問題：

建物の表題登記の申請に関する次のアからオまでの記述のうち、誤っているものはいくつあるか。

ア. 新築した建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。

イ. 区分建物である建物を新築した場合において、その所有者について相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継人は、被承継人を表題部所有者とする当該建物についての表題登記を申請しなければならない。

ウ. 区分建物が属する一棟の建物が新築された場合における当該区分建物についての表題登記の申請は、当該新築された一棟の建物に属する他の区分建物についての表題登記の申請と併せてしなければならない。

エ. 区分建物が属する一棟の建物が新築された場合において、当該区分建物の所有者は、他の区分建物の所有者に代わって当該他の区分建物についての表題登記を申請することができるが、この申請をするには、当該他の区分建物の所有者の承諾を得なければならない。

オ. 表題登記がある建物（区分建物を除く。）に接続して区分建物が新築された場合における当該区分建物についての表題登記の申請は、当該表題登記がある建物についての表題部の変更の登記の申請と併せてしなければならない。

答え：

誤っているものは、イ・エの2つである。

解説：

アは正しい。不動産登記法47条1項は、新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならないと定めている。起算点は「建物が完成した日」ではなく「所有権を取得した日」である。

イは誤りである。同条2項は「区分建物である建物を新築した場合において、その所有者について相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継人も、被承継人を表題部所有者とする当該建物についての表題登記を申請することができる」と定めており、申請することが「できる」とされているにとどまる。義務を課す規定ではないから、「申請しなければならない」とする点が誤りである。

過料の規定と併せて確認しておきたい。同法164条1項は、申請義務が課される条文を限定列挙しており、そこに掲げられているのは47条のうち「第一項」だけである。2項は列挙されていない。この点は、2項が申請義務を課す規定ではないという理解と整合する。

ウは正しい。同法48条1項は、区分建物が属する一棟の建物が新築された場合又は表題登記がない建物に接続して区分建物が新築されて一棟の建物となった場合における当該区分建物についての表題登記の申請は、当該一棟の建物に属する他の区分建物についての表題登記の申請と併せてしなければならないと定める。一棟の建物の表題部を一体として作る必要があるためである。

エは誤りである。同条2項は「前項の場合において、当該区分建物の所有者は、他の区分建物の所有者に代わって、当該他の区分建物についての表題登記を申請することができる」と定めるのみで、他の区分建物の所有者の承諾を要件としていない。ウの一括申請義務を実現するための手当てとして置かれた規定であるから、他の所有者の協力が得られない場合にこそ機能する必要があり、承諾を要件とすれば規定の趣旨が失われる。「承諾を得なければならない」という要件を付加している点が誤りである。

オは正しい。同条3項は、表題登記がある建物（区分建物を除く。）に接続して区分建物が新築された場合における当該区分建物についての表題登記の申請は、当該表題登記がある建物についての表題部の変更の登記の申請と併せてしなければならないと定めている。既存の非区分建物が区分建物の一部となることにより、その表題部の記録を改める必要が生ずるからである。この場合にも、当該区分建物の所有者は、表題登記がある建物の表題部所有者若しくは所有権の登記名義人又はこれらの者の相続人その他の一般承継人に代わって、表題部の変更の登記を申請することができる（同条4項）。

以上より、誤っているものはイ・エの2つである。47条・48条は「しなければならない」と「することができる」の書き分けが正誤の分かれ目になる。条文を読むときは語尾まで含めて確認したい。

問題：

土地家屋調査士が業務を行い得ない事件に関する次のアからオまでの記述のうち、誤っているものはいくつあるか。

ア. 土地家屋調査士は、公務員として職務上取り扱った事件については、その業務を行ってはならない。

イ. 土地家屋調査士は、仲裁手続により仲裁人として取り扱った事件については、その業務を行ってはならない。

ウ. 公務員として職務上取り扱った事件について業務を行うことを禁ずる規定は、筆界特定手続代理関係業務及び民間紛争解決手続代理関係業務についてのみ適用され、不動産の表示に関する登記の申請手続についての代理には適用されない。

