この記事の要点

  • 登記事項証明書には「全部事項証明書」「現在事項証明書」「一部事項証明書」「閉鎖事項証明書」など複数の種類があり、記載される範囲が異なる
  • 銀行融資や登記申請の添付書類では、抹消済みの権利まで載る「全部事項証明書」を求められることが多い
  • 種類の選び方より間違いが多いのは不動産の特定で、住所（住居表示）ではなく地番・家屋番号で請求しないと、目的の不動産の証明書にならない

本文

不動産の登記事項証明書を法務局の窓口やオンラインで請求すると、申請書に証明書の「種類」を選ぶ欄がある。ここで何を選べばよいか迷う人は多いが、結論から言うと、用途がはっきりしない場合や提出先の指定がない場合は「全部事項証明書」を選んでおくのが無難である。

登記事項証明書の主な種類は次のとおりである。

全部事項証明書は、その不動産の登記記録に記載されている事項のすべてを写したものである。現在有効な所有権や抵当権だけでなく、すでに抹消された抵当権や、過去にあった所有権移転の履歴まで載る。銀行融資の審査や、相続登記・抵当権抹消登記など別の登記申請の添付書類として使う場合は、この全部事項証明書を求められることが多い。過去の権利変動の経緯まで確認したい場面に向いている。

現在事項証明書は、請求した時点で効力を持っている登記事項だけを写したものである。抹消済みの抵当権や、すでに移転済みの旧所有者名義などは載らない。「いま誰が所有者で、いまどんな担保が付いているか」だけを確認したい場合に使う。全部事項証明書より記載が短くなるため、単に現況を確認するだけの用途では選ばれることがある。

一部事項証明書は、登記記録のうち、請求で指定した一部分だけを写したものである。不動産登記規則196条1項3号は、これを「何区何番事項証明書」という名称で、「権利部の相当区に記録されている事項のうち請求に係る部分」と定めている。たとえば「乙区3番の抵当権についての登記事項だけを確認したい」というように、権利部（甲区・乙区）の特定の区・順位番号を指定して取得するものである。同項4号には、現在の所有権の登記名義人の氏名・住所などに絞った「所有者証明書」（実務では所有者事項証明書と呼ばれる）も置かれている。

なお、区分建物（マンションなど）については、一棟の建物に属するすべての専有部分をまとめて証明する「一棟建物全部事項証明書」「一棟建物現在事項証明書」という種類が別に用意されている（不動産登記規則196条1項5号・6号）。逆に、マンションの一室（専有部分）だけの登記事項を見たいのであれば、その専有部分について通常どおり全部事項証明書または現在事項証明書を請求すれば足りる。

閉鎖事項証明書は、合筆や滅失、建物の取り壊しなどによって閉鎖された登記記録を証明するものである。閉鎖された不動産の履歴を確認したい相続登記の場面などで必要になることがある。

この使い分けで実務上よく起きるつまずきが、二つある。

一つは、種類の選び間違いではなく、不動産の特定の誤りである。登記事項証明書は「地番」または「家屋番号」で請求するもので、住居表示の住所（郵便物が届く住所）とは一致しないことが多い。住所だけを頼りに請求すると、目的の不動産と違う証明書が出てしまったり、地番が見つからずに取得できなかったりする。地番がわからない場合は、固定資産税の納税通知書や、住宅地図の上に登記所備付けの公図の内容（公図界・公図番号・地番）を青色で重ねて印刷した地図（通称ブルーマップ）などで事前に確認しておくと確実である。ブルーマップは法務局の閲覧スペースや図書館などに置かれていることがあるが、備え置かれているかどうかは場所によるので、事前に問い合わせておくとよい。

もう一つは、抹消済みの権利の要否である。「現在事項証明書で十分」と思い込んで取得したところ、提出先から「抹消された抵当権の履歴まで見たい」と全部事項証明書への差し替えを求められるケースがある。提出先が金融機関や別の登記申請である場合は、迷ったら全部事項証明書を選んでおくほうが手戻りは少ない。

なお、オンラインの登記情報提供サービスで取得する「登記情報」（証明書ではなく確認用の資料）と、法務局が発行する「登記事項証明書」は別のものである。登記情報提供サービスのものは証明文や公印がなく、公的な証明力を持たないため、他の役所や金融機関への提出書類としては使えない場合が多い。内容の確認だけなら登記情報提供サービスで足りるが、提出用には登記事項証明書を別途取得する必要がある点は、あらかじめ押さえておきたい。ただし、行政機関等へのオンライン申請などでは、登記事項証明書を添付する代わりに、登記情報提供サービスで発行される「照会番号」を利用できる場合がある（提出先が照会番号に対応しているかどうかは、その提出先に確認する必要がある）。

なお、これらの登記事項証明書とは別に、令和8年（2026年）2月2日から「所有不動産記録証明書」の制度が始まっている（不動産登記法119条の2）。ある人が所有権の登記名義人として記録されている不動産を一覧的にリスト化して証明するもので、請求できるのは、自分自身についての証明書を請求する場合と、相続人その他の一般承継人が亡くなった方（被承継人）について請求する場合である。「どこに不動産があるかわからない」という相続の場面で手がかりを得るための制度だが、法務省は、氏名・住所等で検索する仕様上、登記記録上の氏名・住所と検索条件が異なる場合や、登記簿がコンピュータ化されていない不動産は抽出されないなど、抽出される不動産の網羅性には限界があると説明している。各不動産の登記内容そのものを確認するには、あらためて登記事項証明書を取得することになる。

まとめ

登記事項証明書には全部事項・現在事項・一部事項・閉鎖事項といった種類があり、記載される範囲が異なる。過去の抹消履歴まで含めて確認したい場合や、提出先の指定がはっきりしない場合は全部事項証明書を選ぶのが無難である。また、証明書は住所ではなく地番・家屋番号で請求する点、内容確認用の登記情報と提出用の登記事項証明書は別物である点も、あわせて押さえておきたい。どの種類が必要か迷う場合や、複数の不動産をまとめて確認したい場合は、お近くの司法書士にご相談ください。

参考資料

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