この記事の要点

  • 使用貸借（民法593条）は「無償」で借りる契約、賃貸借（民法601条）は「家賃」を払って借りる契約。この対価の有無が最大の違い
  • 賃貸借（とくに借家）は借地借家法で借主が手厚く保護されるが、使用貸借にはこの保護がなく、貸主の都合で終了しやすい
  • 借主が亡くなったとき、使用貸借は原則として契約が終了する（民法597条3項）が、賃貸借の借りる権利は相続人に引き継がれる
  • 実家や親の土地を無償で使っている場合は、口約束のままにせず、期間や条件を書面で整理しておくことが将来のトラブル防止につながる

「家賃を払っていないから、この関係は法律上どうなっているのか分からない」——親の家や土地を無償で使っている方から、こうした声をよく耳にします。法律上、対価を払わずに物を借りる関係は「使用貸借（しようたいしゃく）」、家賃などの対価を払って借りる関係は「賃貸借（ちんたいしゃく）」と呼ばれ、民法上まったく別の契約として扱われています。見た目は同じ「借りている」状態でも、存続期間の保障や相続時の扱いは大きく異なります。この記事では、使用貸借と賃貸借の違いを、実家や土地を無償で借りているケースを中心に整理します。

なお、親の土地を無償で借りて家を建てている方が、貸主（親）の死亡時にどのような問題に直面するかは、親の土地に家を建てるとき──「使用貸借」のままだと相続で何が起きるかで詳しく取り上げています。あわせてご覧ください。

使用貸借とは何か（民法593条）

使用貸借とは、当事者の一方（貸主）が無償で物を貸し、借主が使用・収益をした後にその物を返還することを約束する契約です（民法593条）。地代や家賃などの対価を一切支払わない点が最大の特徴で、親子・親族間で土地や建物を無償で使わせる場面の多くがこれにあたります。

2020年（令和2年）4月施行の改正民法により、使用貸借は「物の引渡しがあって初めて成立する契約（要物契約）」から、「当事者の合意だけで成立する契約（諾成契約）」に改められました。もっとも、借主に代金の支払義務がない点は変わらず、あくまで「無償で貸し借りする」という性質が使用貸借の中核です。

なお、使用貸借だからといって借主が一切の費用を負担しなくてよいわけではありません。民法595条1項は、借主が「借用物の通常の必要費」を負担すると定めています。固定資産税などの公租公課もこの通常の必要費にあたると理解するのが一般的で、裁判例もおおむねそのように扱っています。もっとも、固定資産税はもともと所有者に課される税であり、実際には貸主が払い続けているケースも珍しくありません。裁判例のなかには、貸主が借主に請求せずに負担し続けてきた経緯から、貸主が負担する旨の合意があったと認めたものもあります（※この裁判例は原典確認できず）。つまり、誰が負担するかは条文だけで一律に決まるわけではなく、当事者の取り決めやそれまでの取扱いによって変わりうるということです。いずれにしても、多少の負担金のやり取りがあるだけで、それだけで直ちに賃貸借に変わるわけではないと考えられています。

賃貸借とは何か（民法601条）

これに対し賃貸借は、貸主が物の使用・収益をさせることを約束し、借主がその対価として賃料を支払うことを約束する契約です（民法601条）。対価関係がある点で使用貸借とはっきり区別されます。

賃貸借のうち建物を借りる場合（借家）や、建物所有目的で土地を借りる場合（借地）には、民法に加えて借地借家法が適用されます。借地借家法は、経済的に弱い立場になりやすい借主を保護するための特別法で、契約の更新・解約について貸主側に強い制約を課しています。この保護の有無が、使用貸借と賃貸借の実務上の違いを大きく分けるポイントです。

