問題： 不動産登記法14条に規定する地図及び地図に準ずる図面について、次の記述のうち誤っているものはどれか。

ア　登記所には、地図及び建物所在図を備え付けるものとされている。

イ　地図は、一筆又は二筆以上の土地ごとに作成し、各土地の区画を明確にし、地番を表示するものとされている。

ウ　地図が登記所に備え付けられるまでの間、これに代えて地図に準ずる図面を備え付けることができ、いわゆる公図はこれに当たる。

エ　地図に準ずる図面は、現地を測量して作成された現地復元性のある精度の高い図面であり、地図と同等の精度をもって各土地の区画及び地番を表示するものである。

オ　地図及び建物所在図並びに地図に準ずる図面は、電磁的記録に記録することができる。

答え： エ

解説： 登記所に備え付けられる図面の体系は、土地家屋調査士業務の前提となる基礎知識である。不動産登記法14条の地図と地図に準ずる図面の違いを正確に押さえる必要がある。

ア　正しい。不動産登記法14条1項により、登記所には、地図及び建物所在図を備え付けるものとされている。

イ　正しい。不動産登記法14条2項により、地図は、一筆又は二筆以上の土地ごとに作成し、各土地の区画を明確にし、地番を表示するものとされている。

ウ　正しい。不動産登記法14条4項により、地図が備え付けられるまでの間、これに代えて地図に準ずる図面を備え付けることができる。旧土地台帳附属地図などのいわゆる公図がこれに当たる。

エ　誤り。現地復元性を備えた精度の高い図面は、不動産登記法14条1項の「地図」である。これに対し、地図に準ずる図面（公図など）は、地図が備え付けられるまでの間これに代えて備えられる暫定的な図面であり、土地の位置・形状・地番を表示するものではあるが、現地復元性のある精度の高い図面とは限らない。本選択肢は両者の精度を同等とする点が誤り。

オ　正しい。不動産登記法14条6項により、地図及び建物所在図並びに地図に準ずる図面は、電磁的記録に記録することができる。

地図（14条地図）は現地復元性を備えた精度の高い図面であり、地図に準ずる図面（公図）はこれに代わる暫定的な図面であって精度が異なる。両者の性質の違いは、調査・測量の出発点を左右する重要論点である。

問題： 土地家屋調査士の登録及び業務に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

ア　土地家屋調査士となる資格を有する者が土地家屋調査士となるには、土地家屋調査士名簿に登録を受けなければならない。

イ　土地家屋調査士名簿への登録は、日本土地家屋調査士会連合会が行う。

ウ　土地家屋調査士の登録を受けた者は、当然に、その事務所の所在地を管轄する区域に設立された土地家屋調査士会の会員となる。

エ　土地家屋調査士は、正当な事由がある場合でなければ、その業務に関する依頼を拒むことができない。

オ　土地家屋調査士は、法務大臣の許可を受けることにより、二以上の事務所を設けることができる。

答え： オ

解説： 土地家屋調査士の登録の仕組みと、登録に伴う調査士会への入会、業務上の義務に関する基本事項を整理する。

ア　正しい。土地家屋調査士法8条により、土地家屋調査士となる資格を有する者が土地家屋調査士となるには、土地家屋調査士名簿に登録を受けなければならない。

イ　正しい。土地家屋調査士名簿への登録は、日本土地家屋調査士会連合会が行う。登録の申請は、事務所を設けようとする地を管轄する区域の土地家屋調査士会を経由してする。

ウ　正しい。土地家屋調査士の登録を受けた者は、当然に、その事務所の所在地を管轄する区域に設立された土地家屋調査士会の会員となる（当然入会制）。登録と調査士会への入会は一体的に扱われる。

エ　正しい。土地家屋調査士は、正当な事由がある場合でなければ、その業務に関する依頼を拒むことができない（依頼に応ずる義務）。表示に関する登記の専門家として、公共的な役割を担うことに基づく義務である。

