登録免許税

この記事の要点 登記が終わった後に誤りや無効が分かったときの直し方は、主に抹消（消す）・更正（直す）・真正な登記名義の回復（本当の持ち主へ名義を戻す）の3つです。 見分けの軸は、①誤りが登記した時点からあったか、②直した後も同じ登記といえるかの2つです。名前の字や持分の割合のように一部だけ直せば足りるなら更正、登記そのものが成り立たないなら抹消が基本です。 抹消には、抵当権を持つ銀行など登記上の利害関係を有する第三者の承諾が必要です（不動産登記法68条）。承諾が得られない場合などに、名義を移す形で直す「真正な登記名義の回復」が使われることがあります。 登録免許税は、抹消が不動産1個につき1,000円、名前・住所の更正も1個につき1,000円です。真正な登記名義の回復は、不動産の価額の1000分の20で扱われると考えられます。 相手が協力しない、権利が誰のものかで争いがある、という場合は訴訟が必要になることがあり、弁護士への相談が必要です。 登記簿を見たら名義や内容が事実と違っていた──そんなとき、「登記を直す」方法は一つではありません。結論から言うと、登記が終わった後の直し方は、次の3つに分かれます。 ...

この記事の要点 結婚・離婚・改名などで名前が変わったら、不動産の所有者は、変更の日から2年以内に登記簿の氏名を変える「氏名変更登記」を申請する義務があります（2026年4月1日より前の変更は2028年3月31日まで）。 添付書類の中心は、変更前の氏名・変更後の氏名・変更の日がわかる戸籍の証明書と、本籍の記載がある住民票の写しです。 住所も変わっているときは、住所と氏名の変更を1つの申請書でまとめて申請できます。登録免許税は不動産1個につき1,000円で、法務局の記載例では、住所と氏名をまとめて変更する場合も土地1筆・建物1棟で2,000円とされています。 検索用情報の申出をしておけば、法務局が職権で氏名を書き換える仕組みも使えます。ただし反映は法務省の決めたスケジュールどおりなので、売却などを控えている方はご自身で申請するのが確実です。迷ったらお近くの司法書士にご相談ください。 結論から言うと、結婚などで名字や名前が変わっても、不動産の登記簿の名前は自動では変わりません。登記簿の名前を今の名前に合わせるには、所有者本人が法務局に「所有権登記名義人氏名変更」の登記を申請するか、法務局の職権による変更（スマート変更登記）を利用する必要があります。 ...

この記事の要点 「真正な登記名義の回復」とは、登記簿の名義が本当の持ち主と違っているときに、間違った名義を消すのではなく、本当の持ち主へ名義を移す形で直す登記の原因（登記の理由）です。 本来は間違った登記を消す（抹消する）のが基本ですが、抹消には登記上の利害関係のある人（抵当権を持つ銀行など）の承諾が必要です。その承諾が得られない場合などに使われる方法です。 贈与や売買は「権利が新しく移った」ことを記録する登記です。真正な登記名義の回復は「もともと本当の持ち主の権利だった」ことを前提に、名義だけを正しい人に合わせる登記である点が違います。 登録免許税は、相続の税率（1000分の4）ではなく、「その他の原因による移転」の区分として不動産の価額の1000分の20で扱われると考えられます。 権利が実際に順番に移っている（元の持ち主→中間の人→いまの持ち主）のに登記名義が元の持ち主のまま残っている場合に、中間の人を飛ばしてこの方法を使うことは、最高裁判決で認められていません。 真正な登記名義の回復（しんせいなとうきめいぎのかいふく）とは、登記簿に載っている名義が本当の持ち主と食い違っているときに、その名義を本当の持ち主へ移す「所有権の移転の登記」の形で直すときに使われる登記の原因です。登記簿の甲区（所有者の欄）には「原因　真正な登記名義の回復」と記録されます。 ...