存続期間と「立ち退き」を求められる場面の違い

使用貸借には、賃貸借のような存続期間の上限はありません。期間を定めていた場合はその期間の満了によって、期間を定めず使用目的だけを定めていた場合は借主がその目的に従って使用・収益を終えることによって終了し（民法597条1項・2項）、期間も目的も定めていない場合は貸主がいつでも契約を解除できるとされています（民法598条2項）。なお、使用目的だけを定めていた場合でも、その目的に従って使用・収益をするのに足りる期間が経過したと判断されれば、貸主は契約を解除できるとされています（民法598条1項）。目的を定めておけば必ず目的の達成まで使い続けられる、というわけではありません。借地借家法の適用もないため、貸主から返還を求められた場合、借主が正当事由の有無を争って居住を続ける法的な足場は基本的にありません。親族間の情義に頼った関係である分、法的な保護は薄いということです。

**賃貸借（借家）**の場合は事情が異なります。借地借家法の適用があるため、貸主が更新を拒絶したり解約を申し入れたりするには「正当事由」が必要とされ（借地借家法28条）、正当事由が認められなければ、貸主の側から一方的に契約を終わらせることは基本的にできません。

ただし、これは期間の満了や解約の申入れによって契約を終わらせようとする場面についてのルールです。家賃の滞納など借主の側に契約違反がある場合や、あらかじめ更新のない契約として結ばれた定期建物賃貸借（借地借家法38条）の場合は、扱いが別になります。「正当事由がなければ絶対に出ていかなくてよい」と言い切れるわけではない、という点は押さえておく必要があります。とはいえ、家賃を払っている借主の生活基盤を法律が厚く保護している、という基本的な構図に変わりはありません。

つまり、「立ち退きを求められたときにどれだけ争えるか」という視点で見ると、対価を払っている賃貸借（借家）のほうが借主の立場は強く、対価のない使用貸借は貸主の意向に左右されやすい、という違いがあります。

相続のときの扱いがまったく違う

使用貸借と賃貸借の違いが最もはっきり表れるのが、当事者が亡くなったときの扱いです。

  • 使用貸借は、借主が死亡すると原則として終了します（民法597条3項）。借主の地位はその人限りのもので、相続人には引き継がれないのが原則です。使用貸借は当事者間の個人的な信頼関係にもとづく契約と位置づけられているためです。もっとも、この規定は当事者が別の合意をすることを妨げるものではないと理解されています。そのうえで、建物を建てて長く使うことを前提に土地を借りているようなケースについて、借主が亡くなっても終了しない合意（契約書に書かれていなくても、当事者の意思としてそう読み取れる合意）があったと認めた裁判例があります。他方で、似たような事案について条文どおり終了すると判断した裁判例もあります（※これらの裁判例はいずれも原典確認できず）。つまり、判断が分かれているのは「別段の合意をしてよいかどうか」ではなく、「その事案で別段の合意があったと読み取れるかどうか」という認定の部分であり、下級審の結論はケースごとに分かれている、ということです。なお、この規定が終了事由として挙げているのは借主の死亡で、貸主が死亡した場合について同じ定めは置かれていません。貸主が亡くなっても使用貸借は当然には終了せず、貸主の地位が相続人に引き継がれるとするのが一般的な理解です（この点は親の土地に家を建てるとき──「使用貸借」のままだと相続で何が起きるかで詳しく解説しています）。
  • 賃貸借（借家権）は、借主が死亡しても終了せず、借りる権利（借家権）が相続人に引き継がれます。大家さんの承諾は不要です。賃貸住宅に住んでいた方が亡くなった場合の具体的な扱いは、借りている家（借家権）も相続される──賃貸住宅の相続と大家さんへの連絡で解説しています。

「借主が亡くなれば原則として終わる使用貸借」「借主が亡くなっても引き継がれる賃貸借」——この対比が、両者の性質の違いを端的に表しています（使用貸借について別段の合意が認められる余地があることは、上に述べたとおりです）。使用貸借は「この人に無償で使わせてあげる」という個人的な好意にもとづくもの、賃貸借は対価関係のある契約上の地位そのものと考えると整理しやすいでしょう。

まとめ

使用貸借と賃貸借は、どちらも「他人の物を借りる」関係である点では共通していますが、対価の有無を出発点に、存続期間の保障、立ち退きの争いやすさ、相続時の扱いまで大きく異なります。実家や親の土地を無償で使っている方は、今は問題がなくても、貸主や借主の死亡をきっかけに関係が変わる可能性があることを踏まえ、早めに家族間で条件を確認し、できれば書面に残しておくことをおすすめします。個別の事情によって判断が分かれる場合もあるため、具体的な対応に迷ったときは、お近くの司法書士にご相談ください。