エ. 土地家屋調査士は、筆界特定手続代理関係業務に関するものとして受任している事件の相手方からの依頼による他の事件については、受任している事件の依頼者が同意した場合であっても、筆界特定手続代理関係業務を行ってはならない。

オ. 民間紛争解決手続代理関係業務を行うことができる土地家屋調査士は、土地家屋調査士法22条の2第2項各号に掲げる事件のほか、同条3項各号に掲げる事件についても、民間紛争解決手続代理関係業務を行ってはならない。

答え：

誤っているものは、ウ・エの2つである。

解説：

アは正しい。土地家屋調査士法22条の2第1項は「調査士は、公務員として職務上取り扱つた事件及び仲裁手続により仲裁人として取り扱つた事件については、その業務を行つてはならない」と定めている。

イも正しい。同項が公務員として職務上取り扱った事件と並べて仲裁人として取り扱った事件を掲げていることは、アの解説のとおりである。

ウは誤りである。22条の2第1項は「その業務を行つてはならない」と定めており、対象を筆界特定手続代理関係業務や民間紛争解決手続代理関係業務に限定していない。したがって、同法3条1項1号の調査又は測量、2号の登記申請手続についての代理を含め、土地家屋調査士の業務全般に及ぶと解される。

同条2項以下と読み比べると構造がはっきりする。2項は「第三条第一項第四号から第六号（第四号及び第五号に関する部分に限る。）までに規定する業務（以下『筆界特定手続代理関係業務』という。）を行つてはならない」と、禁止の対象となる業務を明示的に限定している。3項も同様に「民間紛争解決手続代理関係業務を行つてはならない」と限定している。1項だけが業務を限定していないのであるから、この差異は意図的なものと読むのが自然である。

エは誤りである。22条の2第2項3号は「筆界特定手続代理関係業務又は民間紛争解決手続代理関係業務に関するものとして受任している事件（第三条第一項第五号に規定する業務に関するものとして受任しているものを除く。第七号において同じ。）の相手方からの依頼による他の事件」を掲げるが、同項ただし書は「第三号及び第七号に掲げる事件については、受任している事件の依頼者が同意した場合は、この限りでない」と定めている。すなわち3号の事件は依頼者の同意があれば取り扱うことができる。「同意した場合であっても……行ってはならない」とする点が誤りである。

同意による解除が認められる号とそうでない号の区別は頻出である。2項では3号と7号のみがただし書の対象であり、1号（相手方の協議を受けて賛助し、又はその依頼を承諾した事件）や2号（信頼関係に基づくと認められる程度・方法で相手方の協議を受けた事件）は、依頼者が同意しても取り扱うことができない。

オは正しい。22条の2第3項本文は「第三条第二項に規定する調査士は、前項各号に掲げる事件及び次に掲げる事件については、民間紛争解決手続代理関係業務を行つてはならない」と定めている。ここでいう3条2項に規定する調査士とは、法務大臣の指定する研修課程を修了し（同項1号）、法務大臣の認定を受け（2号）、土地家屋調査士会の会員である（3号）調査士をいう。すなわち、認定を受けた調査士は、2項各号の制限を受けたうえ、さらに3項各号の制限が上乗せされる。

以上より、誤っているものはウ・エの2つである。22条の2は、1項＝業務全般の制限、2項＝筆界特定手続代理関係業務の制限、3項＝民間紛争解決手続代理関係業務の上乗せ制限、という三層構造で整理すると迷いにくい。

問題：

地役権に関する次のアからオまでの記述のうち、正しいものはいくつあるか。

ア. 設定行為又は設定後の契約により、承役地の所有者が自己の費用で地役権の行使のために工作物を設け、又はその修繕をする義務を負担したときは、承役地の所有者の特定承継人も、その義務を負担する。

イ. 承役地の所有者は、いつでも、地役権に必要な土地の部分の所有権を放棄して地役権者に移転し、これによりアの義務を免れることができる。

ウ. 承役地の所有者は、地役権の行使を妨げない範囲内において、その行使のために承役地の上に設けられた工作物を使用することができ、この場合において、承役地の所有者は、当該工作物の設置及び保存の費用を分担することを要しない。

