この記事の要点
- 新築した建物の登記は2段階。「どんな建物か」を記録する表題登記（土地家屋調査士の担当）と、「誰のものか」を記録する所有権保存登記（司法書士の担当）に分かれます。
- 表題登記は建物の完成から1か月以内に申請する義務があります（不動産登記法47条）。所有権保存登記は義務ではありませんが、住宅ローンの抵当権をつけるにも売るにも必要です。
- 所有権保存登記の登録免許税は原則0.4％。新築住宅は0.15％などに軽減される特例があります（期限つき。適用は最新の要件確認を）。
- どこまで自分でできるか迷ったら、お近くの司法書士・土地家屋調査士にご相談ください。
念願の家を新築したら、避けて通れないのが「登記」です。ただ、新築建物の登記は2つの登記が組み合わさっているため、少しわかりにくいところがあります。
結論から言うと、新築建物には、まず**表題登記（ひょうだいとうき）で「どこに・どんな建物があるか」を記録し、次に所有権保存登記（しょゆうけんほぞんとうき）**で「その建物は誰のものか」を最初に記録します。前者は土地家屋調査士、後者は司法書士が扱う登記です。
この記事では、この2つの登記の違い、所有権保存登記にかかる費用や軽減措置、自分でできるのかを、家を建てた方向けに整理します。
新築建物の登記は「表題登記」と「所有権保存登記」の2段階
まだ登記されていない新しい建物を登記するには、次の順番で手続きします。
① 表題登記（担当：土地家屋調査士） 建物の「表題部」をつくる登記です。所在・地番・家屋番号・種類（居宅など）・構造（木造2階建など）・床面積といった、建物の物理的な状況を記録します。新築や増築で建物ができたときの最初の登記で、この登記によって初めて登記簿がつくられます。
② 所有権保存登記（担当：司法書士） 表題登記でつくられた登記簿の「甲区（こうく）」に、最初の所有者は誰かを記録する登記です。これが入って初めて、その建物について所有権の登記名義人が生まれ、以後の売買や相続、抵当権の設定ができるようになります。
登記簿の「表題部・甲区・乙区」がそれぞれ何を表すかは、登記簿（登記事項証明書）の見方の記事もあわせてご覧ください。
なぜ担当する専門家が分かれるのか
表題登記は、建物の形状や床面積を測って図面（建物図面・各階平面図）を作る、測量と調査の専門的な作業を伴います。これは土地家屋調査士の業務です（土地家屋調査士法3条）。
一方、所有権保存登記は「誰のものか」という権利を記録する登記で、こちらは司法書士の業務です（司法書士法3条）。
同じ「新築建物の登記」でも、物理的な現況を扱う表題登記と、権利を扱う保存登記とで担当が分かれます。ハウスメーカーや工務店経由で両方まとめて依頼できることも多いですが、中身は別々の登記だと知っておくと、見積書の内訳も理解しやすくなります。
表題登記には期限がある──保存登記は義務ではない
ここは間違えやすいポイントです。
- 表題登記には申請義務がある……建物の所有権を取得した人は、その取得の日から1か月以内に表題登記を申請しなければなりません（不動産登記法47条1項）。怠ると過料（かりょう）の対象になり得ます。
- 所有権保存登記は義務ではない……保存登記をするかどうかは、原則として所有者の任意です。
とはいえ、所有権保存登記をしないと登記名義人がいない状態のままになり、次のような場面で困ります。
- 住宅ローンを組むために抵当権を設定する……金融機関はまず保存登記を求めます。
- その家を売る・贈与する・相続登記をする……前提として所有権の登記が必要です。
そのため、実務上は住宅ローンを使う新築なら、表題登記→所有権保存登記→抵当権設定登記を一連の流れで行うのが通常です。
所有権保存登記の費用
所有権保存登記でかかる主な費用は、法務局に納める登録免許税と、司法書士に依頼する場合の報酬です。
登録免許税は、建物の固定資産評価額（新築で評価額が未定のときは法務局の認定した価額）に税率をかけて計算します。
- 原則の税率：0.4％（登録免許税法 別表第一・1号（一））
