相続登記

この記事の要点 親と実家に同居してきた子には、配偶者居住権にあたる法定の居住権制度はありません。配偶者居住権は、その名のとおり配偶者のための制度です ただし裁判例には、被相続人の許諾を得て同居していた相続人について、遺産分割が終わるまでの間は無償で使い続けられる関係が推認されると判断したものがあります 住み続けたい場合の調整は、遺産分割の話し合いの中で行うのが基本です（現物分割・代償分割・換価分割・共有） 代償金をどう用意するか、長年の同居や介護を寄与分（民法904条の2）としてどう位置づけるかが論点になりやすく、相続開始から10年の期間制限にも注意が必要です 相続人どうしで意見が対立している場合は弁護士へ。名義変更（相続登記）の手続きについては、お近くの司法書士にご相談ください 結論から──「同居していた」だけで住み続けられる権利は生じません まず結論です。実家に何十年同居していても、その事実だけで「その家に住み続ける権利」が法律上あたえられるわけではありません。実家（建物と土地）は相続財産に含まれ、他の相続人と分け合う対象になります。 ...

この記事の要点 二世帯住宅の登記には「単独登記」「共有登記」「区分登記」の3方式があり、選び方で将来の相続の進み方が変わる 単独登記・共有登記は建物全体または持分が遺産分割の対象になり、共有登記は相続のたびに持分がさらに細かく分かれやすい 区分登記は各世帯の専有部分ごとに独立した登記になるため、片方の世帯の相続がもう一方の世帯に直接影響しにくい 区分登記にするには構造上・利用上の独立性など一定の要件を満たす必要がある 住宅ローンの組み方や税務上の取り扱いにも関わるため、建築・取得の段階で早めに検討しておくことが望ましい 二世帯住宅を建てる、あるいは購入するとき、建物の登記をどの形にするかは「今の暮らしやすさ」だけでなく「将来の相続の進み方」にも直結します。結論からいうと、登記の方式には大きく分けて「単独登記」「共有登記」「区分登記」の3つがあり、どれを選ぶかによって、親世代に相続が発生したときの手続きの進み方や、家族間で調整が必要になる範囲が変わってきます。 ...

この記事の要点 親子間の不動産売買は、金融機関の住宅ローン審査で慎重に扱われる傾向があるとされている 売買・贈与・相続は、登記の原因も必要書類も登録免許税の税率もそれぞれ異なる 時価に比べて著しく低い価格での売買は、その差額部分が「贈与」とみなされる可能性があるため、価格の決め方には注意が必要 税額の計算や個別の判断は税理士へ相談するのが基本 親から子へ、あるいは子から親へ不動産を譲るとき、「売買にするか、贈与にするか、それとも将来の相続まで待つか」で迷う方は少なくありません。とくに売買を選んだ場合、「住宅ローンを組もうとしたら金融機関から難色を示された」という声を聞くことがあります。この記事では、親子間売買で住宅ローンが通りにくいと言われる一般的な背景と、売買・贈与・相続で登記や税金の扱いがどう変わるのかを整理します。 ...

この記事の要点 固定資産税には「免税点」があり、土地30万円未満・家屋20万円未満・償却資産150万円未満なら原則として課税されない 免税点は一筆・一棟ごとではなく、同じ市区町村内でその人が持つ土地全体（または家屋全体）の合計額で判定される（共有名義の持分の取扱いは別途確認が必要） 令和9年度（2027年度）分から家屋の免税点は30万円、償却資産は180万円に引き上げられる（土地の30万円は据え置き） 「納税通知書が来ない＝相続登記もしなくていい」ではない点に注意 固定資産税の納税通知書が届かない土地がある、というご相談を受けることがあります。山林や評価額の低い小さな土地などで起こりやすい現象で、その理由のひとつが、地方税法が定める「免税点」という仕組みです。ただし、通知が届かない理由は免税点だけとは限らず、公共の用に供する道路のようにそもそも非課税とされている場合など、別の理由によることもあります。 ...

この記事の要点 ゴルフ会員権・リゾート会員権は原則として相続財産に含まれるが、多くのクラブの会則では死亡により会員資格が当然に消滅すると定められており、相続人が引き継ぐには改めて名義書換の手続きが必要になることが多い 引き継がず退会する場合は預託金の返還を請求できることがあるが、据置期間の定めやクラブの経営状況によって、すぐに全額が戻るとは限らない リゾート会員権のうち、施設の不動産について共有持分を持つタイプのものは、相続登記の対象にもなる 会則の内容はクラブ・施設ごとに異なるため、まずは運営会社に会則と亡くなった方の会員資格の状況を確認するのが出発点 ゴルフ会員権やリゾートクラブの会員権は、預貯金や不動産のように扱いが一律に決まっているわけではありません。結論から言うと、会員権を相続財産としてどう扱うかは、クラブ・施設ごとの会則(規約)次第という部分が大きく、まずは亡くなった方が持っていた会員権の種類と、そのクラブの会則を確認することが最初の一歩になります。 ...

