この記事の要点

  • 賃貸住宅を借りていた人が亡くなっても、借りる権利（借家権）は大家さんの承諾なく相続人にそのまま引き継がれる
  • 内縁関係で同居していた人も、一定の条件のもとで住み続けられる場合がある
  • 滞納していた家賃は「負の相続財産」として相続人が引き継ぐ

亡くなった方が持ち家ではなく賃貸住宅（アパート・マンション）に住んでいた場合、その部屋を借りる権利はどうなるのでしょうか。「借りていた家だから、契約は自動的に終わるのでは」と思われる方も多いのですが、実際はそうではありません。

なお、似た言葉に「借地権」がありますが、これは「他人の土地を借りて自分の建物を建てる権利」の話で、今回取り上げる「他人の建物を借りて住む権利（借家権）」とは別の制度です。土地を借りていたケースについては、相続した実家が借地権だった──慌てないための手続きと地主への対応で解説していますので、あわせてご覧ください。

借家権は相続される（大家さんの承諾は不要）

賃貸借契約に基づいて建物を借りる権利（借家権）は、法律上「財産権」の一種として扱われます。そのため、賃借人が亡くなると、この借りる権利も預貯金や不動産と同じように相続財産に含まれ、相続人にそのまま引き継がれます。

ポイントは、この引き継ぎに大家さんの承諾がいらないということです。売買や贈与で権利を譲り渡す場合とは違い、相続はご本人の意思とは関係なく法律上当然に生じる権利の移転なので、大家さんの同意がなくても相続人が新しい賃借人の立場に立ちます。相続人が複数いる場合は、遺産分割協議で誰か一人が契約を引き継ぐと決まるまでの間、相続人全員が共同で賃借人の地位を持つことになります。

もっとも、賃貸借契約書の中には「賃借人が死亡した場合は契約を終了する」といった特約が入っていることもあります。こうした特約が実際にどこまで有効に扱われるかはケースによって判断が分かれるため、契約書に気になる条項がある場合は専門家に確認されることをおすすめします。

内縁の同居人は住み続けられるのか

賃借人に配偶者や子どもなどの相続人がいる場合、内縁関係（婚姻届を出していないパートナー）で同居していた方は、法律上は相続人ではないため、借家権そのものを相続することはできません。ただし判例では、相続人が引き継いだ借家権を根拠として、内縁の同居人が大家さんからの退去請求を拒み、その部屋に住み続けられる場合があるとされています。

もっとも、この考え方は、内縁の同居人に固有の権利を認めたものではなく、あくまで相続人が引き継いだ借家権を借りる形で保護するという説明のしかたです。そのため、相続人と大家さんの間で契約が終了させられた場合にどこまで保護されるのかといった点については、専門家の間でも整理が分かれています。相続人がいる場合の内縁の同居人の立場は、後に述べる借地借家法36条のようなはっきりした条文があるわけではない、という点は押さえておいてください。

一方、賃借人に相続人が誰もいない場合には、借地借家法36条という規定があります。この条文は、婚姻や縁組の届出はしていないものの、賃借人と事実上の夫婦または養親子と同じ関係にあった同居者が、賃借人の権利義務（部屋を借りる権利と家賃を払う義務の両方）を当然に引き継ぐと定めたものです。同居していた方であれば誰でもこの規定で引き継げるというわけではない点に注意が必要です。引き継ぎたくない場合には、賃借人が相続人なしに亡くなったことを知った後1か月以内に大家さんへ反対の意思を伝えることで、引き継がないこともできます。

いずれのケースも、実際に住み続けられるかどうかは同居の実態や契約内容によって左右されるため、個別の事情に応じた確認が必要です。

住み続けるか、解約するか

相続人は、亡くなった方が借りていた部屋について、契約をそのまま引き継いで住み続けることも、解約して退去することもできます。どちらを選ぶかは相続人の自由ですが、契約を引き継ぐ場合は、以後の家賃の支払い義務も相続人が負うことになります。

相続人が複数いる場合は、少し注意が必要です。解約するときは相続人全員でする必要があると説明されるのが一般的ですが、これに対しては、相続分の割合で過半数にあたる相続人の同意があれば足りるとする見解もあり、専門家の間でも整理が分かれています。どちらの考え方に立つかで、一部の相続人だけでした解約が有効かどうかの結論が変わりうるところですので、見解が分かれている以上は相続人全員の合意をとったうえで解約するほうが確実です。

