「夫が亡くなったあと、長年住んできた家にこのまま住み続けられるのだろうか」――。
相続が起きたとき、残された配偶者が直面しやすいのが「住まい」の問題です。家の名義（所有権）を配偶者が相続すれば住み続けられますが、預貯金などほかの財産を子どもたちと分けると、配偶者の取り分が家だけで埋まってしまい、生活費が手元に残らない、ということが起こります。逆に、家を子どもが相続すると、今度は配偶者が住む場所を失いかねません。
この「住む場所」と「老後の生活費」を両立させるために、2020年（令和2年）4月から始まったのが**配偶者居住権（はいぐうしゃきょじゅうけん）**という制度です。今回は、この権利を実際に効力あるものにするための「登記」に焦点をあてて解説します。
配偶者居住権とは──「住む権利」だけを取り出す
配偶者居住権とは、ざっくり言うと「所有権（その家を持つ権利）とは別に、配偶者が亡くなるまでその家に無償で住み続けられる権利」のことです（民法1028条）。
ポイントは、家という財産を「住む権利」と「所有する権利（負担付きの所有権）」の2つに分けて考える点にあります。
- 配偶者……「配偶者居住権」を取得し、これまでどおり家に住み続ける
- 子どもなど……「所有権」を取得する（ただし配偶者が住んでいる間は自由に使えない）
こうすると、配偶者は家の所有権そのものを丸ごと相続しなくても住まいを確保できます。家の評価額をまるごと相続するより配偶者の取り分が小さく済むため、その分、預貯金などほかの財産を受け取りやすくなる、というしくみです。
配偶者居住権をどう設定するか（遺産分割で決めるのか、遺言で残すのか）や、財産をどう分けるのが各家庭にとってよいかは、家庭ごとの事情によって大きく変わります。具体的な分け方の相談は弁護士や、お近くの司法書士などの専門家に確認してください。本記事は、設定が決まったあとの「登記」の話に絞ってご説明します。
なぜ「登記」をするのか
配偶者居住権は、遺産分割の話し合いや遺言などで「配偶者がこの家に住み続ける」と決まれば発生します。ただし、決まっただけでは不十分です。
ここで登場するのが登記です。配偶者居住権は、登記をして初めて「家を持っている人以外の第三者」に対しても「私はここに住む権利がある」と主張できるようになります（民法1031条）。
たとえば、家の所有権を相続した子どもが、その家を第三者に売ってしまったとします。このとき、配偶者居住権の登記をしていれば、配偶者は新しい所有者に対しても「私はここに住み続けられます」と言えます。逆に登記をしていないと、新しい所有者から「出ていってください」と言われたときに対抗できないおそれがあります。
つまり登記は、せっかくの「住む権利」を確実に守るための手続きなのです。
配偶者居住権の登記の3つの特徴
実際の登記には、ほかの登記と違う特徴がいくつかあります。
1. 登記できるのは「建物」だけ
配偶者居住権は、住んでいる建物に対する権利です。そのため、登記をするのも建物の登記簿だけで、土地には登記しません。土地は「建物のために使っている」という形で間接的に守られる関係になります。
2. 配偶者と建物の所有者が「一緒に」申請する
配偶者居住権の設定登記は、権利を得る配偶者と、**建物の所有者になった人（子どもなど）**の2人が共同で申請するのが原則です。一方が「権利を持つ人（権利者）」、もう一方が「権利の負担を受ける人（義務者）」という関係になります。
3. 前提として、建物の名義変更（相続登記）が必要
配偶者居住権を登記するには、その前に「建物を誰が相続したのか」をはっきりさせる必要があります。つまり、まず建物の相続登記（所有権の名義変更）をして所有者を確定させ、そのうえで配偶者居住権の設定登記をする、という順番になるのが一般的です。手続きが二段階になる点は、あらかじめ知っておくとよいでしょう。
登記にかかる費用の目安
登記をするときには、登録免許税という税金がかかります。配偶者居住権の設定登記の場合、税額は原則として「建物の固定資産評価額の1000分の2（0.2％）」です。たとえば建物の評価額が500万円なら、1万円が目安になります。
このほか、登記を司法書士に依頼する場合は、手続きの代行に対する報酬が別途かかります。
知っておきたい注意点
