この記事の要点

  • 今の登記事項証明書に昔の持ち主が出てこない主な理由は2つ。①登記簿がコンピュータ化されたとき、効力を失った古い登記は新しい記録に移されていないことが多い ②合筆（土地をまとめること）や建物の取壊しなどで、その不動産の記録そのものが閉じられた
  • ①なら、コンピュータ化の際に閉じられた紙の「閉鎖登記簿」の謄本を、②なら（コンピュータ化の後に閉じられたものは）「閉鎖事項証明書」（閉鎖された登記記録の証明書）を取ると、昔の持ち主までさかのぼれる
  • 手がかりは今の証明書の中にある。「移記した旨」「何番を合筆した旨」「何番から分筆した旨」といった記録を見て、次にどの記録を取るかを決める
  • 手数料は窓口・郵送で1通600円。閉鎖された記録には保存期間があり、土地は閉鎖から50年、建物は30年（電子の閉鎖登記記録の場合）
  • 調べた結果を相続や売買の手続きにどう使うか迷ったら、お近くの司法書士へ

「祖父の代から持っているはずの土地なのに、登記事項証明書を取ったら、昭和の途中からの記録しか載っていない」「土地の経緯を調べたいのに、前の持ち主の名前が出てこない」。古い不動産を調べていると、こうした場面に出会うことがあります。

結論から言うと、今の登記簿に出てこない昔の持ち主は、「閉鎖登記簿」や「閉鎖事項証明書」をたどることで調べられることがあります。 記録が消されてしまったのではなく、別の帳簿や閉じられた記録に残っている、というのが基本的な考え方です。この記事では、なぜ今の登記簿に出てこないのか、その理由ごとにどの記録をどうたどるかを整理します。

全国どこの法務局で請求できるか、誰が請求できるかといった「請求先」の話は、「登記事項証明書はどこで・誰が取れる？」で詳しく解説しています。本稿はその先の、「昔の持ち主をどうたどるか」に絞ります。

なぜ今の登記簿に昔の持ち主が出てこないのか

今の登記事項証明書は、コンピュータで管理されている「登記記録」を証明したものです。そこに過去の持ち主が出てこない理由は、主に次の2つに分けられます。

理由 何が起きたか 昔の記録が残っている場所
① コンピュータ化 紙の登記簿からコンピュータの記録へ移すとき、効力を失った登記は移されていないことが多い コンピュータ化の際に閉じられた紙の登記簿（閉鎖登記簿）
② 合筆・滅失など 土地をまとめたり、建物を取り壊したりして、その不動産の記録自体が閉じられた 閉じられた登記記録（閉鎖登記記録）。コンピュータ化より前に閉じられたものは下の本文参照

どちらも「閉鎖」という言葉が付くので紛らわしいのですが、閉じられた時期と形（紙かコンピュータか）が違い、請求のしかたも変わります。 順に見ていきます。

理由①：コンピュータ化のとき、古い登記は移されなかった

登記簿は、もともと紙の帳簿でした。それを法務局ごとに順次コンピュータの記録へ作り替えてきたのが、登記事務の「コンピュータ化」です。

現在の不動産登記規則は、紙の登記簿をコンピュータの登記記録に作り替える（改製する）ときは、紙の登記用紙にある登記を新しい記録に移す（移記する）こととし、その際、現に効力を有しない登記は移記しなくてよいと定めています（不動産登記規則附則3条2項）。ただし、土地の表題部（土地の物理的な状況を書く部分）のうち、地番・地目・地積に関する登記は例外とされています。なお、この定めは現在の規則のもとで行う作り替えについてのもので、それより前に以前の法律のもとで行われたコンピュータ化で効力を失った登記をどう扱ったかを定めた規定の原文は、この記事では確認できていません（後半の深掘りで触れます）。

この定めに沿って考えると、所有権の登記でいえば、作り替えの時点の持ち主の登記は新しい記録に移されますが、それより前の持ち主の登記は移されていないことが多い、ということです。冒頭の「昭和の途中からしか載っていない」という現象は、こうした事情によることがあります。

