この記事の要点

  • 抵当権抹消登記は書類さえ揃えば自分で申請できる。費用は登録免許税の数千円程度
  • 住所変更・銀行合併・登記済証紛失があると難度が上がるため、その場合は専門家への依頼も検討する
  • 手順は「書類確認→登記事項証明書取得→申請書作成→印紙貼付→法務局へ提出→完了書類受領」の6ステップ

住宅ローンを完済すると、銀行から茶封筒で書類一式が届きます。同封された案内には「ご自身で抵当権抹消登記の手続きをしてください」と書かれていることもあり、「司法書士に頼むべき？それとも自分でできる？」と迷うところです。

結論から言うと、抵当権抹消登記は法律実務の中でも比較的シンプルな手続きで、書類さえ揃っていればご自身でも十分申請可能です。費用も登録免許税の数千円で済みます。

この記事では、銀行から書類が届いた直後の方を想定して、自分で抵当権抹消登記を申請する手順を、書類の確認から法務局での申請完了まで段階を追って解説します。

すでに「抵当権抹消登記とは何か」の基本については、当ブログの別記事「住宅ローン完済、そのあとが肝心──抵当権抹消登記を忘れずに」で扱っていますので、合わせてご覧ください。

自分でやる場合のメリット・デメリット

自分で申請 司法書士に依頼
費用 登録免許税のみ（土地+建物で2,000円程度） 報酬（事務所ごとに異なる）＋登録免許税
手間 書類確認・申請書作成・法務局訪問（半日〜1日） 書類を渡すだけ
時間 平日に法務局へ行ける必要あり 委任すれば平日働いていてもOK
書類不備時 自分で補正・再申請が必要 司法書士が対応
対応難度 単純な完済ケースなら易しい 複雑なケースも依頼できる

自分でやるのが向いている方：

  • 銀行から書類一式が早めに揃っている（紛失していない）
  • 借入時から住所・氏名が変わっていない
  • 借入先が現存している（合併・統廃合されていない）
  • 平日昼間に法務局へ行ける時間がある

司法書士への依頼も検討したい方：

  • 銀行が合併・統廃合されている
  • 借入時から住所・氏名が変わっている
  • 登記識別情報（または登記済証）を紛失している
  • 相続が発生している
  • 平日に時間が取れない

ステップ1：銀行から届いた書類を確認する

封筒に入っている主なものは次の4つです。まず全部揃っているか確認してください。

書類名 役割 注意点
抵当権解除証書（または弁済証書） 「ローン完済しました」という銀行の証明書 不動産の表示が登記簿と一致しているか確認
登記識別情報通知（または登記済証） 銀行が抵当権設定時に受け取った権利証 再発行不可、絶対に失くさない
委任状 銀行が代理人（あなた）に申請を委任する書面 銀行の印が押されていることを確認
会社法人等番号（または代表者事項証明書） 銀行の代表者の資格を確認するためのもの 証明書で代える場合は発行から3ヶ月以内

確認ポイント

  1. 不動産の表示が登記簿と一致しているか：地番・家屋番号・床面積などが現在の登記事項証明書（不動産の登記簿謄本）と完全一致している必要があります。法務局で「登記事項証明書」を取得して照合しておくと安心です（1通600円、オンライン請求・窓口受取なら490円）。

  2. 代表者事項証明書を付ける場合の発行日：発行から3ヶ月以内のものに限ります。申請書に銀行の会社法人等番号を書けば、証明書は不要です。

  3. 委任状の内容：委任事項に「抵当権抹消登記の申請に関する一切の件」または同趣旨の文言が入っているか確認。

ステップ2：登記事項証明書（登記簿謄本）を取得する

申請書を作成するために、現在の不動産の登記事項証明書が必要です。

取得方法

  • 法務局窓口：1通600円
  • オンライン申請（登記情報提供サービス）：1通330円（閲覧のみ）
  • オンライン請求＋郵送：1通520円
  • オンライン請求＋窓口受取：1通490円

