この記事の要点

  • 相続登記の申請義務の「3年」は、死亡日からではなく「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その所有権を取得したことを知った日」から数える（不動産登記法76条の2第1項）
  • 遺言の存在を後から知った場合は、その遺言によって取得したと知った日が起算日になる
  • 法定相続分どおりの相続登記をした後に、遺産分割協議で法定相続分を超える持分を取得した場合は、分割が成立した日から改めて3年のカウントが始まる（同条2項）
  • 施行日（2024年4月1日）より前に開始していた相続にも義務は及び、この場合の起算日は「知った日」と施行日のいずれか遅い日になる（令和3年法律24号附則5条6項）。法務省は期限を令和9年（2027年）3月31日までと案内している

相続登記の申請義務化（2024年4月施行）については「3年以内に登記しないと過料の対象になる」という説明を目にする機会が増えました。ただ、この「3年」がいつから数え始まるのかは、実は一律ではありません。結論から言うと、起算日は死亡日ではなく「知った日」であり、しかも状況によって数え直しが生じる場合があります。

原則は「相続の開始」と「取得」の両方を知った日

不動産登記法76条の2第1項は、相続によって不動産の所有権を取得した者に対し、「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から3年以内」に所有権移転登記を申請するよう義務づけています。相続人に対する遺贈によって取得した場合も同様です。

つまり、単に「親が亡くなったことを知った日」だけでは足りず、「自分がその不動産の所有権を取得したと知った日」もあわせて必要になります。多くの場合は、死亡の事実を知った時点で自分が相続人であることもあわせて把握していますので、その場合は「相続の開始を知った日」がそのまま起算日になる、という整理になります。ただし、起算日はあくまで「知った日」であって死亡日そのものではありませんし、二つの事実を知る時期がずれる場面もあります。

ケース1：遺言の存在を後から知った場合

亡くなった方が遺言を遺していたものの、相続人がその存在にしばらく気づかず、後になって遺言の内容を知ったとします。この場合、遺言によって不動産を取得したことを知ったのは、遺言の存在に気づいて内容を確認し、自分がその不動産を取得したと分かった時点です。76条の2第1項は「相続の開始を知った」ことと「所有権を取得したことを知った」ことの両方を求めていますので、起算日は相続の開始を知った日ではなく、遅い方である「遺言によって取得したと知った日」になります。

数次相続や疎遠な親族の相続では、自筆証書遺言が自宅の書類の中から後日発見されることも珍しくありません。「亡くなってからもう3年近く経っている」と慌てる前に、いつ・どの事実で所有権の取得を知ったのかを整理することが大切です。

ケース2：遺産分割で法定相続分を超えて取得した場合

もう一つ数え直しが生じるのが、遺産分割協議の結果、法定相続分を超える持分をあとから取得したケースです。不動産登記法76条の2第2項は、この超過取得分について「当該遺産の分割の日から3年以内」に登記を申請しなければならないと定めています。

ここで注意しておきたいのは、この2項が適用される場面が条文上限定されている点です。2項は、前項前段の規定による登記（民法900条・901条の規定により算定した相続分に応じてされたものに限る）がされた後に遺産の分割があったときを対象と定めており、先に法定相続分どおりの相続登記がされていることが前提になっています。つまり、まず法定相続分どおりの共有として登記して3年以内の義務を履行し、その後に遺産分割協議がまとまって取得分が変わったときに、分割の日から改めて3年のカウントが始まる、という組み立てです。先に法定相続分での登記を済ませてある場合には、それで終わりではなく、この「分割の日」を起算日とする別枠の期限が続くことを意識しておく必要があります。

裏を返すと、法定相続分での登記も次に述べる相続人申告登記もしないまま遺産分割がまとまった場合は、2項が前提とする「前項前段の規定による登記」がされていませんので、2項の出番はありません。この場合は1項の義務が履行されないまま残っている状態ですので、期限は分割の日から新たに3年ではなく、1項の起算日（相続の開始と所有権の取得を知った日）から3年のままと整理されます。遺産分割の話し合いが長引くほど、分割を待っているうちに1項の3年が過ぎてしまうおそれがあるということであり、そのための応急策として次に述べる相続人申告登記が用意されています。

見落としやすい「経過措置」──施行日前に始まっていた相続

ここまでの二つのケースとは別に、起算日を大きく動かすものとして経過措置があります。相続登記の申請義務は、施行日である2024年（令和6年）4月1日より前に開始していた相続にも及びます。ただし、施行前に開始した相続にそのまま3年の期限を当てはめると、施行の時点ですでに期限切れという事態が生じてしまいます。

そこで令和3年法律第24号の附則5条6項は、76条の2第1項の「知った日」を「知った日又は第二号施行日のいずれか遅い日」と読み替える経過措置を置きました（同条2項の「分割の日」についても同じ読み替えがあります）。第二号施行日とは、相続登記の申請義務の規定が施行された2024年4月1日のことです。

したがって、施行日より前に相続の開始と所有権の取得を知っていた方は、施行日が起算日になります。法務省は、この場合の期限を「令和9年3月31日まで（不動産を相続で取得したことを知った日が令和6年4月以降の場合は、その日から3年以内）」と案内しています。何十年も前に開始した相続で名義がそのままになっている不動産も対象で、この期限は執筆時点（2026年9月）から見るとあと半年余りです。古い未登記の相続に心当たりがある方は、早めに確認しておくことをおすすめします。

「相続人申告登記」はあくまで応急策

遺産分割が長引きそうで3年以内の本来の相続登記が間に合わない場合の応急策として、相続人申告登記という制度も用意されています。ただし、これは「相続人であることを法務局に申し出た」という事実を登記に反映させるだけの措置であり、遺産分割が成立した後は、その日から改めて3年以内に正式な相続登記（所有権移転登記）を申請する義務が発生する点に変わりはありません。この場合の根拠は76条の2第2項ではなく、相続人申告登記について定める76条の3第4項で、「その後の遺産の分割によって所有権を取得したとき」は「当該遺産の分割の日から三年以内」に所有権移転登記を申請しなければならないとされています。応急策で一区切りついたと思い込み、分割成立後の期限管理が抜け落ちるケースには注意が必要です。

期限を過ぎた場合の過料についての詳しい内容は、相続登記の義務化と過料10万円の記事もあわせてご確認ください。

執筆時点（2026年9月）の制度に基づく一般的な解説です。個別の事案でどの時点が起算日にあたるかは、事実関係によって判断が分かれることがあります。

まとめ

相続登記の申請義務「3年」は、死亡日ではなく「相続の開始と所有権の取得を知った日」から数えるのが原則で、遺言を後から知った場合はその内容を知った日が起算日になり、法定相続分どおりの登記をした後の遺産分割で法定相続分を超える持分を取得した場合は、分割が成立した日から改めて数え直しになります。さらに、施行日前に開始していた相続については、経過措置により施行日（2024年4月1日）と「知った日」の遅い方が起算日となり、法務省は令和9年3月31日までの申請を案内しています。ご自身の案件の起算日がいつになるか迷ったときは、お近くの司法書士にご相談ください。

参考資料

この記事は、次の資料を参照して内容を確認しています（確認日：2026年9月・いずれも一次情報です）。

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