この記事の要点

  • 私道や袋地が絡む土地で確かめるのは、公道まで通る根拠と、水道・ガスの管を通す・直す工事の根拠。材料は、登記簿で分かるものと、手元の書類でしか分からないものに分かれる
  • そろえる中心は、①公図と私道部分の登記事項証明書 ②私道持分の名義 ③通行地役権の登記の有無 ④通行・掘削の承諾書の写し
  • 私道の持分は宅地とは別の不動産で、相続登記の申請義務の対象（相続の開始と所有権の取得を知った日から3年以内。不動産登記法76条の2第1項）
  • 重要事項説明の義務を負うのは宅地建物取引業者。売る側は、私道の負担や承諾書の有無などを不動産会社から確認されることがある
  • 承諾書が無いときは、探す→登記で私道の持ち方を確かめる→申込先の事業者に必要な書類を聞く→現在の名義人にお願いする、の順で進める。断られた・争いになったときは弁護士へ

奥まった土地や私道に面した土地を売る、あるいは相続するときに最初にすることは、「その土地から公道まで通れること」と「水道やガスの管を通す工事ができること」を、どの書類で示せるのかを整理することです。

結論から言うと、書類は大きく2つに分かれます。私道の持分や通行地役権のように登記簿で確かめられるものと、通行・掘削の承諾書のように登記の対象ではなく手元の書類を探すしかないものです。そして、承諾書が見つからなくても、そこで行き止まりとは限りません。私道の持ち方を登記で確かめ、申込先の事業者に必要な書類を聞き、現在の名義人にお願いする、という順番があります。

この記事の位置づけについて この記事は、売る側・相続した側が書類をそろえる順番を一般的に説明するものです。個別の土地を通行できるか、工事ができるか、建物を建てられるかの判断はしていません。また、価格への影響や売れやすさの見通し、承諾の交渉の進め方、売却にかかる税金は扱いません。

そろえるものの全体像

確かめること 見るもの どこで確かめるか
私道の地番と持ち方 公図、私道部分の登記事項証明書 法務局
売る土地と私道持分の名義 宅地・建物・私道それぞれの登記事項証明書 法務局
通行地役権の登記 通路になっている土地の乙区、売る土地の登記記録 法務局
通行・掘削の承諾 承諾書や覚書の写し 手元の書類
買ったときの説明の内容 購入時の売買契約書・重要事項説明書 手元の書類
水道・ガスの工事に必要な書類 各事業者の取扱い 申込先の事業者
道路の種類・建築の可否 接道（敷地が道路に接していること）の状況 市区町村・建築士

以下、順に見ていきます。

1. 私道の持ち方を、公図と登記事項証明書で確かめる

出発点は、通路部分の地番を公図で確かめ、その地番の登記事項証明書を取ることです。売る土地の証明書だけでは、私道の地番までは分かりません。

法務省が公表している「所有者不明私道への対応ガイドライン（第2版）」（共有私道の保存・管理等に関する事例研究会・令和4年6月。以下「共有私道ガイドライン」）は、私道を「共同所有型」と「相互持合型」に区別しています。これに、他人の土地を通っている場合を加えると、そろえるものの中心は次のように変わります。

持ち方 登記簿での現れ方（典型） そろえるものの中心
私道全体を複数の人で共有（共同所有型） 1つの地番に、複数の名前が持分付きで載る 自分の持分の名義、共有者の間の取決めがあればその書面
通路を筆に分けて各自が持つ（相互持合型） 細長い筆ごとに、別の人の単独名義で載る 自分の筆の名義、他の筆を通るための地役権の登記や合意の書面、承諾書
他人の土地を通っている（袋地を含む） 通路の筆に自分の名前がない 地役権の登記、通行の合意の書面、承諾書

なお、目の前の道が公道か私道か、建築基準法上どの種類の道路かは、登記事項証明書だけでは判断できません。市区町村の窓口で確かめるところです。

2. 私道の持分の登記──名義を売る人にそろえる

私道の持分は、宅地とは別の地番を持つ別の不動産です。宅地と建物の名義を変えても、私道の持分の名義が一緒に変わるわけではありません。宅地だけ相続登記をして持分が亡くなった方の名義で残っていないかは、私道の相続登記を忘れずにで探し方を整理しています。