最後に、誤解しやすいポイントをいくつか挙げておきます。
- 「配偶者短期居住権」とは別物です。 相続の直後、最低でも一定期間は配偶者が住み続けられる「配偶者短期居住権」という権利もありますが、こちらは登記できない別の制度です。今回お話ししている、登記して長く住み続けられる権利とは区別してください。
- 配偶者居住権は、他人に譲ったり売ったりはできません。 あくまで「その配偶者が住むための権利」なので、他の人に譲渡することはできない決まりになっています。
- 存続期間は「配偶者が亡くなるまで」が原則です。 ただし、遺産分割や遺言であらかじめ「○年間」と期間を定めることもできます。どちらにするかで登記の内容も変わります。
- 評価額の計算や相続税は税理士の領域です。 配偶者居住権をいくらと評価するか、相続税がどうなるかは専門的な計算が必要です。登記は司法書士、税額の計算・申告は税理士、と役割が分かれます。気になる場合は税理士に確認してください。
配偶者居住権は、残された配偶者の暮らしを守るための新しい選択肢です。ただし、登記をするには建物の相続登記から段取りを整える必要があり、書類や順番に注意が必要です。実際に検討する際は、お近くの司法書士にご相談ください。
【さらに深掘り】配偶者居住権の登記をめぐる実務上の留意点
ご注意 以下は執筆時点（2026年6月）の法令・通達・実務運用に基づく一般的な解説です。個別事情により判断が分かれる論点を含みます。実務適用は最新情報と個別事情を踏まえ、お近くの司法書士にご相談ください。
ここからは、登記審査の観点から、配偶者居住権の設定登記で押さえておきたい実務上のポイントを整理します。
登記原因は「どうやって取得したか」で変わる
配偶者居住権は、主に次の方法で取得します。そして、どの方法で取得したかによって、登記申請書に書く登記原因（権利が発生した理由）が変わります。
- 遺産分割で決めた場合……登記原因は「（遺産分割が成立した日）遺産分割」
- **遺言（遺贈）**で残された場合……登記原因は「（相続が開始した日）遺贈」
- 死因贈与（亡くなったら贈与するという契約）の場合……登記原因は「（贈与者が亡くなった日）贈与」
- 家庭裁判所の審判で定められた場合……登記原因は「（審判が効力を生じた日）審判」
原因によって日付の取り方も変わるため、申請書を作る段階で「どの方法で取得したのか」をはっきりさせておくことが、補正（書類の出し直し）を防ぐ第一歩になります。
登記簿に記録される内容──存続期間は必ず記録される
配偶者居住権の設定登記では、存続期間が必ず登記事項として記録されます（不動産登記法81条の2）。「配偶者が亡くなるまで（終身）」とする場合も、「○年○月○日から○年間」と期間を区切る場合も、その内容が登記簿に表れます。
また、配偶者が建物を第三者に使わせたり貸したりすることを認める取り決めがある場合には、その定めも登記事項として記録されることになっています。何が登記簿に載るのかを知っておくと、設定の段階での話し合いにも役立ちます。
「相続登記が先、配偶者居住権の登記が後」という順番
本文でも触れたとおり、配偶者居住権の設定登記には前提となる登記があります。建物の登記名義が亡くなった方のままでは設定登記はできず、まず建物の所有権を取得した人への登記を済ませる必要があります。
- 遺産分割のケース……建物を取得した相続人への相続登記 → 配偶者居住権設定登記
- 遺贈・死因贈与・審判のケース……建物の所有権を取得する人への所有権移転登記 → 配偶者居住権設定登記
いずれの場合も、「建物の所有者を先に確定させ、その建物に配偶者居住権を乗せる」という二段階の流れになります。連続して申請する（連件申請）のが一般的で、書類の準備も二段階分が必要になる点に注意が必要です。
設定は「2人で」、抹消は場合によって「1人で」
設定登記は、配偶者（権利者）と建物所有者（義務者）が共同で申請するのが原則です。
一方、配偶者居住権が消滅したときの抹消登記は、消滅の理由によって扱いが分かれます。
- 配偶者が亡くなって消滅した場合……配偶者居住権は配偶者の死亡で必ず終わります。このように「人の死亡によって権利が消える」ことが登記簿から分かるケースでは、建物の所有者が単独で抹消登記を申請できる取扱いが認められています（不動産登記法69条に基づく運用）。配偶者の死亡を示す書類を添えて申請します。