移記が終わった紙の登記用紙は、移記した旨とその年月日を記載したうえで閉鎖されます（同条4項）。これが、いわゆる「コンピュータ化に伴う閉鎖登記簿」です。昔の持ち主は、この紙の閉鎖登記簿のほうに残っています。

手がかり：今の証明書に「移記」の記録があるか

今の登記事項証明書の各欄の末尾に、紙の登記簿から移記した旨と、その年月日が記録されていることがあります（移記した旨は不動産登記規則附則3条3項、年月日は同規則本則の5条2項）。この記録があれば、それより前の経緯はコンピュータ化の際に閉じられた紙の登記簿に残っている、という目印になります。証明書の各欄の読み方は「登記簿（登記事項証明書）の見方」も参考にしてください。

取り方：紙の閉鎖登記簿は「保管している法務局」へ

紙の閉鎖登記簿の謄本は、今の登記事項証明書とは扱いが異なります。不動産登記法の附則で、以前の不動産登記法の謄本・抄本の交付の定めがなお効力を持つとされています（不動産登記法附則4条1項）。全国どこの法務局でも請求できるとする定め（同法119条5項）は、同条1項の登記事項証明書（登記記録の証明書）の交付の請求についての定めで、紙の閉鎖登記簿の謄本の請求はこれとは別の、以前の法律の定めによるため、その対象にはなっていないと読めます（このことを直接書いた条文はありませんが、次の段落の法務局の案内もこの読みと合っています）。

法務局によっては、紙の閉鎖登記簿を電子化して印刷したものを交付する取扱いをしていますが、その場合でも、オンライン請求、登記情報交換サービス（最寄りの法務局で他の地域の証明書を取る仕組み）、登記情報提供サービスは利用できないと案内されています（神戸地方法務局のお知らせ〔2024年2月〕、東京法務局のお知らせ）。請求は、その閉鎖登記簿を保管している法務局へ、窓口か郵送で行うのが基本です。保管先がどこかは、その不動産を管轄する法務局に問い合わせると確実です。

法務局の請求書（不動産用）には、「コンピュータ化に伴う閉鎖登記簿」にチェックを入れる欄が設けられています（佐賀地方法務局の様式）。

理由②：合筆や滅失で、記録そのものが閉じられた

コンピュータ化とは関係なく、不動産そのものの変化によって記録が閉じられることもあります。

  • 合筆（2つ以上の土地を1つにまとめる登記）：甲土地を乙土地にまとめると、甲土地の登記記録は閉鎖され、乙土地の表題部に「何番の土地を合筆した旨」が記録されます（不動産登記規則106条）
  • 土地の滅失・建物の滅失（土地が海に沈んだ、建物を取り壊したなど）：その不動産の登記記録が閉鎖されます（同規則109条・144条1項）

合筆のとき、まとめた先の乙土地の甲区（所有権の欄）に記録されるのは、合併による所有権の登記をする旨と、その時点の所有権の登記名義人の氏名・住所などです（不動産登記規則107条1項）。合筆された側の土地の持ち主の移り変わりは、まとめた先の乙土地の今の記録には出てきません。閉鎖された甲土地の記録をたどることになります。

分筆は「閉鎖」ではないが、同じように注意が必要

分筆（1つの土地を複数に分ける登記）では、元の土地の記録は閉鎖されません。分けて新しくできた土地について新しい登記記録が作られ、その表題部に「何番の土地から分筆した旨」が記録されます（不動産登記規則101条1項）。新しい記録には、元の土地の記録から権利に関する登記が書き写されます（同規則102条1項）が、書き写すのは原則として現に効力を有する登記に限られます（同規則5条1項）。

このため、分筆でできた土地の記録だけを見ても、分筆前の持ち主の移り変わりは分かりません。「何番から分筆」の記録を手がかりに、元の土地（分筆元）の記録を取ることになります。分筆・合筆の仕組みそのものは「分筆・合筆とは」で解説しています。

