この記事の要点

  • 囲繞地通行権（いにょうちつうこうけん）とは、周りを他人の土地に囲まれて公道に出られない土地（袋地）の所有者が、公道に出るために周りの土地を通行できる民法上の権利（民法210条1項）
  • 池・川・水路・海を通らなければ公道に出られない土地や、崖があって公道との高低差が著しい土地（一般に準袋地と呼ばれます）も同じ扱い（同条2項）
  • 通る場所と方法は「必要」で、かつ周りの土地にとって「損害が最も少ない」ものに限られ、通行する側は償金（損害に対する金銭の償い）を支払う（同法211条・212条）
  • 土地の分割や一部の譲渡で袋地が生じたときは、分けた相手方の土地だけを、償金を支払わずに通行するという特則がある（同法213条）
  • 囲繞地通行権は法律の定めで認められる権利で、登記する仕組みはない。通る場所や条件を形に残したいときは、合意で通行地役権を設定し、登記する方法がある

「親から相続した土地が奥まっていて、道路に出るには隣の土地を通るしかない」「土地を半分売ったら、残った側が道路に面していなかった」――こうした土地について民法が用意しているのが、囲繞地通行権です。

結論から言うと、周りを他人の土地に囲まれて公道に出られない土地の所有者は、公道に出るために、周りの土地を通行することが法律上認められています（民法210条1項）。ただし、通る場所や方法は自由に選べるわけではなく、周りの土地にとって損害が最も少ないものを選ばなければなりません。また、通行する側は原則として償金を支払う必要があります。

囲繞地通行権は、お隣どうしの土地の利用を調整する「相隣関係（そうりんかんけい）」と呼ばれるルールの一つです。同じ相隣関係のルールには、工事や測量のためにお隣の土地を使う隣地使用権などもあります。この記事では、囲繞地通行権の仕組みを条文にそって整理し、あわせて「通行地役権」を設定して登記するという選択肢を紹介します。

この記事の位置づけについて この記事は、囲繞地通行権の制度の枠組みを説明するものです。個別の土地について「通行できるか」「どこをどのように通れるか」「償金はいくらになるか」の見通しは示していません。通行をめぐって当事者の間で争いになっているときは弁護士に、土地の境（筆界）の確認は土地家屋調査士にご相談ください。

袋地・準袋地とは

「囲繞地（いにょうち）」とは、ある土地を囲んでいる周りの土地のことです。そして、周りの土地に囲まれて公道に通じない土地を、一般に「袋地（ふくろち）」と呼びます。

民法210条は、次の2つの場面を定めています。

  • 他の土地に囲まれて公道に通じない土地（同条1項）――一般に「袋地」と呼ばれます
  • 池沼・河川・水路・海を通らなければ公道に至ることができない土地、または崖があって土地と公道とに著しい高低差がある土地（同条2項）――一般に「準袋地」と呼ばれます

準袋地は、まったく囲まれているわけではなくても、水辺や崖のせいで事実上公道に出られない土地です。条文は、この場合も袋地と同じように扱うと定めています。

囲繞地通行権が認められる場面（民法210条）

袋地・準袋地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができます（民法210条）。お隣の承諾を得て初めて生まれる権利ではなく、法律の定めによって認められる権利だという点が特徴です。

もっとも、実際の土地が「公道に通じない」といえるかどうかは、その土地の形や周りの状況によって判断が分かれうるところです。この記事では、個別の土地が袋地に当たるかどうかの基準を一律に示すことはできません。

なお、民法の囲繞地通行権と、建物を建てるときの建築基準法上の「接道義務」（建物の敷地が道路に2メートル以上接していなければならないというルール）は、別の法律の別の仕組みです。囲繞地通行権によって通行できるとしても、それだけで建物を建てられる・建て替えられるとは限りません。建築のルールについてはセットバック・位置指定道路とはで整理していますので、あわせてご覧ください。

通る場所と方法──「必要」で「損害が最も少ない」もの（民法211条）

囲繞地通行権があっても、どこを・どのように通ってもよいわけではありません。民法211条1項は、通行の場所と方法は、

  • 通行権を持つ人のために必要であり、かつ
  • 周りの土地のために損害が最も少ないもの

を選ばなければならないと定めています。

つまり、袋地の所有者にとって一番便利なルートであっても、周りの土地にとってより負担の少ないルートがあれば、そちらを選ぶ必要がある、ということです。周りに複数の土地がある場合も、どの土地のどの部分を通るかは、この基準に照らして決まることになります。

