この記事の要点

  • ペアローンの家は夫婦それぞれが別々の住宅ローン契約者になっているため、離婚時は「名義」だけでなく「ローン」も一緒に整理する必要がある
  • 選択肢は大きく分けて①売却して清算②どちらかが住み続ける③共有のまま継続の3パターン
  • 名義やローンを動かす方法は、金融機関の審査や同意が前提になるため、実際に選べるかどうかは個別の事情による
  • 名義変更の登記手続きそのものは別記事で解説している

夫婦でペアローンを組んで購入した自宅は、離婚が決まっても「じゃあどちらかが住んで、名義もそちらに変えればいい」と単純には進みません。ペアローンは夫婦それぞれが別々に住宅ローンを契約している状態のため、家の名義（財産分与）だけでなく、ローンそのものの整理まで考える必要があるからです。

この記事では、ペアローンで購入した自宅を離婚時にどう整理するか、一般的によく取られる3つのパターンを整理します。個別の金融機関との交渉や、借り換えができるかどうかの判断、離婚条件のどちらが有利かといった判断には立ち入りません。実際の手続きは、お近くの司法書士や弁護士にご相談ください。

ペアローンとは何か、なぜ離婚のときに複雑になるのか

ペアローンとは、夫婦がそれぞれ別々に住宅ローンを契約し、その持分に応じて1つの不動産に共有名義で抵当権を設定する仕組みです。似た制度に「連帯債務」や「連帯保証」がありますが、ペアローンは夫と妻それぞれが独立した債務者になる点が特徴です。

離婚にあたって家の名義を一方に寄せたいと考えても、次の2つは別の手続きであることに注意が必要です。

夫婦間で「家は自分がもらう」と合意しても、それだけでは金融機関に対するローンの契約者・連帯保証人の地位は自動的には変わりません。ローン契約の変更（借り換えや保証人の変更など）には、金融機関ごとの審査・同意が別途必要です。この「名義とローンがセットで動かない」という点が、ペアローンの離婚時整理を複雑にしている一番の理由です。

パターン①：売却して清算する

家を売却し、売却代金で両者のローンを完済したうえで、残った金額を財産分与として分け合う方法です。

  • 売却代金でローンを完済できれば、双方がローン契約から離脱でき、その後の関係が最もシンプルになりやすい
  • 売却代金がローン残高を下回る「オーバーローン」の状態だと、不足分を自己資金で用意しないと売却・完済ができない場合がある
  • 売却には抵当権の抹消登記や所有権移転登記が伴う（売買時の登記の流れはこちら）

売却によって清算するかどうかは、住宅ローンの残高や売却見込み額、住み続けたい事情があるかなど、個別の状況によって判断が分かれます。

パターン②：どちらかが住み続ける

一方が住み続け、名義とローンをそちらに一本化する方法です。相手方が抜けた分のローンを、住み続ける側が単独で借り換える、あるいは新たな金融機関でローンを組み直すといった形が考えられます。

ただし、借り換えができるかどうかは、住み続ける側の収入や信用状況などをもとに金融機関が個別に審査するものです。「必ず借り換えられる」とは限らず、審査の可否や条件は金融機関ごとに異なります。この点の具体的な判断は、金融機関への相談が前提になります。

借り換えが難しい場合、相手方の名前がローン契約に残ったまま家に住み続ける状態が続くこともあります。この場合、住まない側がローンの契約者・保証人の立場に残るリスクがあるため、離婚後の取り決め（求償や支払い方法など）を書面（離婚協議書・公正証書など）で明確にしておくことが望ましいとされています。

パターン③：共有のまま継続する

離婚後も売却せず、共有名義・ペアローンの状態をそのまま維持する方法です。事情によっては、双方が納得のうえであえてこの形を選ぶこともあります。

この方法は当面の変更が少ない一方、次のような点が離婚後のトラブルにつながりやすいとされています。

  • 一方が返済を続けなくなった場合、他方にも影響が及ぶ可能性がある（ペアローンでは互いに相手方の債務の連帯保証人になっている場合があり、そのときは保証人として請求を受ける立場になります）
  • 将来売却する際、共有者双方の合意が必要になる
  • どちらかが再婚・転居した後も、ローンと名義の関係が残り続ける

共有のまま継続する場合も、返済の分担・将来売却する際の手続き・合意が取れない場合の対応などを、あらかじめ書面で取り決めておくことが望ましいとされています。

まとめ

ペアローンで購入した自宅は、名義（財産分与）とローン（金融機関との契約）が別々に動く仕組みのため、離婚時は「売却して清算」「どちらかが住み続ける」「共有のまま継続」の3パターンを軸に、金融機関への相談を挟みながら整理していくことになります。どの方法が合っているかは、ローン残高や売却見込み額、住み続けたい事情など個別の状況によって異なります。具体的な進め方に迷ったら、お近くの司法書士や弁護士にご相談ください。

