この記事の要点

  • 夫（またはどちらか一方）の名義・その人がローンを返済している家に、離婚後は住まない側ではなく住み続ける側（多くは子と暮らす親）だけが住む、という「名義・返済者」と「居住者」がずれた状態が起こりうる
  • このねじれは自然には解消されない。ローンの契約者変更には金融機関の審査・承諾が必要であり、名義変更（登記）のほうは、手続き自体は成り立つものの、住宅ローン契約上は金融機関の承諾を要するとされているのが一般的である
  • 当事者だけで名義やローンの扱いを勝手に動かすと、住宅ローン契約の条項（期限の利益喪失条項など）に触れる可能性がある
  • 前回はペアローンで購入した家を離婚時にどう整理するかを扱った。今回は「名義もローンも一方だけ」という、より単純に見えて実は動かしにくいケースを整理する

離婚にあたって、家を出る側が「ローンは自分名義のまま、家には元配偶者と子どもだけが住み続ける」という形で話がまとまることがあります。売却も名義変更もせず、とりあえず今のまま住まわせる、という選択です。一見シンプルに見えますが、名義・ローン・居住者の3つがバラバラになったこの状態は、時間が経つほど整理が難しくなりやすい構造を持っています。

この記事では、こうした「名義と居住のねじれ」が起きたときに何が問題になりやすいかを、一般的な考え方として整理します。個別の離婚条件の話し合い方や、金融機関との具体的な交渉の進め方には立ち入りません。

「名義はそのまま」に潜むねじれ

典型的な状況はこうです。

  • 家の名義は夫（登記簿上の所有者）
  • 住宅ローンの契約者（債務者）も夫
  • 離婚後、家に住み続けるのは妻と子ども

この状態では、家に住んでいない夫が、住んでいない家のローンを払い続け、実際に住んでいる妻子は、登記名義人でもローン契約の当事者でもない、というねじれが生じます（離婚時の話し合いで「住み続けてよい」という約束が当事者間で交わされていることはありますが、それは登記やローン契約とは別の次元の話です）。

このねじれ自体は、離婚届を出しても、当事者同士で「この家は妻子のもの」と口約束をしても、自動的には解消されません。登記簿上の名義は登記手続きをしない限り変わりませんし、ローンの契約者も金融機関に対する契約変更をしない限り夫のままです。「住んでいる人」と「名義・ローン上の権利義務を持つ人」が一致しない状態が、離婚後何年も続くケースは珍しくありません。

名義（所有権）とローン（債務）は別々に動く

このねじれを「解消したい」と考えたとき、まず理解しておく必要があるのが、名義（所有権）とローン（債務）は別々の手続きだという点です。

  • 名義（所有権）を動かす：財産分与を原因とする所有権移転登記など、法務局に対する登記手続き
  • ローン（債務）を動かす：住宅ローンの契約者・連帯保証人を変更する、あるいは別の人が新たにローンを組み直す（借り換え）など、金融機関に対する契約手続き

厄介なのは、名義を移すことと、ローンの契約者を移すことが、必ずしもセットで進められるとは限らない点です。住宅ローンでは、ローンの契約者と、担保に入っている不動産の所有者が一致していることが想定されているのが一般的とされます（もっとも、親名義の土地を担保に入れる場合など、両者が一致しない形で組まれることもあります）。そのため、名義だけを妻に移して、ローンの契約者は夫のまま、という組み合わせを金融機関がそのまま認めるかどうかは、契約内容と金融機関の判断によります。

同様に、ローンの契約者を妻に変更したい（夫を外したい）という場合も、妻が単独で残りのローンを返済していけるだけの収入・信用があるかどうかを金融機関が改めて審査することになります。「離婚したので契約者を変えてください」という申し出だけで、自動的に変更が認められるわけではありません。

ここで区別しておきたいのは、二つの「可否」が別物だという点です。ローンの契約者変更や借り換えができるかどうかは、金融機関が審査して判断する事柄です。一方、名義変更（登記）そのものは、後述のとおり、金融機関の承諾書がなくても手続きとしては成り立ちます。名義変更について金融機関の判断にかかっているのは、「登記ができるかどうか」ではなく、「ローン契約上の問題を生じさせずに進められるかどうか」という別の次元の話です。いずれにせよ、具体的な可否や条件は、契約している金融機関に確認する必要があります。