よくある質問

Q. 使用貸借でも、まったくお金のやり取りをしてはいけないのですか？ いいえ。使用貸借は「対価（家賃・地代）」を伴わない契約ですが、民法595条1項は借主が「通常の必要費」を負担すると定めており、固定資産税相当額もこれにあたると理解するのが一般的です。もっとも、実際に誰が負担するかは、当事者の取り決めやこれまでの取扱いによって変わりうる部分でもあります。いずれにせよ、実費程度の負担であれば使用貸借の性質は変わらないと考えられています。

ただし、「いくらを超えたら賃貸借になるのか」という明確な線引きは、法律にも判例にも定められていません。裁判では、負担している金額そのものだけでなく、近隣の家賃・地代の相場と比べてどの程度低いか、当事者が親族なのか他人なのかといった事情も含めて総合的に判断されており、固定資産税相当額を多少超えたというだけで直ちに賃貸借と評価されるわけではない、という見方が一般的です。他方で、負担額が相場の賃料に近づき、実質的に使用の対価と評価できるような場合には、賃貸借と判断される可能性があります。この判別は事案ごとの事情に左右される領域で、専門家の間でも一律の基準は示されていません。

Q. 使用貸借を放置していると、どんなリスクがありますか？ 期間も使用目的も定めていない使用貸借は、貸主の側からいつでも解除できるとされています（民法598条2項）。口約束のまま放置していると、貸主の相続や事情の変化をきっかけに、想定していなかったタイミングで返還を求められることがあります。使用目的・期間・費用負担などを、できるだけ書面（覚書・契約書）で整理しておくことが望まれます。

Q. 今住んでいる家や土地が使用貸借か賃貸借か、自分で判断できますか？ 家賃や地代の支払いの有無、契約書の内容、これまでの支払いの経緯などから、ある程度は自分でも整理できます。ただし、名目上は無償でも実質的に対価性があると評価されるケースなど、判断が難しい事案もあります。相続や登記に関わる場面で扱いに迷う場合は、お近くの司法書士にご相談ください。

【さらに深掘り】使用貸借と不動産登記実務のかかわり

ご注意 以下は執筆時点（2026年8月）の法令・通達・実務運用に基づく一般的な解説です。個別事情により判断が分かれる論点を含みます。実務適用は最新情報と個別事情を踏まえ、お近くの司法書士にご相談ください。 ここから先は専門的な内容です。一般の方はここまでの内容で十分です。

使用貸借は登記できない、賃借権は登記できても実務上は少ない

不動産登記法上、登記できる権利は不動産登記法3条に列挙された権利に限られ、所有権・地上権・永小作権・地役権・先取特権・質権・抵当権・賃借権・配偶者居住権・採石権がこれにあたります。使用貸借にもとづく使用権はこの一覧に含まれておらず、使用貸借を原因として登記をすることはできません。使用貸借は当事者間の債権的な合意にとどまり、登記による対抗力を持たないということです。第三者から見れば、その不動産の所有権登記名義人が誰であるかがすべてであり、登記簿を見ただけでは使用貸借の借主がいることは分かりません。

一方、賃借権は不動産登記法3条8号に列挙された登記できる権利の一つで、賃借権設定登記をすること自体は制度上可能です（建物所有目的で土地を借りる借地権であれば、借地借家法10条により、土地の賃借権自体を登記しなくても、借地権者が自分名義で登記した建物をその土地上に所有していれば第三者への対抗力を備えることもできます）。しかし実務上、賃借権設定登記が行われる例は限られています。賃借権設定登記には貸主（所有権登記名義人）の協力（共同申請）が必要で、貸主側に登記費用・登録免許税の負担や賃貸事実を公示することへの抵抗感が生じやすいこと、借地上建物であれば建物の登記だけで対抗力を得られるため賃借権自体を登記する実益が薄いこと、建物の賃貸借（借家）は建物の引渡しがあれば第三者への対抗力を備え（借地借家法31条）、登記を要しないことなどが背景にあります。

