相続や不動産の手続きで、「登記事項証明書を取ってきてください」と言われることがあります。法務局の窓口やオンラインで取れる、いわゆる「登記簿（登記簿謄本）」のことです。
ところが、いざ手にしてみると、見慣れない言葉が並んでいて「どこを見ればいいのかわからない」という声をよく聞きます。「表題部」「甲区（こうく）」「乙区（おつく）」——名前からは中身が想像しづらいですよね。
この記事では、登記事項証明書がどんな構造になっていて、それぞれの欄に何が書いてあるのかを、なるべくやさしく整理してみます。読み方の地図が頭に入っていれば、ご自宅の登記簿を見るときも、相続した不動産を確認するときも、ぐっと見通しがよくなります。
そもそも「登記事項証明書」とは
不動産（土地と建物）には、一つひとつに「登記記録」という公式の記録があります。「この土地は誰のものか」「広さはどれくらいか」「住宅ローンの担保（抵当権）がついているか」といった情報が、法務局（登記所）に登録されているのです。
その登記記録の内容を、法務局が「この内容で間違いありません」と証明して紙（または電子データ）にしたものが登記事項証明書です。昔ながらの言い方では「登記簿謄本（とうきぼとうほん）」と呼ばれていました。現在はコンピュータ化されているため、正式には「登記事項証明書」といいます。
登記事項証明書は、誰でも取得できます。自分の不動産でなくても、手数料を払えば他人名義の不動産の証明書も取れます。これは、不動産取引の安全を守るために、登記の内容を広く公開する仕組みになっているからです。
登記事項証明書は、大きく分けて次の3つの部分でできています。
- 表題部（ひょうだいぶ） … その不動産が「どんなものか」
- 甲区（こうく） … 「誰のものか」（所有権に関すること）
- 乙区（おつく） … 「所有権以外にどんな権利がついているか」
順番に見ていきましょう。
表題部──その不動産が「どんなものか」
表題部は、不動産の「自己紹介欄」のようなものです。その土地や建物が物理的にどういうものなのかが書かれています。
土地の表題部に書かれている主な項目は次のとおりです。
- 所在（しょざい） … どこの市区町村・字（あざ）にあるか
- 地番（ちばん） … 法務局がその土地につけた番号（普段の住所＝住居表示とは別物です）
- 地目（ちもく） … 土地の用途による分類（宅地、田、畑、山林、雑種地など）
- 地積（ちせき） … 土地の面積（平方メートル）
建物の表題部であれば、次のような項目になります。
- 所在 … その建物が建っている土地の地番
- 家屋番号（かおくばんごう） … 建物につけられた番号
- 種類 … 居宅、店舗、事務所、倉庫など
- 構造 … 木造かわら葺き2階建て、鉄筋コンクリート造など
- 床面積 … 各階の面積
土地の「地番」と、郵便物が届く「住所（住居表示）」は別の番号です。ここを取り違えると登記事項証明書を正しく請求できないことがあります。地番と住居表示の違いについては、別の記事でくわしく説明しています。
なお、この表題部の登記（土地の分筆や地目変更、新築建物の表題登記など）は、土地家屋調査士という専門家が扱う分野です。ここでは「表題部に何が書いてあるかを読む」ところまでにとどめておきます。
甲区──「誰のものか」（所有権）
甲区には、所有権に関することが書かれています。いちばん知りたい「この不動産は今、誰のものか」がわかる欄です。
具体的には、次のような情報が時系列で記録されています。
- 最初に所有者として登記された人（所有権保存）
- その後、売買・相続・贈与などで所有者が変わった履歴（所有権移転）
- 差押え・仮差押え・仮処分など、所有権を制限する登記
甲区を見るときのポイントは、いちばん新しい「所有権」の登記に記録されている人が、現在の所有者だということです。上から順に「AさんからBさんへ」「BさんからCさんへ」と所有権が移ってきた履歴が並び、いちばん新しい移転（または保存）の名義人が今の持ち主になります。差押えなどの記載が後にあっても、それだけで所有者が変わるわけではありません。
過去の所有者の記録に下線が引かれていることがありますが、これは「すでに効力がなくなった（過去のものになった）記録」という意味です。下線のない、いちばん新しい記録が現在有効なものだと考えてください。
複数人で所有している場合は、「持分（もちぶん）2分の1 ○○」のように、それぞれの持ち分の割合と名前が書かれます。
乙区──「所有権以外にどんな権利があるか」
乙区には、所有権以外の権利が書かれています。代表的なのは住宅ローンを借りたときに設定される**抵当権（ていとうけん）**です。