また、亡くなった後に発生する家賃については、相続人がそれぞれ法定相続分の割合だけを払えばよいのではなく、一人ひとりが全額について責任を負う扱いになると説明されるのが一般的です。相続人全員が共同で借りている状態から生じている家賃だから、というのがその理由です。これに対して、亡くなる前から滞納していた家賃は、亡くなった方がすでに負っていたお金の債務なので、後で述べるとおり法定相続分に応じて分かれるのが原則とされており、扱いが異なります。実際にどう対応するかは、大家さんや管理会社との話し合いも含めて、早めに専門家に確認されることをおすすめします。

解約する場合は、賃貸借契約書に定められた解約予告の期間（一般的には1か月前など）を確認したうえで、大家さんや管理会社に連絡する流れになります。

敷金・原状回復の扱い

賃貸借契約の際に大家さんへ預けている敷金は、退去時に原状回復費用などを差し引いたうえで返還される性質のお金です。この敷金の返還を請求する権利も相続財産に含まれ、相続人が引き継ぎます。

一方で、退去時に部屋を元の状態に戻す「原状回復」の義務も相続人が負います。通常の経年劣化を超える損耗があれば、敷金から差し引かれたり、追加の費用を求められたりすることもあります。

滞納していた家賃は「負の相続財産」

もし亡くなった方が家賃を滞納したまま亡くなった場合、その未払い家賃は金銭債務として相続の対象になります。相続人が複数いる場合、この滞納家賃は法律上、各相続人が法定相続分に応じて分割して負担する債務となるのが原則です。

プラスの財産よりも借金や滞納家賃などのマイナスの財産が多い場合は、相続放棄という選択肢もあります。ただし、相続放棄をするには家庭裁判所での手続きが必要で、期限（原則として、亡くなったことと自分が相続人であることを知った時から3か月以内）もあります。また、遺品を勝手に処分するなど「相続する意思がある」とみなされる行動をとってしまうと、相続放棄ができなくなることがあるため注意が必要です。この点は遺品整理はいつから？──相続放棄を考えているなら「処分」に要注意で詳しく解説しています。なお、相続放棄をした方は、法律上はじめから相続人でなかったものとして扱われるため、賃借人の立場そのものを引き継ぐことはありません。もっとも、実際には部屋の明け渡しや残された荷物の扱いをめぐって大家さんとのやり取りが生じる場面もあり、誰がどこまで対応することになるのかは事情によって変わります。放棄を検討する段階で、あわせて専門家に確認しておくと安心です。

まとめ

賃貸住宅を借りていた方が亡くなっても、借りる権利（借家権）は大家さんの承諾なしに相続人へ引き継がれます。相続人は住み続けるか解約するかを選べますが、それぞれ家賃の支払いや敷金・原状回復の扱いが関わってきます。また、滞納家賃があった場合はマイナスの相続財産として扱われる点にも注意が必要です。

ご自身のケースでどう対応すればよいか迷われた場合は、お近くの司法書士にご相談ください。なお、大家さんとの具体的な交渉やトラブルになった場合は、弁護士にご相談されることをおすすめします。

よくある質問

Q. 借家権を相続する際に、大家さんへ支払う費用はかかりますか？ 相続による賃借人の地位の承継そのものについて、大家さんへ名義書換料などを支払う法律上の義務はありません。不動産の所有権のように登記申請が義務づけられている権利とも違い、法務局への登記も不要です。ただし、退去して敷金の返還を受ける際は、原状回復費用（通常の経年劣化を超える損耗があれば追加費用を求められることもあります）が差し引かれる点には注意してください。

Q. 手続きに期限はありますか？放置するとどうなりますか？ 借家権の相続そのものに法律上の期限はありませんが、相続放棄を検討する場合は、亡くなったことと自分が相続人であることを知った時から原則3か月以内に家庭裁判所での手続きが必要です。また、契約を引き継ぐかどうかの判断を先延ばしにしている間も家賃の支払い義務は発生し続け、滞納すれば契約を解除されるリスクがあるため、早めに大家さんや管理会社へ連絡することをおすすめします。

Q. 自分たちだけで対応できますか、それとも専門家に相談すべきですか？ 一般的な引き継ぎの流れ（大家さんへの連絡、解約するかどうかの判断など）はご自身で対応できる場合も多くあります。ただし、遺産分割の話し合いがまとまらない場合や、滞納家賃の扱い、相続放棄を検討する場合などは、司法書士にご相談いただくとスムーズです。大家さんとの交渉が難航している場合は弁護士にご相談ください。

