相続で土地を引き継いだとき、登記簿（登記事項証明書）を見て驚くことがあります。「親の代、いや祖父母の代よりさらに前に設定された、見たこともない古い抵当権が残っていた」――そんなケースです。中には、明治時代や大正時代に設定されたものが、そのまま100年近く残っていることもあります。
今回は、こうした「使われていないのに消えずに残っている担保の権利」――いわゆる**休眠担保権（きゅうみんたんぽけん）**を抹消する方法を、わかりやすく整理します。
なぜ、古い抵当権は消えずに残るのか
抵当権（ていとうけん）は、お金を借りるときに、土地や建物を担保として差し入れる権利です。
ここで意外と知られていないのが、借金を返し終えても、抵当権の登記は自動では消えないということ。完済したら、別に「抵当権抹消登記」という手続きをして、初めて登記簿から消えます。
昔は、この抹消手続きをしないまま放置されることが珍しくありませんでした。
- 明治・大正期の、個人どうしのお金の貸し借り
- 戦前・戦後すぐの、地元の小さな金融機関や産業組合からの借り入れ
- 完済はしたけれど、当時は登記の重要性が今ほど意識されていなかった
こうした事情で、とっくに返済が終わっているのに、登記簿の上だけ抵当権が生き残っている――これが休眠担保権です。
「そのままでいい」とは言いにくい理由
「もう返し終わっているなら、放っておいてもいいのでは?」と思われるかもしれません。
しかし、抵当権が登記簿に残ったままだと、
- その土地を売ろうとしたとき、買主から「抵当権を消してから」と求められる
- 土地を担保に入れて新たにお金を借りたいとき、金融機関が嫌がる
- 次の世代にさらに相続されると、関係者がますます増えて手続きが複雑になる
といった支障が出てきます。土地を活用したり手放したりする「いざ」というときに、足かせになってしまうのです。
普通の抹消手続きが使えない
抵当権の抹消登記は、本来、お金を貸した側（抵当権者）と、借りた側（今は土地の所有者）が、二人そろって申請するのが原則です。
ところが休眠担保権では、この「二人そろって」が成り立ちません。
- 抵当権者がとっくに亡くなっていて、その相続人が誰なのかわからない
- 貸主だった会社（金融機関）が、もう存在しない
- 関係者をたどっても、所在がまったくつかめない
相手と一緒に申請できない以上、通常の方法では抹消できないわけです。
相手と連絡が取れなくても抹消できる、3つの道
そこで不動産登記法には、相手の協力が得られなくても、土地の所有者が一人で抹消登記を申請できる特別な仕組みが用意されています。状況に応じて、大きく3つのルートがあります。
① お金を法務局に預けて抹消する（供託による抹消）
借りていたお金は、とっくに返し終わっている――。けれど、それを証明する書類（領収書など）が残っていないことがほとんどです。
そこで、被担保債権（ひたんぽさいけん／その抵当権が担保していた借金）の返済期限から非常に長い年月が経っていることなどを条件に、借りていた元金・利息・損害金に相当するお金を法務局（供託所）に預ける（供託する）ことで、抵当権を一人で抹消できる仕組みがあります。
「もう一度払うの?」と驚かれるかもしれませんが、明治・大正期の借入額は今の感覚では非常に少額（数円〜数十円ということも）で、利息を加えても少額にとどまるケースが多くあります。
② 裁判所の手続きを経て抹消する（公示催告・除権決定）
もう一つは、**公示催告（こうじさいこく）**という手続きを裁判所に申し立てる方法です。
これは、「この抵当権について権利を主張する人は、期間内に名乗り出てください」と裁判所が広く呼びかける手続きです。決められた期間内に誰も名乗り出なければ、裁判所が**除権決定（じょけんけってい）**という決定を出し、それをもとに土地の所有者が一人で抹消登記を申請できます。
なお、この申立てそのものは土地の所有者（やその相続人）が行うものですが、司法書士は申立てに必要な書類の作成を通じてサポートできます。
③ 貸主だった会社が解散している場合の特別ルート
貸主が会社で、その会社がすでに解散している――というケース向けに、近年、新しい抹消ルートが設けられました。
会社の解散から長い年月が経っていることなど一定の条件を満たせば、清算人（せいさんにん／解散した会社の後始末をする人）の協力を得られなくても、土地の所有者が単独で抹消を申請できる、というものです。所有者がわからない土地を減らすための法改正の一環で整備された仕組みです。
まず何をすればよいか
古い抵当権が見つかったときの第一歩は、あわてず登記事項証明書（登記簿謄本）を取得して、抵当権の中身を正確に確認することです。
- いつ、誰が、いくらの借金のために設定した抵当権か
- 抵当権者は個人か、会社か
- 返済期限はいつになっているか