取り方：コンピュータ化の後に閉じられた記録は「閉鎖事項証明書」

コンピュータ化の後に合筆や滅失で閉じられた登記記録は、登記事項証明書の一種である「閉鎖事項証明書」として請求できます（不動産登記規則196条2項）。法務省は、電磁的記録に記録されている閉鎖事項証明書はオンライン請求の対象になると案内しています（法務省「オンラインによる登記事項証明書等の交付請求（不動産登記関係）について」）。請求書（不動産用）では「合筆、滅失などによる閉鎖登記簿・記録」の欄にチェックを入れ、閉鎖の年月日を書く形になっています（佐賀地方法務局の様式）。

なお、合筆や滅失がコンピュータ化より前に行われていた場合は、その閉じられた記録はコンピュータの登記記録にはなっておらず、紙の閉鎖登記簿として扱われると考えられるため（後半の深掘りで触れます）、理由①と同じく、保管している法務局に窓口か郵送で請求することになると考えられます。どちらに当たるか分からないときは、法務局に確認してから請求すると確実です。

たどり方の手順──今の証明書から一段ずつさかのぼる

まとめると、昔の持ち主をたどるときは、次の順で進めるのが基本です。

  1. 今の登記事項証明書（全部事項証明書）を取る。 抹消された登記も含めて記録の全部が載る種類を選びます
  2. 表題部と甲区（所有権の欄）の手がかりを探す。 「移記」の記録、「何番を合筆」「何番から分筆」の記録、記録の始まりの日付などを確認します
  3. 手がかりに応じて、次の記録を請求する。 移記の記録があれば紙の閉鎖登記簿、合筆なら閉鎖された相手の土地の記録、分筆なら分筆元の土地の記録です
  4. 取った記録の中にも同じ手がかりがないか確かめ、必要なだけ繰り返す。

古い不動産では、分筆と合筆を何度も繰り返していることもあります。地番の移り変わりをメモに書き出しながら進めると、取り違えを防ぎやすくなります。

境界や面積の経緯を知りたいときは

閉鎖登記簿で分かるのは、主に登記されてきた権利の移り変わりと、地番・地目・地積といった登記上の記録です。土地の境界がどこか、実際の面積がどうかといった問題は、登記簿をさかのぼるだけでは決まりません。境界の調査や測量、表示に関する登記は土地家屋調査士の分野です。

古い記録には保存期間がある

閉鎖された記録は、いつまでも残っているわけではありません。コンピュータで管理されている閉鎖登記記録の保存期間は、土地に関するものは閉鎖した日から50年間、建物に関するものは閉鎖した日から30年間と定められています（不動産登記規則28条4号・5号）。

紙の閉鎖登記簿がいつまで保存されているかは、この記事では確認できていません。古い経緯を調べたいときは、請求の前に、保管している法務局に記録が残っているかを問い合わせると確実です。

まとめ

今の登記事項証明書に昔の持ち主が出てこないのは、主に、コンピュータ化の際に効力を失った登記が新しい記録に移されていないか（現在の不動産登記規則附則3条2項は、これを移記しなくてよいとしています）、合筆や滅失で記録そのものが閉じられたため（同規則106条・109条・144条）です。前者は紙の閉鎖登記簿の謄本を、保管している法務局に窓口か郵送で、後者はコンピュータ化の後に閉じられたものなら閉鎖事項証明書を請求してたどります。分筆でできた土地は、分筆元の記録を見る必要があります。今の証明書にある「移記」「合筆」「分筆」の記録が、次に取る記録を決める手がかりになります。調べた記録を相続登記や売買などの手続きにどう生かせばよいか迷ったときは、お近くの司法書士にご相談ください。

