この記事の要点

  • 結婚・離婚・改名などで名前が変わったら、不動産の所有者は、変更の日から2年以内に登記簿の氏名を変える「氏名変更登記」を申請する義務があります（2026年4月1日より前の変更は2028年3月31日まで）。
  • 添付書類の中心は、変更前の氏名・変更後の氏名・変更の日がわかる戸籍の証明書と、本籍の記載がある住民票の写しです。
  • 住所も変わっているときは、住所と氏名の変更を1つの申請書でまとめて申請できます。登録免許税は不動産1個につき1,000円で、法務局の記載例では、住所と氏名をまとめて変更する場合も土地1筆・建物1棟で2,000円とされています。
  • 検索用情報の申出をしておけば、法務局が職権で氏名を書き換える仕組みも使えます。ただし反映は法務省の決めたスケジュールどおりなので、売却などを控えている方はご自身で申請するのが確実です。迷ったらお近くの司法書士にご相談ください。

結論から言うと、結婚などで名字や名前が変わっても、不動産の登記簿の名前は自動では変わりません。登記簿の名前を今の名前に合わせるには、所有者本人が法務局に「所有権登記名義人氏名変更」の登記を申請するか、法務局の職権による変更（スマート変更登記）を利用する必要があります。

2026年4月1日から、住所や氏名が変わったときの変更登記は法律上の義務になりました。義務化の全体像（期限・経過措置・過料など）は住所変更登記の義務化の記事で解説しています。この記事では、名前が変わったときの手続きそのもの──何を用意し、どう申請し、いくらかかるのか──に絞って整理します。

氏名変更登記が必要になるのはどんなとき？

不動産登記法76条の5は、所有権の登記名義人（登記簿に所有者として載っている人）の「氏名若しくは名称又は住所について変更があったとき」に、変更の日から2年以内の変更登記を求めています。名前の変わり方は問われていないため、たとえば次のような場面が当てはまります。

  • 結婚して名字が変わった
  • 離婚して結婚前の名字に戻った
  • 養子縁組や離縁で名字が変わった
  • 家庭裁判所の許可を得て下の名前を変えた

正当な理由がないのに申請を怠ったときは、5万円以下の過料（行政上のペナルティ）の対象になり得ます（同法164条2項）。

なお、氏名の変更登記は、登記名義人が単独で申請できる登記です（同法64条1項）。売買の登記のように相手方と一緒に申請する必要はありません。

申請書の基本形

法務局が公開している記載例では、氏名だけが変わった場合の申請書の主な項目は次のようになっています。

項目 書き方の例
登記の目的 1番所有権登記名義人氏名変更
原因 令和○年○月○日氏名変更（戸籍の証明書などに記載された変更の日。何度か変わっている場合は最後の変更の日）
変更後の事項 氏名　今の氏名
申請人 今の住所と今の氏名
添付情報 登記原因証明情報（代理人が申請するときは代理権限証明情報も）
登録免許税 不動産の個数×1,000円

申請先は、不動産の所在地を管轄する法務局です。

添付書類──戸籍の証明書と本籍入りの住民票

氏名変更登記の添付書類の中心は、「名前が変わったこと」を公的に示す書類です。不動産登記令の別表23項は、変更があったことを証する市町村長などの公務員が職務上作成した情報を添付するよう定めています。

法務局の案内では、具体的には次のものを用意します。

書類 ポイント
戸籍の証明書（戸籍全部事項証明書・個人事項証明書） 登記簿上の氏名（変更前の氏名）、今の氏名、変更の日が載っているもの
住民票の写し 本籍が記載され、マイナンバーが記載されていないもの
除籍の証明書 今の戸籍の証明書に変更前の氏名が載っていない場合に、変更の記載があるものをあわせて
委任状 代理人に申請を頼む場合

戸籍の証明書には住所が載らないので、本籍が記載された住民票の写しとセットで出すことになります。法務局の「氏名の変更登記の申請に必要な書類とその入手先等」でも、戸籍関係書類と本籍地が記載された住民票の写しの両方が「集める書類」として挙げられています。

住所も変わっているなら、1つの申請書でまとめて

結婚を機に引っ越した方など、住所と氏名の両方が変わっているケースは少なくありません。この場合、住所の変更と氏名の変更を1つの申請書でまとめて申請できます。不動産登記規則35条8号が、同じ登記名義人の氏名・住所の変更登記は、同じ法務局の管轄内であれば一つの申請情報（申請書）でできると定めているためです。