エ. 承役地の占有者が取得時効に必要な要件を具備する占有をしたときは、地役権はこれによって消滅するが、この消滅時効は、地役権者がその権利を行使することによって中断する。

オ. 地役権者がその権利の一部を行使しないときは、地役権は、その全部が時効によって消滅する。

答え：

正しいものは、ア・イ・エの3つである。

解説：

アは正しい。民法286条は「設定行為又は設定後の契約により、承役地の所有者が自己の費用で地役権の行使のために工作物を設け、又はその修繕をする義務を負担したときは、承役地の所有者の特定承継人も、その義務を負担する」と定めている。本来は債権的な義務にすぎないものが、承役地の特定承継人にまで及ぶとされている点が特徴的である。

イも正しい。民法287条は「承役地の所有者は、いつでも、地役権に必要な土地の部分の所有権を放棄して地役権者に移転し、これにより前条の義務を免れることができる」と定めている。286条の義務が特定承継人にまで及ぶ強い義務であることの裏返しとして、承役地所有者に離脱の途を与えたものである。「放棄して地役権者に移転」という表現のとおり、単なる放棄ではなく地役権者への移転を伴う点に注意したい。

ウは誤りである。民法288条1項は、承役地の所有者は、地役権の行使を妨げない範囲内において、その行使のために承役地の上に設けられた工作物を使用することができると定めるが、同条2項は「前項の場合には、承役地の所有者は、その利益を受ける割合に応じて、工作物の設置及び保存の費用を分担しなければならない」と定めている。使用できる代わりに費用を分担するという対価的な構造であるから、「分担することを要しない」とする点が誤りである。

エは正しい。民法289条は「承役地の占有者が取得時効に必要な要件を具備する占有をしたときは、地役権は、これによって消滅する」と定め、民法290条は「前条の規定による地役権の消滅時効は、地役権者がその権利を行使することによって中断する」と定めている。

なお、平成29年法律第44号（民法の一部を改正する法律。平成29年6月2日公布）により、令和2年4月1日から、時効の「中断」「停止」は「更新」「完成猶予」という用語に改められたが、290条は現行条文においても「中断」の語が用いられている。同じ地役権の節でも、292条は「その一人のために時効の完成猶予又は更新があるとき」と改められており、290条だけが「中断」の語のまま残されている。条文を引用する際にはこの点を確認したい。

オは誤りである。民法293条は「地役権者がその権利の一部を行使しないときは、その部分のみが時効によって消滅する」と定めている。行使されていない部分に限って消滅するのであって、地役権の全部が消滅するわけではない。

関連して、民法291条は、消滅時効の期間（民法166条2項）の起算点について、継続的でなく行使される地役権については最後の行使の時から、継続的に行使される地役権についてはその行使を妨げる事実が生じた時から起算すると定めている。地役権が継続的なものかどうかで起算点が変わる点も併せて押さえておきたい。

以上より、正しいものはア・イ・エの3つである。地役権の条文は、286条・287条（工作物設置義務とその離脱）、288条（承役地所有者の工作物使用と費用分担）、289条・290条（承役地の時効取得による消滅）、291条から293条（消滅時効）というまとまりで読むと整理しやすい。

問題：

次のような四角形の土地ABCDがある。各点の座標値は次のとおりである。

点 X座標（m） Y座標（m）
A 100.000 200.000
B 150.000 200.000
C 150.000 260.000
D 100.000 240.000

この土地を、点Aを通る直線によって、甲地（A・B・Pの3点を結ぶ部分）と乙地（A・P・C・Dの4点を結ぶ部分）とに分割し、甲地の地積を1,000.00平方メートルとしたい。分割線が辺BCと交わる点Pの座標値として正しいものは、次のアからオまでのうちどれか。なお、辺は各点を順に結んだ直線であるものとする。

