マイホームを買うとき、多くの方が住宅ローンを利用します。このとき、売買による名義変更（所有権移転登記）と並んで必ず行われるのが、**抵当権設定登記（ていとうけんせっていとうき）**です。聞き慣れない言葉ですが、住宅ローンを組む以上、避けて通れない手続きです。
この記事では、抵当権設定登記とは何か、誰が・いつ・いくらで行うのかを、できるだけ平易に整理します。
そもそも「抵当権」とは
抵当権とは、お金を貸す側（多くは銀行などの金融機関）が、万一返済が滞ったときに、担保にした不動産を競売（けいばい。裁判所を通じて強制的に売却する手続き）にかけ、その売却代金から優先的に返済を受けられる権利です。
住宅ローンでは、購入する家と土地そのものが担保になります。「もし返せなくなったら、この不動産を処分してでも回収します」という約束を、法律上の権利として設定するわけです。
ポイントは、抵当権を設定しても、住む人・持ち主はあくまでその家の所有者のままだということ。ふだんどおり住み続けられますし、ローンを清算すれば売ることもできます。所有権を手放すわけではありません。
なぜ「登記」が必要なのか
抵当権は、金融機関と所有者の間で契約（抵当権設定契約）を結べば、それ自体は成立します。しかし、契約しただけでは、その家に抵当権があることが外からは分かりません。
そこで登場するのが登記です。法務局（登記所）の登記簿に「この不動産には、◯◯銀行の抵当権がついています」と記録しておくことで、初めて第三者に対して「この抵当権は自分のものだ」と主張できるようになります（これを対抗要件＝たいこうようけんといいます）。
金融機関からすれば、登記をしておかないと、ほかの債権者に先を越されてしまうおそれがあります。だから住宅ローンの実行（融資の振込）と引き換えに、抵当権設定登記を必ず求めるのです。
誰が申請するのか──「共同申請」と司法書士の立ち会い
登記の申請は、原則として、その登記で利益を受ける人（権利者）と、登記上の立場が不利になる人（義務者）が共同で行います（共同申請の原則）。
抵当権設定登記では、
- 権利者＝抵当権者（お金を貸す金融機関）
- 義務者＝設定者（家の所有者＝お金を借りる人）
の二者が共同で申請します。
とはいえ、借りる人と銀行がそろって法務局の窓口に並ぶわけではありません。実際には、司法書士が決済（けっさい。融資と代金の支払いを行う場）に立ち会い、当事者の双方から登記申請の委任を受けて、まとめて手続きを進めます。
立場の違う二者から同時に依頼を受ける形になりますが、これは登記を正確に実現するための実務上の取り扱いで、利益が対立する代理を一人で引き受けること（民法108条が原則として禁じる、いわゆる双方代理）とは別の扱いとされています。司法書士は、登記の専門家として中立の立場で本人確認と書類のチェックを行い、間違いのない登記を実現する役割を担います。
決済当日の流れ
住宅ローンで住宅を購入する場合、決済当日は次のことが「同じ日」に行われます。
-
司法書士が、売主・買主・金融機関の書類と本人確認を行う
-
問題がなければ、金融機関が融資を実行（買主の口座へ入金）する
-
そのお金で、買主が売主へ残代金を支払う
-
司法書士が、その日のうちに法務局へ
- 売買による所有権移転登記（名義を売主から買主へ）
- 抵当権設定登記（買主の家に金融機関の抵当権をつける）
を、まとめて（連件で）申請する
この二つの登記は、ほぼセットで申請されます。「お金が動く」ことと「登記が動く」ことを同じタイミングでそろえることで、売主・買主・金融機関のいずれもが安心して取引できるようにしているのです。
登記簿には何が記録される？
抵当権設定登記をすると、登記簿の**乙区（おつく。所有権以外の権利を記録する欄）**に、おおむね次のような事項が記録されます。
- 債権額（さいけんがく）……借入額。いくらの借入れを担保しているか
- 債務者（さいむしゃ）……お金を借りた人
- 抵当権者（ていとうけんしゃ）……お金を貸した金融機関
- 利息・損害金……利率や、返済が遅れた場合の遅延損害金の利率
- 登記の原因と日付……「年月日金銭消費貸借同日設定」など、いつの貸し借りに基づく抵当権かを示す表示
これらは、誰がいくらをどのような条件で借りているかを、公の記録として示す情報です。
費用──登録免許税と司法書士報酬
抵当権設定登記には、おもに次の費用がかかります。
ひとつは登録免許税（とうろくめんきょぜい）。これは登記をする際に国に納める税金で、抵当権設定登記の場合、**債権額（借入額）の0.4％（1000分の4）**が原則です。