法務局の記載例では、まとめて申請する場合の書き方は次のようになっています。

  • 登記の目的：1番所有権登記名義人住所氏名変更
  • 原因：令和○年○月○日住所移転／令和○年○月○日氏名変更（2つの原因と日付を並べて書く）
  • 変更後の事項：住所と氏名の両方

添付書類は、戸籍の証明書と本籍の記載がある住民票の写しで、登記簿上の住所・氏名から今の住所・氏名までの変更とそれぞれの日付がわかることが必要です。引っ越しを何度もしていて住民票だけでは登記簿の住所までさかのぼれない場合は、戸籍の附票の写しなどをあわせて出します（附票の使い方は戸籍の附票の使いどころの記事をご覧ください）。

登録免許税──不動産1個につき1,000円

氏名や住所の変更登記にかかる登録免許税は、登録免許税法の別表第一（1号の（十四））により、不動産1個につき1,000円です。土地と建物はそれぞれ1個と数えるので、土地1筆の上に建物が1棟ある一戸建てなら2,000円になります。

住所と氏名をまとめて申請した場合も、法務局の記載例では、土地1筆・建物1棟で2,000円とされています。住所だけ、氏名だけの場合と同じ金額です。住所と氏名を別々の申請にすると、申請のたびに不動産の個数分の登録免許税がかかることになるため、両方変わっている方はまとめて申請するのが合理的です。

登録免許税は、収入印紙を貼った用紙を申請書と一緒につづるなどの方法で納めます。司法書士に依頼する場合は、これとは別に報酬がかかります。

職権による変更登記（スマート変更登記）との関係

義務化にあわせて、所有者が自分で申請しなくても、法務局が職権で氏名・住所の変更登記をする仕組みも設けられました。法務省はこれを「スマート変更登記」と呼んでいます。

  • 不動産登記法76条の6は、登記官が職権で氏名・住所の変更登記をできると定めたうえで、所有者が個人のときは「その申出があるときに限る」としています。
  • 前提として、あらかじめ法務局に検索用情報（生年月日やメールアドレスなど）の申出をしておく必要があります（詳しくは検索用情報の申出の記事）。
  • 法務局が住基ネットで氏名または住所の変更を確認すると、本人にメール（メールアドレスがない場合は書面）で通知が届き、通知の発送の日から1か月以内に了承の申出をすると、職権で変更登記がされます（不動産登記規則158条の45）。

ただし、法務省のQ＆Aによると、個人のスマート変更登記で実際に登記が変わるのは2026年（令和8年）12月中旬以降で、令和8年度の対象は2026年3月31日までに検索用情報の登録が完了した方とされています。それ以降に登録した方は、令和9年度以降の対象です。また、法務省側のスケジュールに沿って実施されるため、個別に急いで変更してもらうことはできません。売却などで早く登記を直す必要があるときは、ご自身で変更登記を申請することになります。

なお法務省は、検索用情報の申出をしているのに職権による変更登記がまだされていない場合を、申請しないことに「正当な理由」がある例として挙げています。海外にお住まいの方は職権による変更の対象外です。

結婚で名字が変わった方は「旧姓の併記」も選べます

不動産の登記簿には、今の氏名とあわせて旧氏（結婚前の名字など）を記録してもらうこともできます。氏の変更登記を申請するときに、申請書に旧氏を書いて申し出る方法があり（不動産登記規則158条の34第1項2号）、その場合は旧氏を証明する公的な書類をあわせて提出します。変更登記とは別に、所有者が単独で旧氏の併記を申し出ることもできます（同規則158条の35）。ただし法務省の案内では、この単独の申出をするときに登記簿の氏名が今の氏名と違っている場合は、先に氏名変更登記が必要とされています。

スマート変更登記で氏名が変わる場合も、了承の申出の際に旧氏の記録を申し出ることができます（同規則158条の44第4項・158条の45第4項）。

売却・住宅ローンの前には必ず名前をそろえる

名前の変更登記をしないまま家を売ったり、不動産を担保にお金を借りたりしようとすると、手続きが止まります。不動産登記法25条7号は、申請情報の登記義務者（売主など、その登記によって直接不利益を受ける登記名義人）の氏名・住所が登記記録と一致しないとき、申請を却下すると定めています。そのため、売却や抵当権設定の登記の前提として、まず氏名（と住所）の変更登記を済ませておく必要があります。