ア. X＝150.000m、Y＝220.000m

イ. X＝150.000m、Y＝224.000m

ウ. X＝150.000m、Y＝233.333m

エ. X＝150.000m、Y＝240.000m

オ. X＝150.000m、Y＝250.000m

答え：

エ（X＝150.000m、Y＝240.000m）

解説：

まず土地ABCD全体の地積を座標法（いわゆるシューレース公式）で求める。

$$ 2S = \sum (X_i Y_{i+1} - X_{i+1} Y_i) $$

各項を順に計算する。

$$ \begin{aligned} A \to B &: 100 \times 200 - 150 \times 200 = -10{,}000 \\[4pt] B \to C &: 150 \times 260 - 150 \times 200 = +9{,}000 \\[4pt] C \to D &: 150 \times 240 - 100 \times 260 = +10{,}000 \\[4pt] D \to A &: 100 \times 200 - 100 \times 240 = -4{,}000 \end{aligned} $$$$ \begin{aligned} 2S &= 5{,}000 \\[4pt] S &= 2{,}500.00\ \mathrm{m^2} \end{aligned} $$

次に点Pの位置を求める。辺ABは、A(100.000, 200.000)からB(150.000, 200.000)へ至る線分であり、Y座標が200.000で一定であるから、その長さは50.000mである。

点Pは辺BC上にある。辺BCはB(150.000, 200.000)からC(150.000, 260.000)へ至る線分で、X座標が150.000で一定であるから、点PのX座標は150.000mと定まる。

三角形ABPについて、底辺をABとみると、その高さは点Pから直線AB（Y＝200.000の直線）までの距離、すなわち $Y_P - 200.000$ である。

$$ \begin{aligned} S_{ABP} &= \tfrac{1}{2} \times 50.000 \times (Y_P - 200.000) \\[4pt] 1{,}000.00 &= 25.000 \times (Y_P - 200.000) \\[4pt] Y_P - 200.000 &= 40.000 \\[4pt] Y_P &= 240.000 \end{aligned} $$

よって点Pの座標はX＝150.000m、Y＝240.000mであり、エが正しい。

検算：点P(150.000, 240.000)として、乙地A・P・C・Dの地積を座標法で求めると1,500.00平方メートルとなり、甲地1,000.00平方メートルとの合計は2,500.00平方メートルで全体の地積と一致する。また、BP＝40.000m、PC＝20.000mであり、いずれも辺BCの長さ60.000mの内側に収まっている。分割線APの長さは次のとおりである。

$$ \begin{aligned} AP &= \sqrt{50.000^2 + 40.000^2} \\[4pt] &= \sqrt{4{,}100} = 64.031\ \mathrm{m} \end{aligned} $$

誤答肢の成り立ちも確認しておきたい。

アは、三角形の面積公式の $\tfrac{1}{2}$ を落とし、$50.000 \times (Y_P - 200.000) = 1{,}000.00$ として $Y_P - 200.000 = 20.000$ とした場合の値である。

イは、地積の比と辺の長さの比を取り違えた場合の値である。$1{,}000.00 \div 2{,}500.00 = 0.4$ を辺BCの長さ60.000mに乗じて24.000mとし、これをBの Y座標に加えると224.000mとなる。三角形ABPの底辺はABであって、BCではないから、この比例配分は成り立たない。

ウは、底辺を50.000mではなく辺BCの長さ60.000mと取り違えた場合の値である。$\tfrac{1}{2} \times 60.000 \times (Y_P - 200.000) = 1{,}000.00$ を解くと $Y_P - 200.000 = 33.333$ となる。

オは、底辺を辺ADの長さ40.000mと取り違えた場合の値である。$\tfrac{1}{2} \times 40.000 \times BP = 1{,}000.00$ を解くとBP＝50.000mとなり、Y座標は250.000mとなる。

本問のように地積を指定して分割線を求める計算は「定積分割」と呼ばれ、分筆の登記に伴う実務でも用いられる。試験では関数電卓（プログラム機能のないもの・2台まで）を使用できるが、電卓に頼る前に、どの辺を底辺とし、どこを高さとするかを図の上で確定させることが誤答を防ぐ最短の道である。分割線が通る点（本問では点A）が底辺の端点であれば三角形の面積公式で足りるが、そうでない場合には、切り取られる図形に応じて台形などの面積公式によることになる。