ただし、自分が住むための一定の要件を満たす住宅（住宅用家屋証明書という書類で証明できるもの）については、軽減措置によって**0.1％（1000分の1）**に下がります。たとえば借入額3000万円なら、原則は12万円、軽減が使えれば3万円、という計算です（軽減の要件にあてはまるかどうかは、個別に確認が必要です）。なお、この住宅用家屋の軽減は適用期限のある時限措置で、これまで何度か延長を重ねてきました。利用される時点で、最新の期限を確認しておくと安心です。
もうひとつは、手続きを担当する司法書士への報酬です。これは登録免許税とは別にかかります。
なお、住宅ローンには「住宅ローン控除」という税金の制度もありますが、これは登記ではなく税務（確定申告）の話です。控除の可否や金額については、税理士や税務署にご確認ください。
主な必要書類
設定者（家の所有者＝借りる人）側で用意するものは、おおむね次のとおりです。
- 登記識別情報（とうきしきべつじょうほう。かつての「権利証」にあたるもの）
- 印鑑証明書
- 抵当権設定契約書（登記の原因を証明する書類になります）
- 委任状（司法書士に手続きを任せるための書類）
金融機関側でも、会社の資格を証明する情報や委任状などが用意されます。実際に必要な書類は、ケースや金融機関によって異なります。
完済したら自動で消える？──抹消は「別の手続き」
最後に、よくある誤解をひとつ。住宅ローンを完済しても、抵当権の登記は自動では消えません。
完済すると金融機関から抹消（まっしょう）に必要な書類が渡されますが、それを使って抵当権抹消登記という別の手続きをして、初めて登記簿から抵当権が消えます。これを放置すると、のちに売却や相続の場面で余計な手間がかかることがあります。完済したら、なるべく早めに抹消の手続きをしておくと安心です。
（抵当権抹消登記そのもののしくみは、また別の機会に詳しく取り上げます。）
まとめ
- 住宅ローンを組むと、購入する家と土地に金融機関の抵当権がつき、その公示のために抵当権設定登記を行う
- 申請は金融機関と所有者の共同申請。実務では司法書士が決済に立ち会い、双方から委任を受けてまとめて手続きする
- 売買では、所有権移転登記と抵当権設定登記が決済当日にセットで申請される
- 費用は登録免許税（原則0.4％、要件を満たす住宅は0.1％）と司法書士報酬
- 完済しても登記は自動では消えない。抹消は別の手続き
住宅の購入と住宅ローンは、人生でそう何度も経験することではありません。登記の場面で分からないことが出てきたら、お近くの司法書士にご相談ください。
【さらに深掘り】抵当権設定登記の実務──共同申請の構造と決済日の段取り
ご注意 以下は執筆時点（2026年06月）の法令・通達・実務運用に基づく一般的な解説です。個別事情により判断が分かれる論点を含みます。実務適用は最新情報と個別事情を踏まえ、お近くの司法書士にご相談ください。
ここでは、登記審査の観点から、抵当権設定登記で実務上つまずきやすいポイントを補足します。
共同申請の添付書類──設定者側と抵当権者側
抵当権設定登記は、抵当権者（金融機関）を登記権利者、設定者（所有者）を登記義務者とする共同申請です（不動産登記法60条）。それぞれが用意する書類は、次のように整理できます。
設定者（義務者）側
- 登記識別情報（不動産登記法22条）……対象不動産を取得したときに通知された情報。いわゆる権利証に代わるもの
- 印鑑証明書……作成後3か月以内のもの（不動産登記令16条2項・3項、18条2項・3項）
- 登記原因証明情報（不動産登記法61条）……抵当権設定契約の内容を証する書面。実務では抵当権設定契約証書がこれにあたる
- 委任状（代理権限証明情報。不動産登記令7条1項2号）
抵当権者（権利者）側
- 会社法人等番号（不動産登記令7条1項1号イ、不動産登記規則36条）……金融機関は法人のため。これにより資格を証する情報の提供を省略できる
- 委任状
権利者側は、登記識別情報や印鑑証明書を提供する必要はありません。登記によって不利益を受ける義務者側に本人確認の資料を求める、という共同申請の建て付けによるものです。
登記原因証明情報と「原因」の表示
住宅ローンの抵当権設定は、まずお金を借りる契約（金銭消費貸借契約）があり、その債権を担保するために抵当権設定契約を結ぶ、という二段構えになっています。