よくある質問

Q. 整理にはどんな費用がかかりますか？

売却する場合は仲介手数料や抵当権抹消登記の費用、名義を一方に移す場合は財産分与を原因とする所有権移転登記の登録免許税などがかかります。登記にかかる費用の目安は財産分与による名義変更登記の記事で解説しています。借り換えにかかる手数料や金利条件は金融機関ごとに異なるため、金融機関への確認が必要です。

Q. 整理を先延ばしにするとどんなリスクがありますか？

名義変更をしないまま放置すると、売却や借り換えをしようとしたときに手続きが滞ったり、元配偶者が自分の持分について担保を設定したり第三者に譲り渡したりするリスクが残ります。不動産の全体を売るには共有者全員の関与が必要ですが、各自の持分だけであれば単独で処分できるためです。

また、話し合いがまとまらないときに家庭裁判所へ財産分与の処分を請求できる期間には、期限が定められています（民法768条2項ただし書）。この期限は法改正により、**2026年（令和8年）4月1日から「離婚のときから5年」**になりました（改正前は2年）。

ただし注意が必要なのは、この5年が適用されるのは施行日（2026年4月1日）以後に離婚した場合で、施行日より前に離婚した場合は、従来どおり「離婚のときから2年」のままという点です（令和6年法律第33号 附則4条）。「2026年4月からは一律に5年になった」わけではありません。いずれにせよ、取り決め自体を先延ばしにすることには注意が必要です。

Q. 自分たちだけで進められますか？どこに相談すればいいですか？

方針の話し合いがまとまらない場合は家庭裁判所の調停、離婚条件そのものの相談は弁護士が窓口になります。ローンの借り換えや契約変更の可否は、契約している金融機関への相談が必要です。方針が決まった後の名義変更登記は司法書士が担当します。役割が分かれているため、迷った場合はまず身近な専門家に相談することをおすすめします。

【さらに深掘り】ペアローン解消時の抵当権整理と登記手続きの順序

ご注意 以下は執筆時点（2026年8月）の法令・通達・実務運用に基づく一般的な解説です。個別事情により判断が分かれる論点を含みます。実務適用は最新情報と個別事情を踏まえ、お近くの司法書士にご相談ください。 ここから先は専門的な内容です。一般の方はここまでの内容で十分です。

まず登記事項証明書の乙区を確認する

ペアローンでは、夫婦それぞれの持分に応じて担保が設定されますが、その担保の組み方は金融機関によって異なります。大きく分けると次の2通りが見られます。

  • 抵当権が2件設定されているパターン：夫の債務を担保する抵当権と、妻の債務を担保する抵当権が、それぞれ別件として同一不動産に設定されている（債務者欄がそれぞれ夫・妻になっている）
  • 抵当権が1件で、債務者欄に夫婦2名が連帯債務者として記載されているパターン：1つの抵当権に対して債務者が複数名連なっている

離婚時にどちらの整理方法が使えるかは、登記事項証明書（乙区）を取得して、抵当権が何件設定されているか、債務者欄がどうなっているかを確認するところから始まります。この確認をせずに「片方の分だけ抹消してほしい」と進めようとすると、後述のとおり想定どおりの登記ができない場合があります。

抵当権の抹消・一部抹消・債務者変更の考え方

  • 完済した抵当権の抹消登記：一方の債務を完済した場合、その債務を担保していた抵当権について抹消登記を申請できます。抵当権が2件設定されているパターンであれば、完済した側の1件のみを抹消すればよく、もう一方の抵当権はそのまま残ります。
  • 1件の抵当権に連帯債務者が複数いるパターンの注意点：この場合、抵当権は不動産全体を目的として設定されているため、「債務者の一人の分だけ抹消する」という登記は成り立ちません。抵当権は、被担保債権の全部の弁済を受けるまで、目的不動産の全部についてその効力が及ぶものとされているからです（抵当権の不可分性。民法372条が、留置権の不可分性を定めた296条を抵当権に準用しています）。抵当権が消滅するのは被担保債権が消滅したときですが（付従性）、ここでいう消滅は被担保債権の全部の消滅を指し、一部が支払われたにとどまる段階では抵当権はそのまま残ります。連帯債務者の一人が抜けて残りの一人が債務を引き受ける形に整理する場合は、抵当権の抹消ではなく、抵当権変更登記（債務者の変更）で対応するのが基本形です（借り換えによって旧抵当権を抹消し、新たに抵当権を設定し直す形が採られることもあり、どちらになるかは金融機関との調整によります）。
  • 「一部抹消」という言葉が使われることがありますが、これは共有名義になっている抵当権（持分に準じた抵当権の準共有など）の一部を対象にした特殊な処理を指す場合があり、通常のペアローン解消の場面で使う機会は多くありません。何を指しているかは事案ごとに確認が必要です。