たとえば、家を買うときに銀行で住宅ローンを組むと、その家と土地に抵当権という担保が設定され、乙区に記録されます。「もしローンが返せなくなったら、この不動産を売ってそのお金から回収しますよ」という銀行の権利です。
乙区に記録される主な権利には、次のようなものがあります。
- 抵当権・根抵当権（ねていとうけん） … 借入れの担保
- 地上権・地役権 … 他人の土地を利用する権利
- 賃借権 … 借りて使う権利（登記されている場合）
ここで注意したいのは、ローンを完済しても、抵当権は自動では消えないということです。完済しても、抹消(まっしょう)の登記をしない限り、乙区には抵当権の記録が残り続けます。古い抵当権が残ったままになっているケースは珍しくありません。住宅ローンを払い終えたら、抵当権抹消登記を忘れずに行いましょう（この点は別の記事でくわしく扱っています）。
なお、抵当権などを抹消すると、その記録には下線が引かれます。乙区に下線つきの記録しかない（＝すべて抹消済み）であれば、現在は所有権以外の権利がついていない状態だと読み取れます。
まとめ──3つの欄を「地図」として覚える
登記事項証明書は、次の3つの欄の組み合わせでできています。
| 欄 | 何が書いてあるか | ひとことで言うと |
|---|---|---|
| 表題部 | 所在・地番・地目・地積／種類・構造・床面積など | その不動産は「どんなものか」 |
| 甲区 | 所有権の保存・移転、差押えなど | 「誰のものか」 |
| 乙区 | 抵当権・地上権など所有権以外の権利 | 「どんな権利がついているか」 |
この3つの地図が頭に入っていれば、「最後の所有者は誰か（甲区）」「ローンの担保が残っていないか（乙区）」といった、いちばん気になるところを自分で確認できるようになります。
相続が始まったとき、不動産を売買・贈与するとき、住宅ローンを完済したとき——いずれの場面でも、登記事項証明書を読む力は役に立ちます。実際の登記手続き（名義変更や抵当権抹消の申請など）には専門的な判断や書類が必要になりますので、具体的な手続きを進める際は、お近くの司法書士にご相談ください。
【さらに深掘り】登記事項証明書を実務で読むときの着眼点
ご注意 以下は執筆時点（2026年5月）の法令・通達・実務運用に基づく一般的な解説です。個別事情により判断が分かれる論点を含みます。実務適用は最新情報と個別事情を踏まえ、お近くの司法書士にご相談ください。
本文では表題部・甲区・乙区の大枠を整理しました。ここでは、実際に登記事項証明書を取り寄せて読むときに、もう一歩踏み込んで押さえておきたい着眼点を挙げます。
1. 証明書には4つの種類がある
ひとくちに「登記事項証明書」といっても、請求時に種類を選べます。目的に合ったものを選ぶと無駄がありません。
- 全部事項証明書 … 現在効力のある登記に加え、過去に抹消・変更された登記も含めて、その登記記録の全部が記載されます。権利がどう移ってきたかの経緯まで確認したいとき（相続や売買の前提調査など）に使います。
- 現在事項証明書 … 現在効力のある登記だけが記載されます。今の権利関係だけを簡潔に確認したいときに向きます。
- 一部事項証明書（何区何番事項証明書） … 甲区・乙区のうち特定の番号の事項だけを抜き出したものです。
- 閉鎖事項証明書 … 閉鎖された登記記録（土地の合筆や建物の滅失、コンピュータ化前に閉鎖された記録など）の内容です。
実務では、過去の経緯を追う必要があるかどうかで「全部事項」か「現在事項」かを選ぶのが基本です。古い権利の移転をたどるときは、閉鎖された記録まで確認しないと全体像が見えないこともあります。
2. 受付番号と順位番号──権利の「早い者勝ち」を読む
登記には、申請を受け付けた順に受付番号（受付年月日と番号）が記録されます。不動産の権利は、原則として登記の先後で優劣が決まります。たとえば同じ不動産に複数の抵当権がついている場合、先に登記された抵当権が優先します。
乙区の各登記には順位番号も振られます。抵当権どうしの優先順位は、この順位番号の順（＝登記された順）で判断するのが原則です。「順位1番の抵当権」「順位2番の抵当権」という言い方は、回収の優先順位を表しています。
3. 主登記と付記登記
登記には、独立した順位番号が与えられる主登記と、既存の登記に枝番号（「付記1号」など）を付けてぶら下げる付記登記があります。
