この記事の要点
- 住宅ローンに団体信用生命保険（団信）が付いていれば、契約者が亡くなると保険金で完済され、抵当権の抹消登記だけで済む
- 団信に未加入だったり、事業性ローンなど団信の対象外の借入れが残っていたりすると、ローン（債務）は相続人に引き継がれ、抵当権もそのまま残る
- この場合、金融機関との調整を経て、抵当権の登記事項である「債務者」を書き換える変更登記が必要になる
親が亡くなり、実家の不動産を相続することになった。登記簿を確認したら、住宅ローンの「抵当権」がまだ残っていた──。こうしたとき、多くの方がまず思い浮かべるのは「団信で完済されているはず」という期待です。しかし、団信に入っていなかったり、事業用の借入れだったりすると、話が変わってきます。
今回は、抵当権付きの不動産を相続したときに必要になることがある「債務者変更登記」について整理します。
団信で完済される場合とされない場合
**団体信用生命保険（団信）**とは、住宅ローンの契約者が死亡・高度障害になったとき、保険金でローン残高が完済される保険です。多くの住宅ローンでは、契約時に団信への加入が条件になっています。
団信で完済されるケースでは、次の流れになります。
- 契約者の死亡を金融機関・保険会社に連絡
- 保険金でローンが完済される
- 抵当権の抹消登記を行う（ローンがなくなったので、担保も不要になる）
一方、次のようなケースでは、ローンが完済されず、債務がそのまま相続人に引き継がれます。
- 団信に加入していなかった（健康告知の関係で加入できなかった場合を含む）
- 事業用の借入れ（アパートローン・事業性融資など）で、そもそも団信の対象外だった
- 収入合算（連帯債務型）で、団信に加入していない連帯債務者が亡くなった（1本のローンを主債務者と連帯債務者で借り、団信は主債務者だけに付いていた場合など）
このような場合、相続人が住宅ローン（または事業性ローン）を引き継ぐことになり、抵当権も抹消されずに残ります。
なぜ「債務者変更登記」が必要になるのか
相続が起きると、被相続人（亡くなった方）の財産だけでなく、借金などの債務も相続人に引き継がれます（民法896条）。住宅ローンなどの債務も例外ではありません。
抵当権は、担保している債務（住宅ローンなど）とセットで扱われる権利のため、債務が相続人に引き継がれれば、抵当権もそのまま存続します。ただし、登記簿上の抵当権には「債務者」という項目が記録されており、亡くなった方の氏名のままになっています。実際の債務者が相続人に変わった以上、この登記事項を実態に合わせて書き換える必要があります。これが「抵当権の債務者変更登記」です。
手続きの前提となる金融機関との調整
債務者変更登記を行うには、その前提として、金融機関との間でローンの引き継ぎ方について合意する必要があります。主な選択肢は次のとおりです。
- 相続人の一人がローンをそのまま引き継ぐ（免責的債務引受など）
- 相続人全員で法定相続分に応じて分割して引き継ぐ
- 相続人の一人が新たにローンを組み直して一本化する（借り換え）
どの方法を選ぶかは、相続人の資力や不動産の使い道（住み続けるか、売却するかなど）によって異なります。この調整は金融機関の審査・合意が前提となるため、まずは残高のあるローンの金融機関に相談することが最初の一歩になります。具体的な引き継ぎ方法の交渉や条件の当てはめは、金融機関との個別協議によるところが大きく、この記事では制度の全体像の説明にとどめます。
相続放棄という選択肢もある
「ローンまで引き継ぎたくない」という場合、相続放棄（民法938条）という選択肢もあります。家庭裁判所に申述して認められると、その相続人は初めから相続人でなかったものとして扱われます（民法939条）。
ただし、相続放棄をすると、住宅ローンなどの債務だけでなく、預貯金や他の不動産といったプラスの財産も含めて一切を引き継げなくなります。放棄すべきかどうかは、相続財産全体を確認したうえで慎重に判断する必要がある問題です。原則として自分が相続人であることを知ってから3か月以内に手続きが必要になるため、迷っている場合は早めに専門家へ相談することをおすすめします。
まとめ
