土地家屋調査士

この記事の要点 不動産の登記は、種類の名前から探すより「いまどんな場面か」から探すと迷いにくくなります。この記事では、買う・借りる・返し終わる・相続する・贈与や財産分与・手放す・住所や氏名が変わった、の場面別に並べています 建物の新築・取壊し、土地の地目変更・分筆など、土地や建物の形や使い方を記録する「表示に関する登記」は土地家屋調査士の業務です。名義や抵当権を記録する「権利に関する登記」は司法書士の分野です（どちらも、所有者本人が自分で申請することもできます） 申請の期限があるのは主に、相続登記（原則3年以内）、住所・氏名の変更登記（2年以内）、新築・取壊しなどの表示に関する登記（1か月以内）です 自分の場面を下の一覧で見つけたら、リンク先の詳しい記事へ進んでください 不動産の登記にはいくつもの種類がありますが、ふだんの暮らしで出てくる場面はある程度決まっています。この記事は、不動産登記に関する解説記事をまとめて案内する場面別の目次です。制度のしくみはそれぞれの記事にゆずり、ここでは「どの場面で、どの登記が出てきて、どの記事を読めばよいか」だけを並べます。本記事は、執筆時点（2026年09月）の法令に基づく一般的な解説です。 ...

この記事の要点 登記は、制度上は本人が自分で申請できます。難しさを分けるのは主に「書類が定型か」「相手方や関係者が多いか」「税金・測量・争いが絡むか」の3点です 自分でも取り組みやすい目安は、住宅ローン完済後の抵当権抹消、住所・氏名の変更登記、相続人申告登記など。専門家向きの目安は、売買の決済、住宅ローンの設定、財産分与、休眠担保権の抹消、家族信託など 建物の滅失・表題登記・分筆・地積更正などの「表示に関する登記」は土地家屋調査士の業務です。人に頼むときの依頼先は土地家屋調査士になります ここでの難易度はあくまで一般的な目安で、同じ種類の登記でも個別の事情で大きく変わります。まずは下の一覧で自分の登記の位置を確かめ、詳しい記事へ進んでください 「この登記、自分でできるだろうか」と迷ったときに、どの登記が比較的取り組みやすく、どの登記に専門知識や段取りが必要になりやすいのかを一覧にしたのがこの記事です。制度の説明はそれぞれの詳しい記事に任せ、ここでは「どの記事を読めばよいか」の目次に徹します。 ...

この記事の要点 法務省の統計（2026年8月31日現在・速報値）では、申請件数5,997件に対し、国に帰属した件数は3,119件。却下は85件、不承認は100件、取下げは1,139件です 却下の理由で最も多いのは「添付書類の提出がなかった」（37件）。土地そのものに関する理由では、境界が明らかでない土地（23件）、現に通路として使われている土地（22件）が続きます 不承認の理由で最も多いのは、管理や処分の妨げになる樹木・工作物・車両などが地上にある土地（46件）。次いで、国による追加の整備が必要な森林（37件）です 取下げのうち586件は、自治体や国の機関による活用、隣接地の所有者からの引き受けの申出など「有効活用の見込みが生じた」もの。405件は「却下・不承認であることが判明した」ものです 申請できるのは所有者本人か法定代理人だけで、専門家に申請を代理してもらうことはできません。申請書類の作成を仕事として代行できるのは、弁護士・司法書士・行政書士に限られます 相続した土地を、一定の要件のもとで国に引き取ってもらう「相続土地国庫帰属制度」は、2023年（令和5年）4月27日に始まりました。根拠となる法律は「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」（以下「国庫帰属法」）です。対象になる人や費用、手続きの流れといった制度の基本は、相続で「いらない土地」が出てきたら──国に引き取ってもらう制度の基本で解説しています。この記事では、法務省が公表している統計をもとに、実際にどんな土地が国に帰属し、どんな理由で却下・不承認・取下げになっているのかを見ていきます。 ...

この記事の要点 建物を新築した・増築した・取り壊した、土地の地目が変わった・土地を分けたなど、土地や建物の「物理的な状態」が変わる場面の登記（表示に関する登記）は、土地家屋調査士が申請代理を担う分野です 新築・増築・取壊し・地目変更などには、1か月以内に申請する義務があります（新築は所有権を取得した日から：不動産登記法47条1項。増築・取壊し・地目変更は変更や滅失があった日から：同法51条1項・57条・37条1項）。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になり得ます（同法164条1項） 名義を記録する「権利の登記」（所有権保存・所有権移転・抵当権設定など）は司法書士の分野。新築や分筆のあとに権利の登記が続く場面では、両方の資格者が連携して進めることが多くあります 表示に関する登記も、所有者本人が自分で申請することはできます 下の一覧表で自分の場面を探し、詳しくはそれぞれの記事へ進んでください 家を建てた、古い家を壊した、畑を駐車場にした──こうした場面で「登記が必要らしいけれど、誰に頼めばいいのか」と迷ったときは、まず土地家屋調査士、名義の話が絡むところは司法書士と覚えておくと整理しやすくなります。 ...

この記事の要点 農地を農地でない用途に使うには「①農地法の許可・届出 → ②現況の変更 → ③地目変更登記」の順番で進める。登記は一番最後 農地転用の許可申請・届出の代理は行政書士の業務、地目変更登記の申請代理は土地家屋調査士の独占業務。担当がはっきり分かれている 地目に変更があった日から1か月以内に登記を申請する義務があり（不動産登記法37条1項）、正当な理由なく放置すると過料の対象になり得る（同法164条1項） まずは自分の土地がどの許可・届出の対象になるかを確認するところから始める 農地を宅地に変えて家を建てたい、駐車場にしたい――そんなとき、多くの方が迷うのは「何を先にやればいいのか」という順番です。結論から言うと、地目変更登記は一連の手続きの中で一番最後に来るものであり、農地法の許可・届出より先に登記だけを済ませることはできません。 ...