たとえば、抵当権を設定した後にその抵当権が別の人に移った（抵当権移転）場合や、登記名義人の住所が変わった場合などは、付記登記でなされます。付記登記は元の主登記の順位を引き継ぐため、「いつの権利か」を読むときは、ぶら下がっている主登記の順位を見ます。
4. 「登記の目的」と「原因」をセットで読む
甲区・乙区の各登記には、「登記の目的」（何の登記か）と「原因」（なぜその登記をしたのか）が記録されます。ここを読むと、その不動産に何が起きたのかが見えてきます。
- 「所有権移転／原因 令和○年○月○日相続」 … 相続によって名義が移った
- 「所有権移転／原因 令和○年○月○日売買」 … 売買で移った
- 「所有権移転／原因 令和○年○月○日贈与」 … 贈与で移った
- 「抵当権設定／原因 令和○年○月○日金銭消費貸借同日設定」 … 借入れに伴い担保が設定された
「原因」の日付は、登記をした日ではなく、相続や売買などの出来事が起きた日を指します。登記を受け付けた日（受付年月日）とは別である点に注意してください。
5. 共同担保目録──担保が複数の不動産にまたがるとき
一つの借入れの担保として、複数の不動産（たとえば土地と建物、自宅と別の土地）にまとめて抵当権が設定されることがあります。これを共同抵当といい、どの不動産が一緒に担保に入っているかをまとめた一覧が「共同担保目録」です。
証明書を請求するときに共同担保目録を付けてもらうよう申し出れば、一緒に担保となっている他の不動産も把握できます。自宅だけを見ていると見落としがちな部分なので、抵当権の全体像を確認したいときは目録まで取るのが安全です。
6. マンション（区分建物）の登記記録は形が違う
分譲マンションのような区分建物では、登記記録の形が一戸建てと異なります。建物の一室（専有部分）と、その建物が建っている土地を利用する権利（敷地利用権）が一体として扱われ、表題部に「敷地権（しきちけん）」として表示されているのが一般的です。
敷地権付きのマンションでは、専有部分と敷地利用権を切り離して別々に売ったり担保に入れたりすることが原則としてできません。そのため、土地について別途登記簿を取らなくても、建物の登記記録を見れば土地に関する権利関係もあわせて読み取れる構造になっています。
7. 「登記情報提供サービス」と登記事項証明書は別物
インターネットで登記情報を閲覧できる「登記情報提供サービス」という有料の仕組みがあります。手早く内容を確認するには便利ですが、ここで取得した画面（PDF）には登記官の認証文がありません。つまり、内容を確認するための閲覧用データであって、公的な証明書としては使えません。
相続手続き・各種申請・金融機関への提出などで「証明書」として通用するのは、登記官の認証文が付いた登記事項証明書のほうです。提出先が「証明書」を求めているのか「内容がわかればよい」のかで、使い分けてください。
費用の面でも違いがあります。登記情報提供サービスは、不動産の全部事項でおおむね数百円程度（2026年4月1日改定後で330円）と割安です。一方、登記事項証明書は、書面（窓口・郵送）請求で1通600円、オンラインで請求して郵送で受け取る場合は520円、登記所の窓口で受け取る場合は490円です（いずれも2026年4月1日改定後の金額）。手数料はその後も改定されることがあるため、請求の前に法務局の最新情報を確認すると確実です。「内容がわかればよい」なら閲覧サービス、「証明書として提出する」なら登記事項証明書、というように目的と費用の両面で選ぶとよいでしょう。
8. 下線と「移記」の意味
本文でも触れたとおり、下線が引かれた事項は、すでに効力を失ったものです。抹消された抵当権、過去の所有者などに下線が付きます。
関連して知っておきたいのが「移記（いき）」です。登記記録をコンピュータ化したときや、記載欄がいっぱいになって繰り越すときには、その時点で効力のある登記だけが新しい記録に書き写されます。このとき、すでに効力を失っていた登記は書き写されません。
そのため、全部事項証明書を見ても、コンピュータ化より前に抹消された古い登記までは載っていないことがあります。「昔の権利関係まで完全にさかのぼりたい」というときは、閉鎖された記録（閉鎖事項証明書）まで確認する必要が出てきます。
登記事項証明書は、慣れてしまえば「どこに何が書いてあるか」の地図はシンプルです。ただ、ここで挙げた共同担保目録の有無、付記登記の読み方、閉鎖記録の確認などは、相続や売買の前提調査で見落とすと手続きのやり直しにつながることもあります。実際に名義変更や抵当権抹消などの手続きを進める段階では、登記記録の読み取りと必要書類の判断をあわせて、お近くの司法書士にご相談ください。