売るときに確かめたいのは次の2点です。

  • 売買の対象に入っているか：売買契約書と登記の申請に、宅地・建物に加えて私道の地番と持分が入っているかを確かめます
  • 売る人の名義になっているか：持分が亡くなった方の名義のままなら、買主に移す前に相続登記が必要です。売却全体の順番は相続した実家を売りたいときをご覧ください

売る予定がなくても、相続で私道の持分の所有権を取得した相続人には申請の義務があります。相続の開始と所有権の取得を知った日から3年以内に申請しなければならず（不動産登記法76条の2第1項）、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象とされています（同法164条1項）。2024年4月1日より前に開始した相続も対象で、その場合は、知った日と2024年4月1日のいずれか遅い日から3年以内です（民法等の一部を改正する法律〔令和3年法律第24号〕附則5条6項）。

3. 通行地役権の登記を確かめる・残す

登記簿のどこを見るか

地役権とは、設定行為で定めた目的に従って、他人の土地を自分の土地の便益のために使う権利です（民法280条）。通行のための地役権は、一般に通行地役権と呼ばれます。通路になる側の土地を承役地（しょうえきち）、便益を受ける側の土地を要役地（ようえきち）といいます。

地役権は登記できる権利です（不動産登記法3条4号）。登記は承役地についてされ、要役地、設定の目的と範囲などが登記事項です（同法80条1項）。あわせて、登記官が要役地の側にも職権で記録します（同条4項、不動産登記規則159条1項）。そのため、売る土地が便益を受ける側なら、売る土地の登記記録からも手がかりが得られます。

登記があるとき

地役権は、設定行為に別段の定めがなければ、要役地の所有権とともに移転します（民法281条1項）。売る土地の所有権が買主に移れば、地役権も一緒に移るのが原則です。また、登記があれば、通路の土地の所有者が替わったときにも権利を主張しやすくなります（民法177条）。

確かめたいのは目的と範囲です。地役権の内容は設定行為で定めた目的によるので（民法280条）、通行を目的とする地役権が、管の設置まで含むかどうかは、設定の内容によって変わります。

登記がないとき

登記がなくても、地役権がないとは限りません。共有私道ガイドラインは、分譲の際に開設された相互持合型私道では、黙示の地役権の設定がされていることが通常であるとし（27頁）、ライフラインの設置経路としても設計された相互持合型私道では、地役権の内容は通行のみならずライフラインの設置・利用を含むのが通常である、としています（28頁）。

登記のない通行地役権と、通路の土地を買った人との関係については、最高裁判所の判決があります。通路として継続的に使われていることが物理的状況から客観的に明らかで、買った人がそれを認識していたか認識可能だったときは、特段の事情がない限り、買った人は登記がないことを主張する正当な利益を持つ第三者に当たらない、というものです（最高裁平成10年2月13日第二小法廷判決・民集52巻1号65頁）。ただし、これは条件つきの判断です。登記がなくても常に主張できるという意味ではありません。また、この判決の考え方が通行以外の地役権にどこまで及ぶかは見解が分かれており、地下の管のように外から見えにくいものは、判決の条件を満たさないことが多いと指摘されています（武川幸嗣「不動産利用権の対抗と背信的悪意者排除論」慶應法学54号〔2025年〕282頁・285頁・287頁・289頁）。

合意できるなら、登記に残す

通路の土地の所有者と合意できるなら、通行地役権を設定して登記する方法があります。押さえておきたいのは次の点です。

  • 申請は、通路の土地の名義人（登記義務者）と便益を受ける土地の所有者（登記権利者）の共同申請です（不動産登記法60条）
  • 要役地に所有権の登記がないと、承役地に地役権の設定の登記はできません（同法80条3項）
  • 通路の土地の名義人の住所が登記記録と違う、名義人が亡くなっているといった場合は、先に変更や相続の登記が必要になることがあります（同法25条7号参照）

袋地で、法律上の通行権を使っている場合

他の土地に囲まれて公道に通じない袋地の所有者には、周りの土地を通行する権利が民法で認められています（民法210条1項）。この権利は不動産登記法3条の登記できる権利に挙げられていないため、登記簿には載りません。権利の中身は囲繞地通行権とはで解説しています。