また、通行権を持つ人は、必要があるときは通路を開設することもできます（同条2項）。たとえば、通路として使うために地面を整えるといった場面が考えられます。

償金──通行する側が支払う（民法212条）

囲繞地通行権は、原則として無償の権利ではありません。通行権を持つ人は、通行する周りの土地の損害に対して償金を支払わなければならないとされています（民法212条本文）。

支払い方については、通路の開設のために生じた損害に対するものを除き、1年ごとに支払うことができると定められています（同条ただし書）。通路をつくったときに生じた損害の分は、1年ごとに支払う方法の対象から除かれている、という整理です。

償金の金額をどう決めるかについて、条文は具体的な計算方法を定めていません。金額は当事者の話し合いで決めるのが基本で、個別の事情によって変わるため、この記事では見通しを示すことはできません。

土地を分けたときの特則（民法213条）

袋地が生まれる典型的な場面の一つが、土地を分けたときです。

たとえば、道路に面した一つの土地を手前と奥の2つに分けた結果、奥側の土地が道路に面さなくなった、というケースです。民法213条1項は、分割によって公道に通じない土地が生じたときは、その土地の所有者は、公道に至るため、他の分割者の所有地のみを通行することができ、この場合は償金を支払うことを要しないと定めています。

ポイントは次の2つです。

  • 通れるのは、分けた相手方の土地だけ――分割と関係のない第三者の土地を通行することは予定されていません
  • 償金は不要――民法212条の原則と異なり、償金の支払いは要しないとされています

そして、この規定は、土地の所有者がその土地の一部を譲り渡した場合にも準用されます（同条2項）。冒頭の「土地を半分売ったら、残った側が道路に面していなかった」というケースは、この場面に関わってきます。

土地を分けるときは、分けた後の土地が道路に面しているかどうかを、事前に図面などで確認しておくことが大切です。分筆して一部を売却したり、相続で土地を分けて取得したりする計画がある場合は、計画の段階で通路の扱いもあわせて検討しておくと、後のトラブルを避けやすくなります。

なお、水道・電気・ガスの引き込みのために他の土地に設備を設置する「設備設置権」にも、土地を分けたときの同じ発想の特則が置かれています。詳しくはライフラインを隣地に通せる「設備設置権」をご覧ください。

登記がなくても認められる権利──それでも通行地役権を登記する選択肢

囲繞地通行権は登記する仕組みがない

囲繞地通行権は、法律の定めによって認められる権利です。契約を結んだり登記をしたりして初めて生まれる権利ではありません。

また、不動産登記法3条は、登記することができる権利として、所有権・地上権・永小作権・地役権・先取特権・質権・抵当権・賃借権・配偶者居住権・採石権を挙げていますが、囲繞地通行権はこの中に含まれていません。登記簿を見ても、囲繞地通行権が記録されることはないということです。

合意で「通行地役権」を設定して登記する方法

これに対して、当事者の合意で通行のための権利を設定する方法もあります。それが地役権（ちえきけん）です。

地役権とは、契約などで定めた目的に従って、他人の土地を自分の土地の便益（役に立つこと）のために使う権利です（民法280条）。通行を目的として設定する地役権は、一般に「通行地役権」と呼ばれます。このとき、通路として使われる側の土地を承役地（しょうえきち）、通路を使う側の土地を要役地（ようえきち）といいます。

地役権は、不動産登記法3条で登記できる権利に挙げられています。地役権の設定の登記は承役地についてされ、要役地や、地役権設定の目的・範囲などが登記事項とされています（不動産登記法80条1項）。承役地に登記がされると、登記官が要役地の側にも職権で一定の事項を記録します（同条4項）。登記簿のどこにどう載るかは、末尾の「あわせて読みたい」に挙げた地役権の登記の見方の記事で解説しています。

通行地役権を設定して登記することには、次のような意味があります。

  • 通る場所・範囲や条件を、合意で具体的に決めて形に残せる――囲繞地通行権では「損害が最も少ない」場所という条文の基準に委ねられる部分を、当事者の話し合いで明確にしておけます
  • 登記簿に公示される――不動産に関する物権の得喪・変更は、登記をしなければ第三者に対抗できないとされています（民法177条）。通行地役権を登記しておけば、承役地の所有者が代わったときなどにも、権利の内容を登記簿で示すことができます（登記をしていない場合に、承役地の新しい所有者との関係がどうなるかは個別の事情によって変わりうるため、この記事では扱いません）