この記事の要点 登記簿の床面積と現況の建物が食い違っていると、買主の住宅ローン審査や重要事項説明で問題になることがあります（一般論） 売却前に、増築部分を登記記録に反映させる表題部変更登記を済ませておくのが基本です。申請の依頼先は土地家屋調査士です 増築部分を建てたのが登記名義人本人でない（親名義の家に子が費用を出して増築した等）場合は、区分建物か附属建物かの整理が必要になることがあります 固定資産税の課税床面積と登記簿の床面積は別の記録です。食い違いに気づく手がかりにはなりますが、税額の計算は別の話です 気づいた時点で早めに土地家屋調査士へ相談し、権利関係が絡む場合はあわせて司法書士にも確認するのが安全です 古い実家や住み継いだ持ち家を売りに出そうとしたとき、「増築した部分が登記簿に載っていない」と分かって手が止まる、というケースがあります。**結論から言うと、増築部分が未登記のまま売却の話を進めるのはおすすめできません。**登記簿の記載と実際の建物の状態が違っていると、買主側の住宅ローン審査や重要事項説明の場面で問題になることがあるためです。この記事では、なぜ未登記の増築部分が売却の障害になるのか、売却前にどのような順番で直せばよいか、そして増築部分を建てた人が所有者本人でないときの整理の仕方を、一般的な流れとしてまとめます。 ...

この記事の要点 増築で床面積・構造・種類が変わったら、変更があった日から1か月以内に建物の表題部の変更登記を申請する義務がある（不動産登記法51条1項） 申請には増築後の建物の形を反映した建物図面・各階平面図が必要で、測量・作図を伴うため依頼先は土地家屋調査士 正当な理由なく申請を怠ると過料の対象になり得る（不動産登記法164条1項） 固定資産税の家屋調査とは別の手続き。税額の計算や軽減の適用は市区町村の資産税担当・税理士の領域 登記記録と実際の建物の状態が食い違ったまま放置すると、将来の売却や相続登記でつまずく原因になる 増築の工事が終わっても、それで一区切りとはいきません。増築によって床面積や構造、建物の種類が変わったときは、その変更を登記記録に反映させる建物の表題部の変更登記を、変更があった日から1か月以内に申請しなければなりません。この記事では、増築でどんなときに登記が必要になるか、申請に必要なもの、期限と過料、固定資産税との関係、依頼先の順に整理します。 ...

この記事の要点 建物滅失登記は、取り壊した建物の登記記録を閉じる「表示に関する登記」で、所有者本人が自分で申請することもできる 申請書には登記の目的「建物滅失」、添付情報、申請日と提出先の法務局、申請人の住所氏名と連絡先、建物の表示、取り壊した日を書く（法務局のサイトに様式と記載例がある） 中心になる添付書類は、解体業者が発行する建物滅失証明書とその業者の印鑑証明書など。建物図面は求められない 所有者が亡くなっている場合は、相続人その他の一般承継人から申請できる（不動産登記法30条）。相続登記を先に済ませる必要はない 建物滅失登記に登録免許税はかからない。ただし建物の特定が難しいときや一部だけを取り壊したときは、土地家屋調査士に相談したほうが早い 建物を取り壊したあとに必要な建物滅失登記は、土地家屋調査士に依頼するのが一般的ですが、制度上は所有者本人が自分で申請することもできます。実際、法務局は申請書の様式と記載例を公開しており、書き方の手がかりは公的なかたちで用意されています。この記事では、その記載例に沿って「自分で出す」ときの手順を、申請書の項目・添付書類・相続人が申請する場合・費用の順に整理します。 ...

この記事の要点 分筆＝1筆の土地を登記簿上、複数の土地に分ける登記。合筆＝複数の土地を登記簿上、1筆にまとめる登記 合筆には条件があり、地目や所有者が違う土地、抵当権などが付いている土地は原則として合筆できない（不動産登記法41条） 分筆をするには測量が前提になり、登記の申請にあわせて地積測量図を提出する必要がある 分筆・合筆の登記手続きを代理して行うのは、実務上、土地家屋調査士。司法書士はこの手続きの代理を行わない 分筆・合筆は土地家屋調査士へ、名義変更など権利部の登記やその他の不動産登記のご相談はお近くの司法書士へ 「1筆の土地を2つに分けて、子どもたちにそれぞれ相続させたい」「隣り合う2筆の土地をまとめて1つの敷地として使いたい」――相続や土地活用の場面で、こうした希望を実現するために登場するのが「分筆（ぶんぴつ）」と「合筆（ごうひつ）」という登記です。どちらも名前は似ていますが、やることは正反対です。 ...

この記事の要点 登記簿に記載された土地の面積（地積）と、実際に測った面積（実測）が食い違うことは珍しくない 主な原因は明治時代の地租改正までさかのぼる測量誤差で、こうした食い違いは「縄伸び・縄縮み」と呼ばれる 登記簿の地積を実測に合わせて直す手続きが「地積更正登記」で、土地家屋調査士が担当する分野 地積測量図が法務局に備え付けられているかどうかで、売買時の実務対応が変わる 地積更正登記の相談先は土地家屋調査士。登記や名義に関わるその他の相談は、お近くの司法書士へ 登記簿（登記事項証明書）に書かれている土地の面積と、実際にメジャーや測量機器で測った面積が一致しない――このようなケースは、決して珍しいものではありません。原因の多くは、今から100年以上前の測量にさかのぼります。 ...