土地と建物それぞれ1通ずつ必要なので、最低2通取得しておきましょう。マンションの場合は「敷地権付き区分建物」になっており、専有部分の建物登記事項証明書1通でOKです（敷地の情報も記載されます）。

ステップ3：申請書を作成する

A4用紙に、横書きで作成します。手書きでもパソコンでもOKですが、Wordやパソコンで作成する方が修正が楽です。

申請書の標準形（土地+建物の例）

登記申請書

登記の目的　　　○番抵当権抹消

原　　　因　　　令和○年○月○日　弁済

権　利　者　　　（住所）
　　　　　　　　（氏名）　　　　　　印
　　　　　　　　連絡先電話番号　　　090-XXXX-XXXX

義　務　者　　　（住所）
　　　　　　　　株式会社○○銀行
　　　　　　　　代表取締役　○○○○

添付情報　　　　登記原因証明情報　登記識別情報　
　　　　　　　　会社法人等番号　○○○○○○○○○○○○　
　　　　　　　　代理権限証明情報

令和8年5月○日申請　○○法務局○○支局　御中

代理人　（権利者と同じ住所・氏名）　　印
　　　　連絡先電話番号　　　090-XXXX-XXXX

登録免許税　　　金2,000円（不動産2個）

不動産の表示

　所　　在　　○○市○○町○丁目
　地　　番　　○番○
　地　　目　　宅地
　地　　積　　○○○㎡

　所　　在　　○○市○○町○丁目○番地○
　家屋番号　　○番○
　種　　類　　居宅
　構　　造　　木造瓦葺2階建
　床　面　積　1階　○○.○○㎡
　　　　　　　2階　○○.○○㎡

記入上の注意点

項目 書き方
登記の目的 「○番抵当権抹消」（○番は登記事項証明書の「権利部（乙区）」の順位番号）
原因 「令和○年○月○日　弁済」（解除証書の日付と理由を一字一句合わせる）
権利者 不動産の所有者（あなた）。登記簿と完全一致した住所・氏名
義務者 銀行の名称・本店所在地・代表者氏名
不動産の表示 登記事項証明書からそのまま転記

ステップ4：登録免許税を計算して印紙を貼る

登録免許税の計算

抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です（登録免許税法別表第一）。

不動産の数 登録免許税
土地のみ（1筆） 1,000円
土地+建物（2個） 2,000円
土地2筆+建物1個 3,000円
マンション（専有部分1個＋敷地権の土地1筆） 2,000円

収入印紙の貼り方

A4の白紙（登録免許税納付用台紙）に必要額の収入印紙を貼り、申請書とホチキス止めし、つづり目に申請書と同じ印鑑で契印します。印紙には消印を押さないでください（法務局の方で消印します）。

収入印紙は法務局・郵便局・コンビニ（一部）で購入できます。

ステップ5：法務局に申請する

申請先

不動産の所在地を管轄する法務局です。自宅の最寄りの法務局ではないので注意。法務局HPで「○○市 法務局 管轄」と検索すると、管轄局がわかります。

申請方法

  1. 窓口提出：申請書一式を窓口で提出。その場で受付番号が発行され、補正があれば後日連絡が来ます
  2. 郵送提出：書留郵便で提出可（補正連絡は電話）
  3. オンライン申請：法務省「登記・供託オンライン申請システム」経由（事前準備が必要、上級者向け）

初心者は窓口提出がおすすめ。提出時に法務局職員が形式的なチェック（書類の有無・印紙の額など）をしてくれることもあり、その場で軽微な不備に気づけることがあります。

申請書類のセット順

ホチキスで一冊にまとめて提出します。

1. 登記申請書（1〜2枚）
2. 収入印紙貼付台紙
3. 抵当権解除証書（弁済証書）
4. 登記識別情報通知（または登記済証）
5. 銀行の委任状
6. 代表者事項証明書（申請書に会社法人等番号を記載した場合は不要）

