この記事の要点

  • 家を買うときの登記費用は、大きく「登録免許税（国に納める税金）」「証明書の取得などの実費」「司法書士の報酬」の3つに分かれます
  • 登録免許税は登記の種類ごとに別々にかかります。土地の名義変更・建物の名義の登記・住宅ローンの抵当権設定で、それぞれ税率が違います
  • 自分が住む家で一定の要件を満たせば、建物と住宅ローンの登記の税率が軽くなる措置があり、その入場券が住宅用家屋証明書です。土地の売買にも別の軽減措置があります
  • 軽減措置には適用期限があり、税制改正で変わることがあります。登記の時点の条文で確認するのが基本です
  • 報酬は事務所ごとに決めるものなので、見積書で「何が含まれているか」を確かめましょう

家を買うときの登記費用は、「登記1件いくら」という決まった料金があるわけではありません。どんな登記をいくつするかによって積み上がる、足し算の費用です。

この記事では、マイホームを買う場面でかかる登記費用の全体像を、内訳ごとに整理します。個別の制度の細かい話は関連記事にゆずり、ここでは「何に・なぜ・どう決まるお金なのか」をつかむことを目標にします。

家を買うときにする登記は、ふつう2〜3種類

まず、家を買うときにどんな登記をするのかを確認しておきましょう。費用の内訳は、この登記の種類に沿って決まるからです。

場面 登記の種類 ひとことで言うと
土地を買う 所有権の移転登記（土地） 土地の持ち主の名義を売主から買主に書き換える
中古住宅などを買う 所有権の移転登記（建物） 建物の持ち主の名義を書き換える
家を新築する 所有権の保存登記（建物） 新しくできた建物に、最初の持ち主を記録する
住宅ローンを組む 抵当権の設定登記 金融機関が家と土地を担保にとったことを記録する

たとえば、中古の一戸建てを住宅ローンで買う場合は「土地の移転」「建物の移転」「抵当権の設定」の3つ、土地を買って家を新築する場合は「土地の移転」「建物の保存」「抵当権の設定」の3つが基本の組み合わせになります。現金で買う場合は抵当権の登記がない分、少なくなります。

売買の名義変更そのものの流れは不動産の売買で司法書士は何をしている？、住宅ローンの登記は住宅ローンの抵当権設定登記のしくみで詳しく整理しています。

新築マンションや建売住宅を買う場合、建物の登記が「保存」と「移転」のどちらになるかは、物件ごとの事情で変わります。どの登記をするのかは、見積りの段階で確認しておきましょう。

なお、新築の建物では、保存登記の前に建物の形や広さを記録する表題登記（ひょうだいとうき）が必要です。こちらは土地家屋調査士の担当で、費用も別枠になります（くわしくは家を新築したときの「所有権保存登記」をご覧ください）。

内訳1：登録免許税──登記の種類ごとに「基準の金額×税率」

登記費用のなかで金額が大きくなりやすいのが登録免許税（とうろくめんきょぜい）です。登記をするときに国に納める税金で、登記の種類ごとに計算します。

計算の仕組みは、どの登記でも「基準になる金額（課税標準）× 税率」です。

  • 所有権の登記（移転・保存）：基準は不動産の価額。実務では、市区町村の固定資産課税台帳に登録された価格（いわゆる固定資産税の評価額）が使われます。なぜ評価額を使うのかは登録免許税はなぜ『固定資産税評価額』で計算されるの？で整理しています
  • 抵当権の設定登記：基準は借入額（法律の言葉では「債権金額」）。家の評価額ではない点に注意が必要です

新築したばかりで、まだ固定資産税の評価額が付いていない建物は、各地の法務局が公表している基準表（新築建物課税標準価格認定基準表）をもとに価格を出す扱いになっています。

本来の税率と、マイホームの軽減税率

登録免許税法で決まっている本来の税率（本則）と、マイホームなどに使える軽減後の税率を並べると、次のとおりです。

登記の種類 本来の税率 軽減後の税率 軽減の根拠
土地の売買による所有権移転 2％ 1.5％ 租税特別措置法72条
住宅用の建物の所有権保存（新築など） 0.4％ 0.15％ 同法72条の2
住宅用の建物の所有権移転（売買など） 2％ 0.3％ 同法73条
住宅ローンの抵当権設定 0.4％ 0.1％ 同法75条

