも問題なく引けた土地でも、分筆したり一部を売ったりした結果、片方の土地が他人の土地を経由しないと供給を受けられなくなることがあります。

この場合について、民法213条の3第1項は次のように定めています。

分割によって他の土地に設備を設置しなければ継続的給付を受けることができない土地が生じたときは、その土地の所有者は、継続的給付を受けるため、他の分割者の所有地のみに設備を設置することができる。この場合においては、前条第五項の規定は、適用しない。

つまり、

  • 設備を設置できるのは、分割の相手方の土地だけ（無関係な第三者の土地に負担を回せない）
  • 213条の2第5項が適用されないため、その土地の損害に対する償金の支払いは不要

という2点が特則になっています。同条2項により、土地の一部を譲り渡した場合にも準用されます。袋地について通行権を定めた民法213条と、同じ発想の規定です。償金を不要とする考え方について、立案段階の資料は、土地を分けるときには当事者の間で償金の支払いについても話し合っているのが通例だと考えられることから、償金を支払うことを要しないとした民法213条の趣旨をこの場面にも及ぼして無償とすることも考えられる、と説明しています（前掲・中間試案の補足説明110〜111頁）。

土地を分けて売る、兄弟で分筆して分ける、といった場面では、分けた後にどちらの土地がライフラインで不利になるのかを、分ける前に確認しておくことが大切です。とくに私道が絡む場合は、導管が誰の土地の下を通っているかが分かりにくく、後から問題が表面化しがちです。

登記との関わり

設備設置権は、民法が要件を定めている権利です。不動産登記法3条が登記できる権利として掲げているのは、所有権・地上権・永小作権・地役権・先取特権・質権・抵当権・賃借権・配偶者居住権・採石権であり、設備設置権はその中に挙げられていません。

一方で、当事者が話し合って、導管の設置・維持のために隣の土地を使う関係を地役権として設定し、登記しておくという方法はあります。地役権は「設定行為で定めた目的に従い、他人の土地を自己の土地の便益に供する権利」（民法280条）で、登記できる権利のひとつです。登記しておけば、その土地の所有者が代わったときにも権利関係を主張しやすくなります。

将来の売買や相続を見据えて、口約束のままにせず登記で形に残しておくかどうか。この判断や登記手続については、お近くの司法書士にご相談ください。

争いになったら弁護士へ

設備設置権は民法上の権利ですが、権利があることと、相手が納得して工事に協力してくれることは別の問題です。

  • 隣地の所有者が通知に応じず、話し合いがまとまらない
  • 償金の額について折り合いがつかない
  • 工事を実力で止められた、逆に無断で導管を通されたので止めたい

こうした段階に入ったものは、交渉や訴訟の代理を含む紛争解決の領域であり、弁護士に相談する場面です。通知書の書き方や交渉の進め方についても、争いが見込まれるのであれば早めに弁護士に相談してください。境界がはっきりしない、どこにどう通すのが最適かという測量・調査の面は土地家屋調査士の分野になります。

まとめ

電気・ガス・水道の供給を受けるために、他人の土地に設備を通したり他人の設備を使ったりしなければならないとき、民法213条の2の設備設置権・設備使用権が働く場合があります。使えるのは必要な範囲内に限られ、損害が最も少ない場所・方法を選び、あらかじめ目的・場所・方法を通知することが条文上求められています。設置や使用に伴う償金、他人の設備を使う場合の維持費用の分担も定められています。土地を分けたことでライフラインを引けなくなった土地については、分割の相手方の土地だけに設置でき、土地の損害に対する償金は不要という特則（民法213条の3）があります。

土地を分ける前の確認や、地役権を設定して登記に残しておくかどうかといった点は、登記の視点が関わってきます。気になることがあれば、お近くの司法書士にご相談ください。相手方との交渉や金額の争いになっている場合は、弁護士へご相談ください。

よくある質問

Q. 設備設置権を使うのに費用はかかりますか。

条文上、他の土地に設備を設置した場合はその土地の損害に対する償金（民法213条の2第5項、1年ごとの支払いも可）、他人の設備を使う場合はその設備の使用を開始するために生じた損害に対する償金（6項）と、利益を受ける割合に応じた設置・改築・修繕・維持の費用（7項）の負担が定められています。金額は条文に書かれておらず、個別の事情によります。これとは別に、実際の配管工事の費用や、地役権を設定して登記する場合の登記費用がかかります。

Q. 通知をしないまま工事を始めたらどうなりますか。放置するとどんなリスクがありますか。

民法213条の2第3項は、あらかじめ目的・場所・方法を通知することを求めています。通知をしないまま進めれば、相手方から工事の中止を求められたり、損害賠償を請求されたりといった争いに発展しかねません。また、導管が隣地を通っている状態を口約束のままにしておくと、土地の所有者が代わった際に「聞いていない」として撤去を求められる、売却時に説明ができないといった問題につながることがあります。争いになった段階での対応は弁護士の領域です。