財産分与による所有権移転登記と抵当権の抹消・設定の順序関係

実務上、次の順序で登記を進めるのが基本形です。

  1. 売却して清算する場合（パターン①）：決済日に、買主への所有権移転登記と、売主側の既存抵当権の抹消登記を同日に連件で申請します。抵当権抹消は決済（ローン完済）と同時に行うのが通例で、抹消書類も決済当日に金融機関から交付されるのが一般的です（交付のタイミングは金融機関の運用によって異なる場合があります）。
  2. 住み続ける側へ名義を一本化する場合（パターン②）で借り換えを伴うとき：旧抵当権の抹消登記→財産分与を原因とする所有権移転登記→新たに設定する抵当権の設定登記、の3件を同日に連件で申請するのが一般的な実務形です（新旧の金融機関の決済実務に合わせる必要があり、具体的な段取りは各金融機関の指示によります）。
  3. 抵当権が残ったまま先に財産分与登記だけを行う場合：法務局の審査上、抵当権が残っている不動産について財産分与を原因とする所有権移転登記をすること自体は可能です（抵当権者の承諾は登記の要件ではありません）。ただし、抵当権が残ったままの持分移転は、移転後の持分にもその抵当権の効力が及んだ状態が続くことを意味します。

ここで実務上まず確認すべきなのは、「登記が通るかどうか」と「ローン契約上問題がないか」は別の話という点です。多くの住宅ローン契約には、担保物件の譲渡や担保提供について金融機関の承諾を要する条項が置かれています。財産分与による所有権移転がこの条項に触れるかどうかは契約書の記載によって異なるため、登記手続きを進める前に契約内容を確認しておくべき事項として扱われています（契約条項の解釈や金融機関との交渉そのものは、登記手続きの範囲外の論点です）。

オーバーローン時に実務で問題になりやすい点

  • 売却代金や新規融資額がローン残高を下回る「オーバーローン」の状態では、不足分を別途用意しない限り既存の抵当権を完済して抹消することができないため、上記1・2のような「抹消してから移転・設定」という通常の段取りが組めません。この場合、不足分の扱い（自己資金での穴埋めができるかなど）が整理できるまで、登記手続き自体に着手できない状態が続くことがあります。
  • 抵当権を残したまま所有権のみを移転する処理は、登記としては受理される可能性がありますが、抵当権が付いたままの不動産を取得することになる点、およびローン契約上の承諾条項との関係が整理されないまま進めると後日の紛争の火種になりうる点は、登記の依頼を受ける段階であらかじめ説明しておくべき事項とされています。
  • 財産分与を原因とする所有権移転登記には、財産分与の合意や審判の内容を示す登記原因証明情報が必要です。実務では離婚協議書・財産分与契約書・調停調書・審判書などが用いられますが、どの書面で足りるかは事案によります。オーバーローンで整理方針が固まっていない段階では、この原因証明情報自体が確定していないことも多く、書類の準備状況の確認も登記手続きの前提として必要です。

2026年4月から始まった氏名・住所変更登記の義務（離婚と直結する改正）

離婚に伴う整理では、所有権の名義そのものを動かさないケース（パターン③の共有継続、パターン②で借り換えができず名義が残るケース）でも、2026年4月1日から施行された次の義務が問題になります。

  • 不動産登記法76条の5：所有権の登記名義人の氏名・名称または住所に変更があったときは、変更があった日から2年以内に変更の登記を申請しなければならない
  • 同法164条2項：正当な理由がないのにこの申請を怠ったときは、5万円以下の過料

離婚は、この義務の引き金になりやすい場面です。典型的には次の2つが該当します。

  • 住所の変更：家を出た側が共有名義に残ったまま転居した場合、その者の住所変更登記が必要になります
  • 氏の変更：婚姻前の氏に復した側が名義に残っている場合、氏名変更登記が必要になります

さらに、施行日より前に生じた変更も義務の対象とされており、その場合の2年は変更の日ではなく施行日（2026年4月1日）から起算されます（令和3年法律第24号 附則5条7項）。つまり、以前の離婚で転居・復氏したまま登記簿を放置している場合も、2028年3月31日までに変更登記を申請する必要があるという整理になります。

なお、財産分与を原因とする所有権移転登記を申請する場面でも、登記簿上の住所・氏名が現在のものと一致していない場合には、その前提として変更登記を先に行うのが実務上の一般的な取扱いです。名義を動かす場合・動かさない場合のいずれでも、まず登記事項証明書の甲区で登記名義人の住所・氏名を確認しておくことになります。

参考資料

この記事は、次の資料を参照して内容を確認しています（確認日：2026年8月・いずれも一次情報です）。

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