勝手に名義を動かすと何が起きうるか

「金融機関に相談するのが面倒だから」「話し合いがまとまったから」という理由で、金融機関に知らせないまま当事者間だけで名義を妻に移してしまう、という進め方を耳にすることがあります。

しかし、住宅ローンが残っている不動産の名義を、金融機関に無断で移転すると、契約違反にあたる可能性があります。多くの住宅ローン契約書には、担保物件を譲渡・処分する場合や、担保提供に変更が生じる場合には金融機関の承諾を要する旨の条項が置かれています。これに反した場合、契約上の期限の利益喪失条項（本来分割で返済できるはずの利益を失い、残りのローンを一括で返済するよう求められる可能性がある条項）に触れる場合があります。

ただし、この条項がどう働くかを一般論で決めつけることはできません。期限の利益喪失条項には、一定の事由が生じれば当然に期限の利益を失うとする定め方と、金融機関が請求したときに初めて失うとする定め方とがあるとされ、どの事由をどちらに置くかは契約ごとに異なります。担保物件の無断譲渡がどちらの定めに位置づけられているか、また現実に一括返済を求められるかどうかは、契約書の条項と金融機関の対応次第です。ここで確かに言えるのは「契約上のリスクが生じ得る」という点までであり、その先を一律に断定することはできません。

登記手続きそのものは、抵当権が付いたままでも、ほかの要件を満たしていれば法務局に受理されます。しかし「登記が通るかどうか」と「ローン契約上問題がないか」は、まったく別の話です。名義変更を検討する段階で、まず契約書の該当条項を確認し、金融機関に事前に相談しておくことが望ましいとされています。この契約条項の解釈や、金融機関との具体的な交渉の進め方は、登記手続きの範囲外の論点であり、金融機関自身への確認が必要な事項です。

書面に残しておく意味（公正証書・離婚協議書）

名義もローンもすぐには動かせない、という状況であっても、「誰が・いつまで・どのような条件で住み続けるか」「ローンの返済は誰がどう負担するか」を書面で取り決めておくことには意味があるとされています。

代表的な方法として、離婚協議書や、それを公正証書の形にする方法があります。公正証書は、一定の条件を満たせば、裁判をしなくても強制執行ができるという特徴を持つ書面です。ただし、どのような内容をどう定めるべきかは個別の離婚条件に関わる話し合いそのものであり、この記事では入口の紹介にとどめます。具体的な取り決め内容の設計や交渉は、弁護士に相談すべき領域です。

まとめ

夫名義・夫がローンを返済している家に妻子だけが住み続けるという状態は、放置していても自然には解消されません。ローンの契約者を動かすには金融機関の審査と承諾が必要ですし、名義を動かすこと自体は登記手続きとして成り立つとしても、住宅ローン契約上は金融機関の承諾を要するとされているのが一般的です。当事者間だけで名義を動かしてしまうと、住宅ローン契約の条項に触れる可能性があります。まずは現状を書面で整理しつつ、離婚条件そのものの話し合いは弁護士に、金融機関の承諾が得られるかどうかは金融機関に、それぞれ相談することをおすすめします。方針が決まった後の名義変更登記の手続きについては、お近くの司法書士にご相談ください。

よくある質問

Q. 住み続ける側の名義に変えないまま、何年も放置しても大丈夫ですか？

法的な問題として、財産分与を家庭裁判所に請求できる期間には期限が定められています（この期間は、離婚が成立した時期によって異なります）。また、2026年（令和8年）4月1日からは、所有権の登記名義人の氏名・住所に変更があったときは、その変更の日から2年以内に変更登記を申請することが義務づけられています（不動産登記法76条の5）。名義を動かさないまま名義人側が転居した場合などは、この義務の対象になり得ます。放置することが望ましいとは言えないため、早い段階で方針を決めておくことをおすすめします。具体的な期限の考え方は、財産分与による名義変更登記の記事でも触れています。

