相続登記

この記事の要点 相続登記のときに法務局へ出された遺産分割協議書や遺言書は「登記簿の附属書類」として保存されており、その相続の相続人が相続の経緯などを確かめるためであれば、争いが起きていなくても閲覧を請求できる扱いです（令和5年3月28日民二第537号通達）。 閲覧の請求では、その相続の当事者であることを示す戸籍関係の書類と、本人確認書類を見せます。手数料は1事件に関する書類につき500円です（登記手数料令5条1項）。 申請書と添付書類の保存期間は、受付の日から30年間です（不動産登記規則28条）。ウェブ会議での閲覧が認められる場合もあります。 「祖父が亡くなったとき、どんな遺産分割協議書で父の名義になったのか確かめたい」。こうしたときに使えるのが、法務局に保存されている登記の申請書や添付書類（登記簿の附属書類）の閲覧です。結論から言うと、その相続の相続人が相続の経緯などを確かめるためであれば、その相続に関する附属書類の閲覧を請求できる扱いになっています。ただし、見られる範囲には限りがあり、手続きにも決まりがあります。 ...

この記事の要点 遺産分割の「やり直し」には、①相続人全員の合意で最初の協議を解消して改めて協議する場合と、②最初の協議にそもそも無効・取消しの原因があった場合の2種類があり、登記の直し方が違います。 相続人全員の合意で協議を解消し、改めて協議することは、最高裁判所の判例で認められています。一方、ほかの相続人が協議で約束したことを守らないという理由で、一方的に協議を解除することはできないとされています。 最初の協議が無効だった場合は、登記した時点から登記が事実と合っていなかったことになるため、「錯誤」を原因として登記を消す（抹消）か直す（更正）のが基本です。抹消の登録免許税は不動産1個につき1,000円です（更正の登録免許税は、課税の区分を申請前に確認します）。 全員の合意によるやり直しは、登記の後に事情が変わったものなので「錯誤」にはなじまないと考えられ、どの形で登記するかによって登録免許税が大きく変わります（相続による移転なら固定資産評価額の0.4％、相続以外の原因による移転なら2％）。申請の前に確認が必要です。 やり直しで財産の行き先が変わると、贈与税や所得税（譲渡所得）が問題になる可能性があります。再協議の前に税理士にご相談ください。 いったんまとまった遺産分割協議を、後から「やり直したい」と考えることがあります。結論から言うと、やり直しの登記は、なぜやり直すのかによって直し方が分かれます。 ...

この記事の要点 遺言書の中で不動産を書くときは、「自宅」や住所（住居表示）だけで済ませず、登記事項証明書の表題部に書かれているとおりに書くのが基本です。土地は所在・地番・地目・地積、建物は所在・家屋番号・種類・構造・床面積です。 ふだん使う住所と、登記で使う「地番」は別の番号です。自宅の敷地が何筆にも分かれていたり、私道の持分があったりすると、住所だけでは書き漏れが起きやすくなります。 持分だけを持っている不動産、マンション（敷地権付きの区分建物）、登記されていない建物は、それぞれ書き方に注意点があります。 「その他一切の財産」と書く条項は書き漏れへの備えにはなりますが、個々の不動産をきちんと書くことの代わりにはなりません。 書いた遺言書で実際に登記ができるかどうかは、法務局の判断と個別の事情によります。書く前・書き直す前に、最新の登記事項証明書を取り寄せて照らし合わせるところから始めましょう。 遺言書に「自宅は長男に相続させる」と書いておけば、家族には気持ちが伝わります。けれども、亡くなった後に名義を変える手続き（相続登記）では、遺言書に書かれた内容からどの土地・どの建物なのかを読み取れるかが問われます。 ...