問題：

建物の床面積及び各階平面図に関する次のアからオまでの記述のうち、正しいものはいくつあるか。

ア. 建物の床面積は、各階ごとに壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積により定めるのが原則であるが、区分建物にあっては、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。

イ. 建物の床面積は、平方メートルを単位として定め、1平方メートルの100分の1未満の端数は、四捨五入するものとされている。

ウ. 各階平面図には、各階ごとの建物の周囲の長さのほか、床面積及びその求積方法を記録しなければならない。

エ. 各階平面図には、附属建物があるときは、主である建物又は附属建物の別及び附属建物の符号を記録しなければならない。

オ. 各階平面図は250分の1の縮尺により作成しなければならず、建物の状況その他の事情により当該縮尺によることが適当でない場合であっても、他の縮尺により作成することは許されない。

答え：

正しいものは、ア・ウ・エの3つである。

解説：

アは正しい。不動産登記規則115条は「建物の床面積は、各階ごとに壁その他の区画の中心線（区分建物にあっては、壁その他の区画の内側線）で囲まれた部分の水平投影面積により、平方メートルを単位として定め」ると規定している。区分建物についてのみ内側線によるのは、建物の区分所有等に関する法律14条3項が、共用部分の持分の基礎となる専有部分の床面積を「壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による」と定めていることと平仄を合わせたものと説明される。同じ一棟の建物でも、区分建物として登記される場合とそうでない場合とで床面積の数値が変わることになる。

イは誤りである。同条は続けて「一平方メートルの百分の一未満の端数は、切り捨てるものとする」と定めており、四捨五入ではない。土地の地積の定め方（同規則100条）でも端数は切り捨てとされており、表示に関する登記における面積の端数処理は切り捨てが基本であると押さえておきたい。

ウは正しい。同規則83条1項は、各階平面図には、縮尺、各階の別、各階の平面の形状、一階の位置、各階ごとの建物の周囲の長さ、床面積及びその求積方法並びに附属建物があるときは主である建物又は附属建物の別及び附属建物の符号を記録しなければならないと定めている。「周囲の長さ」と「床面積及びその求積方法」がいずれも各階平面図の記録事項である点は、建物図面の記録事項と混同しやすいところである。

エも正しい。附属建物に関する記録事項は、ウの解説に掲げた83条1項の列挙に含まれている。

オは誤りである。同条2項本文は各階平面図を250分の1の縮尺により作成すべき旨を定めているが、同項ただし書は「建物の状況その他の事情により当該縮尺によることが適当でないときは、この限りでない」と定めている。原則的な縮尺には例外がある。「許されない」と言い切る肢は、ただし書の見落としを狙ったものである。

以上より、正しいものはア・ウ・エの3つである。床面積の定め方（同規則115条）と各階平面図の記録事項（同規則83条）は、いずれも数値を扱う規定であるから、原則・例外・端数処理の3点をセットで確認しておきたい。

出題分野の振り分け

問 分野 主な論点 根拠条文
第1問 不動産登記法（表示） 建物の表題登記の申請（申請義務と申請適格、区分建物の一括申請と代位申請、過料の対象条文） 不動産登記法47条1項・2項、48条1項〜4項、164条1項
第2問 土地家屋調査士法 業務を行い得ない事件（1項の業務全般の制限、2項の筆界特定手続代理関係業務の制限、3項の上乗せ制限、依頼者の同意による解除の可否） 土地家屋調査士法22条の2第1項・2項各号及びただし書・3項、3条1項各号・2項各号
第3問 民法（物権・地役権） 地役権の効力及び消滅（承役地所有者の工作物設置義務と特定承継、放棄による免責、工作物の使用と費用分担、承役地の時効取得による消滅、一部不行使による消滅） 民法286条、287条、288条1項・2項、289条、290条、291条、292条、293条
第4問 測量計算 定積分割による分割点の座標計算（座標法による全体地積の算出、三角形の面積公式からの逆算、誤答肢の発生原因の分析） ―
第5問 作図・書式 建物の床面積の定め方及び各階平面図の内容（中心線と内側線の区別、端数処理、記録事項、原則的縮尺と例外） 不動産登記規則115条、83条1項・2項、100条