住宅ローンを組むと、土地や建物の登記簿（登記事項証明書）に「抵当権」という権利が記録されます。これは、返済が滞ったときに金融機関がその不動産を担保にできる権利です。
ところが、会社や個人事業の登記簿を見ると、よく似た名前の「根抵当権（ねていとうけん）」という権利が記録されていることがあります。「抵当権」と「根抵当権」、字面は似ていますが、しくみはかなり違います。今回は、この根抵当権とは何か、ふつうの抵当権とどう違うのか、なぜ事業の融資（お金の貸し借り）でよく使われるのかを、できるだけやさしく整理します。
根抵当権とは──「枠」で担保する権利
ふつうの抵当権（以下「普通抵当権」）は、特定の1本の借金を担保します。たとえば「3,000万円の住宅ローン」という、はっきり決まった1つの借金とセットになっていて、その借金を返し終われば抵当権も自動的に効力を失います。
これに対して根抵当権は、ある範囲のたくさんの借金を、上限額（極度額）の枠の中でまとめて担保する権利です。1本の借金に結びつくのではなく、「この取引から生まれる借金なら、上限○○円まで、まとめて担保しますよ」という“枠”を用意しておくイメージです。
この上限額のことを「極度額（きょくどがく）」と呼びます。たとえば極度額を5,000万円と定めておけば、借りたり返したりを繰り返しても、その枠の範囲内であれば、いちいち担保を付け直さずに済みます。
普通抵当権との違いを表で整理
両者の違いを並べると、次のようになります。
| 見るポイント | 普通抵当権 | 根抵当権 |
|---|---|---|
| 担保する借金 | 特定の1本（例：この住宅ローン） | 一定範囲の不特定多数（増えたり減ったりする） |
| 上限額（極度額） | 定めない（借金の額が基準） | あらかじめ定める |
| 借金を完済したら | 抵当権も消える | 枠は残る（後述の「元本確定」前） |
| 借金が他人に移ったら | 抵当権も一緒に移る | 一緒には移らない（同前） |
| 主な使われ方 | 住宅ローンなど1回限りの借入れ | 事業の継続的な融資 |
専門的には、普通抵当権には「借金が消えれば担保も消える」性質（付従性〈ふじゅうせい〉）や、「借金が他人に移れば担保も一緒についていく」性質（随伴性〈ずいはんせい〉）があります。根抵当権は、ある時点で中身を確定させる「元本確定」という手続き（後述）を経るまでは、こうした性質が働かないのが大きな特徴です。だからこそ、完済しても枠が残り、借り直しに使えるのです。
なぜ事業の融資で使われるのか
事業をしていると、「運転資金（仕入れや人件費などの当座のお金）」を借りては返し、また借りる、ということを何度も繰り返します。仮にこれを普通抵当権でまかなおうとすると、借りるたびに抵当権を設定し、返すたびに抹消（消す手続き）をしなければならず、その都度、登記の手間と費用がかかってしまいます。
根抵当権なら、最初に極度額の枠を1つ設定しておけば、その枠の中で繰り返し借入れと返済ができます。当座貸越（口座の残高を超えて一定額まで引き出せるしくみ）や手形割引といった、継続的な取引と相性がよいため、事業用の融資で広く使われています。
設定登記では何が記録されるのか
根抵当権を不動産に設定したときは、登記簿に次のような内容が記録されます。
- 極度額（担保の上限額）
- 債権の範囲（どんな取引から生じる借金を担保するか。たとえば「銀行取引」「手形債権・小切手債権」など）
- 債務者（お金を借りる人・会社）
登記の手続きは、原則として金融機関（根抵当権者）と不動産の所有者（設定者）が共同で申請します。費用のうち登録免許税は、極度額の1,000分の4が目安です（普通抵当権は借入額の1,000分の4で計算します）。
なお、税金の取り扱いや費用の経費処理といったお金の扱いは税理士の領域になりますので、具体的な点は税理士にご確認ください。
「元本確定」とは何か
根抵当権は枠のまま借り直しに使えると説明しましたが、いつかは中身を“締め切って”、担保する借金を確定させる場面が来ます。これを「元本確定（がんぽんかくてい）」といいます。
元本確定は、たとえば「あらかじめ決めておいた確定期日が来たとき」や、「一定の事由が生じたとき」などに起こります。確定すると、その時点で残っている借金（と、その後の利息など）が担保の対象として固定され、根抵当権は普通抵当権に近い扱いに変わっていきます。たとえば、完済すれば担保が消える、といった性質が働くようになります。
相続が起きたときや、根抵当権を抹消したいとき、債務者を変えたいときなどは、この元本確定が済んでいるかどうかで手続きの進め方が変わってきます。元本確定の事由や、確定の前後でできること・できないことには細かいルールがあり、個別の事情で判断が分かれます。実際に手続きを進める際は、お近くの司法書士など専門職にご確認ください。