書類の面では、通っている場所や償金（民法212条）について取決めがあれば、その書面が残っているかを確かめます。形に残っていなければ、地役権の設定と登記を検討する余地があります。

4. 通行・掘削の承諾書を確かめる

通行や掘削の承諾は、不動産登記法3条の登記できる権利に挙げられておらず、登記簿を見ても分かりません。手元の書類を探すことになります。探す先としては、購入時の売買契約書・重要事項説明書の添付書類、分譲時の書類、過去に水道やガスの工事を頼んだときの控えなどが考えられます。承諾書という書類がなぜ求められるのかは、私道の掘削承諾書とはで解説しています。

見つかったら、次の項目を確かめます。

  • 対象の土地：どの私道（所在・地番）について、どの土地のための承諾か
  • 当事者：誰が誰に承諾したか。承諾した人は、現在の登記名義人と同じか
  • 承諾の内容：通行か掘削か。通行なら徒歩か車両か。掘削なら新設だけか、補修・取替えも含むか
  • 場所と期間：どの部分を、いつまで使えるか
  • 所有者が替わったときの扱い：売買や相続で双方の所有者が替わった場合について定めがあるか
  • 対価：承諾料などの定めがあるか
  • 日付と署名押印：いつ、誰の署名押印があるか

共有私道ガイドラインによれば、過去に結ばれた一部のガス導管の承諾書には、補修・取替えの工事についての承諾が含まれていない場合があります（97頁）。古い承諾書ほど、対象の工事の範囲を確かめておきたいところです。

また、以前の承諾の効力が新しい所有者に及ぶかどうかは、承諾の中身や事情によって変わり、一律には言えません。「承諾書があるから買主も必ず工事できる」と言い切れるものではない、という点に注意が必要です。

5. 重要事項説明で聞かれること

説明の義務を負うのは宅地建物取引業者

重要事項説明は、宅地建物取引業者が、売買の相手方などに対して、契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士に書面を交付して説明させるものです（宅地建物取引業法35条1項）。一般の売主個人に説明の義務を課す制度ではありません。また、宅地建物取引業者が関わらない個人間の売買では、この手続きはありません。

私道や通路に関わる説明事項には、次のものがあります。

説明事項 条文
登記された権利の種類・内容、登記名義人 同項1号
法令に基づく制限の概要（建築基準法43条の敷地と道路との関係を含む） 同項2号、同法施行令3条1項2号
私道に関する負担に関する事項 同項3号
飲用水・電気・ガスの供給と排水のための施設の整備の状況 同項4号

国土交通省が公表している重要事項説明の様式例（令和8年4月1日以降のもの）には、私道に関する負担について、負担の有無と負担の内容（面積・負担金）を書く欄、備考の欄が設けられています。

不動産会社から確認されやすいこと

条文と様式例の項目から考えると、売る側は、一般に次のようなことを不動産会社から確認されることが考えられます。確認の仕方は不動産会社によって異なります。

  • 私道の地番、持分の割合、名義人
  • 私道の負担金や管理の費用の有無、共有者の間の取決め
  • 通行地役権や通行の合意、通行・掘削の承諾書の有無
  • 水道・ガス・排水の管がどこを通っているか、私道内の管の工事の経緯

分からないことは、分からないと伝えて構いません。憶測で答えず、手元の書類と登記で確かめられた範囲を伝えるのが基本です。説明書面に何をどう書くかは、説明の義務を負う宅地建物取引業者が判断することです。

6. 承諾書が無い・取れないときの進め方

①もう一度探し、登記で持ち方を確かめる

承諾書が見つからないときは、第4節の探す先を確かめたうえで、第1節の持ち方に戻ります。持ち方によって、法律上問題になる場面が違うからです。

  • 共同所有型：共有私道ガイドラインは、1筆の私道の共有者が自分の給水管を通して配水管につなぐ事例で、持分に応じて私道の全部を使用できるので、掘削工事について所在の分からない他の共有者の同意を得る必要はない、と整理しています（103頁・事例11）。なお、共有者の間に私道の管理方法などの取決めがあるときは、まずその取決めに従うことになるとされています（16頁）
  • 相互持合型など、他人の土地に管を通す場合：民法213条の2の設備設置権が関わります。他の土地に設備を設置しなければ電気・ガス・水道水の供給などを受けられない土地の所有者は、必要な範囲内で設備を設置できる、というものです（同条1項）。事前の通知や償金の定めもあります（同条3項・5項）
  • 袋地で通行の根拠が問題になる場合：第3節の民法210条の通行権が関わります