登記原因の表示は、たとえば「令和◯年◯月◯日金銭消費貸借同日設定」のように、いつの貸し借り（担保される債権の発生原因）に基づき、いつ抵当権を設定したかを示します。金銭消費貸借の日と設定の日が異なるときは「令和◯年◯月◯日金銭消費貸借令和△年△月△日設定」と書き分けます。ここが契約書の日付とずれていると、補正（申請内容の訂正を求められること）の対象になります。
連件申請の順序──なぜ所有権移転が先か
決済当日、司法書士は同じ不動産について複数の登記をまとめて申請します（連件申請）。住宅購入では、
- 1件目：売買による所有権移転登記
- 2件目：抵当権設定登記
の順で申請するのが原則です。理由は、抵当権を設定できるのは、その不動産について処分する権限をもつ人、つまり新しい所有者（買主）だからです。買主が所有者として登記される（1件目）ことで、初めて買主を設定者とする抵当権設定（2件目）を申請できます。受付番号も1件目→2件目の順に連続して付されます。順序を取り違えると、義務者に処分権限がない状態での申請となり、補正・却下の原因になります。
登録免許税の軽減と住宅用家屋証明書
抵当権設定登記の登録免許税は、債権額（借入額）の1000分の4が本則です（登録免許税法別表第一・一・(五)）。
これが、自己居住用の住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権設定であれば、1000分の1に軽減されます（租税特別措置法75条）。この軽減は適用期限のある時限措置で、これまで複数回にわたり延長されてきました（適用期限はその後の改正で変わることがあるため、利用される時点でご確認ください）。軽減を受けるには、市区町村が発行する住宅用家屋証明書を申請時に添付します。証明を受けられる住宅用家屋は、おおむね次の要件を満たすものです（租税特別措置法施行令41条・42条等）。
- 個人が自分で住むための家屋であること
- 登記簿上の床面積が50平方メートル以上であること
- 新築または取得後1年以内に登記を受けるものであること
- 中古住宅（既存住宅）の場合は、昭和57年1月1日以後に建築された家屋であること、またはそれ以前の建築でも新耐震基準への適合が確認できること（令和4年度の改正で、従来の「築年数」要件は廃止され、耐震基準への適合に一本化されました）
なお、ここでいう登録免許税の軽減（登記の税金）と、所得税の住宅ローン控除（確定申告の税金）はまったく別の制度です。税額そのものの可否・計算は、お近くの税理士や税務署にご確認ください。
土地と建物の両方を担保にするとき──共同担保目録
戸建てを購入する場合、土地と建物の双方に抵当権を設定するのが通常です。このように2個以上の不動産を同一の債権の担保とするときは、**共同担保目録（きょうどうたんぽもくろく）**が作成され、どの不動産がセットで担保になっているかが一覧で記録されます（不動産登記規則166条以下）。マンション（敷地権付き区分建物）の場合は、建物とその敷地を利用する権利が一体で扱われる関係で、取扱いが一戸建てと異なります。
普通抵当権と根抵当権の違い
住宅ローンで設定されるのは、多くが普通抵当権です（民法369条）。これは、特定の借入れ（一本のローン）を担保する抵当権で、完済すれば担保される債権が消滅し、抵当権も役割を終えます。
これに対し、事業資金などで使われる**根抵当権（ねていとうけん。民法398条の2）**は、一定の範囲で繰り返し生じる債権を、極度額（上限額）の枠内でまとめて担保するものです。住宅ローンの場面ではあまり登場しませんが、登記簿の表示が「抵当権」か「根抵当権」かによって、その後の手続き（とくに抹消や債務の考え方）が変わってきます。
補正・却下を招きやすいポイント
登記審査の観点から、抵当権設定登記で疑義が生じやすいのは次のような点です。
- 債務者の住所・氏名の表示が、契約書や登記記録と一致しているか（過去の住所変更が反映されていないケースに注意）
- 利息・損害金の特約があるのに、登記事項としての記載が漏れていないか（抵当権の登記事項。不動産登記法83条・88条）
- 債権額が契約書の金額と一致しているか
- 登記原因の日付（金銭消費貸借・設定）が契約書と整合しているか
これらは、決済前の事前確認でほぼ防げるものです。書類がそろう段階で、登記記録上の住所・氏名と契約書の表示を突き合わせておくことが、スムーズな登記につながります。
具体的な書類の整え方や、イレギュラーな事案（登記簿上の住所がつながらない、共有名義、買い替えで旧住宅の抵当権抹消が絡む、など）でお困りのときは、お近くの司法書士にご相談ください。