まとめ

結婚・離婚・改名などで名前が変わっても、不動産の登記簿の名前は自動では変わりません。所有者は変更の日から2年以内（2026年4月1日より前の変更は2028年3月31日まで）に氏名変更登記を申請する義務があり、戸籍の証明書と本籍の記載がある住民票の写しを添付して、単独で申請できます。住所も変わっていれば1つの申請書にまとめられ、登録免許税は不動産1個につき1,000円です。

検索用情報の申出をしておけば職権による変更（スマート変更登記）も使えますが、反映の時期は法務省のスケジュールしだいです。売却やローンの予定がある方、書類集めに不安がある方は、お近くの司法書士にご相談ください。

よくある質問

Q. 費用はどのくらいかかりますか？

登録免許税は不動産1個につき1,000円です。土地1筆と建物1棟なら2,000円で、住所と氏名をまとめて変更する場合も、法務局の記載例では同じ2,000円とされています。このほか戸籍の証明書や住民票の写しの交付手数料がかかり、司法書士に依頼する場合は報酬が別にかかります。

Q. 期限はいつまでですか？放っておくとどうなりますか？

名前が変わった日から2年以内です。2026年4月1日より前に変わっていて登記をしていない場合は、2028年3月31日までが期限です。正当な理由なく申請しないと、5万円以下の過料の対象になり得ます。また、名前が登記簿と違ったままだと、売却や担保に入れる登記の手続きが進みません。

Q. 自分で申請できますか？どこに相談すればいいですか？

氏名変更登記は所有者が単独で申請でき、法務局は申請書の記載例も公開しています。結婚・離婚が複数回ある、引っ越しを何度もしていて登記簿の住所までさかのぼれない、相続など他の登記とあわせて整理したい、といった場合は、お近くの司法書士にご相談ください。

【さらに深掘り】氏名・住所が重ねて変わったときの証明と、売却前の変更登記の進め方

ご注意 以下は執筆時点（2026年10月）の法令・通達・実務運用に基づく一般的な解説です。個別事情により判断が分かれる論点を含みます。実務適用は最新情報と個別事情を踏まえ、お近くの司法書士にご相談ください。 ここから先は専門的な内容です。一般の方はここまでの内容で十分です。

「変更」と「更正」の違い

不動産登記法は、登記事項に変更があったときにする「変更の登記」と、登記事項に錯誤又は遺漏があったときにする「更正の登記」を分けて定めています（同法2条15号・16号）。結婚・離婚・改名のように、登記をした後で名前が変わったのは「変更」です。これに対して、登記をした時点ですでに氏名が誤って記録されていた場合は「更正」の問題になり、申請書の登記の目的や原因の書き方が変わります。

ただし、添付書類と登録免許税の考え方は共通しています。不動産登記令の別表23項は、変更の登記と更正の登記の両方について、「変更又は錯誤若しくは遺漏があったことを証する」市町村長などの公務員が職務上作成した情報を求めています。登録免許税も、登録免許税法の別表第一1号（十四）が「登記事項の更正若しくは変更の登記」をまとめて定めており、どちらも不動産1個につき1,000円です。

また、不動産登記規則35条8号は、同じ登記名義人の氏名・住所についての二以上の登記が「いずれも」変更の登記または更正の登記であるときに、一つの申請情報で申請できるとしています。規則の文言は「変更の登記又は更正の登記」と並べて定めているため、住所の変更と氏名の更正のように変更と更正が混じる組み合わせも、文言上は含まれると読めます。

何度も変わったときの「つながり」の示し方

申請書の原因には最後の変更の日を書きますが、添付書類では、登記簿に載っている氏名・住所から今の氏名・住所までが一本の線でつながることを示す必要があります。書類の役割分担は、おおむね次のとおりです。

書類 示せること
本籍の記載がある住民票の写し 今の住所と、今の本籍
戸籍の証明書（除籍・前の戸籍を含む） 氏名がいつ、どう変わったか
戸籍の附票の写し その戸籍に入っている間の住所の移り変わりと、住所を定めた年月日