【さらに深掘り】借家権と不動産登記の関係

ご注意 以下は執筆時点（2026年8月）の法令・通達・実務運用に基づく一般的な解説です。個別事情により判断が分かれる論点を含みます。実務適用は最新情報と個別事情を踏まえ、お近くの司法書士にご相談ください。 ここから先は専門的な内容です。一般の方はここまでの内容で十分です。

ここまで見てきた借家権（建物を借りて住む権利）は、相続によって当然に相続人へ引き継がれますが、実際に法務局へ登記されることはほとんどありません。これは、同じ「借りる権利」でも「借地権」とは扱いが違って見えるところです。

土地を借りて自分の建物を建てる権利のうち、地上権や賃借権として登記された借地権は、不動産登記法上の登記事項にあたります。他方、建物を借りて住む権利のほうは、制度として登記ができないわけではありません。ただ、建物の賃貸借には、建物の引渡しを受けていれば、その後に建物の所有者が変わっても新しい所有者に対して「借りている」と主張できるという保護のしくみが借地借家法31条に用意されているため、あえて登記をする実益が乏しく、実務上ほとんど登記されないというのが実情です。「借家権は債権だから登記できない」という説明を見かけることがありますが、借地権のうち賃借権も同じく債権であり、それでも登記の対象になっていますので、債権であること自体が登記できない理由になるわけではありません。この違いについては、相続した実家が借地権だった──慌てないための手続きと地主への対応で取り上げた借地権の登記の話とあわせて理解しておくと整理しやすいところです。

もう一つ押さえておきたいのが、亡くなった方が賃貸住宅に住んでいたとしても、それとは別に持ち家（実家など）を所有していたケースです。この場合、賃貸住宅の借家権は登記の対象になりませんが、所有していた不動産のほうは相続登記の対象になります。不動産登記法76条の2により、相続によって不動産を取得したことを知った日から原則3年以内に相続登記の申請義務が課されており、借家権の引き継ぎとは法律上まったく別の手続きとして進める必要があります。

この申請義務は令和6年（2024年）4月1日から始まった制度ですが、それより前に発生していた相続についても対象とされています（民法等の一部を改正する法律〈令和3年法律第24号〉附則5条6項）。この経過措置により、施行日前の相続については、相続を知った日と令和6年4月1日のいずれか遅い日から3年を数えることになるため、何年も前の相続で名義がそのままになっている不動産がある場合は、令和9年（2027年）3月31日が最も早い期限にあたります。

賃貸住宅の契約整理だけで済むと思っていたら、実家の相続登記が未了だったという事例も見られるため、亡くなった方の名義の不動産が他にないかを確認しておくことをおすすめします。

実際の相続登記の申請手続き（必要書類の収集や申請書の作成など）は個別の事情によって異なりますので、具体的な進め方は司法書士にご相談ください。

【さらに深掘り】敷金・滞納家賃の税務上の扱い

ご注意 以下は執筆時点（2026年8月）の法令・通達・実務運用に基づく一般的な解説です。個別事情により判断が分かれる論点を含みます。実務適用は最新情報と個別事情を踏まえ、お近くの司法書士にご相談ください。 ここから先は専門的な内容です。一般の方はここまでの内容で十分です。

本文で触れた敷金と滞納家賃は、相続税の計算にもそれぞれ関わってきます。

敷金の返還を請求できる権利は、退去時に原状回復費用などを差し引いた残額を受け取れる財産的な権利であるため、相続財産としてプラスの評価を受ける可能性があります。実際にいくら返還されるかは原状回復の範囲によって変わりますが、相続財産を洗い出す段階では、預貯金や不動産と並んで敷金返還請求権も漏れなく把握しておくことが大切です。

一方、亡くなった方が家賃を滞納したまま亡くなっていた場合、その未払い家賃は金銭債務として相続財産からマイナスされる形になります。相続税の計算では、亡くなった時点で現に存在し、かつ確実と認められる債務が「債務控除」の対象とされています。滞納家賃は、いつからいくら未払いなのかを契約書や入金の記録から確かめられることが多いため、この「確実と認められる債務」にあたると整理されるのが一般的です。もっとも、実際に控除できるかどうかは資料の裏づけや相続人ごとの負担の決まり方によっても変わってきます。

もっとも、敷金返還請求権の評価額や滞納家賃の債務控除額をどのように算定し、相続税の申告にどう反映させるかという具体的な税額計算・申告手続きは、税理士法52条により司法書士が行うことのできない業務です。個別の税額計算や節税に関するご相談は、税理士にご相談ください。

参考資料

この記事は、次の資料を参照して内容を確認しています（確認日：2026年8月）。

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