もっとも、通行地役権は当事者の合意によって設定するものです。お隣が設定に応じるかどうか、どのような条件で合意するかは、当事者どうしの話し合い次第です。

争いになったとき・境がはっきりしないとき

囲繞地通行権をめぐっては、「そもそも通れるのか」「どこを通るのか」「償金はいくらか」で意見が食い違うことがあります。通行をめぐって当事者の間で争いになっている場合は、弁護士にご相談ください。

また、通路の位置を話し合う前提として、土地の境（筆界）がはっきりしないこともあります。筆界の確認や測量は土地家屋調査士の領域です。お隣と境について話し合いがつかないときは、法務局の筆界特定制度（筆界特定登記官が筆界の位置を特定する手続き）を利用する方法もあります。

まとめ

囲繞地通行権とは、周りを他人の土地に囲まれて公道に出られない袋地（池・川・崖などで公道に出られない準袋地を含む）の所有者が、公道に出るために周りの土地を通行できる民法上の権利です（民法210条）。通る場所と方法は必要かつ損害が最も少ないものに限られ（同法211条）、通行する側は償金を支払うのが原則です（同法212条）。土地の分割や一部の譲渡で袋地が生じたときは、分けた相手方の土地だけを償金なしで通行するという特則があります（同法213条）。

囲繞地通行権は法律の定めで認められる権利で、登記する仕組みはありません。通る場所や条件を合意で明確にし、登記簿に残しておきたい場合は、通行地役権を設定して登記するという選択肢があります。通行をめぐる争いは弁護士へ、境の確認は土地家屋調査士へ。そして、通行地役権の設定登記などは、お近くの司法書士にご相談ください。

よくある質問

Q. 隣の土地を通るのに費用はかかりますか？ 囲繞地通行権で通行する場合、通行する側は、通行する土地の損害に対して償金を支払うのが原則です（民法212条）。金額は個別の事情によって変わるため、この記事では見通しを示せません。土地の分割や一部の譲渡で袋地が生じた場合は、償金を支払うことを要しないとされています（同法213条）。通行地役権を設定して登記する場合は、登録免許税として承役地の不動産1個につき1,500円がかかり（登録免許税法別表第一第1号(四)）、専門家に依頼すればその報酬もかかります。

Q. 期限はありますか？ 放っておくとどうなりますか？ 囲繞地通行権には、登記や届出の手続き・期限はありません。ただし、通る場所・方法や償金について話し合いをしないまま年月が経つと、土地の売却や相続、お隣の所有者の交代などをきっかけに、改めて話し合いが必要になることがあります。合意の内容を形に残したい場合は、通行地役権の設定と登記を検討する方法があります。

Q. 自分で対応できますか？ どこに相談すればいいですか？ 通る場所や償金について、お隣と話し合うこと自体は当事者どうしで行えます。話し合いがまとまらず争いになった場合は弁護士へ、土地の境（筆界）の確認は土地家屋調査士へご相談ください。境の話し合いがつかないときは、法務局の筆界特定制度を利用する方法もあります。合意のうえで通行地役権を設定する場合の登記は、承役地・要役地の確認や目的・範囲の定め方などに注意が必要ですので、お近くの司法書士にご相談ください。

【さらに深掘り】通行地役権の設定登記──申請の組み立てと、分筆・売却後の登記記録

ご注意 以下は執筆時点（2026年11月）の法令・通達・実務運用に基づく一般的な解説です。個別事情により判断が分かれる論点を含みます。実務適用は最新情報と個別事情を踏まえ、お近くの司法書士にご相談ください。 ここから先は専門的な内容です。一般の方はここまでの内容で十分です。

本文では、囲繞地通行権には登記の仕組みがなく、合意で通行地役権を設定すれば登記できることを紹介しました。ここでは、通行地役権の設定登記を申請する側から見た組み立てと、登記の後に土地が分筆・売却されたときに登記記録がどう扱われるかを、条文にそって整理します。登記簿のどこにどう載るかという読み方は、「あわせて読みたい」の地役権の登記の見方の記事に譲ります。