よくある質問

Q. 閉鎖登記簿や閉鎖事項証明書の手数料はいくらですか？

窓口・郵送で請求する場合、登記事項証明書と紙の登記簿の謄本・抄本は、いずれも1通600円です（1通50枚を超えると、50枚までごとに100円加算。登記手数料令2条1項）。電子の閉鎖事項証明書をオンラインで請求する場合は、1通490円（登記所で受け取る場合）または520円（送付を受ける場合）です（同令3条1項）。紙の閉鎖登記簿は、オンラインでは請求できないと案内されています。

Q. 昔の持ち主を調べないままにすると、どうなりますか？

調べること自体に期限や義務があるわけではありません。ただ、相続登記で古い名義のままの不動産を扱うときや、売買・境界の話し合いで土地の経緯を確かめたいときに、今の証明書だけでは事情が分からず、手続きが止まってしまうことがあります。また、閉鎖された記録には保存期間があり、土地は閉鎖から50年、建物は30年（電子の閉鎖登記記録の場合）です。必要になりそうなら、早めに取っておくと安心です。

Q. 自分で調べられますか？ どこに相談すればいいですか？

地番・家屋番号が分かれば、閉鎖登記簿や閉鎖事項証明書はご自身で請求できます。どの記録を取ればよいか分からないときは、管轄の法務局に問い合わせるのが確実です。取った記録の読み解きや、相続登記など次の手続きが必要になりそうなときは、お近くの司法書士にご相談ください。境界や面積の問題は、土地家屋調査士の分野になります。

【さらに深掘り】不動産登記実務の観点から閉鎖された記録の種類とたどり方の手がかり

ご注意 以下は執筆時点（2026年11月）の法令・通達・実務運用に基づく一般的な解説です。個別事情により判断が分かれる論点を含みます。実務適用は最新情報と個別事情を踏まえ、お近くの司法書士にご相談ください。 ここから先は専門的な内容です。一般の方はここまでの内容で十分です。

記録が「閉鎖」される経路は、本文の2つだけではない

本文では、コンピュータ化と合筆・滅失の2つを取り上げました。不動産登記規則を読むと、登記記録（または紙の登記用紙）が閉鎖される場面は、ほかにもあります。

閉鎖の場面 根拠 閉じられるもの その不動産の今の記録
コンピュータ化（改製） 不動産登記規則附則3条4項 紙の登記用紙 改製でできた登記記録
合筆 同規則106条2項 合筆された側（甲土地）の記録 合筆先（乙土地）の記録
土地・建物の滅失 同規則109条・144条1項 その不動産の記録 なし
記録事項が多すぎる場合などの移記 同規則6条・5条3項 移記前の記録 移記してできた新しい記録
管轄の変更（管轄転属） 同規則32条 移送元の登記所の記録 移送先の登記所にある記録

下の2つは、不動産そのものは残っていて、今の記録が別にある場面です。注意したいのは記録事項が多すぎる場合などの移記（同規則6条）で、移記は原則として現に効力を有する登記に限られます（同規則5条1項）。同規則6条は、表示に関する登記と所有権の登記は効力を失ったものも移記「することができる」としていますが、移記しなければならないとはしていません。このため、移記後の記録に古い所有者がどこまで載っているかは記録によって異なりうる、と読めます（条文の文言からの読み）。移記したときは、その年月日を新しい記録の登記の末尾に記録することとされています（同規則5条2項）。

全部事項証明書には閉鎖された記録は入らない

本文の手順1で「全部事項証明書」を勧めましたが、全部事項証明書に載るのは、登記記録のうち閉鎖されていないものの全部です。不動産登記規則196条1項1号は、ここでいう登記記録から「閉鎖登記記録を除く」と明記しています。抹消された登記は全部事項証明書に載りますが、閉鎖された記録はそこには出てこないので、閉鎖事項証明書として別に請求します。

閉鎖登記記録の証明書について、同条2項は、全部事項証明書（1号）・何区何番事項証明書（3号）・一棟建物全部事項証明書（5号）の定めを準用しています。現在事項証明書（2号）は準用の対象に挙がっていません。閉鎖された記録について、今の記録の現在事項証明書に当たる形の証明書は、条文上は用意されていないことになります（文言からの読み）。

