この記事の要点

  • 借地の家を取り壊すと、同じ「取り壊した日（滅失の日）」から、建物滅失登記の「1か月」と、借地権の対抗力にかかわる「2年」という2本の期限が別々に動き出す
  • 滅失登記（不動産登記法57条）を済ませても2年の期限は止まらず、掲示（借地借家法10条2項）を出しても滅失登記の義務はなくならない。どちらか一方で両方が片づくことはない
  • 建て替える場合、2年が過ぎた後も対抗力を保つには、2年が過ぎる前に新しい建物を建てて登記まで終えていることが条文上の条件になるため、完成時期から逆算して段取りを組む

取り壊しから建て替えまでの期限の流れ

相続した借地の家が古くなり、建て替えのためにいったん取り壊す──。このとき、期限は1本ではありません。取り壊した日を起点に、登記簿の手続きの期限と、借地権を第三者に主張できる状態をつなぐための期限が、同じ日から別々に進み始めます。掲示と2年の制度そのものは借地権の登記とはの深掘りで整理していますので、ここでは取り壊す側から見て「いつ・何を・どの順番で」に絞って並べます。

執筆時点（2026年11月）の制度に基づく一般的な解説です。

全体の流れ

いつ やること 根拠 手続きの担い手
取り壊す前 登記簿で建物の登記の状態を確認／工事の終了予定日を確認／地主との話し合い ― 登記は司法書士・土地家屋調査士、地主との紛争は弁護士
取り壊した日（滅失の日） 2本の期限がここから同時に始まる 不動産登記法57条・借地借家法10条2項 ―
取り壊しの後 3つの事項を土地の上の見やすい場所に掲示 借地借家法10条2項 借地権者
滅失の日から1か月以内 建物滅失登記を申請 不動産登記法57条 土地家屋調査士（本人申請も可）
滅失の日から2年が過ぎる前 新しい建物を建て、その建物について登記まで済ませる 借地借家法10条2項ただし書 表題登記は土地家屋調査士、所有権保存登記は司法書士（いずれも本人申請も可）

1．取り壊す前：起点になる日を押さえる

借地借家法10条1項は、借地権の登記がなくても、土地の上に借地権者が「登記されている建物」を所有していれば、借地権を第三者に対抗できる（主張できる）と定めています。取り壊しは、この前提になっている建物をなくすことです。後で述べる掲示の制度（同条2項）も「前項の場合において」と定めていて、取り壊す前の建物が登記されていたことが前提になっています。まず登記簿で、取り壊す建物がどのように登記されているかを確認しておくと、後の滅失登記や掲示の準備が進めやすくなります。建物が登記されていなかったときや、登記の内容に気になる点があるときは、取り壊す前に専門家に確認しておくと安心です。

あわせて、解体業者に工事がいつ終わる予定かを確認しておきます。次に述べる2本の期限は、どちらも建物が滅失した日から数えるからです。なお、建て替えについては地主との話し合いが必要になることがあります。承諾をめぐる交渉や意見の食い違いは弁護士に相談する領域です。

2．取り壊した日：2本の期限が同時に始まる

不動産登記法57条は、建物が滅失したときは「その滅失の日から一月以内に」滅失の登記を申請しなければならないと定めています。一方、借地借家法10条2項ただし書の2年も「建物の滅失があった日から」です。どちらも起点は取り壊した日（滅失の日）で、滅失登記をした日ではありません。同じ日に始まりますが、目的も長さも違う別々の期限です。なお、借地借家法は、借地権者自身による取壊しも「建物の滅失」に含めています（7条1項のかっこ書き。「以下同じ」とされているため、10条の「滅失」も同じ意味で読みます）。

3．取り壊しの後：掲示を出す

借地借家法10条2項は、1項の場合（登記されている建物を所有していた場合）に建物が滅失しても、借地権者が次の3つを土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権はなお1項の効力（対抗力）を有すると定めています。

  • その建物を特定するために必要な事項
  • その滅失があった日
  • 建物を新たに築造する旨

取り壊しと掲示は、セットで段取りしておくのが基本です。具体的な書き方や、掲示で足りるかどうかは個別の事情によりますので、専門家に確認してください。

4．滅失の日から1か月以内：建物滅失登記

掲示とは別に、登記されている建物を取り壊したときは、表題部所有者または所有権の登記名義人が、滅失の日から1か月以内に建物滅失登記を申請する義務を負います（不動産登記法57条）。建物滅失登記は土地家屋調査士の業務で、所有者本人が申請することもできます。期限や必要書類は実家を取り壊したら1か月以内に「建物滅失登記」で、申請の手順は建物滅失登記を自分で申請する手順で扱っています。

ここで押さえておきたいのは、滅失登記を済ませても、借地借家法の2年の期限が止まったり延びたりするわけではないことです。逆に、掲示を出したからといって、滅失登記の義務がなくなるわけでもありません。2本の期限は、それぞれ別に管理する必要があります。

5．滅失の日から2年が過ぎる前：再築して登記まで

借地借家法10条2項ただし書は、滅失の日から2年を経過した後は、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限って、対抗力が維持されると定めています。つまり、2年が過ぎた後も対抗力を保つには、2年のうちに「建てる」だけでなく「登記する」ところまで終えていることが条件です。

新しい建物の登記には、建物の物理的な状況を記録する表題登記（土地家屋調査士の業務。本人申請も可）と、所有者を記録する所有権保存登記（司法書士の業務。こちらも本人申請ができます）があります。10条2項ただし書の「その建物につき登記」がどの登記を指すかは、条文には書かれていません。表題登記を済ませたことだけで2年の条件を満たすと考えず、所有権保存登記まで含めて2年が過ぎる前に終える段取りにしておくと確実です。

なお、表題登記には、新築した建物の所有権を取得した日から1か月以内という申請義務があります（不動産登記法47条1項）。ただし、この「1か月」は最長でもこの日までという義務の期限で、2年の期限とは別のものです。建物の完成が2年の終わり際になりそうなときは、1か月の余裕を前提にせず、2年が過ぎる前に登記まで終えられるよう、完成予定日から逆算して段取りを組んでおく必要があります。

まとめ

相続した借地の家を取り壊すと、取り壊した日から、建物滅失登記の1か月（不動産登記法57条）と、借地権の対抗力にかかわる2年（借地借家法10条2項）が同時に、別々に動き出します。取り壊しと掲示はセットで、滅失登記は1か月以内に、建て替えは2年が過ぎる前に新しい建物の登記まで、という順番を工事の予定と重ねておくと、期限の見落としを防ぎやすくなります。登記の段取りに不安があればお近くの司法書士・土地家屋調査士に、地主との建て替えをめぐる話し合いがまとまらないときは弁護士にご相談ください。

参考資料

この記事は、次の資料を参照して内容を確認しています（確認日：2026年11月・いずれも一次情報です）。

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