Q. 名義変更や借り換えには、どのくらい費用がかかりますか？

財産分与を原因とする所有権移転登記では、登録免許税（原則として不動産価額の1000分の20）と司法書士報酬がかかるのが一般的です。加えて、抵当権の抹消登記や借り換えを伴う場合は、その手続き費用や金融機関の事務手数料が別途発生します。具体的な金額は不動産の評価額や依頼先によって異なるため、事前に見積もりを確認しておくことをおすすめします。

Q. 夫がローンの支払いを止めてしまったらどうなりますか？

住宅ローンの契約者が返済を滞納すると、住み続けている側の意思にかかわらず、金融機関から督促を受け、最終的には担保不動産の競売といった手続きが取られる可能性があります（競売に至る前に、金融機関の同意を得て売却する「任意売却」が検討される場合もあります）。住み続ける側が返済状況を把握できる仕組みにしておくかどうかも、話し合っておくべき点とされています。

Q. 結局、誰に相談すればいいですか？

離婚条件そのもの（誰が住み続けるか、ローンをどう負担するかの話し合い）は弁護士、住宅ローンの契約者変更や借り換えの可否は契約している金融機関、方針が決まった後の名義変更登記の手続きは司法書士が窓口になります。役割が分かれているため、迷った場合はお近くの司法書士にご相談ください。

【さらに深掘り】不動産登記実務の観点

ご注意 以下は執筆時点（2026年09月）の法令・通達・実務運用に基づく一般的な解説です。個別事情により判断が分かれる論点を含みます。実務適用は最新情報と個別事情を踏まえ、お近くの司法書士にご相談ください。 ここから先は専門的な内容です。一般の方はここまでの内容で十分です。

ここでは、本文で触れた「名義変更」を、登記実務の観点からもう一段具体的に見ていきます。

財産分与を原因とする所有権移転登記の一般的な流れ

離婚に伴って夫名義の不動産を妻名義に移す場合、登記原因は多くのケースで「財産分与」となります（離婚成立前に取り決めるが登記は離婚後に行う場合など、事案により離婚日と登記原因日が異なる点は個別に確認が必要です）。一般的な添付書類の構成は次のとおりです。

  • 登記原因証明情報（離婚協議書・財産分与契約書など、分与の合意内容と対象不動産を特定できるもの）
  • 登記識別情報（または登記済証）※夫（義務者）側
  • 印鑑証明書（義務者）、住民票（権利者）
  • 固定資産評価証明書（登録免許税の算定用）

財産分与を原因とする所有権移転登記の登録免許税は、贈与を原因とする移転と同じ税率区分（原則として不動産価額の1000分の20）で計算されるのが一般的な扱いです。

なお、財産分与と一口に言っても、そこには清算的な要素（夫婦で築いた財産の清算）・扶養的な要素（離婚後の生活保障）・慰謝料的な要素（離婚に伴う精神的損害の賠償）という、性質の異なるものが含まれうるとされています。これらは互いに排他的な「3つの型」というより、一つの財産分与のなかに複数の要素が併存しうるものとして理解する整理が一般的とされています。もっとも、慰謝料は本来これとは別個の請求権であり、財産分与とは切り分けて考えるべきだという見方もあり、その位置づけには議論があります。したがって、ある分与を「これは慰謝料的なものだ」と一義的に性質決定できるとは限りません。分与の内容や性質が税務上の扱い（譲渡所得課税の取扱いなど）に関係し得るとの指摘もありますが、これは税務論点であり本稿の範囲外です。具体的な税額判断は税理士にご確認ください。

抵当権が付いたままの所有権移転登記は受理されるか

結論として、抵当権が設定されたままの状態でも、ほかの申請要件を満たす限り、財産分与を原因とする所有権移転登記そのものは受理されます。登記制度上、抵当権は「その不動産に付着した担保物権」として扱われ、所有者が変わっても当然には消滅せず、新所有者（妻）が抵当権付きの不動産を取得した形で登記が入るだけだからです。法務局における審査は、あくまで登記原因証明情報や添付書類の形式的要件を満たしているかどうかを見るものであり、抵当権者である金融機関の承諾書は、所有権移転登記の申請における必須の添付書類ではありません。