地番の付け方から、記録の行き先と出どころを読む

法務局の内部の取扱いを定めた「不動産登記事務取扱手続準則」（平成17年2月25日付け法務省民二第456号法務省民事局長通達）の67条には、地番の付け方が定められています。記録をさかのぼるときの手がかりになるのは、主に次の点です。

  • 分筆：分筆した土地は、分筆前の地番に支号（「10番1」の「1」のような枝番号）を付けます。もともと支号のある土地を分けるときは、1筆に元の地番を残し、ほかの土地には、その本番の最後の支号に続く番号を付けます（同条1項4号）
  • 合筆：合筆後の土地は、合筆前の土地のうち首位の地番を使います（同項6号）
  • 閉鎖された地番：抹消・滅失・合筆で記録が閉鎖された土地の地番は、特別の事情がない限り再使用しません（同項2号）。連番の途中に今は存在しない地番がある場合、その地番の記録が閉鎖されていることがあります
  • 例外：特別の事情があるときは適宜の地番を定めてよく（同項7号）、土地区画整理事業を施行した地域などではブロック（街区）地番を付けることもできます（同項8号）。地番が必ずこの規則どおりに並んでいるとは限りません

また、同条2項は、数字でない符号や「支号の支号」を使った古い地番は、登記記録の移記や改製の時に変更しなければならない（変更できない特段の事情があるときを除く）としています。このため、こうした古い地番の土地では、コンピュータ化の際に地番そのものが変わっていることがあり、紙の閉鎖登記簿を請求するときに古い地番で特定する必要が生じる場合があると考えられます（推論。なお、この準則は平成17年のもので、それより前に行われたコンピュータ化のときの地番の取扱いを定めたものの原文は確認できていません）。今の記録の表題部にある地番の変更の記録を確認し、分からなければ法務局に確認するのが確実です。

記録は両方向にたどれます。分筆では、分筆してできた土地の記録に「何番の土地から分筆した旨」が記録されるだけでなく、分筆元の土地の記録にも「何番の土地を分筆した旨」が記録されます（不動産登記規則101条2項）。合筆では、閉鎖される甲土地の記録の表題部に「何番の土地に合筆した旨」が記録されます（同規則106条2項）。閉鎖された記録を取れば、その土地がどこへまとめられたのかも分かります。

なお、地番やその移り変わりは登記記録上の手がかりで、土地の境界の位置を示すものではありません。境界・測量の問題は、本文のとおり土地家屋調査士の分野です。

本文で「確認できていない」とした点について

旧法時代にコンピュータ化された記録の扱い。 本文で取り上げた不動産登記規則附則3条は、同条1項の括弧書きで、不動産登記法附則3条3項により指定を受けたものとみなされる事務を対象から外しています。法附則3条3項は、現行法の施行の際にすでに旧法（151条ノ2第1項）の指定を受けてコンピュータで取り扱っていた事務を指します。つまり、附則3条2項の「現に効力を有しない登記は移記を要しない」という定めは、現行法の施行前にコンピュータ化された事務の改製には直接は当たらない、と文言からは読めます。法務局の公表資料には、コンピュータ化に伴い閉鎖された登記簿を「昭和63年法務省令第37号附則第2条第2項又は平成17年法務省令第18号附則第3条第2項の規定により閉鎖された登記簿」と説明したものがあり（金沢地方法務局七尾支局「土地閉鎖登記簿の電子化」平成27年3月16日付け。平成17年法務省令第18号は現在の不動産登記規則です）、現行法の施行前のコンピュータ化による閉鎖の根拠が昭和63年法務省令第37号の附則2条2項に置かれていたことまでは、この資料で確認できます。ただし、その附則の原文、つまり現行法の施行前の改製で効力を失った登記をどう扱ったかを定めた規定の原文は、確認できていません。