この記事の要点 相続した空き家を売って利益が出たとき、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度があります（通称「空き家の3,000万円特別控除」、租税特別措置法35条3項） 耐震改修や取り壊し、売却の期限、自治体の確認書など複数の要件があり、当てはまるかどうかの判定・控除額の計算・申告は税理士の分野です 制度を使うかどうかにかかわらず、売る前にはまず相続登記（名義を相続人へ移す手続き）が前提になります 制度の詳しい要件確認や申告については、お近くの税理士にご相談ください 実家などを相続したものの誰も住まず、「そろそろ売却を考えたい」というとき、税金の話でよく耳にするのが「空き家の3,000万円特別控除」です。この記事では、制度がどのようなものかという大枠と、売却に進む前に押さえておきたいポイントを整理します。**要件に当てはまるかどうかの個別判定や、控除額・税額の計算は行いません。**それらは税理士の専門分野であり、実際に売却を検討する段階で必ず税理士にご確認ください。 ...

この記事の要点 実家を「とりあえず」兄弟の共有名義にすると、①次の相続で共有者がねずみ算式に増える ②売却に共有者全員の同意が必要になる ③管理費・固定資産税の負担分担で揉めやすい、という3つのリスクを抱える 共有名義は一見「平等」に見えるが、名義を分けた時点で財産そのものは分かれておらず、権利関係が複雑なまま先送りされているだけの状態になる 共有名義にする前に、現物分割・代償分割・換価分割など他の分け方も検討したい。お近くの司法書士にご相談ください 親が亡くなり実家を相続するとき、「きょうだい3人で3分の1ずつ、共有名義にしておこう」という選択をする人は少なくありません。誰か一人だけが名義を持つより公平に見えますし、話し合いも「とりあえず全員の名前を登記簿に載せておく」だけで済むため、揉めずに済んだ気になりやすいからです。 ...

この記事の要点 空き家を放置すると、空家等対策特別措置法にもとづき「特定空家」または「管理不全空家」に指定されることがある 指定後は助言・指導→勧告→命令→行政代執行と段階が進む（命令・行政代執行まで進むのは特定空家のみ） 特定空家・管理不全空家のどちらも、勧告を受けると土地の固定資産税の軽減（住宅用地の特例）が受けられなくなる 相続登記をして名義を明確にしておくことが、放置状態を防ぐ第一歩になる 空き家をどうするか（売る・貸す・住む・手放す）は早めに方針を決めておくと選択肢が広い 実家を相続したものの誰も住まず、片付けも先延ばしにしている──というケースは珍しくありません。しかし空き家をそのまま放置していると、市区町村から「特定空家（とくていあきや）」や「管理不全空家（かんりふぜんあきや）」に指定されることがあります。指定されると、行政からの勧告や命令の対象になり、最終的には行政が代わって解体する「行政代執行（ぎょうせいだいしっこう）」に至ることもあります。この記事では、指定される前に知っておきたい制度の仕組みと、放置した場合に何が起きるかを整理します。 ...

この記事の要点 実家じまいの選択肢は「売る・貸す・住む・手放す」の4つ。どれを選んでも、相続登記で名義を相続人に移すことが出発点になります 相続登記は義務です。取得を知った日から3年以内に申請しなければならず（不動産登記法76条の2第1項）、正当な理由がないのに怠ると10万円以下の過料の対象になります（同法164条1項） 「手放す」＝相続土地国庫帰属制度は土地だけの制度で、建物が建ったままでは申請できません（相続土地国庫帰属法2条3項1号）。承認申請そのものを専門家に代理してもらうことはできないとされています 「貸す」には期間を区切る「定期借家」という選択肢があります（借地借家法38条）。ただし賃料の設定や契約内容の設計は不動産の専門家の領域です 「何もしない」は5つ目の選択肢に見えて、実際には登記の義務も空き家の管理責任も残ったままになります 親が住んでいた家をこの先どうするか。いわゆる「実家じまい」で最初に決めるのは、売る・貸す・住む・手放すのどれを選ぶか、という4択です。そして4つのどれを選んだ場合でも、共通して先にやることが1つだけあります。相続登記で名義を親から相続人に移すことです。名義が親のままでは、買主への所有権移転登記を入れることも、貸主として誰が契約するのかをはっきりさせることもできません。国に引き取ってもらう場合も、名義を整える義務そのものは別に残ります。 ...

この記事の要点 借地権（土地を借りて建物を建てる権利）は相続財産として当然に引き継がれ、地主の承諾は不要。承諾料（名義書換料）を支払う法律上の義務もない 土地の名義変更は不要だが、建物の相続登記は必要。相続で取得を知った日から3年以内の申請が義務（怠ると10万円以下の過料の対象） 地代の支払いはそのまま相続人が引き継ぐ。滞納すると契約解除のリスクがあるので、支払方法の確認を最優先に 借地契約書を探して、契約の種類（普通借地権か定期借地権か）と特約を確認する 売却や建て替えなど「次の一手」には地主の承諾が必要になる場面がある。もめたときの交渉・紛争対応は弁護士の分野 親が亡くなり、実家の登記簿（登記事項証明書）を取ってみたら、土地の所有者欄に知らない人の名前が載っていた——。実は、実家は「借地」の上に建っていた、というケースは珍しくありません。 ...