この記事の要点 相続人申告登記の申出は、①戸籍の証明書を集める→②申出書を作る→③不動産の所在地を管轄する法務局に出す→④完了の通知書を受け取る、の4ステップで進みます 申出書に書くのは、亡くなった方の氏名と相続開始の日、申出人の住所・氏名、連絡先、添付書類、不動産の表示などです。押印は不要とされています 添付する戸籍は「申出人が登記上の所有者の相続人であること」が分かる範囲で足りるとされていますが、数次相続（相続が二重三重に重なっている状態）などでは範囲が広がります 登録免許税はかかりません。申出はWebブラウザの「かんたん登記・供託申請」からもできます 戸籍の範囲の判断に迷う、相続人が多い、相続が何代も重なっているといった場合は、お近くの司法書士にご相談ください 相続人申告登記は、法務局に「自分は登記上の所有者の相続人です」と申し出ることで、相続登記の申請義務を果たしたものとみなしてもらう手続です（不動産登記法76条の3第1項・第2項）。結論から言うと、亡くなった方と申出人の関係がシンプルな相続であれば、法務省が公開している申出書の様式と記載例に沿って、ご自身で申し出ることも想定された手続になっています。 ...

この記事の要点 相続登記が終わると、登記所から市区町村へ通知が届き、固定資産税の課税台帳の名義は登記をもとに切り替わる仕組みになっている（地方税法382条） ただし固定資産税は毎年1月1日時点の状況で決まるため、新しい名義人あての納税通知書になるのは、登記後に迎える1月1日を基準とする年度から 火災保険は登記で自動的に切り替わらない。契約者・被保険者などの名義や引き落とし口座を、保険会社・代理店に連絡して確認する 人に貸している物件は、貸主の立場も相続で引き継がれる。借主・管理会社への連絡を忘れずに 売却を考えるなら、登記後に届いた書類の保管、共有者どうしの意思確認、仲介は不動産会社・税金は税理士への相談を早めに 相続登記が終わると、ひと区切りついた気持ちになります。ただ、不動産の名義が変わったことで、まわりの手続きにも見直しが必要なものが出てきます。結論からいうと、固定資産税の名義は登記をもとに市区町村の側で切り替わる仕組みですが、火災保険や賃貸借契約、売却の準備は、名義を引き継いだ方が自分で動く必要があります。 ...

この記事の要点 「相続人が一人」と言えるのは、亡くなった方の戸籍を出生から死亡までたどり（親や兄弟姉妹が相続人になる場合は親の戸籍なども）、ほかに相続人がいないと確かめてから。前の結婚で生まれた子・認知した子・養子が見つかれば、相続人が増えたり、相続人だと思っていた人が相続人でなくなったりする 遺言がなく相続人が一人なら遺産分割協議は不要。ただし相続放棄・限定承認の3か月、準確定申告の4か月、相続税申告の10か月、相続登記の3年という期限は、当てはまる場合にはそのまま残る 協議の成立を待つ必要がないため、相続すると決めたあとは、戸籍などがそろえば相続登記の準備を進められる 相続人が一人だけの場合、相続人全員で遺産の分け方を話し合う遺産分割協議は必要ありません。そのぶん手続きは軽くなりますが、期限のある手続きがなくなるわけではありません。結論から言うと、①本当に一人かを戸籍で確かめる、②遺言の有無を確かめる、③財産と借金を調べ、3か月以内に相続するかどうかを決める、④税金の期限を確認する、⑤相続登記を申請する、という順番で進めるのが基本です。 ...

この記事の要点 相続登記が終わると、登記識別情報通知（いまの「権利証」にあたるもの）・登記完了証・原本還付を求めた書類（還付の対象になるもの）の原本が手元に戻ってくる いちばん大切なのは登記識別情報通知。相続した不動産を将来売る・担保に入れるときに使い、なくしても再発行されない 返ってきた戸籍や遺産分割協議書の原本は、預貯金など不動産以外の相続手続きで使うことがあるので、まとめて保管しておく 書類が届いたら、登記事項証明書で名義と持分が申請どおりになっているかを確かめておくと安心 登記識別情報をなくした・盗まれたかもしれないときは、代わりの本人確認の手続きや「失効の申出」という制度がある 相続登記の申請を終えて、しばらくすると法務局から書類が戻ってきます。結論から言うと、最優先で保管すべきは「登記識別情報通知」、次に、返ってきた戸籍や遺産分割協議書などの原本です。「登記完了証」は登記が終わったことのお知らせで、次の登記で提出する書類ではありません。 ...