※本来の税率は登録免許税法の別表第一によります。認定長期優良住宅・認定低炭素住宅や、不動産会社が一定のリフォームをして売り出す中古住宅については、さらに低い税率の特例があります（租税特別措置法74条・74条の2・74条の3）。

この表で押さえておきたいのは、次の2点です。

1つめ：土地の軽減と、建物・ローンの軽減は別の制度です。 土地の売買による名義変更の軽減（1.5％）は、マイホームかどうかに関係なく、土地の売買であれば対象になる仕組みです。一方、建物の保存・移転と抵当権設定の軽減は、「自分が住むための一定の要件を満たす家」に限られます。

2つめ：建物とローンの軽減を受けるには、住宅用家屋証明書が必要です。 建物と抵当権の軽減は、自動的には適用されません。市区町村が発行する住宅用家屋証明書（じゅうたくようかおくしょうめいしょ）を登記の申請書に添えることで、軽い税率で申請できます。証明書がないまま申請すると本来の税率になります。中古住宅の名義変更（租税特別措置法73条）の事案で、登記が終わったあとに証明書を出して差額の返還（還付）を求めても認められない、とした国税不服審判所の裁決もあります（平成15年4月18日裁決・裁決事例集No.65）。誰が・どこで・いつ取るかは住宅用家屋証明書とはで詳しく解説しています。

軽減措置には期限がある

ここで紹介した軽減措置は、いずれも適用期限のある時限措置です。e-Gov法令検索に掲載されている現行の条文（2026年10月1日時点の版）で確認すると、適用期限は次のとおりです。

  • 土地の売買による所有権移転（72条）：令和11年（2029年）3月31日まで
  • 住宅用の建物の保存・移転、住宅ローンの抵当権設定（72条の2・73条・75条）：令和9年（2027年）3月31日まで

これらの期限は、これまでも年度ごとの税制改正で延長されたり、要件が見直されたりしてきました。たとえば土地の売買の軽減は、令和8年度の税制改正（所得税法等の一部を改正する法律〔令和8年法律第12号〕）で、令和8年3月31日までだった期限が令和11年3月31日までに延ばされています。

一方、建物と住宅ローンの軽減の期限（令和9年3月31日）は、この記事の公開時点から半年ほど先です。その後も続くかどうかは今後の税制改正によるため、実際に登記をする時点の条文で確かめるのが基本です。

もう1つの期限：「取得から1年以内」

建物と抵当権の軽減には、制度そのものの期限とは別に、新築または取得から1年以内に登記を受けることという要件があります（租税特別措置法72条の2・73条・75条）。家を買ったら登記を後回しにしない、というのが軽減を受けるうえでも大切です。

計算のイメージ

仕組みをつかむために、仮の数字で建物の名義変更だけを計算してみます。建物の評価額が1,000万円で、住宅用家屋証明書を添えて軽減税率0.3％が使える場合、

  • 1,000万円 × 0.3％ ＝ 3万円

となります。証明書がなく本来の2％で計算すると20万円です。同じ建物でも、要件を満たして証明書を用意できるかどうかで、税額が大きく変わることがわかります。

実際の税額は、土地・建物それぞれの評価額、共有にする場合の持分、借入額、建物が要件を満たすかどうかなどで変わります。評価額の千円未満の端数と税額の百円未満の端数は切り捨て（国税通則法118条・119条）、計算した税額が1,000円に満たないときは1,000円（登録免許税法19条）といった端数の決まりもあるため、具体的な金額は見積りの段階で確認してください。

内訳2：実費──証明書や郵送などにかかるお金

登録免許税のほかにも、登記の準備や確認のために、こまごまとした実費（じっぴ）がかかります。代表的なものは次のとおりです。

  • 登記事項証明書（とうきじこうしょうめいしょ）：登記簿の内容を証明する書類。決済前の権利関係の確認や、登記が終わったあとの確認に使います。法務局の窓口や郵送の書面請求なら1通600円で、オンラインで請求するとこれより少し安くなります（登記手数料令2条・3条）
  • 固定資産税の評価額がわかる書類：登録免許税の計算の基礎になります（評価証明書など）
  • 住宅用家屋証明書：市区町村の窓口で発行を受ける際の手数料
  • 郵送料・交通費など：書類のやりとりや法務局への提出に伴う費用