ステップ6：完了書類を受け取る

登記が完了すると、法務局から登記完了証が交付されます（不動産登記規則181条）。窓口で受け取る場合は、申請書に押した印鑑を持参します。郵送での受け取りを希望する場合は、申請時に返信用封筒と書留郵便分の切手を提出しておきます。完了までの日数は法務局や時期によって異なります。

受け取るものは次のとおりです：

  • 登記完了証
  • 原本還付を請求した書類（解除証書など）、登記済証を提出した場合はその登記済証

抹消が反映されたかは、登記事項証明書を別途取得して確認します（登記識別情報の書面は返却されません）。

「権利部（乙区）」に「抵当権抹消」の登記が記録され、元の抵当権の記載に下線が引かれた状態になっていれば完了です。

よくあるトラブルと対処法

① 住所が変わっている

借入時の住所と現在の住所が違う場合は、先に「登記名義人住所変更登記」を申請する必要があります（登録免許税：不動産1個につき1,000円）。抵当権抹消より先に住所変更を済ませるのがポイント。

② 銀行が合併・統廃合されている

承継関係がわかる書類が追加で必要になることがあります。まずは承継後の銀行に問い合わせてください。

③ 登記識別情報通知（登記済証）を紛失した

再発行はできません。代替手段は3つ：

  1. 事前通知制度：法務局から銀行に意思確認の通知が届く（無料、2週間程度の遅延）
  2. 本人確認情報：司法書士に依頼して作成（報酬は事務所ごとに異なる）
  3. 公証人認証：公証役場で認証（手数料1万1,000円）

紛失している場合は、事前通知制度を使って自分で申請するか、司法書士に依頼するのが現実的です。

④ 補正の連絡が来た

軽微な記載ミス（不動産表示の誤字・押印漏れなど）は補正で済むことが多いです。法務局から電話が来たら、指示どおりに書類を直せばOK。補正だからといって再申請になるわけではないので、慌てず対応しましょう。

まとめ：自分でやる場合のチェックリスト

段階 やること 所要時間の目安
1 銀行からの書類4点を確認 30分
2 登記事項証明書を取得（オンライン推奨） 1日（郵送）／30分（窓口）
3 申請書を作成（テンプレ参照） 1〜2時間
4 登録免許税の収入印紙を購入・貼付 30分
5 法務局へ提出（窓口推奨） 半日
6 登記完了後、登記完了証を受領 30分（窓口）／郵送受取

合計で実働半日〜1日程度で完了する手続きです。「平日に時間を作れる」「書類が完璧に揃っている」という方は、ぜひご自身で挑戦してみてください。

ただし、「住所が変わっている」「銀行が合併している」「登記済証を紛失した」といった条件があると、難度が上がります。そうした場合は、専門家に頼むことも検討してください。

よくある質問

Q. 費用はどのくらいかかりますか？ 自分で申請する場合、登録免許税のみで土地+建物で2,000円程度です。司法書士に依頼すると、これに加えて報酬がかかります（金額は事務所ごとに異なります）。

Q. 期限はありますか？放置するとどうなりますか？ 抹消登記自体に法律上の申請期限はありませんが、放置すると登記識別情報の紛失リスクや、銀行の合併・統廃合で必要書類の収集が難しくなるリスクが高まります。完済後は早めの手続きがおすすめです。

Q. 自分でできるか不安です。どこに相談すればいいですか？ 住所変更や銀行合併、登記識別情報（登記済証）の紛失、相続が発生しているなどの事情があると難度が上がります。判断に迷う場合や書類が揃わない場合は、お近くの司法書士にご相談ください。

【さらに深掘り】登記審査で「補正されやすいポイント」

ご注意 以下は執筆時点（2026年5月）の登記実務に基づく一般的な解説です。金融機関ごとに書式・取扱いは異なり、個別事案で追加対応が必要なことがあります。実務でのご判断は最新の運用と個別事情を確認のうえ、専門家にご相談ください。 ここから先は専門的な内容です。一般の方は、ここまでの内容で十分です。