- 存続期間が満了して消滅した場合……あらかじめ定めた期間が過ぎて消滅したことが登記簿上明らかなときも、所有者の側で抹消の手続きを進められる場合があります。
- 合意による解除や、配偶者が権利を放棄した場合……この場合は、設定のときと同じように、配偶者と所有者が共同で抹消登記を申請するのが原則です。
抹消の場面は見落とされがちですが、配偶者居住権の登記が残ったままだと、建物を売却したり活用したりする際の支障になりえます。消滅の事由が生じたら、抹消登記まで段取りしておくことが大切です。
なお、ここで挙げた登記原因の表現や添付書類は、事案によって細かく変わります。実際の申請にあたっては、最新の法令・通達と個別事情を踏まえて、お近くの司法書士にご確認ください。
【さらに深掘り】配偶者居住権と相続税の関係をどう考えるか
ご注意 以下は執筆時点（2026年6月）の法令・通達・実務運用に基づく一般的な解説です。個別事情により判断が分かれる論点を含みます。実務適用は最新情報と個別事情を踏まえ、お近くの司法書士にご相談ください。
配偶者居住権は「住まいの確保」のための制度ですが、相続税との関係でも知っておきたい考え方があります。ここでは、制度のしくみとして整理できる範囲でご紹介します。具体的な評価額や税額の計算、どの方法が有利かといった判断は、専門的な計算と個別事情の検討が必要であり、税理士の領域です。
配偶者居住権にも「評価のしかた」が定められている
配偶者居住権は財産のひとつなので、相続税を考えるうえでは「いくらと見積もるか（評価額）」が問題になります。この点について、相続税法には配偶者居住権の評価方法が定められています。
考え方のおおまかなイメージとしては、家とその敷地を、
- 配偶者が持つ「住む権利」（配偶者居住権・敷地を利用する権利）
- 子どもなどが持つ「所有権（負担付き）」
の2つに分けて、それぞれを評価します。実際の計算では、建物の使える年数（耐用年数）や権利が続く見込みの年数、利率などを使うため、専門的な計算が必要になります。具体的な金額の算定は税理士に確認してください。
二次相続のときの「しくみ」として知られていること
配偶者居住権には、相続が二度起きる場面での特徴があります。
たとえば、最初の相続（一次相続）で配偶者が配偶者居住権を取得し、子どもが所有権を取得したとします。その後、配偶者が亡くなると（二次相続）、配偶者居住権は消滅し、子どもは負担のない完全な所有権を持つことになります。このとき、配偶者居住権が消えて子どもの権利が強まる部分について、あらためて相続税の課税対象とはならない――という構造が制度上知られています。
ただし、これは制度の「しくみ」を説明したものであって、どの家庭でも有利になる、節税になる、と決まっているわけではありません。ほかの財産の状況や分け方、二次相続まで含めた全体像によって結論は変わります。実際にどうなるかは、税理士に全体を見てもらったうえで判断する必要があります。
小規模宅地等の特例との関係
自宅の敷地について相続税の負担を軽くする「小規模宅地等の特例」という制度があります。配偶者居住権にともなう敷地を利用する権利も、この特例の対象になり得ると整理されています。
ただし、この特例は取得する人や同居の状況などの要件を満たして初めて使えるもので、配偶者居住権があれば当然に使えるというものではありません。適用できるかどうかは要件しだいなので、税理士に確認してください。
「登記の税金」と「相続の税金」は別物
最後に混同しやすい点を整理します。
- 登録免許税……登記をするときにかかる税金。配偶者居住権の設定登記では建物の評価額の0.2％が目安です。手続き（登記）に対してかかります。
- 相続税……相続で財産を受け取ったことに対してかかる税金。配偶者居住権という財産の評価をふまえて計算します。
このように、登記の手続きにかかる税金と、財産を受け取ったことにかかる税金はまったく別のものです。役割の分担としても、登記の手続きは司法書士、相続税の計算と申告は税理士と分かれます。配偶者居住権を検討する際は、登記と税務の両面から、それぞれの専門家に相談しながら進めると安心です。