問題：

意思表示の効力発生時期等に関する次の記述のうち、判例の趣旨に照らし正しいものはいくつあるか。

ア. 意思表示が記載された内容証明郵便が、受取人の不在のため配達されず、留置期間の経過により差出人に還付された場合において、受取人が、不在配達通知書の記載その他の事情から、その内容が当該意思表示であることを十分に推知することができ、かつ、受取人に受領の意思があれば、さしたる労力、困難を伴うことなく当該郵便物を受領することができたなどの事情があるときは、当該意思表示は、遅くとも留置期間が満了した時点で受取人に到達したものと認められる。

イ. 相手方が正当な理由なく意思表示の通知が到達することを妨げたときは、その通知は、通常到達すべきであった時に到達したものとみなされる。

ウ. 表意者が通知を発した後、その通知が相手方に到達する前に意思能力を喪失したときは、その意思表示は、効力を生じない。

エ. 公示による意思表示は、最後に官報に掲載した日又はその掲載に代わる掲示を始めた日から2週間を経過した時に相手方に到達したものとみなされるが、表意者が相手方の所在を知らないことについて過失があったときは、到達の効力を生じない。

オ. 意思表示の相手方がその意思表示を受けた時に被保佐人であったときは、その意思表示をもってその相手方に対抗することができないが、保佐人がその意思表示を知った後は、この限りでない。

答え：

正しいものは、ア・イ・エの3つである。

解説：

ア　正しい。民法97条1項は、「意思表示は、その通知が相手方に到達した時からその効力を生ずる。」と定めている（到達主義）。最判平成10年6月11日（民集52巻4号1034頁）の裁判要旨（二）は、「遺留分減殺の意思表示が記載された内容証明郵便が留置期間の経過により差出人に還付された場合において、受取人が、不在配達通知書の記載その他の事情から、その内容が遺留分減殺の意思表示又は少なくともこれを含む遺産分割協議の申入れであることを十分に推知することができ、また、受取人に受領の意思があれば、郵便物の受取方法を指定することによって、さしたる労力、困難を伴うことなく右内容証明郵便を受領することができたなど判示の事情の下においては、右遺留分減殺の意思表示は、社会通念上、受取人の了知可能な状態に置かれ、遅くとも留置期間が満了した時点で受取人に到達したものと認められる。」としている。同判決の参照法条には、民法97条が掲げられている。同判決の事案は、現行の遺留分侵害額の請求に改められる前の遺留分減殺請求の意思表示に関するものである。同判決は、内容証明郵便が受取人に現実に受領されないまま差出人に還付された事案について、意思表示が社会通念上受取人の了知可能な状態に置かれたことをもって到達を認めたものであり、受取人が現実に郵便物を受領して内容を知ったことを到達の要件とはしていない。もっとも、同判決は、受取人が内容を十分に推知することができ、さしたる労力、困難を伴うことなく受領することができたなど「判示の事情の下において」到達を認めたものであり、留置期間の経過により還付された郵便物について常に到達が認められるわけではない。本肢は、これらの事情があるときについて述べたものである。

イ　正しい。民法97条2項は、「相手方が正当な理由なく意思表示の通知が到達することを妨げたときは、その通知は、通常到達すべきであった時に到達したものとみなす。」と定めている。みなされる時点は、通知を発した時ではなく、通常到達すべきであった時である。

ウ　誤り。民法97条3項は、「意思表示は、表意者が通知を発した後に死亡し、意思能力を喪失し、又は行為能力の制限を受けたときであっても、そのためにその効力を妨げられない。」と定めている。表意者が通知を発した後に意思能力を喪失したときでも、意思表示は、そのために効力を妨げられない。なお、契約の申込みの意思表示については、同法526条が、「申込者が申込みの通知を発した後に死亡し、意思能力を有しない常況にある者となり、又は行為能力の制限を受けた場合において、申込者がその事実が生じたとすればその申込みは効力を有しない旨の意思を表示していたとき、又はその相手方が承諾の通知を発するまでにその事実が生じたことを知ったときは、その申込みは、その効力を有しない。」と定めている。同法97条3項の原則に対する特則であり、申込者が通知を発した後に死亡等をしただけで、当然に申込みが効力を失うわけではない。