抵当権付きの不動産を相続する場面では、まず団信の加入状況と保険金でローンが完済されるかどうかを確認することが出発点になります。完済されない場合は、抵当権がそのまま残り、金融機関との調整を経て抵当権の債務者変更登記が必要になります。相続放棄という選択肢も含め、早い段階で全体像を把握しておくことが大切です。手続きの進め方に迷ったら、お近くの司法書士にご相談ください。
よくある質問
Q. 債務者変更登記の費用はどのくらいかかりますか？ 登記には登録免許税がかかりますが、具体的な金額は登記事項の内容によって異なります。金融機関との調整（債務引受の合意）が整った段階で、司法書士に確認するとよいでしょう。
Q. 手続きを放置するとどうなりますか？ 債務者変更登記自体には、相続登記のような申請義務・過料の定めはありません。ただし、登記簿の債務者が亡くなった方のままでは、不動産の売却や借り換えの際に前提として整備が必要になり、手続きが滞る原因になります。ローンの引き継ぎが決まった段階で早めに登記しておくのが安心です。
Q. 自分たちだけで進められますか？ 金融機関との調整（債務引受の合意書作成など）や、相続関係を証明する戸籍の収集、登記書類の作成には専門的な知識が必要になる場面が多くあります。特に相続人が複数いる場合や、相続放棄を検討している場合は、早めにお近くの司法書士にご相談ください。
【さらに深掘り】相続と抵当権をめぐる実務論点
ご注意 以下は執筆時点（2026年07月）の法令・通達・実務運用に基づく一般的な解説です。個別事情により判断が分かれる論点を含みます。実務適用は最新情報と個別事情を踏まえ、お近くの司法書士にご相談ください。 ここから先は専門的な内容です。一般の方はここまでの内容で十分です。
「不動産を継ぐ人」と「ローンを継ぐ人」が一致しない場合の注意点
遺産分割協議では、不動産の名義（所有権）を誰が引き継ぐかと、ローン（債務）を誰が引き継ぐかを、別々に決めることができます。ただし、相続人間の合意だけでは金融機関に対して効力が生じない点に注意が必要です。相続人全員の合意で「長男がローンを引き継ぐ」と決めても、金融機関がその引き受けを承諾しなければ、登記簿上の債務者を長男一人に書き換えることはできません。不動産の名義と登記簿上の債務者が食い違ったまま（例：所有権は長男、抵当権の債務者は相続人全員のまま）になっているケースも実務では見られ、その場合は追加の手続きの要否を個別に検討することになります。
相続登記と債務者変更登記は別の登記
不動産の名義を変える相続登記（所有権移転登記）と、抵当権の債務者を変える変更登記は、登記の目的が異なる別個の申請です。同一の不動産について同時に申請する場合、実務では連件（順番を指定して続けて申請すること）で処理することが一般的です。順序を誤ると、先順位の登記が却下・取下げになった場合に後順位の登記も進められなくなることがあるため、申請の順番と添付書類の対応関係を事前に整理しておくことが重要になります（未確定：連件申請時の受付順序の指定方法の詳細）。
免責的債務引受と法定相続分による共同債務者登記の違い
金融機関との調整の結果、次の2パターンのいずれかで登記されることが多くなります。
- 相続人の一人が単独で債務を引き継ぐ場合：登記実務では、まず「相続」を原因としていったん相続人全員を債務者とする変更登記を行い、続いて免責的債務引受（民法472条）を原因として、その相続人のみを債務者とする変更登記を行うのが一般的です。債務はいったん相続人全員に法律上当然に引き継がれ、その経過を登記に反映する必要があるため、抵当権の債務者変更は2件に分けて申請することになります
- 相続人全員が法定相続分に応じて債務を引き継ぐ場合：相続人全員を債務者とする変更登記を行う（各相続人の負担割合は登記事項証明書上に明示されないことが多く、内部の合意として別途書面化しておくのが実務上の対応）
どちらの形にするかは、金融機関の審査方針や相続人の意向によって異なるため、早い段階で金融機関と方向性を確認しておくと手続きが円滑に進みます。
必要書類の一般的な例
事案によって異なりますが、一般的には次のような書類が必要になります。
- 遺産分割協議書（不動産の承継者を証する書面）
- 金融機関との債務引受契約書、または免責的債務引受に関する承諾書
- 被相続人・相続人の戸籍関係書類、住民票
- 登記識別情報（または登記済証）、印鑑証明書
書類の組み合わせは、単独承継か法定相続分による承継かで変わるため、金融機関との調整内容が固まった段階で、必要書類を確認するのが確実です。