この記事の要点 遺産分割の「やり直し」には、①相続人全員の合意で最初の協議を解消して改めて協議する場合と、②最初の協議にそもそも無効・取消しの原因があった場合の2種類があり、登記の直し方が違います。 相続人全員の合意で協議を解消し、改めて協議することは、最高裁判所の判例で認められています。一方、ほかの相続人が協議で約束したことを守らないという理由で、一方的に協議を解除することはできないとされています。 最初の協議が無効だった場合は、登記した時点から登記が事実と合っていなかったことになるため、「錯誤」を原因として登記を消す（抹消）か直す（更正）のが基本です。抹消の登録免許税は不動産1個につき1,000円です（更正の登録免許税は、課税の区分を申請前に確認します）。 全員の合意によるやり直しは、登記の後に事情が変わったものなので「錯誤」にはなじまないと考えられ、どの形で登記するかによって登録免許税が大きく変わります（相続による移転なら固定資産評価額の0.4％、相続以外の原因による移転なら2％）。申請の前に確認が必要です。 やり直しで財産の行き先が変わると、贈与税や所得税（譲渡所得）が問題になる可能性があります。再協議の前に税理士にご相談ください。 いったんまとまった遺産分割協議を、後から「やり直したい」と考えることがあります。結論から言うと、やり直しの登記は、なぜやり直すのかによって直し方が分かれます。 ...

この記事の要点 更正登記（こうせいとうき）とは、登記した時点ですでにあった誤りや書き漏らしを直す登記です。登記した後に事実が変わったときの「変更登記」とは区別されます。 名前の字や住所の誤りは、登記名義人（登記簿に所有者などとして載っている人）が単独で申請できます（不動産登記法64条1項）。誤りがあったことを示す住民票の写しなどの公的な書類を添付します。 持分など権利の内容の誤りは、持分が増える人と減る人が共同で申請するのが原則です（同法60条）。その不動産に抵当権を持つ銀行など「登記上の利害関係を有する第三者」がいるときは、その承諾が必要になります（同法66条、不動産登記令 別表25項。詳しくは後半の【さらに深掘り】で補足します）。 名前・住所の更正登記の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です（登録免許税法 別表第一・1号（十四））。持分など権利の内容の更正は、税額を申請前に確認してください。 土地の面積（地積）や建物の床面積など「表示の登記」の誤りを直すのは、土地家屋調査士の業務です。 登記簿を見たら、名前の漢字が違っていた、住所の番地が間違っていた、夫婦の持分が契約と違う割合で載っていた──このように、登記した時点から内容に誤りがあったときに使うのが「更正登記」です。 ...

この記事の要点 家を買うときの登記費用は、大きく「登録免許税（国に納める税金）」「証明書の取得などの実費」「司法書士の報酬」の3つに分かれます 登録免許税は登記の種類ごとに別々にかかります。土地の名義変更・建物の名義の登記・住宅ローンの抵当権設定で、それぞれ税率が違います 自分が住む家で一定の要件を満たせば、建物と住宅ローンの登記の税率が軽くなる措置があり、その入場券が住宅用家屋証明書です。土地の売買にも別の軽減措置があります 軽減措置には適用期限があり、税制改正で変わることがあります。登記の時点の条文で確認するのが基本です 報酬は事務所ごとに決めるものなので、見積書で「何が含まれているか」を確かめましょう 家を買うときの登記費用は、「登記1件いくら」という決まった料金があるわけではありません。どんな登記をいくつするかによって積み上がる、足し算の費用です。 ...