紙の閉鎖登記簿の保存期間。 本文の50年・30年は「閉鎖登記記録」（コンピュータの記録）についての規定です（不動産登記規則28条4号・5号）。紙の閉鎖登記簿について、同規則附則5条3項が準用しているのは、滅失したときなどの報告（同規則30条）と管轄転属時の移送（同規則32条）の定めで、保存期間を定める28条は準用の対象に挙がっていません。同規則附則5条2項は、紙の閉鎖登記簿の謄本・抄本について旧不動産登記法施行細則35条から35条ノ3までがなお効力を持つとしていますが、その旧細則の原文は確認できていません。紙の閉鎖登記簿の保存期間を定めた規定は、確認できていません。

コンピュータ化の前に閉鎖された記録の保管先。 不動産登記法附則4条1項が対象とするのは、コンピュータ化の指定がされた際に「現に登記所に備え付けてある」その事務に係る閉鎖登記簿で、閉鎖の原因を限る文言はありません（文言からの読み）。したがって、コンピュータ化より前に合筆や滅失で閉鎖された紙の記録も、この閉鎖登記簿として扱われると考えられます（推論）。また、不動産登記規則附則5条3項が同規則32条（管轄転属による移送）を準用しているので、管轄が変わったときは閉鎖登記簿も移送先の登記所へ移される定めになっています。このことから、紙の閉鎖登記簿は原則としてその不動産を今管轄する登記所にあると考えられます（推論。この準用は現在の規則の定めなので、それより前の管轄の変更のときの扱いは、条文からは確認できていません）。実際の保管状況は、請求の前に管轄の法務局に確認してください。

移記した旨の具体的な表記。 コンピュータ化の改製で移記した登記の末尾に「移記した旨」を記録すること（不動産登記規則附則3条3項）と、紙の登記用紙の表題部に移記した旨とその年月日を記載して閉鎖すること（同条4項）までは、条文で確認できます。証明書の上で実際にどのような文言で表示されるかを定めた記録例などの原文は、確認できていません。

古い名義人が亡くなっていたときに、戸籍で相続人へつなぐ

記録をさかのぼる中で、今の記録に残っている名義人が、古い時代に登記を受けたまま名義が変わっておらず、その人がすでに亡くなっている、と分かることがあります。登記記録からたどれるのは、名義人の氏名と住所までです（不動産登記法59条4号）。誰が相続人なのかは登記記録には書かれていないので、ここから先は戸籍でつなぐことになります。また、登記記録の住所と、戸籍のある場所（本籍）は同じとは限りません。

亡くなってから年月がたっている名義人の場合、相続人をたどる入口になるのは、今の戸籍ではなく、除籍（戸籍に載っていた全員が除かれて閉じられた戸籍）や、コンピュータ化などで作り替えられる前の改製原戸籍であることがあります。閉鎖登記簿で登記記録をさかのぼったのと同じように、戸籍も一段ずつ前のものへさかのぼって、その人の出生から死亡までをそろえるのが基本です。改製原戸籍がどういうものかは「改製原戸籍とは？」で、名義人の死亡後に相続人も亡くなっている場合（数次相続）に集める戸籍が増える理由は「数次相続が起きると戸籍はどこまで増える？」で解説しています。

なお、登記事項証明書と違い、戸籍は誰でも取れるわけではありません。戸籍法10条1項で請求できるとされているのは、その戸籍に記載されている人（除かれた人を含む）とその配偶者・直系尊属・直系卑属です。それ以外の人は、自分の権利を行使するために戸籍の記載を確認する必要がある場合など、同法10条の2第1項が定める場合に限り、その理由などを明らかにして請求することになります。司法書士などの資格者が請求できるのも、受任している事件や事務の業務を遂行するために必要がある場合です（同条3項。受任している事件について一定の代理業務を行う場合は同条4項）。前の段落で触れた除籍（除かれた戸籍）の謄本・抄本や、その記載事項の証明書についても、これらの請求の定めが準用されます（同法12条の2）。

参考資料

この記事は、次の資料を参照して内容を確認しています（確認日：2026年11月・いずれも一次情報です）。

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