これらの情報によって、上の3つのうちどのルートが使えるかが変わってきます。古い登記は記載が独特で読み解きにくいことも多いため、判断に迷ったらお近くの司法書士にご相談ください。
なお、もし「本当に完済されたのか」をめぐって抵当権者側と意見が対立するような場合は、登記の手続きというより争いごとの解決の問題になります。その場合は弁護士に相談する必要があります。
まとめ
- 完済しても抹消登記をしなければ、抵当権は登記簿に残り続ける
- 相続した土地に、明治・大正期の古い抵当権（休眠担保権）が残っていることがある
- 相手と連絡が取れなくても、「供託」「公示催告」「解散会社向けの特別ルート」という3つの道がある
- まずは登記事項証明書で抵当権の内容を確認することから
長く眠っていた権利を整理しておくことは、土地を次の世代へすっきりした形で引き継ぐことにつながります。
【さらに深掘り】休眠担保権を抹消する3つのルートと使い分け
ご注意 以下は執筆時点（2026年5月）の法令・通達・実務運用に基づく一般的な解説です。個別事情により判断が分かれる論点を含みます。実務適用は最新情報と個別事情を踏まえ、お近くの司法書士にご相談ください。
休眠担保権の抹消は、本文で触れた3つのルートのうちどれが使えるかが、事案によって決まります。登記審査の観点から、それぞれの要件と必要書類、そして選択の考え方を整理します。
ルート1：供託による抹消（不動産登記法70条）
被担保債権の弁済期から長期間が経過し、抵当権者（またはその相続人）の所在がつかめない場合に使えるのが、供託をともなう単独抹消です。
主な要件は次のとおりです。
- 抵当権者の所在が知れないこと（不在住・不在籍証明書、配達証明付き郵便が「あて所に尋ねあたりません」として返送された記録などで示す）
- 被担保債権の弁済期から20年を経過していること
- その経過後に、被担保債権の元本・利息・債務不履行による損害金の全額に相当する金銭を供託すること
このルートの利点は、後述する公示催告のような裁判所の手続きを経ずに、供託書正本などを添付して抹消登記を申請できる点です。明治・大正期の抵当権は債権額が小さいため、利息・損害金を加えても供託額が少額にとどまることが多く、実務でもよく使われます。
出発点になるのは弁済期の特定です。登記簿に弁済期の記載があればそれにより、記載がない場合の扱いなど、事案ごとの検討が必要になります。
ルート2：公示催告・除権決定による抹消（不動産登記法70条）
供託の要件（弁済期から20年など）を満たさない場合や、弁済期がはっきりしない場合に検討するのが、公示催告です。
土地の所有者が裁判所に公示催告を申し立て、定められた期間内に抵当権者が権利を主張して名乗り出なければ、裁判所が除権決定を出します。この除権決定をもって、所有者が単独で抹消登記を申請できます。
前提として、抵当権者の所在が知れないこと（調査を尽くしてもつかめないこと）を示す必要があります。申立てそのものは土地の所有者（やその相続人）が行うものですが、申立書や添付資料の作成を司法書士がサポートできます。
ルート3：解散した法人の担保権の抹消（不動産登記法70条の2）
抵当権者が会社などの法人で、その法人がすでに解散している場合の専用ルートが、令和3年の改正で新設された不動産登記法70条の2です（令和5年4月1日施行）。
主な要件は次のとおりです。
- 抵当権者である法人が解散していること
- 法務省令で定める方法による調査をしても、その法人の清算人の所在が判明しないこと
- 被担保債権の弁済期から30年を経過していること
- その法人の解散の日から30年を経過していること
「弁済期から30年」と「解散から30年」の両方が必要で、供託ルートより長い期間が求められます。一方で、このルートは供託を必要としません。古い産業組合や、戦前に解散した金融機関名義の抵当権が残っているケースでの活用が期待される仕組みです。
3つのルートの使い分け
おおまかな整理は次のとおりです。
- 抵当権者が個人で、弁済期から20年以上経過 → 供託による抹消（ルート1）が第一候補
- 弁済期が不明、または供託の要件を満たさない → 公示催告（ルート2）を検討
- 抵当権者が解散した法人で、弁済期・解散からそれぞれ30年経過 → 70条の2（ルート3）
実際には、登記簿の記載内容や抵当権者の調査結果によって、使えるルートが変わります。複数のルートが候補になることもあれば、いずれの要件も満たさず、抵当権者の相続人を探し出して通常の共同申請に持ち込む場合もあります。
また、相続した土地に休眠担保権がある場合、その前提として相続登記（土地の名義を相続人へ移す登記）も必要になります。相続登記と抵当権抹消をどの順序でどう組み立てるかは、専門家に相談しながら進めるのが安全です。
なお、抵当権の被担保債権が「本当に消滅しているのか」をめぐって相手方と争いになる場合は、登記手続きの問題を超えた紛争解決の領域となり、弁護士の関与が必要です。