登記するのは承役地、申請するのは承役地の所有者と地役権者

地役権の設定の登記は、通路として使われる承役地についてします（不動産登記法80条1項）。権利に関する登記は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記権利者と登記義務者が共同して申請するのが原則です（同法60条）。登記上直接に利益を受ける者が登記権利者、登記上直接に不利益を受ける登記名義人が登記義務者とされています（同法2条12号・13号）。通行地役権の設定登記では、承役地の所有者が登記義務者、通路を使う地役権者が登記権利者となるのが基本形です。民法281条1項は、要役地を「地役権者の土地であって、他人の土地から便益を受けるもの」と定義しています。

前提として、要役地に所有権の登記がないときは、承役地に地役権の設定の登記をすることができません（不動産登記法80条3項）。通路を使う側の土地について、所有権の登記がされているかを先に確かめておく必要があります。

申請情報に盛り込む事項──目的・範囲・特約

申請情報には、不動産登記法80条1項各号の登記事項を記載します。要役地については、所在する市区郡町村・字と地番だけでなく、地目と地積まで示すものとされています（不動産登記令別表35の項 申請情報欄）。

  • 目的：何のために承役地を使うか。通行地役権であれば、通行が目的になります
  • 範囲：承役地の全部か、一部か。一部であれば、その部分を特定します
  • 特約：不動産登記法80条1項3号が挙げる定めがあるとき。通行地役権で関係しやすいのは、地役権を要役地の所有権とともに移転させないといった民法281条1項ただし書の別段の定めと、承役地の所有者が自分の費用で地役権の行使のための工作物を設け、または修繕する義務を負う定め（民法286条）です。民法286条は、この義務を承役地の所有者の特定承継人（承役地の買主など）も負担すると定めています

なお、不動産登記法80条1項の各号にも、権利に関する登記に共通する同法59条の各号にも、通行の対価（通行料）そのものを記録する項目は挙げられていません。対価の取り決めは、登記とは別に、設定契約の書面で明確にしておくことになります。

添付情報──登記原因証明情報・地役権図面・登記識別情報・印鑑証明書

承役地についてする地役権の設定の登記の添付情報として、不動産登記令別表35の項は次のものを挙げています。

  • 登記原因を証する情報（不動産登記法61条、不動産登記令7条1項5号ロ）。地役権設定契約の内容（要役地・目的・範囲・特約など）を示すものです
  • 地役権設定の範囲が承役地の一部であるときは、地役権図面
  • 要役地が他の登記所の管轄区域内にあるときは、その要役地の登記事項証明書

このほか、共同申請の一般原則として、登記義務者である承役地の所有者の登記識別情報を提供します（不動産登記法22条本文。提供できないことに正当な理由がある場合の扱いは同条ただし書）。代理人によって申請するときは、代理人の権限を証する情報も必要です（不動産登記令7条1項2号）。

書面で申請する場合、承役地の所有者は「所有権の登記名義人であって、自らが登記義務者となる権利に関する登記を申請する者」に当たります（不動産登記規則47条3号イ(1)）。そのため、申請書（代理人による申請では委任状）に記名押印し、作成後3か月以内の印鑑証明書を添付するのが原則です（不動産登記令16条1項〜3項、18条1項〜3項、不動産登記規則48条・49条2項）。

一部に設定するときの地役権図面

通路は承役地の一部に設けることが多く、その場合は地役権図面（地役権設定の範囲が承役地の一部である場合に、その範囲を明らかにする図面。不動産登記令2条4号）が必要になります。不動産登記規則は、図面の内容と作り方を次のように定めています。

  • 地役権設定の範囲を明確にし、方位・縮尺・地番・隣地の地番・申請人の氏名または名称を記録する（規則79条1項）
  • 縮尺は適宜でよい（同条2項）
  • 作成の年月日を記録する（同条3項）
  • 書面の地役権図面には、地役権者が署名し、または記名押印する（同条4項）
  • 書面申請で提出する地役権図面（電磁的記録で提出するものを除く）は、別記第三号様式により、日本産業規格B列4番の丈夫な用紙で作成する（規則80条2項）

登記官は、範囲が承役地の一部である地役権の設定の登記をするとき、登記の末尾に地役権図面番号を記録します（規則160条）。範囲を図面で特定するには通路の位置を確定させる必要があり、現地の測量や筆界の確認が絡む場面では、土地家屋調査士と連携して進めることになります。