まとめ
- 普通抵当権は「特定の1本の借金」を担保し、根抵当権は「一定範囲の借金を極度額（上限額）の枠でまとめて担保する」。
- 住宅ローンには普通抵当権、事業の継続的な融資には根抵当権が使われることが多い。
- 根抵当権は、完済しても枠が残り、借り直しに使えるのが特徴。中身を確定させる「元本確定」を経ると、普通抵当権に近い扱いに変わる。
- 設定・変更・抹消、相続のときの取り扱いなどは、いずれも登記が関わります。判断に迷うときは、お近くの司法書士にご相談ください。
「自分の不動産に根抵当権がついている」「事業を引き継いだら根抵当権があった」といった場面は、相続や事業承継のときに意外とよく出てきます。登記簿に見慣れない権利を見つけたら、まずはその意味を確認することから始めてみてください。
【さらに深掘り】根抵当権の元本確定と登記実務の留意点
ご注意 以下は執筆時点（2026年6月）の法令・通達・実務運用に基づく一般的な解説です。個別事情により判断が分かれる論点を含みます。実務適用は最新情報と個別事情を踏まえ、お近くの司法書士にご相談ください。
根抵当権は「枠」でまとめて担保するという独特のしくみのため、登記の場面では、普通抵当権にはない注意点がいくつかあります。なかでも「元本確定」がカギになります。
元本確定は、いつ起こるのか
元本確定は、おおむね次のような場面で生じるとされています。
- 確定期日が来たとき（あらかじめ確定の期日を定めていた場合）
- 元本確定の請求があったとき（設定から3年が経つと不動産の所有者の側から確定を求められ、根抵当権者の側はいつでも求められる、というのが基本的な枠組みです）
- 根抵当権者が、その不動産について競売や差押えを申し立てたとき
- 債務者または設定者（担保を提供した人）が破産手続の開始決定を受けたとき
確定すると、その時点で残っている借金に担保の対象が固定され、「完済すれば担保も消える」「借金が他人に移れば担保も一緒に動く」といった、普通抵当権に近い性質が働くようになります。確定事由には細かな要件や例外があり、個別事情で判断が分かれますので、実際の判断はお近くの司法書士など専門職にご確認ください。
「確定の前か後か」で、できる手続きが変わる
根抵当権の登記でとくに意識されるのが、手続きの可否が「元本確定の前か後か」で変わるという点です。
- 元本確定の前にしかできないこと：担保する借金の範囲（債権の範囲）を変えること、債務者を変えることなど。事業の中身が変わったときの調整は、確定前であれば比較的柔軟に行えます。
- 元本確定の後にできること：所有者の側から極度額を実際の残債務などに見合う額まで減らすよう求める「減額請求」や、担保を提供しただけの人・不動産を買い受けた人が、極度額相当の金額を払って根抵当権を消す「消滅請求」など。
なお、極度額（上限額）そのものの変更は、元本確定の前後どちらであっても行えますが、その場合は後順位の権利者など利害関係を持つ人の承諾が必要になります。どの手続きが使えるかは状況によって変わるため、確定の有無を確認したうえで進めるのが実務の基本です。
相続が起きたら、6か月がひとつの目安
事業承継の場面で見落とされやすいのが、相続が絡んだときの扱いです。根抵当権の債務者または根抵当権者が亡くなった場合、相続開始後の一定期間内（6か月が目安とされています）に「これからは誰の借金を担保していくか」を定める合意の登記をしないと、相続が開始した時点で元本が確定したものとして扱われるとされています（民法398条の8）。
つまり、経営者が亡くなって相続人が事業と借入れの枠を引き継ぎたいのに、期間内に必要な登記をしないと枠が締め切られてしまい、その後の新しい借入れは担保されなくなる、という事態が起こり得ます。期間の数え方や手続きには注意点が多いので、事業用の不動産に根抵当権がついている場合は、相続が起きたら早めにお近くの司法書士にご相談ください。
完済しても「枠」は残る──抹消の前提
普通抵当権なら、借金を完済すれば担保も自動的に効力を失い、あとは抹消の登記をするだけです。一方、根抵当権は元本確定の前であれば、いったん残高がゼロになっても枠そのものは残ります。取引を終えて根抵当権を完全に消したいときは、元本を確定させる（または取引を終了させる）ことを前提に抹消の手続きを進めることになります。「返し終わったのに登記簿から消えていない」と慌てないよう、終わらせ方まで含めて確認しておくと安心です。
このように、根抵当権は便利な反面、変更・相続・抹消のいずれの場面でも「元本確定」が関わってきます。判断に迷うところがあれば、手続きを進める前にお近くの司法書士にご相談ください。