実費は、司法書士に頼んだ場合でも、自分で手続きをする場合でもかかるお金です。見積書では「報酬」とは別の欄に書かれるのが一般的です。

内訳3：司法書士報酬──見積書で中身を確かめる

司法書士に登記を依頼すると、手続きの代理や書類作成に対する報酬（ほうしゅう）がかかります。

司法書士の報酬には、全国一律の決まった金額はなく、事務所ごとに定めるものです。そのため、報酬は見積書で中身を確かめるのが確実です。

見積書を受け取ったら、たとえば次の点を確認するとよいでしょう。

  • 土地の移転・建物の移転（または保存）・抵当権の設定など、どの登記が含まれているか
  • 決済当日の立会い、本人確認、書類の取り寄せなど、どこまでの作業が含まれているか
  • 登録免許税が概算になっていないか（評価額の確認前は概算のことがあります）
  • 追加費用が発生する条件（売主側の住所変更登記が必要になった場合など）

見積書の読み方は司法書士の見積書の読み方でも整理しています。

登記費用以外にかかる税金・費用もある

家を買うときには、登記費用とは別に、次のような税金や費用もかかります。

  • 不動産取得税（都道府県の税金）
  • 印紙税（売買契約書やローン契約書に貼る印紙）
  • 住宅ローン控除（所得税の減税制度。確定申告などの手続きが関わります）
  • 不動産会社に支払う仲介手数料、金融機関に支払うローン関係の費用など

これらは登記費用の見積書には含まれないのがふつうです。不動産取得税や住宅ローン控除がご自身に当てはまるか、いくらになるかは、税理士や都道府県税事務所・税務署に確認してください。

まとめ

家を買うときの登記費用は、「登録免許税」「実費」「司法書士報酬」の3つの足し算です。

  • 登録免許税は、土地の移転・建物の移転または保存・抵当権の設定と、登記の種類ごとに「基準の金額×税率」で計算します
  • マイホームで一定の要件を満たせば建物とローンの登記に軽減税率があり、その適用には住宅用家屋証明書を申請書に添えることと、取得から1年以内の登記が必要です
  • 土地の売買の軽減は別の制度で、適用期限も建物の軽減とは異なります。いずれも期限のある措置なので、登記の時点の条文で確かめましょう
  • 報酬は事務所ごとに決めるものなので、見積書で「含まれる登記」「含まれる作業」「追加費用の条件」を確認しましょう

決済の段取りが固まる前に費用の全体像を把握しておくと、住宅用家屋証明書の準備漏れなども防ぎやすくなります。具体的な金額や軽減措置が使えるかどうかは、お近くの司法書士にご相談ください。

よくある質問

Q. 家を買うときの登記費用は、全部でいくらくらいかかりますか？

登記費用は、登録免許税・実費・司法書士報酬の合計で、物件の評価額や借入額、どの登記をするかによって大きく変わります。登録免許税は「評価額（抵当権は借入額）×税率」で計算し、マイホームの要件を満たせば軽減税率が使えます。報酬は事務所ごとに異なるため、見積書で内訳を確認するのが確実です。

Q. 登記を後回しにすると、費用面で困ることはありますか？

建物と住宅ローンの登記の軽減税率は、新築または取得から1年以内に登記を受けることが要件です。期間を過ぎると軽減が使えず、本来の税率で納めることになるおそれがあります。また、住宅用家屋証明書は登記の申請時に添える必要があり、中古住宅の名義変更の事案で、登記のあとに出して差額の還付を求めても認められないとした国税不服審判所の裁決があります（平成15年4月18日裁決）。登記をしないこと自体にも、同じ家が二重に売られて別の買主が先に登記をした場合に、その人に対して自分が持ち主だと主張できなくなるといったリスクがあります。