ただし、これらが個別の土地で使えるかは事情によります。この記事では見通しを示せません。

②申込先の事業者に、必要な書類を聞く

法律上の整理と、事業者の手続きは別の話です。共有私道ガイドラインは、水道について、承諾書の提出の要否は各地方公共団体が実情に応じて判断するとしつつ、設備設置権が成立する場合には承諾書がなくても民法上は設備の設置が可能であることを踏まえ、承諾書を求める正当性について点検されることが望ましい、としています（88頁）。

実際にどの書類が必要か、どの範囲の人の分が必要か、ほかの書類で代えられるかは、申込先の水道事業者・ガス事業者の取扱いによります。事業者の窓口に確認してください。

③現在の名義人にお願いする

新たに承諾をお願いする相手は、登記事項証明書で確かめた現在の名義人です。承諾書に書く項目は、第4節の一覧が目安になります。事業者が書式を指定している場合もあるので、先に確かめておくと手戻りを防げます。

名義人が亡くなっている、連絡先が分からない、という場合は、誰が相続人かを調べるところから始まります。進め方は私道の持ち主が分からないで整理しています。

④断られた・対価を求められた・争いになったとき

承諾を断られた、承諾料の支払いを求められた、通行や工事を止められそう、という段階になったら、交渉や争いの解決が必要な場面です。弁護士にご相談ください。

共有私道ガイドラインは、設備設置権が成立する場合には、いわゆる承諾料を求められても応ずる義務はないとしています（88頁）。ただし、成立するかどうかは個別の判断です。また、民法が定める償金（同法213条の2第5項）は別の話です。承諾料をいくら払うのが妥当かも、この記事では扱いません。

⑤承諾書が無いまま売るとき

承諾書が無いこと、取れていないことは、そのまま不動産会社に伝えます。契約の条件にどう反映するかは、不動産会社と相談するところで、争いになりそうなときは弁護士の分野です。

7. まだ売らないとき、相続の段階でしておきたいこと

売るかどうか決まっていなくても、相続の段階でしておくと後の手間が減ることがあります。

  • 宅地・建物だけでなく、私道の持分も相続登記の対象に入れる
  • 承諾書、覚書、購入時の売買契約書・重要事項説明書を捨てずに、土地を引き継ぐ人が保管する
  • 相続人の間で土地を分けるときは、分けた後の土地が道路に面しているかを先に確かめる。分割で公道に通じない土地が生じたときの通行については民法213条に定めがありますが、遺産分割にどう当てはまるかは条文からは決まりません

主な相談先

内容 主な相談先
相続登記、私道持分の名義、通行地役権の登記 司法書士
重要事項説明の内容 不動産会社（宅地建物取引業者）
水道・ガスの工事に必要な書類 水道事業者・ガス事業者
接道や建築の可否 市区町村・建築士
筆界（土地の境）の確認 土地家屋調査士
承諾の交渉、拒否をめぐる争い 弁護士
売却時の税金 税理士

まとめ

袋地や私道付きの土地を売る・相続するときは、公道まで通る根拠と、管を通す・直す工事の根拠を、書類で整理することから始まります。公図と登記事項証明書で私道の持ち方を確かめ、私道持分の名義をそろえ、通行地役権の登記の有無を確かめ、通行・掘削の承諾書の写しを探す、という順番です。

重要事項説明の義務を負うのは宅地建物取引業者ですが、売る側が材料を確認されることがあるので、手元で整理しておくと答えやすくなります。承諾書が無いときも、持ち方の確認、事業者への確認、現在の名義人へのお願いと順に進められます。争いになったら弁護士の分野です。