この記事の要点 評価証明書の「価格」欄が空欄や0円の土地（公衆用道路として使われている私道など）でも、相続登記の登録免許税がかからないとは限りません。課税標準（税額を計算するもとになる金額）は、似た土地の台帳の価格をもとに、登記官が認定した価額になります（登録免許税法施行令附則3項）。 近くの宅地（近傍宅地）の価格をどう使い、どう計算するかは、登記官の認定にかかわる事項です。法務局の案内は地域によって異なるため、割合や計算式を自分で当てはめず、管轄の法務局に確認してください。 近傍宅地の価格を証明書に書くか、別の書面で出すかは、市区町村ごとに違います。確かめる先は「市区町村の窓口」と「管轄の法務局」の2か所です。 認定された価額が100万円以下の土地は、2027年3月31日までの相続登記であれば免税の対象になりえます。また、墓地（墳墓地）に関する登記は、登録免許税法で非課税とされています。 相続登記の準備で評価証明書を取り寄せたら、価格の欄が空欄や「0円」になっている土地が混ざっていた──公衆用道路として使われている私道や、墓地などで起こりやすい場面です。 ...

この記事の要点 固定資産評価証明書は、不動産がある市区町村（東京23区は都税事務所）で請求する 所有者が亡くなっている場合、相続人も請求できる扱いの自治体がある。亡くなったことと相続人であることを示す戸籍などを用意する 手数料は自治体ごとに条例で決められていて、金額は一律ではない 相続登記で使うのは「申請する日の年度」の価格。4月1日をまたぐと、必要な年度が切り替わる 毎年届く課税明細書で足りるかどうかは、管轄の法務局に確認してから動くと二度手間を防げる 相続登記の準備で「固定資産評価証明書を用意してください」と言われたら、まずは不動産がある市区町村の固定資産税の担当窓口に請求するのが基本です。所有者が亡くなっている場合でも、相続人が戸籍などで相続人であることを示せば請求できる扱いの自治体があります。ただ、その前に、手元にある固定資産税の課税明細書で用が足りないかを、登記を申請する法務局に確かめておくと、取らなくて済む場合もあります。以下は、執筆時点（2026年10月）の制度と公開資料に基づく一般的な解説です。 ...

この記事の要点 計算に使うのは、固定資産評価証明書（または固定資産課税明細書）の「価格」（評価額）の欄です。「課税標準額」の欄ではありません。 計算の順番は「各不動産の価格（持分なら価格×持分）を出す → 免税になる土地を除いて合計する → 1,000円未満を切り捨てる → 1000分の4を掛ける → 100円未満を切り捨てる（1,000円に満たなければ1,000円）」です。 亡くなった方が持分で持っていた不動産は「価格×持分の割合」で計算し、100万円以下の免税もこの持分の価額で判定するよう法務局は案内しています。 100万円以下の土地の免税は、建物には使えず、2027年3月31日までの間に受ける登記が対象で、申請書に根拠の条項を書かないと受けられません。 相続登記の登録免許税は、手順さえ押さえれば電卓で計算できます。結論から言うと、ポイントは「どの数字を使うか」と「どこで端数を切り捨てるか」の2つです。 ...

この記事の要点 相続にかかわる税金は「相続税」だけではない。亡くなった方の所得税（準確定申告）、生前の贈与税、相続した不動産を持ち続ける・売る・名義を変えるときの税金など、場面ごとに別々の税目が関係してくる 期限がある申告の代表は、準確定申告（原則として相続の開始があったことを知った日の翌日から4か月以内）と相続税の申告（同じく10か月以内） 税金がかかるかどうか、申告が必要かどうか、税額がいくらになるかは、個別の事情によって変わるため税理士に確認する 相続の場面で司法書士が登記手続きの一環として税額を計算して案内できるのは、登記を受けるときにかかる「登録免許税」だけ 下の一覧表で自分の状況に近い行を探し、詳しくはそれぞれの記事へ進んでください 相続のあとに「どんな税金がかかるのか」を考えるときは、まず「どの場面の税金か」を一つ決めて、その税目の記事から読むのが近道です。相続の税金というと相続税が思い浮かびますが、実際には、亡くなった方のその年の所得、生前に受けた贈与、相続した不動産の保有・売却・名義変更など、場面ごとにかかわる税目が違います。 ...