要役地への記録──管轄が分かれる場合も含めて

承役地に地役権の設定の登記がされると、要役地についても登記官が職権で登記をします（不動産登記法80条4項、不動産登記規則159条1項）。職権でされる記録なので、要役地側について別の申請をする仕組みにはなっていません。

要役地が他の登記所の管轄区域内にあるときは、承役地を管轄する登記所から要役地を管轄する登記所へ通知がされ、通知を受けた登記所が要役地の登記記録の乙区に記録します（規則159条2項・5項）。申請人の側では、添付情報として要役地の登記事項証明書を用意する点（不動産登記令別表35の項）が、管轄が同じ場合との違いです。地役権の登記事項の変更・更正や抹消をしたときも、要役地側の記録は登記官が合わせて変更・更正・抹消します（規則159条3項）。範囲を変更・更正して承役地の一部とする場合には、その変更・更正の登記でも地役権図面を添付します（不動産登記令別表36の項）。

要役地を分筆したとき

民法282条2項本文は、土地の分割またはその一部の譲渡の場合には、地役権はその各部のために、またはその各部について存すると定めています（地役権がその性質により土地の一部のみに関するときは除かれます。同項ただし書）。要役地を分筆しても、原則として分筆後の各土地のために地役権は存続する、という整理です。

分筆後のいずれかの土地について地役権を消滅させるときは、分筆の登記の申請情報と併せて、その土地について地役権を消滅させることを証する地役権者が作成した情報（その土地を目的とする第三者の権利に関する登記があるときは、その第三者の承諾を証する情報も）を提供すると、登記官がその土地について地役権が消滅した旨を登記します（不動産登記規則104条6項）。

承役地を分筆したとき

承役地を分筆する場合で、地役権設定の範囲が分筆後の土地の一部となるときは、分筆の登記の申請情報にその範囲を記載し、その範囲を証する地役権者が作成した情報（または地役権者に対抗することができる裁判があったことを証する情報）と地役権図面を添付します（不動産登記令別表8の項）。登記官は、分筆後の土地の地役権の登記にその範囲と地役権図面番号を記録し、要役地の登記記録の記録事項についても変更の登記をします（不動産登記規則103条1項・2項）。

分筆によって新しく登記記録が作られる土地に地役権が存しないこととなるときは、その土地には地役権の登記が転写されず（規則102条1項括弧書）、分筆元の土地の地役権の登記に付記登記でその旨が記録されます（規則104条4項・2項）。反対に、分筆元の土地（分筆後の残りの土地）に地役権が存しないこととなるときは、付記登記でその旨が記録され、地役権の登記を抹消する記号が記録されます（同条5項・3項）。分筆の登記そのものは表示に関する登記で、土地家屋調査士が扱う分野です。通路の範囲が分筆線とどう重なるかによって必要な情報が変わるため、分筆を計画する段階で地役権の範囲も確認しておくことが大切です。

承役地が売却されたとき・要役地が売却されたとき

承役地の所有者が代わっても、所有権の移転の登記によって乙区の地役権の登記が消えるわけではありません。不動産に関する物権の得喪・変更は、登記をしなければ第三者に対抗することができないとされているため（民法177条）、設定の登記を備えた通行地役権は、原則として、承役地の買主などの第三者に対抗することができます。登記をしていない通行地役権と承役地の買主などとの関係は、個別の事情によって結論が変わりうるため、ここでは扱いません。工作物の設置・修繕義務の特約を登記しておけば（不動産登記法80条1項3号）、その義務が承役地の特定承継人にも及ぶこと（民法286条）が登記簿上も示されます。

要役地の所有者が代わった場合、地役権は、設定行為に別段の定めがない限り、要役地の所有権とともに移転します（民法281条1項）。地役権を要役地から切り離して譲り渡すことはできません（同条2項）。承役地の地役権の登記では地役権者の氏名・住所を登記することを要しないとされているため（不動産登記法80条2項）、要役地の所有者が代わっても、承役地の地役権の登記に地役権者の名前の変更が現れることはありません。別段の定めを設けた場合は、その定めを登記しておくことになります（同法80条1項3号）。

なお、通行地役権を設定・登記した場合に、囲繞地通行権との関係（通る場所や償金の扱いなど）がどうなるかは、合意の内容や個別事情によって変わるため、ここでは扱いません。

参考資料

この記事は、次の資料を参照して内容を確認しています（確認日：2026年11月・いずれも一次情報です）。

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