私道持分の相続登記や通行地役権の登記、名義の確認について気になることがあれば、お近くの司法書士にご相談ください。

よくある質問

Q. 書類をそろえるのに、費用はどのくらいかかりますか。

登記事項証明書の手数料は、書面で請求する場合1通600円（登記手数料令2条1項）、オンラインで請求して郵送してもらう場合1通520円（同令3条1項）です。公図の写しは書面で1筆500円です（同令2条4項）。登録免許税は、相続登記が不動産の価額の1000分の4（登録免許税法別表第一第1号(二)イ）、地役権の設定の登記が承役地の不動産1個につき1,500円（同号(四)）です。専門家に依頼すれば別に報酬がかかり、金額は依頼先によって異なります。

Q. 期限はありますか。放っておくとどうなりますか。

私道の持分を相続した場合は、相続登記に3年以内の申請義務があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象とされています（不動産登記法76条の2第1項、164条1項）。所有権の登記名義人の住所や氏名が変わったときの変更の登記にも、2026年4月1日から申請の義務があります。変更があった日から2年以内（2026年4月1日より前の変更は2028年3月31日まで）で、正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象とされています（同法76条の5、164条2項、民法等の一部を改正する法律〔令和3年法律第24号〕附則5条7項）。これらの申請義務は登記についてのもので、承諾書はその対象ではありません。ただ、放っておくと名義人の相続が重なって、承諾をお願いする相手を確かめるのに時間がかかるようになります。売却の直前に分かると、決済の日程に間に合わないこともあります。

Q. 自分でできますか。どこに相談すればよいですか。

書類を探すこと、登記事項証明書を取ること、事業者に必要な書類を聞くことは、ご自身でできます。相続登記や通行地役権の登記、名義の確認は、お近くの司法書士にご相談ください。重要事項説明の内容は不動産会社、水道・ガスの取扱いは各事業者、接道や建築の可否は市区町村や建築士、筆界は土地家屋調査士、承諾の交渉や争いは弁護士、売却時の税金は税理士が主な相談先です。

【さらに深掘り】私道持分のある土地を売るときの登記の組み立て──持分の確認・抵当権と分筆の順序・地役権の記録・相続を経る場合

ご注意 以下は執筆時点（2026年11月）の法令・通達・実務運用に基づく一般的な解説です。個別事情により判断が分かれる論点を含みます。実務適用は最新情報と個別事情を踏まえ、お近くの司法書士にご相談ください。 ここから先は専門的な内容です。一般の方はここまでの内容で十分です。

本文では、そろえる書類と確かめる順番を整理しました。ここでは、売買や相続の登記を申請する側から見て、本文で扱わなかった点を条文と法務局の資料にそって整理します。通行地役権の設定登記の組み立ては囲繞地通行権とはの深掘りに、承諾の相手を登記で確かめる方法は私道の掘削承諾書とはの深掘りに譲ります。

1. 私道持分の見落としを防ぐ──手がかりごとの限界

私道持分を探す手がかりの基本は私道の相続登記を忘れずにで紹介しています。ここでは、それぞれの手がかりで分かることと、その限界を並べます。

手がかり 分かること 限界
所有不動産記録証明書（不動産登記法119条の2。2026年2月2日施行） 所有権の登記名義人として記録されている不動産の所在事項と不動産番号（不動産登記規則199条1項）。相続人は亡くなった方の分も請求できる（不動産登記法119条の2第2項） 証明されるのは所在事項と不動産番号なので、持分の割合や共有者は分からない。検索条件と異なる氏名・住所で記録された不動産などは抽出されない
名寄帳（地方税法387条1項） 固定資産課税台帳に基づく、その市区町村内の土地の一覧 市区町村ごとに備えられる。非課税の私道が載るかは、交付を受ける市区町村に確かめる
公図など（不動産登記法14条） 周りの土地の位置・形状と地番 条文が定める表示事項に名義人や持分はない。地番が分かったら登記事項証明書で確かめる
共同担保目録（不動産登記規則166条1項・167条1項） 同じ担保権の目的になっている不動産の所在事項 担保に入っていない筆は載らない。指定して請求しないと証明書に記載されない（同規則193条1項5号・197条3項）