ただし、ここで実務上重要になるのが、「登記が通ること」と「ローン契約上問題がないこと」は別の審査軸だという点です。本文でも触れたとおり、多くの住宅ローン契約には担保物件の譲渡について金融機関の承諾を要する条項が置かれています。この条項は私法上の契約の問題であり、法務局の登記審査には反映されません。つまり、金融機関に無断のまま名義変更登記だけを先に済ませてしまうことが、書類の形式上は可能であるがゆえに、契約違反のリスクに当事者が気づかないまま進んでしまう、という落とし穴が生じやすい構造になっています。名義変更を検討する段階で、まず金融機関への確認を挟むべきというのは、この「登記の可否」と「契約上の可否」のズレを踏まえた実務上の留意点です。

名義変更を先行させるか、抵当権抹消・借換えを先行させるか

実務上の進め方は、大きく次の方向に整理できます（実際にはこの中間や組み合わせもあり、二つに限られるわけではありません）。

  • 名義変更を先行させる：財産分与登記を先に行い、抵当権はそのまま夫名義の債務として残す進め方です。登記手続きだけを見れば完結できますが、前述のとおり金融機関の事前確認を経ていないと契約違反のリスクを抱えたまま所有と債務が分離した状態になります。なお、金融機関に事前に相談し、了解を得たうえで名義変更だけを先行させるという形が採られることもあります。何がどこまで認められるかは、契約内容と金融機関ごとの対応によります。
  • 抵当権抹消（完済）・借換えを先行させる：住み続ける側が単独名義でローンを組み直す、あるいは残債務を一括返済したうえで、抵当権抹消登記と所有権移転登記を同時に、または近接した時期にまとめて行う進め方です。金融機関の審査・手続きが先に完了しているため、登記の場面では権利関係がすっきりした状態で申請でき、補正の芽も少なくなります。

どちらを選ぶかは、住み続ける側の収入・信用状況や、金融機関がどのような対応を認めるかによって決まる話であり、その判断・交渉自体は登記手続きの範囲外です。登記実務の観点から言えるのは、抵当権が残ったままの名義変更は制度上可能であっても、金融機関との関係を整理しないまま進めると契約上のリスクを抱え込みやすい、という点にとどまります。

名義を動かさない選択と、住所等変更登記の申請義務（2026年4月1日施行）

「名義はそのまま」を選んだ場合でも、登記に関する義務がまったく生じないわけではありません。2026年（令和8年）4月1日から、所有権の登記名義人の氏名・名称または住所に変更があったときは、その変更があった日から2年以内に変更の登記を申請しなければならないこととされています（不動産登記法76条の5）。正当な理由なくこれを怠った場合は、5万円以下の過料の対象とされています。施行日より前に生じていた変更については、施行日から2年、すなわち2028年（令和10年）3月末までに申請すればよいとされています。

この義務を負うのは、あくまで所有権の登記名義人として残っている側です。本稿の典型例で言えば、家を出た側（夫）が転居した場合、自分が住んでいない家について、原則として住所変更登記の申請義務を負うことになります。他方、住み続けている側（妻子）は、その不動産の登記名義人になっていない限り、この規定が名宛人としている「所有権の登記名義人」にはあたりません。名義と居住のねじれは、こうした申請義務が誰に生じるかという点にも影響します。名義を動かさないと決めた場合でも、名義人側の住所変更が生じたときは、この義務を念頭に置いておく必要があります。

なお、これは相続を原因とする登記の申請義務（同法76条の2・自己のために相続の開始があったことを知り、かつ所有権を取得したことを知った日から3年以内。2024年4月1日施行）とは別の制度です。期間も対象も異なるため、混同しないよう注意が必要です。

参考資料

この記事は、次の資料を参照して内容を確認しています（確認日：2026年9月・いずれも一次情報です）。

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