戸籍の附票は、戸籍を単位として作られ（住民基本台帳法16条1項）、氏名・住所・住所を定めた年月日などが記載されます（同法17条）。そのため、結婚などで戸籍が変わっている場合、それより前の住所の移り変わりは前の戸籍の附票に記録されている、という形になります。氏名の変更と住所の移転が何度も重なっている方は、「今の住民票（本籍）→今の戸籍と附票→前の戸籍と附票」と順にさかのぼり、登記簿上の氏名・住所が出てくるところまで書類をそろえることになります。

古い記録が保存期間を過ぎて取れないなど、公務員が作成した書類だけではつながりを示せないこともあります。不動産登記令の別表23項は、公務員が職務上作成した情報がない場合には「これに代わるべき情報」を提供するとしています。何をもって代えるかは同項に具体的な定めがなく事案によって異なるため、申請の前に管轄の法務局に相談して確かめるのが確実です。

離婚・養子縁組で名前が変わったかどうかの確かめ方

離婚：婚姻で氏を改めた方は、離婚によって婚姻前の氏に戻るのが原則です（民法767条1項。裁判上の離婚も同法771条で同じ扱い）。ただし、離婚の日から3か月以内に届け出れば、離婚の際に称していた氏をそのまま名乗ることができます（同法767条2項）。結婚後の氏で登記をしていた方がこの届出をした場合、登記簿の氏と今の氏は同じなので、氏については食い違いが生じません。反対に、結婚前の氏で登記をしていた方は、この届出をすると登記簿の氏と今の氏が違ったままになるため、氏名変更登記の対象になります。

養子縁組：養子は養親の氏を名乗るのが原則です（民法810条本文）。ただし、婚姻によって氏を改めた方は、婚姻の際に定めた氏を名乗るべき間は、この限りではありません（同条ただし書）。たとえば、結婚して配偶者の氏を名乗っている方が養子縁組をしても、婚姻中は氏が変わらないことがあります。

いずれの場合も、名前が変わったかどうかは思い込みで判断せず、戸籍の記載で確かめることが出発点になります。

売却や抵当権設定と同時に申請するとき

本文のとおり、登記義務者の氏名・住所が登記記録と一致しないと申請は却下されます（不動産登記法25条7号）。売却（所有権移転）や住宅ローンの抵当権設定では、所有者が登記義務者になるため、名前や住所が変わっていれば、その前提として変更登記が必要です。

この変更登記と、売却や抵当権設定の登記とは、1つの申請書にまとめることはできません。申請情報は登記の目的と登記原因に応じて作るのが原則で（不動産登記令4条）、一つの申請情報でまとめられる場合を定めた不動産登記規則35条にも、この組み合わせは挙げられていないためです。変更登記を先、売却などの登記を後の順番にして、同時に続けて提出する方法があります。同じ不動産についての権利に関する登記は受付番号の順に処理されるため（不動産登記法20条）、変更登記を先に受け付けてもらうことで、後の登記の時点では名前がそろった状態になります。登録免許税は、変更登記の分（不動産1個につき1,000円）と、売却などの登記の分がそれぞれかかります。

なお、所有者がすでに亡くなっていて相続登記をする場合は、亡くなった方の氏名・住所の変更登記を先にするのではなく、住民票の除票や戸籍の附票などで、登記簿上の人と亡くなった方が同一人物であることを示して相続登記をするのが一般的な取扱いです。法務局が公開している「相続による所有権の登記の申請に必要な書類とその入手先等」でも、亡くなった方について求められているのは、登記簿上の住所と本籍の記載がある住民票の除票または戸籍の附票（登記簿上の住所が戸籍の本籍と異なる場合）であり、亡くなった方の変更登記は挙げられていません。

管轄の違う不動産があるとき

不動産登記規則35条8号で一つの申請書にまとめられるのは、同じ登記所（法務局）の管轄区域内にある不動産です。自宅と実家の土地のように、管轄の違う法務局の不動産を持っている方は、それぞれの法務局に申請書を出し、添付書類もそれぞれ用意する必要があります。登録免許税は不動産の個数で数えるため、申請が分かれても1個1,000円の合計で計算します。

参考資料

この記事は、次の資料を参照して内容を確認しています（確認日：2026年10月・いずれも一次情報です）。

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