不動産登記

この記事の要点 夫（またはどちらか一方）の名義・その人がローンを返済している家に、離婚後は住まない側ではなく住み続ける側（多くは子と暮らす親）だけが住む、という「名義・返済者」と「居住者」がずれた状態が起こりうる このねじれは自然には解消されない。ローンの契約者変更には金融機関の審査・承諾が必要であり、名義変更（登記）のほうは、手続き自体は成り立つものの、住宅ローン契約上は金融機関の承諾を要するとされているのが一般的である 当事者だけで名義やローンの扱いを勝手に動かすと、住宅ローン契約の条項（期限の利益喪失条項など）に触れる可能性がある 前回はペアローンで購入した家を離婚時にどう整理するかを扱った。今回は「名義もローンも一方だけ」という、より単純に見えて実は動かしにくいケースを整理する 離婚にあたって、家を出る側が「ローンは自分名義のまま、家には元配偶者と子どもだけが住み続ける」という形で話がまとまることがあります。売却も名義変更もせず、とりあえず今のまま住まわせる、という選択です。一見シンプルに見えますが、名義・ローン・居住者の3つがバラバラになったこの状態は、時間が経つほど整理が難しくなりやすい構造を持っています。 ...

この記事の要点 ペアローンの家は夫婦それぞれが別々の住宅ローン契約者になっているため、離婚時は「名義」だけでなく「ローン」も一緒に整理する必要がある 選択肢は大きく分けて①売却して清算②どちらかが住み続ける③共有のまま継続の3パターン 名義やローンを動かす方法は、金融機関の審査や同意が前提になるため、実際に選べるかどうかは個別の事情による 名義変更の登記手続きそのものは別記事で解説している 夫婦でペアローンを組んで購入した自宅は、離婚が決まっても「じゃあどちらかが住んで、名義もそちらに変えればいい」と単純には進みません。ペアローンは夫婦それぞれが別々に住宅ローンを契約している状態のため、家の名義（財産分与）だけでなく、ローンそのものの整理まで考える必要があるからです。 ...

この記事の要点 セットバックとは、幅4メートル未満の道のうち特定行政庁が指定したものに接する敷地で、道の中心線から2メートルの線を「道路の境界線」とみなす建築基準法の扱いのこと（同法42条2項） 位置指定道路は、私人がつくった道が特定行政庁の位置の指定を受けて建築基準法上の「道路」として扱われるもの（同法42条1項5号） 目の前の道がどの種別かは、市区町村の建築指導課などに道路種別を照会すれば確認できる 建て替えができるかどうかの判断は特定行政庁と建築士の領域。登記の側では、私道持分が相続登記から漏れていないかの確認が要点になる まず取り寄せるのは、登記事項証明書・公図・地積測量図・名寄帳の4点 セットバックとは、幅4メートル未満の道のうち特定行政庁が指定したものについて、その道の中心線から水平距離2メートルの線を「道路の境界線」とみなす、建築基準法の扱いのことです（同法42条2項）。幅が4メートルに足りない道であれば当然にこの扱いになるというものではなく、条文は特定行政庁の指定を要件としています。つまり、登記簿に載っている自分の土地の一部が、建築基準法の世界では道路として扱われる、ということです。 ...

この記事の要点 地目（ちもく）とは、登記簿に記録される「土地の主な用途の区分」のこと。田・畑・宅地・雑種地など23種類ある 地目が「田」「畑」（農地）だと、権利を動かしたり別の用途に変えたりする際に農地法の許可・届出が必要になる場合がある 地目や現況（実際の使われ方）によって固定資産税の評価が変わる仕組みがあるが、税額の計算や有利不利の比較は税理士の領域 地目そのものを変更する登記は土地家屋調査士の業務で、司法書士が扱う相続登記・売買登記（権利部の登記）とは担当が異なる まずは登記簿（登記事項証明書）で自分の土地の地目を確認することが、相続や売買を考えるときの最初の一歩 地目とは何か──登記簿に記録された「土地の用途」 地目とは、登記簿上でその土地が主にどのような用途に使われているかを示す区分です。不動産登記規則第99条では、田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地の23種類に区分すると定められています。 ...

この記事の要点 不動産を家族信託の対象にすると、名義を受託者に移す登記と、信託の内容を公示する「信託目録」の登記が同時に必要になる 登記事項証明書を見ると、権利部（甲区）に受託者の名義、信託目録に委託者・受託者・受益者や信託の目的が記載される 名義が受託者に移っても、信託目録によって「これは信託財産であり、受託者が自由に処分できる財産ではない」ことが公示される 信託が終了すると、信託登記の抹消と、あらためて所有権移転登記（帰属権利者への名義変更）が必要になる 家族信託で不動産を信託財産にすると、登記簿（登記事項証明書）にはどのような変化が生じるのでしょうか。結論から言うと、名義が委託者から受託者に移るとともに、「この不動産は信託財産である」ということを示す信託目録が新たに登記されます。単なる名義変更とは異なり、登記簿を見ただけで信託財産であることが分かる仕組みになっています。 ...

この記事の要点 新築した建物の登記は2段階。「どんな建物か」を記録する表題登記（土地家屋調査士の担当）と、「誰のものか」を記録する所有権保存登記（司法書士の担当）に分かれます。 表題登記は所有権を取得した日（通常は建物の完成日）から1か月以内に申請する義務があります（不動産登記法47条）。所有権保存登記は義務ではありませんが、住宅ローンの抵当権をつけるにも売るにも必要です。 所有権保存登記の登録免許税は原則0.4％。新築住宅は0.15％などに軽減される特例があります（期限つき。適用は最新の要件確認を）。 どこまで自分でできるか迷ったら、お近くの司法書士・土地家屋調査士にご相談ください。 念願の家を新築したら、避けて通れないのが「登記」です。ただ、新築建物の登記は2つの登記が組み合わさっているため、少しわかりにくいところがあります。 ...

結論から言うと、同じ不動産に複数の抵当権が設定されている場合、優先順位は「登記をした順番」で決まります。あとから登記した抵当権者は、先に登記した抵当権者よりも後回しになるのが原則です。ただし、抵当権者どうしが合意すれば、この順位を入れ替える「順位変更登記」という手続きがあります。主なポイントは次のとおりです。 ...

離婚にあたって持ち家を夫婦の一方の名義にするには、**「財産分与」を原因とする所有権移転登記（名義変更）**が必要です。離婚届を出しただけでは、不動産の名義は自動的には変わりません。 ...