相続登記・遺産分割協議における留意点

土地上に使用貸借にもとづく建物が建っている状態で土地の所有者に相続が発生しても、登記簿の記載だけからは使用貸借の存在は分かりません。相続登記の申請自体は、使用貸借の有無にかかわらず法定相続分・遺言・遺産分割協議の内容にもとづいて進めることができますが、次の点に留意が必要です。

  • 遺産分割協議でその土地を取得する相続人を決める際、使用貸借の負担がある土地は将来の利用に一定の制約を伴いうるため、他の相続財産とのバランスを踏まえた協議が望ましいこと
  • 使用貸借は借主が死亡すれば原則として終了しますが（民法597条3項）、貸主の死亡は民法上の終了事由とされておらず、貸主の地位は相続人に承継されるとするのが一般的な理解です。したがって、その土地を相続した新所有者は、原則として既存の使用貸借関係を引き継ぐことになること。ただし、貸主と借主の個人的な関係を前提に無償で貸していたような事案では、貸主の死亡によって終了させる趣旨の合意があったと評価される余地もあり、また相続人と借主との信頼関係が失われたことを理由に解除を認めた裁判例もある（※原典確認できず）とされるため、どんな場合でも無条件に存続すると言い切れるわけではないこと
  • 遺産分割協議書に、使用貸借の当事者・使用条件（誰が、いつまで、どのような条件で使用しているか）を確認的に記載しておくと、後日の認識違いを防ぐ一助になること（ただし、この記載自体に登記のような対抗力が生じるわけではない点には注意が必要です）

相続登記・住所変更登記の義務化との関係

2024年（令和6年）4月1日から、相続登記の申請が義務化されています。相続により不動産の所有権を取得した相続人は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつその所有権を取得したことを知った日から3年以内に所有権移転の登記を申請しなければならず（不動産登記法76条の2第1項）、正当な理由なく怠ったときは10万円以下の過料の対象となります。施行日より前に開始した相続で登記が済んでいないものについては、2027年（令和9年）3月31日までに申請する必要があります（法務省「相続登記の申請義務化」）。

この義務は、その土地・建物に使用貸借の借主がいるかどうかとは関係なく生じます。「無償で使っている親族がいて話がまとまらない」という事情は、登記を先送りしてよい理由にはなりません。遺産分割の話し合いがまとまらない場合は、相続人である旨の申出（相続人申告登記。不動産登記法76条の3第1項・2項）をしておけば、ひとまず申請義務を履行したものとみなされます。

さらに2026年（令和8年）4月1日からは、所有権の登記名義人の氏名・名称または住所に変更があったときの変更登記も義務化されました。変更があった日から2年以内の申請が必要で、施行日より前に生じた変更は2028年（令和10年）3月31日までとされています（不動産登記法76条の5、法務省「住所等変更登記の義務化」）。土地や建物を無償で貸している側が転居しているケースでは、相続が起きる前にこの点も整理しておくと、その後の手続きが進めやすくなります。

評価・売却の場面での留意点

使用貸借がある土地・建物は、評価や売却の場面でも論点になりやすい類型です。

  • 相続税評価においては、使用貸借による貸付けは賃貸借とは異なる扱いを受け、借地権割合等による評価減の対象とはならないのが原則です（具体的な評価・申告は税理士にご確認ください）。
  • 売却を検討する場合、使用貸借の借主がいる土地・建物は、買主にとって明渡し時期の見通しが立ちにくい不動産と映りやすく、更地や賃貸借関係が明確な物件と比べて取引の条件面で不利に働くことがあります。売却前に使用貸借を合意解除する、あるいは少なくとも使用状況・条件を書面で整理しておくことが、取引を進めやすくする一助になります。
  • 登記簿上に使用貸借の記載がない以上、買主側は現地確認や所有者への聞き取りでしか使用貸借の存在を把握できません。売買の際は、重要事項説明や契約書において使用貸借の有無・内容を正確に伝えておくことが、後日のトラブル回避につながります。

参考資料

この記事は、次の資料を参照して内容を確認しています（確認日：2026年8月・いずれも一次情報です）。

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