オ　誤り。土地家屋調査士の事務所は1個に限られ、二以上の事務所を設けることはできない。複数の事務所の設置を法務大臣の許可によって認めるという制度は存在しない。本選択肢は誤り。

調査士となるには登録が必要であること、登録は連合会が行うこと、登録により当然に調査士会の会員となること、事務所は1個に限られることは、いずれも基本事項として正確に押さえておきたい。

問題： 不動産に関する物権変動の対抗要件（民法177条）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

ア　不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

イ　民法177条にいう「第三者」とは、当事者及びその包括承継人以外の者であって、登記の欠缺を主張する正当の利益を有する者をいう。

ウ　ある不動産について何らの権利も有しない不法占拠者は、民法177条にいう「第三者」に当たるため、その不動産の所有権を取得した者は、登記がなければ当該不法占拠者に対して所有権を対抗することができない。

エ　物権変動があった事実を知っている者であっても、登記の欠缺を主張することが信義に反するとは認められない単なる悪意者は、民法177条の「第三者」に含まれる。

オ　登記の欠缺を主張することが信義則に反すると認められる背信的悪意者は、民法177条の「第三者」から除外され、これに対しては登記がなくても物権変動を対抗することができる。

答え： ウ

解説： 不動産物権変動の対抗要件は、土地家屋調査士試験の民法でも問われる基本論点である。民法177条の「第三者」の範囲をめぐる判例法理を整理する。

ア　正しい。民法177条により、不動産に関する物権の得喪及び変更は、その登記をしなければ第三者に対抗することができない。

イ　正しい。判例（大連判明治41年12月15日民録14輯1276頁）は、民法177条の「第三者」を、当事者及びその包括承継人以外の者であって、登記の欠缺を主張する正当の利益を有する者をいうと解している（いわゆる制限説）。

ウ　誤り。ある不動産について何らの権利も有しない不法占拠者は、登記の欠缺を主張する正当の利益を有しないため、民法177条の「第三者」に当たらない。したがって、所有権を取得した者は、登記がなくても不法占拠者に対して所有権を対抗し、その明渡しを求めることができる。本選択肢は不法占拠者を「第三者」に当たるとする点が誤り。

エ　正しい。物権変動の事実を知っているにとどまる単なる悪意者は、民法177条の「第三者」に含まれる。悪意であることのみを理由に第三者から除外されるわけではない。

オ　正しい。判例（最判昭和43年8月2日民集22巻8号1571頁等）は、登記の欠缺を主張することが信義則に反すると認められる背信的悪意者は、民法177条の「第三者」から除外されるとしている。背信的悪意者に対しては、登記がなくても物権変動を対抗することができる。

民法177条の「第三者」は、①不法占拠者・無権利者は含まれないこと、②単なる悪意者は含まれること、③背信的悪意者は除外されること、を区別して押さえることが重要である。

問題： 四角形ABCDの面積を三斜法により求めたい。対角線ACの長さが38.500m、頂点Bから対角線ACに下ろした垂線の長さが12.400m、頂点Dから対角線ACに下ろした垂線の長さが21.600mであるとき、四角形ABCDの面積を求めよ（小数点以下3位まで）。

答え： 654.500 m²

解説： 三斜法は、多角形を複数の三角形に分割し、各三角形の面積を合計して全体の面積を求める方法である。各三角形の面積は「底辺 × 高さ ÷ 2」で求める。

【考え方】

四角形ABCDを対角線ACで分けると、三角形ABCと三角形ACDの2つの三角形に分割できる。いずれの三角形も、対角線ACを共通の底辺とし、頂点B・Dから底辺ACに下ろした垂線の長さを高さとする。

【三角形ABCの面積】

底辺AC = 38.500m、高さ（Bからの垂線）= 12.400m

$$S_{ABC} = \frac{38.500 \times 12.400}{2} = \frac{477.400}{2} = 238.700 \ \text{m}^2$$