Q. 自分で手続きできますか。どこに相談すればよいですか。

隣の方への通知や話し合い自体は、当事者どうしで行うこともできます。ただ、どこにどう通すのが「損害が最も少ない」といえるかを考えるには、測量や現地の調査が関わってきます。この調査の面は土地家屋調査士の分野です。合意した内容を地役権として登記に残す場面は司法書士の分野です。相手方が応じない、金額でもめているなど紛争になっている場合は弁護士にご相談ください。まず制度の整理から、というときは、お近くの司法書士にご相談ください。

【さらに深掘り】設備設置権と登記──地役権による公示という選択肢

ご注意 以下は執筆時点（2026年8月）の法令・通達・実務運用に基づく一般的な解説です。個別事情により判断が分かれる論点を含みます。実務適用は最新情報と個別事情を踏まえ、お近くの司法書士にご相談ください。 ここから先は専門的な内容です。一般の方はここまでの内容で十分です。

設備設置権は「登記できる権利」ではない

不動産登記法3条が登記の対象として掲げるのは、所有権・地上権・永小作権・地役権・先取特権・質権・抵当権・賃借権・配偶者居住権・採石権です。設備設置権・設備使用権はこの列挙に含まれていません。民法213条の2が要件を定めた権利であり、登記簿に現れるものとはされていない、という整理になります。

したがって、後述の地役権のような登記がされていない限り、隣地の登記事項証明書を取っても「この土地の下に隣家の給水管が通っている」ことは分かりません。導管の存在は、現地の状況、水道事業者が保有する給水装置の図面、過去の工事記録などから追うことになります。土地を購入する際の調査で見落とされやすい部分です。

継続的に確保したいときの地役権設定登記

当事者の合意ができるのであれば、導管の設置・維持のために隣地を使う関係を地役権（民法280条）として設定し、登記しておく方法があります。承役地（負担する側の土地）についてする地役権の登記の登記事項は、権利に関する登記に共通の事項（不動産登記法59条各号）のほか、①要役地、②地役権設定の目的及び範囲、③民法281条1項ただし書（地役権の付従性についての別段の定め）若しくは285条1項ただし書（用水地役権についての別段の定め）の別段の定め、又は286条の定め（承役地の所有者が工作物の設置・修繕の義務を負担する定め）があるときはその定め、とされています（不動産登記法80条1項）。目的を「導管設置」、範囲を「東側幅1メートルの部分」といった形で特定し、どこにどういう負担があるのかを登記簿に残す形です。

同条には、あわせて次の定めが置かれています。

  • 地役権者の氏名・名称及び住所は登記することを要しない（80条2項）
  • 要役地に所有権の登記がないときは、承役地に地役権の設定の登記をすることができない（同条3項）
  • 承役地に地役権の設定の登記をしたときは、登記官が職権で要役地について法務省令で定める事項を登記する（同条4項）

要役地の側で相続登記が済んでいない、といったケースでは、3項の要件が先に問題になります。

所有者が替わったときにどう効いてくるか

民法213条の2第1項は「土地の所有者は」と定めており、権利の主体は土地の所有者です。売買や相続で当事者が入れ替われば、新しい所有者との間で同じ条文の要件を当てはめて考えることになります。もっとも、すでに設置されている設備の扱いや、償金・費用負担が新しい所有者に引き継がれるかどうかについては、条文に明文がありません。この点が実務でどのように扱われているかは※要確認です（本稿では確認できていません）。個別の合意内容にもよる部分ですので、実際の場面ではお近くの司法書士にご相談ください。

一方、地役権は、要役地の所有権に従たるものとして所有権とともに移転するとされています（民法281条1項本文。設定行為に別段の定めがあるときを除く）。登記があれば、承役地が第三者に売られた場面でも権利関係を示しやすくなります。口約束のままにするか、登記で形に残すかの差が出るのはこの場面です。

土地を分けるとき・他人の設備を使うとき

分筆や一部譲渡でライフラインを引けない土地が生じた場合の民法213条の3は、あくまで民法上のルールです。分筆登記は土地の表示に関する登記であり、どちらの筆に導管が通るか、どちらがライフラインで不利になるかが申請の内容になるわけではありません。分け方を決める段階、つまり分筆登記や所有権移転登記に着手する前に、設備の経路と費用負担を書面にしておくことが実務上の要点になります。

既設の他人の設備を使わせてもらう場合も同様です。民法213条の2第7項は、利益を受ける割合に応じた設置・改築・修繕・維持の費用の負担を定めていますが、その割合自体は条文に書かれていません。将来の修繕の際に負担でもめないよう、割合と連絡方法を覚書として残しておく、という進め方が考えられます。覚書の内容や、地役権として登記に残すかどうかの検討は、お近くの司法書士にご相談ください。

参考資料

この記事は、次の資料を参照して内容を確認しています（確認日：2026年8月・いずれも一次情報です）。

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