所有不動産記録証明書について、法務省の案内は、登記記録上の氏名・住所と検索条件が異なる場合などには抽出されないことがあり、抽出されなければ該当不動産がない旨の証明がされるとしています。コンピュータ化されていない登記簿の不動産と、表示に関する登記のみの不動産も対象になりません。したがって、「該当なし」の証明が出ても、持分がないとまでは言えません。宅地だけ住所変更の登記をして、私道持分は古い住所のまま、という場合も考えられるので、心当たりのある過去の氏名・住所は検索条件に加えることを検討します。その場合は、過去の氏名や住所を証する書類が必要になることがあります（同案内）。

共同担保目録は、宅地・建物と一緒に私道の筆を担保に入れていた場合に、地番を拾う手がかりになります。

2. 売買の申請情報の組み立て──宅地と持分を一緒に申請するとき

登記の目的

持分を移すときの登記の目的は「○○持分全部移転」です。佐賀地方法務局と鳥取地方法務局のチェックリストは、所有権全部を移転する不動産と持分を移転する不動産がある場合は「所有権移転及び○○持分全部移転」と記載するとしています。佐賀地方法務局のチェックリストは、移転する持分を申請書に記載することも求めています。いずれも局ごとの案内なので、書き方は申請先の法務局で確かめます。なお、不動産登記令4条ただし書は、1つの申請情報でまとめて申請できる場合として、登記の目的と登記原因・その日付が同じであることを挙げています。所有権全部の移転と持分の移転が混ざる場合に1件にできるかは条文に直接書かれていないので、この点も申請先で確かめます。

課税価格と税率

課税標準は、不動産の価額に持分の割合を乗じた額です（登録免許税法10条2項）。公衆用道路など非課税地の価格については、佐賀地方法務局のチェックリストが事前に尋ねるよう案内しています。売買による土地の所有権移転の税率は、本則が1000分の20（同法別表第一第1号(二)ハ）、令和11年3月31日までは1000分の15です（租税特別措置法72条1項1号）。

登記識別情報

登記識別情報は、不動産および登記名義人となった申請人ごとに定められます（不動産登記規則61条）。宅地の分が手元にあっても、私道持分の分は別です。売主の登記識別情報（または登記済証）の提供が必要になるので（不動産登記法22条、法務局の売買の記載例・注5）、決済の前に私道持分の分も確かめます。提供できない場合の手続きは同法23条にあります。

売主の住所と買主の情報

売主の住所・氏名は、登記記録と一致している必要があり、一致していなければ事前に変更の登記が必要です（法務局の売買の記載例・注4）。確かめる対象は、宅地・建物だけでなく私道の筆もです。住所が変わっているのに私道の筆だけ古いままなら、売買の準備としてだけでなく、変更の登記の申請義務（よくある質問を参照）の面でも手当てが要ります。同じ登記名義人の住所の変更の登記は、同じ登記所の管轄内なら1つの申請情報でまとめて申請できます（不動産登記規則35条8号）。

買主が個人の場合は、令和8年10月5日以降に申請するときの法務局の記載例では、買主の氏名のふりがな、生年月日、国籍等、メールアドレスを申請書に記載し（不動産登記規則158条の39第1項）、添付情報に国籍等を証する情報が加わります（同記載例・注10）。相続の段を経るときは、申請人である相続人についても、氏名のふりがななどを記載します（法務局の数次相続の記載例・注3）。

3. 私道持分についている抵当権──抹消から漏らさない

宅地・建物の乙区だけでなく、私道の筆の乙区も確かめます。所有権の移転の登記をしても、乙区の抵当権の登記は消えません。私道持分の分が抹消から漏れると、その登記が残ったまま買主に持分が移ることになります。

同じ借入れの担保として宅地・建物と私道持分に抵当権がついている場合に確かめたいのは、次の点です。

  • 抹消の書類に私道の筆が入っているか：法務局の記載例では、抵当権者が作成する解除証書等が登記原因証明情報に当たり、その例には対象の不動産が列挙されています。金融機関から届いた書類に、私道の地番が載っているかを確かめます
  • 申請の形：同じ債権を担保する抵当権の登記で登記の目的が同じなら、1つの申請情報で申請できます（不動産登記規則35条10号）。法務局の記載例は、登記の目的を「抵当権抹消（順位番号後記のとおり）」とし、各不動産の末尾に順位番号を書く形です
  • 申請人：抹消の登記権利者は現在の所有者です。登記記録の住所・氏名と一致していなければ、事前に変更の登記が必要です（法務局の抵当権抹消の記載例・注3）
  • 登録免許税：不動産1個につき1,000円です。同じ申請書で20個を超える不動産の抹消を受けるときは、申請1件につき2万円です（登録免許税法別表第一第1号(十五)）