【三角形ACDの面積】

底辺AC = 38.500m、高さ（Dからの垂線）= 21.600m

$$S_{ACD} = \frac{38.500 \times 21.600}{2} = \frac{831.600}{2} = 415.800 \ \text{m}^2$$

【四角形ABCDの面積】

$$S_{ABCD} = S_{ABC} + S_{ACD} = 238.700 + 415.800 = 654.500 \ \text{m}^2$$

【ポイント】

  • 三斜法は、底辺と高さが与えられる（または測定できる）場合に有効な求積法である
  • これに対し、各筆界点の座標値が与えられる場合は座標法（座標が分かれば三角関数を用いずに面積を計算できる方法）を用いるのが一般的である
  • いずれの方法でも、分割した三角形の取り方によらず同じ面積が得られる点を理解しておきたい

三斜法・座標法・ヘロンの公式は、それぞれ与えられる条件（底辺と高さ、座標値、3辺の長さ）に応じて使い分ける。求積の原理を理解しておくことが、計算問題攻略の前提となる。

問題： 土地又は建物の表示に関する登記の申請に際して提供する図面について、次の記述のうち誤っているものはどれか。

ア　土地の分筆の登記を申請するときは、分筆後の各土地の地積測量図を提供しなければならない。

イ　土地の地積の更正の登記を申請するときは、その土地の地積測量図を提供しなければならない。

ウ　土地の地目の変更の登記を申請するときは、その土地の地積測量図を提供しなければならない。

エ　建物の表題登記を申請するときは、建物図面及び各階平面図を提供しなければならない。

オ　建物図面は原則として500分の1の縮尺により、各階平面図は原則として250分の1の縮尺により作成する。

答え： ウ

解説： 表示に関する登記では、登記の種類に応じて提供すべき図面が異なる。どの登記にどの図面が必要かを整理しておくことが重要である。

ア　正しい。土地の分筆の登記の申請には、分筆後の各土地の地積測量図を提供しなければならない。分筆によって土地の区画が変わるため、新たな各筆の地積を明らかにする必要がある。

イ　正しい。土地の地積の更正の登記の申請には、その土地の地積測量図を提供しなければならない。登記記録上の地積を実際の地積に合わせて訂正するため、求積の根拠となる地積測量図が必要となる。

ウ　誤り。土地の地目の変更の登記は、土地の用途（地目）の変更を登記記録に反映するものであり、土地の区画や地積に変動を生じさせるものではない。そのため、地目変更の登記の申請には地積測量図の提供を要しない。本選択肢は誤り。

エ　正しい。建物の表題登記の申請には、建物図面及び各階平面図を提供しなければならない。建物図面は敷地と建物の位置関係を、各階平面図は各階の形状及び床面積を明らかにする図面である。

オ　正しい。建物図面は原則として500分の1の縮尺により、各階平面図は原則として250分の1の縮尺により作成する。

地積測量図は、土地の表題登記・分筆の登記・地積の更正の登記など、地積を明らかにする必要がある場面で提供を要する。一方、地目変更の登記のように区画・地積に変動がない登記では地積測量図を要しない。建物については建物図面及び各階平面図が必要となる。

出題分野の振り分け

問題 科目 主な根拠条文・判例
第1問 不動産登記法（表示） 不動産登記法14条1項・2項・4項・6項（地図・建物所在図・地図に準ずる図面）
第2問 土地家屋調査士法 土地家屋調査士法8条（登録）ほか（登録事務・当然入会・依頼に応ずる義務・事務所の数）
第3問 民法（物権変動の対抗要件） 民法177条、大連判明治41年12月15日民録14輯1276頁、最判昭和43年8月2日民集22巻8号1571頁
第4問 測量計算（三斜法） 三斜法：$S=\dfrac{\text{底辺}\times\text{高さ}}{2}$ を分割した三角形ごとに合計
第5問 作図書式（表示登記と添付図面） 地積測量図を要する登記（分筆・地積更正等）と要しない登記（地目変更）の区別、建物図面・各階平面図