Q. 登記は自分でできますか？どこに相談すればいいですか？

法律上は本人が申請することもできます。ただ、住宅ローンを組む場合は、代金の支払いと所有権・抵当権の登記を同じ日に確実に進める必要があり、売主・買主・金融機関の三者の段取りが関わります。登録免許税の計算や住宅用家屋証明書の準備も含めて、お近くの司法書士にご相談ください。不動産取得税や住宅ローン控除については、税理士や税務署・都道府県税事務所が相談先です。

【さらに深掘り】住宅用家屋の要件と課税標準の決まり方

ご注意 以下は執筆時点（2026年10月）の法令・通達・実務運用に基づく一般的な解説です。個別事情により判断が分かれる論点を含みます。実務適用は最新情報と個別事情を踏まえ、お近くの司法書士にご相談ください。 ここから先は専門的な内容です。一般の方はここまでの内容で十分です。

本文では軽減税率の一覧と期限を紹介しました。ここでは、不動産登記実務の観点から、軽減が使えるかどうかの分かれ目になる要件と、税額の「基準の金額（課税標準）」がどう決まるかを、条文に沿って整理します。条文は2026年10月時点でe-Gov法令検索に掲載されている現行の版によります。

「住宅用家屋」の範囲は政令で決まっている

建物の保存・移転と抵当権設定の軽減（租税特別措置法72条の2・73条・75条）は、いずれも「住宅用家屋」が対象です。その範囲は租税特別措置法施行令41条が定めていて、市区町村長がこれに当たることを証明したもの、とされています。この証明が住宅用家屋証明書です。

  • 一戸建てなど（同条1号）：専らその個人の住宅として使う一棟の家屋で、床面積の合計が50平方メートル以上のもの
  • マンションなどの区分建物（同条2号）：専ら住宅として使う部分の床面積が50平方メートル以上で、建物が耐火建築物・準耐火建築物に当たるもの（一定の低層の集団住宅を含む）

条文上、「専ら」個人の住宅として使うことと、床面積50平方メートル以上であることが要件として明記されています。店舗などを兼ねた建物や、床面積が50平方メートル前後の物件は、証明書が出るかどうかを早めに市区町村へ確認しておく必要があります。

中古住宅は「昭和57年1月1日以後の建築」か耐震基準への適合

建築後使用されたことのある家屋（中古住宅）を買う場合、73条の軽減を受けるには、施行令41条の要件に加えて、施行令42条1項の要件を満たす必要があります。

  • 家屋が、施行令41条1号（一戸建てなど）または2号イ（耐火・準耐火の区分建物）に当たること
  • 建築基準法施行令の耐震関係の規定などの地震に対する安全性に係る基準に適合すること、または昭和57年（1982年）1月1日以後に建築されたこと

区分建物については、登記簿に記録された構造が石造・れんが造・コンクリートブロック造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造であれば、耐火建築物に当たるものとして扱う規定があります（施行令42条2項、租税特別措置法施行規則25条の2第2項）。一方、新築のときに使える「一定の低層の集団住宅」（施行令41条2号ロ）は、中古住宅の要件には挙げられていません。

昭和56年以前に建てられた中古住宅では、耐震基準に適合していることの確認が別に必要になるため、売買契約の前後で準備に時間がかかることがあります。

建物の移転の軽減は「売買」と「競落」に限られる

73条の軽減は、住宅用家屋の取得原因を「売買その他の政令で定める原因によるもの」に限っており、施行令42条3項はその原因を「売買又は競落」と定めています。住宅用家屋証明書にも、売買または競落により取得したことと、取得の年月日が記載されている必要があります（施行規則25条の2第1項）。

また、72条の2・73条・75条はいずれも「個人が」取得して「当該個人の居住の用に供した」場合の規定です。法人が社宅として取得する場合などは、これらの条文の対象として書かれていません。