この記事の要点 相続登記（相続による所有権の移転の登記）をオンラインで申請する道具は、パソコンにインストールして使う「申請用総合ソフト」です。ブラウザで使う「かんたん登記・供託申請」で申請できる不動産登記は、建物滅失の登記と登記名義人の表示変更の登記に限られています（2026年10月10日確認）。 戸籍の証明書は電子データでは発行されていないため、相続登記はオンラインだけでは完結しません。申請はオンラインで送り、戸籍などの紙の書類は「特例方式」で法務局に持参するか、書留郵便などで送ります。 紙の書類は、オンライン申請の受付の日から2日以内に法務局に届いている必要があります（初日は数えません。土日祝日が絡むときの数え方は本文で説明します）。 申請する人のマイナンバーカードの電子証明書、ICカードリーダライタ、申請者情報の登録とソフトのインストールが前提になります。 相続人が多い、数次相続がある、遺産分割の内容で迷っているといった場合は、オンラインか書面かを決める前に、お近くの司法書士にご相談ください。 相続登記をオンラインで申請したいとき、まず知っておきたいのは「どの道具を使うか」です。結論から言うと、相続登記の申請そのものは、法務省の登記・供託オンライン申請システムが提供する「申請用総合ソフト」を使います。ブラウザだけで使える「かんたん登記・供託申請」は、2026年10月10日に確認した時点では、相続登記の申請に対応していません。 ...

この記事の要点 評価証明書の「価格」欄が空欄や0円の土地（公衆用道路として使われている私道など）でも、相続登記の登録免許税がかからないとは限りません。課税標準（税額を計算するもとになる金額）は、似た土地の台帳の価格をもとに、登記官が認定した価額になります（登録免許税法施行令附則3項）。 近くの宅地（近傍宅地）の価格をどう使い、どう計算するかは、登記官の認定にかかわる事項です。法務局の案内は地域によって異なるため、割合や計算式を自分で当てはめず、管轄の法務局に確認してください。 近傍宅地の価格を証明書に書くか、別の書面で出すかは、市区町村ごとに違います。確かめる先は「市区町村の窓口」と「管轄の法務局」の2か所です。 認定された価額が100万円以下の土地は、2027年3月31日までの相続登記であれば免税の対象になりえます。また、墓地（墳墓地）に関する登記は、登録免許税法で非課税とされています。 相続登記の準備で評価証明書を取り寄せたら、価格の欄が空欄や「0円」になっている土地が混ざっていた──公衆用道路として使われている私道や、墓地などで起こりやすい場面です。 ...

この記事の要点 固定資産評価証明書は、不動産がある市区町村（東京23区は都税事務所）で請求する 所有者が亡くなっている場合、相続人も請求できる扱いの自治体がある。亡くなったことと相続人であることを示す戸籍などを用意する 手数料は自治体ごとに条例で決められていて、金額は一律ではない 相続登記で使うのは「申請する日の年度」の価格。4月1日をまたぐと、必要な年度が切り替わる 毎年届く課税明細書で足りるかどうかは、管轄の法務局に確認してから動くと二度手間を防げる 相続登記の準備で「固定資産評価証明書を用意してください」と言われたら、まずは不動産がある市区町村の固定資産税の担当窓口に請求するのが基本です。所有者が亡くなっている場合でも、相続人が戸籍などで相続人であることを示せば請求できる扱いの自治体があります。ただ、その前に、手元にある固定資産税の課税明細書で用が足りないかを、登記を申請する法務局に確かめておくと、取らなくて済む場合もあります。以下は、執筆時点（2026年10月）の制度と公開資料に基づく一般的な解説です。 ...