1つの地番を共有している私道では、他の共有者の持分についての抵当権が同じ乙区に並ぶことがあります。登記の目的の欄で、誰の持分についての登記かを見分けます。売主の持分についての登記でなければ、売主が抹消の手続きをとるものではありません。

4. 土地の一部を売るとき──分筆と抵当権の順序

登記記録は一筆ごとに作られるので（不動産登記法2条5号）、土地の一部だけを買主に移すには、先にその部分を分筆します。分筆を申請できるのは表題部所有者か所有権の登記名義人で（同法39条1項）、その人に相続があったときは相続人も申請できます（同法30条）。そのため、相続登記と分筆の前後は一つに決まりません。測量、筆界の確認、共有の土地で誰が申請するかを含めた分筆の進め方は土地家屋調査士の分野で、分筆後の土地と道路の関係や建築の可否は市区町村や建築士に確かめるところです。

抵当権の登記がある土地を分筆すると、抵当権の登記は分筆後の土地にも転写され、共同担保目録が作られていないときは作成されます（不動産登記規則102条1項・3項）。買主に渡す筆から抵当権を外すには、次の2つの道があります。

分筆と同時に消す（不動産登記法40条） 分筆の後で抹消する
必要なもの 分筆の申請情報と併せて、抵当権者が消滅を承諾したことを証する情報など（不動産登記規則104条1項） 解除証書等の登記原因証明情報、抵当権者の登記識別情報など（法務局の抵当権抹消の記載例）
申請の形 分筆の登記の申請に併せて提供する 所有者と抵当権者の共同申請（不動産登記法60条）
登記記録の見え方 分筆で新しくできた土地で消滅させるときは、その土地に転写されず、元の土地の抵当権の登記に付記される（不動産登記規則104条2項）。元の土地で消滅させるときは、付記されたうえで抹消の記号が記録される（同条3項） 新しくできた筆に抵当権の登記が転写され、元の筆にも残ったうえで、対象の筆について抹消される

順番を並べると、①名義と住所をそろえる（相続登記と分筆の前後は上記のとおり）、②分筆（同時に消す道なら、ここで抵当権も整理）、③後で抹消する道なら抵当権の抹消、④買主への移転、となります。③と④をどう続けて申請するかは、決済の段取りの中で決めます。

共有の私道で、持分についている抵当権の場合も、不動産登記法40条と不動産登記規則102条は、持分を目的とする抵当権を区別して書いていません。同じ規定によると読めますが、この場面を直接扱った先例は確認できていません。申請の前に法務局へ確かめてください。また、消滅を承諾するかどうかは抵当権者の判断です。残りの借入れの扱いを含め、まず金融機関に相談することになります。

5. 要役地を売ったとき──地役権の登記の見え方

地役権は、設定行為に別段の定めがなければ、要役地の所有権とともに移転し（民法281条1項）、要役地から切り離して譲り渡すことはできません（同条2項）。承役地の登記に地役権者の氏名・住所が載らないこと（不動産登記法80条2項）は、囲繞地通行権とはの深掘りと地役権の登記の見方で触れています。売買で変わるのは要役地の甲区の所有者で、地役権者の名前が書き換わるわけではない、という見え方です。

売る側で注意したいのは、次の2点です。

  • 要役地の登記記録だけでは、特約が分からない：要役地に職権で記録されるのは、要役地の地役権の登記である旨、承役地の所在事項と承役地である旨、目的と範囲、登記の年月日です（不動産登記規則159条1項）。「要役地の所有権とともに移転しない」といった別段の定めは、承役地の登記の事項です（不動産登記法80条1項3号）。特約の有無を確かめるには、承役地の登記事項証明書を取ります
  • 筆を持ち合う私道では、「使う側」と「使われる側」の両方の記録があることがある：相互持合型では、自分の筆が他の土地の承役地になっていることがあります。売る筆の乙区に承役地としての地役権の登記があれば、買主は原則として、その地役権の負担がついた筆を取得することになります（民法177条）。重要事項説明書にどう書くかは、説明の義務を負う宅地建物取引業者が判断します