- 新築住宅の軽減税率：一定の要件を満たす自己居住用の住宅について、0.15％（認定長期優良住宅など、さらに低い区分もあります）
この軽減は租税特別措置法にもとづく期限つきの特例（執筆時点の適用期限は2027年〈令和9年〉3月31日までの新築・取得分。租税特別措置法72条の2）で、床面積や居住用であることなどの要件があります。適用期限や要件は改正で変わるため、実際に使えるかどうかは登記の時点の最新情報でご確認ください。
登録免許税そのものの計算は司法書士が扱えますが、住宅ローン控除などの所得税・住民税の軽減は税理士・税務署の領域です。混同しないようご注意ください。
まとめ
新築した建物の登記は、**「どんな建物か」を記録する表題登記（土地家屋調査士）と、「誰のものか」を記録する所有権保存登記（司法書士）**の2段階です。表題登記は完成から1か月以内という期限があり、所有権保存登記は義務ではないものの、ローンを組むにも売るにも欠かせません。
軽減税率の要件や、表題登記から保存登記・抵当権設定までの段取りは、個別の事情で変わります。新築の登記でわからないことがあれば、お近くの司法書士・土地家屋調査士にご相談ください。
よくある質問
Q. 所有権保存登記の費用はいくらくらいですか？ 法務局に納める登録免許税は、建物の評価額に税率をかけて計算します。原則0.4％ですが、要件を満たす新築住宅は0.15％などに軽減されます。たとえば評価額1,000万円で軽減税率0.15％なら1万5,000円です。これに司法書士へ依頼する場合の報酬が加わります。表題登記（調査士の担当）の費用は別枠です。
Q. 所有権保存登記をしないまま放置するとどうなりますか？ 保存登記は義務ではないため、しなくても過料などの罰則はありません。ただし、登記名義人がいない状態では、住宅ローンの抵当権をつけられず、売却や相続登記の前提も欠けてしまいます。結局あとで登記が必要になるため、新築時にあわせて済ませておくのが一般的です。なお、建物の表題登記は1か月以内の申請義務があり、こちらは放置できません。
Q. 表題登記も保存登記も自分でできますか？ 制度上はどちらも本人が申請できます。ただし表題登記は建物の測量や図面作成を伴い、専門的です（土地家屋調査士の業務）。所有権保存登記は権利の登記で、こちらは司法書士の業務です。住宅ローンを使う場合は、金融機関が専門家による登記を求めるのが通常です。どこまで自分でできるか、お近くの司法書士・土地家屋調査士にご相談ください。
【さらに深掘り】所有権保存登記は「誰が申請できるか」に決まりがある
ご注意 以下は執筆時点（2026年7月）の法令・通達・実務運用に基づく一般的な解説です。個別事情により判断が分かれる論点を含みます。実務適用は最新情報と個別事情を踏まえ、お近くの司法書士にご相談ください。 ここから先は専門的な内容です。一般の方はここまでの内容で十分です。
不動産登記実務の観点から、所有権保存登記の「申請できる人」について補足します。
所有権保存登記は、誰でも自由にできるわけではなく、申請できる人が法律で限定されています（不動産登記法74条）。主なものは次のとおりです。
- 表題部所有者、またはその相続人その他の一般承継人（74条1項1号）……表題登記で「所有者」として記録された人（またはその相続人）。新築建物では通常これに当たります。
- 所有権を有することが確定判決によって確認された者（74条1項2号）
- 収用によって所有権を取得した者（74条1項3号）
マンションなどの区分建物では特則があり、表題部所有者から所有権を取得した者も、自分名義で直接保存登記ができます（74条2項）。この場合、敷地権付き区分建物では敷地権の登記名義人の承諾が必要になるなど、一戸建てとは異なる注意点があります（区分建物の基本はマンションの登記簿と「敷地権」の記事もご覧ください）。
なお、古い建物では表題登記だけあって所有権保存登記がされていないケースもあります。相続した実家が未登記建物だった場合の対応と混同しやすいので、登記簿の状態を確認したうえで手順を組み立てることが実務上のポイントです。