土地の軽減（72条）は建物の軽減と仕組みが違う

土地の売買による所有権移転の軽減（72条）は、建物の軽減とは要件の書き方が大きく異なります。

項目 土地（72条） 建物の移転（73条）
対象者 個人または法人 個人
用途の限定 条文上なし 自己の居住の用に供すること
住宅用家屋証明書 条文上の要件なし 申請書に添付が必要（施行規則25条の2）
取得後1年以内の登記 条文上の要件なし 必要
適用期限（現行条文） 令和11年3月31日まで 令和9年3月31日まで

なお、72条には所有権の信託の登記（土地）の税率を軽くする定めもあります。土地と建物を同時に買う場合でも、軽減の根拠条文・要件・期限は別々に確認する必要があります。

「取得後1年以内」の例外

73条は「取得後1年以内」の登記を要件としつつ、1年以内に登記できないことにつき政令で定めるやむを得ない事情がある場合の例外を置いています。施行令42条4項は、その事情を、建築後使用されたことのない住宅用家屋について、新築した者が所有権の移転の登記に応じないため、新築後1年以内に訴えを提起した場合に限っています。この場合は、判決の確定または和解調書・認諾調書の作成の日から1年を経過する日までが期間とされ、訴えの提起や判決確定の日などを証する書類の添付が必要です（施行規則25条の2第3項）。例外はこのように狭く定められているため、通常の売買では1年以内の登記を前提に段取りを組むことになります。

課税標準は「申請の時期」で参照する評価額が変わる

所有権の登記の課税標準は、登記の時の不動産の価額です（登録免許税法10条1項）。そのうえで、同法附則7条と登録免許税法施行令附則3項により、当分の間、固定資産課税台帳に登録された価格を基礎とすることができるとされています。どの時点の価格を使うかは、申請日によって次のように分かれます。

  • 申請日が1月1日〜3月31日：前年12月31日現在の台帳価格
  • 申請日が4月1日〜12月31日：その年の1月1日現在の台帳価格

この区分からすると、固定資産税の評価額が見直される年には、3月末に申請するか4月以降に申請するかで、参照する価格が変わり得ることになります（上がるか下がるか、どの程度変わるかは物件によります）。

新築建物で評価額がないとき

新築したばかりで台帳に価格が登録されていない建物については、登録免許税法施行令附則3項が、その建物に類似する不動産で台帳価格のあるものの価格を基礎として、登記機関が認定した価額によると定めています。

この認定のために、各法務局は「新築建物課税標準価格認定基準表」を公表しています。建物の種類（居宅など）と構造（木造など）ごとに1平方メートルあたりの単価を示す表で、たとえば東京法務局は令和6年4月1日から、この表により算出した価格が課税標準になると案内しています。あわせて経年減価補正率表なども公表されています。単価は法務局ごとに異なるため、物件を管轄する法務局の最新の表を確認する必要があります。

抵当権の課税標準は「債権金額」、共同担保は1件として計算

抵当権の設定登記の課税標準は、債権金額です（根抵当権であれば極度金額。登録免許税法別表第一第一号（五））。家や土地の評価額は計算に使いません。

土地と建物の両方に同じ借入れのための抵当権を設定することは多くあります。同じ債権のために複数の不動産に抵当権を設定する登記を、同じ登記所に同時に申請する場合は、これらを1件の設定登記とみなして計算します（登録免許税法13条1項）。つまり、債権金額に税率を1回かけるのであって、不動産の数だけ債権金額に税率をかけるわけではありません。同じ債権のための抵当権設定の登記を、最初の申請とは別に申請する場合（担保にする不動産が別の登記所の管轄にある場合や、後から担保を追加する場合など）は、最初の申請と同じ債権のためのものであることを証する書類を添付することで、不動産に関する権利1件につき1,500円とされています（同条2項）。

また、75条の軽減は、金融機関の貸付債権を担保する抵当権だけでなく、保証会社がローンの保証をした場合の求償権を担保する抵当権も対象として挙げています（75条2号）。住宅ローンで保証会社が抵当権者になる場合も、住宅用家屋の新築・取得資金のための保証であれば、条文上の対象に含まれます（個人が居住の用に供すること、1年以内の登記、住宅用家屋証明書の添付といったほかの要件を満たすことが前提です）。

参考資料

この記事は、次の資料を参照して内容を確認しています（確認日：2026年10月・いずれも一次情報です）。

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