6. 相続を経て売るとき──登記は権利が動いた順番で

売主が相続人で、私道持分の名義が亡くなった方のままなら、順番は「亡くなった方→相続人（相続）→買主（売買）」です。買主への移転で登記義務者になるのは、登記上直接に不利益を受ける登記名義人です（不動産登記法2条13号）。名義人でない相続人は、そのままでは売買の登記義務者になれません。相続人申告登記では足りず、法務省の案内も、不動産についての権利関係を公示するものではないため、売却するような場合には別途相続登記の申請が必要としています。

途中を飛ばせないことについては、最高裁判所の判決があります。所有権が元の所有者から中間者へ、中間者から現在の所有者へと順に移ったのに、登記名義が元の所有者に残っている場合に、真正な登記名義の回復を原因として元の所有者から現在の所有者への移転登記を請求することは、物権変動の過程を忠実に登記記録に反映させようとする不動産登記法の原則に照らして許されない、というものです（最高裁平成22年12月16日第一小法廷判決・民集64巻8号2050頁）。事案は、持分の登記が元の所有者の名義で残り、贈与と相続を経て取得した人が請求したものでした。売買の共同申請でも、実際に起きた順番どおりに登記することが前提になると考えられます（判決の考え方からの推論です）。

場面ごとの順番は次のとおりです。

場面 登記の順番 押さえどころ
親が亡くなった後に、子が売る 親→子（相続）→買主（売買） 本文のとおり、相続登記が先
祖父名義のまま、親も亡くなり、孫が売る 祖父→親→孫（相続）→買主（売買） 相続の部分は1件の申請にできる場合がある。最終の相続以外で共同相続人数名が権利を取得しているときは1件ではできない（法務局の数次相続の記載例）。売買の段は別の申請
亡くなった方が生前に売っていたのに、私道持分の移転登記が未了だった 亡くなった方→買主（売買） 売買の当事者は亡くなった方なので、相続人が買主と共同で申請できる（不動産登記法60条・62条）。相続があったことを証する情報を添付する（不動産登記令7条1項5号イ）
親が前の所有者から買ったのに、私道持分だけ前の所有者名義で残り、親が亡くなって子が売る 前の所有者→親（売買）→子（相続）→買主（売買） 最初の段は前の所有者と親の相続人の共同申請（不動産登記法60条・62条）。前の所有者が亡くなっていれば、その相続人が申請人になる（同法62条）。協力が得られないときは、確定判決による申請（同法63条1項）が関わるので弁護士の分野

見極めの中心は、売買の日と亡くなった日の前後、そして売買の当事者が誰かです。

宅地の相続登記で使った遺産分割協議書に私道の地番が書かれていないときは、その協議書で私道持分の相続登記ができるかどうかは書きぶりによります。追加の協議が要るかを含めて、売買の前に確かめておきます。

登録免許税は、相続の部分と売買の段で別に計算します。相続の部分は不動産の価額の1000分の4で（登録免許税法別表第一第1号(二)イ）、課税標準の価額が100万円以下の土地は、令和9年3月31日まで免税の措置があります（租税特別措置法84条の2の2第2項）。土地を相続した人が相続の登記を受ける前に亡くなった場合に、その人を名義人とするための登記も、同じ期限まで免税です（同条1項）。表でいえば、「祖父→親」の段を別の申請にして親の名義にするときです。祖父から孫へ1件で申請するときは親を名義人とする登記をしないので、条文の文言からは、この免税とは別の場面と読めます（法務局の数次相続の記載例は、1件の申請で課税価格の1000分の4を計算しています）。申請の形と税額は、申請前に法務局へ確かめてください。これらの措置の対象は相続による所有権の移転の登記などで、買主への売買の登記には及びません。売買の段の税率は、この深掘りの2で整理したとおりです。

売却にかかる所得税などの税金は税理士の分野です。

参考資料

この記事は、次の資料を参照して内容を確認しています（確認日：2026年11月）。

※ 次の資料は一次情報ではなく、解説・評釈などの二次資料ですが、内容確認の参考にしたため一次情報と区別して掲載しています。

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