法務局の審査官は、提出された申請書を形式的審査主義（不動産登記法第25条参照）に基づいて審査します。「実体的に正しいか」ではなく、「形式的に書類が揃っているか・記載が一致しているか」を機械的にチェックする立場です。

登記審査で見られやすい観点から、ご自身で申請する方が見落としやすいポイントを5つ整理します。

1. 不動産の表示の「コンマ」と「ハイフン」

「○○町1丁目2番3」と「○○町1－2－3」は、登記簿上では別物として扱われることがあります。市区町村の住居表示と登記簿の地番が違う典型例で、審査官は登記簿の地番に完全一致しているかしか見ません。

申請書を書くときは、現在の登記事項証明書を見ながら一字一句転記してください。「自宅の住所」を書くと地番と違ってしまうことがあります。

2. 床面積の小数点以下

建物の床面積は「○○.○○㎡」と小数点以下2桁まで一致させます。登記簿が「123.45㎡」なら申請書も「123.45㎡」、「123.4㎡」では不一致で補正対象。見落としやすいポイントです。

3. 会社法人等番号の活用

平成27年以降、申請書には会社法人等番号（12桁の数字）を記載するのが原則で、代表者事項証明書の添付は不要です（不動産登記令第7条第1項第1号）。

  • 銀行の会社法人等番号は、登記情報提供サービス（一般財団法人民事法務協会）や銀行の登記事項証明書で確認できる

書類が「代表者事項証明書ではなく会社法人等番号のみ通知される」場合は、申請書の「添付情報」欄に「会社法人等番号　○○○○○○○○○○○○」と記載すれば足ります。

4. 共同担保物件の落とし穴

土地と建物に共同抵当が設定されている場合、1件の申請書で全不動産をまとめて抹消できます（登録免許税は不動産個数×1,000円）。

ただし管轄法務局が異なる場合は要注意。「土地は○○法務局、建物は△△法務局」というケースでは、管轄ごとに別々に申請する必要があり、申請書も2通作成することになります（書類の原本は片方の管轄に提出し、もう片方には原本還付＋還付請求が必要）。

マンションの専有部分は「区分建物＋敷地権」として一体登記されており、こちらは1件で完結します。

5. 「弁済」と「解除」の使い分け

登記原因に書く文言は、銀行から渡される証書の表題と一致させます。

証書の表題 申請書の登記原因
抵当権解除証書 令和○年○月○日　解除
弁済証書 令和○年○月○日　弁済

証書の文言のとおりに書くのが鉄則です。

6. 申請書の閉じ方（製本）

複数枚にわたる申請書は、ページの境目に契印（割印）を押します。権利者の印鑑と同じものを各ページの境目に押す形式。

申請書が1枚で収まる場合でも、申請書と収入印紙を貼った台紙とのつづり目には契印が必要です（法務局の記載例）。

7. 参考条文・通達

実際の申請に直結する根拠条文を整理しておきます。

  • 不動産登記法第60条（共同申請の原則）
  • 不動産登記法第70条（登記義務者の所在不明等の場合の休眠担保権の単独抹消）
  • 不動産登記法第70条の2（解散法人の休眠担保権の単独抹消／令和5年4月1日施行）
  • 不動産登記規則第36条（会社法人等番号の提供を要しない場合等）
  • 登録免許税法別表第一（抵当権抹消の税率：不動産1個につき1,000円）

これらの条文・規則を意識しながら申請書を組み立てると、補正リスクを大幅に減らせます。

ご自身での申請が難しいと感じた場合や、上記の「よくあるトラブル」のいずれかに該当する場合は、お近くの司法書士に相談することもできます。

参考資料

この記事は、次の資料を参照して内容を確認しています（確認日：2026年7月・いずれも一次情報です）。

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