エ　正しい。民法98条1項は、「意思表示は、表意者が相手方を知ることができず、又はその所在を知ることができないときは、公示の方法によってすることができる。」と定めている。同条3項は、「公示による意思表示は、最後に官報に掲載した日又はその掲載に代わる掲示を始めた日から二週間を経過した時に、相手方に到達したものとみなす。ただし、表意者が相手方を知らないこと又はその所在を知らないことについて過失があったときは、到達の効力を生じない。」と定めている。公示による意思表示は、官報への掲載等の日から2週間を経過した時に到達したものとみなされ、表意者に過失があるときは、到達の効力そのものが生じない。

オ　誤り。民法98条の2（令和8年4月1日時点の規定）は、「意思表示の相手方がその意思表示を受けた時に意思能力を有しなかったとき又は未成年者若しくは成年被後見人であったときは、その意思表示をもってその相手方に対抗することができない。」と定め、ただし書で、「次に掲げる者がその意思表示を知った後は、この限りでない。」として、「相手方の法定代理人」（1号）及び「意思能力を回復し、又は行為能力者となった相手方」（2号）を掲げている。同条が意思表示の受領について対抗することができないとしているのは、意思能力を有しなかった者、未成年者及び成年被後見人であり、被保佐人は掲げられていない。したがって、相手方が被保佐人であったというだけで、同条によりその意思表示をもってその相手方に対抗することができなくなるわけではない。もっとも、被保佐人であっても、その意思表示を受けた時に意思能力を有しなかったときは、同条本文の「意思能力を有しなかったとき」に当たる。

問題：

即時取得に関する次の記述のうち、判例の趣旨に照らし誤っているものはいくつあるか。

ア. 無権利者Aから動産を買い受けたBが、Aから占有改定の方法により引渡しを受けた場合であっても、Bは、善意無過失であれば、民法192条により、その動産について行使する権利を取得することができる。

イ. 倉庫業者に寄託されている動産を無権利者Aから買い受けたBが、Aが倉庫業者に対して発行した荷渡指図書に基づき、倉庫業者が寄託者台帳上の寄託者名義をBに変更したことにより、指図による占有移転を受けた場合には、Bは、善意無過失であれば、民法192条により、その動産について行使する権利を取得することができる。

ウ. 執行債務者の所有に属さない動産が強制競売に付された場合であっても、競落人は、善意無過失であれば、民法192条により、その動産の所有権を取得することができる。

エ. 民法192条により動産の上に行使する権利を取得したことを主張する占有者は、同条にいう「過失がないこと」を立証する責任を負う。

オ. 民法192条の要件を満たす占有者が盗品を公の市場において買い受けた場合において、被害者から回復請求を受けたときは、占有者は、同法194条に基づき盗品の引渡しを拒むことができ、被害者から代価の弁償の提供があるまで、盗品を使用収益する権利を有する。

答え：

誤っているものは、ア・エの2つである。

解説：

ア　誤り。民法192条は、「取引行為によって、平穏に、かつ、公然と動産の占有を始めた者は、善意であり、かつ、過失がないときは、即時にその動産について行使する権利を取得する。」と定めている。最判昭和35年2月11日（民集14巻2号168頁）の裁判要旨は、「占有取得の方法が外観上の占有状態に変更を来たさない占有改定にとどまるときは、民法第一九二条の適用はない。」としている。民法183条は、占有改定について、「代理人が自己の占有物を以後本人のために占有する意思を表示したときは、本人は、これによって占有権を取得する。」と定めているが、同判決によれば、占有改定の方法による引渡しを受けただけでは、外観上の占有状態に変更がないため、同法192条の即時取得は成立しない。

イ　正しい。民法184条は、指図による占有移転について、「代理人によって占有をする場合において、本人がその代理人に対して以後第三者のためにその物を占有することを命じ、その第三者がこれを承諾したときは、その第三者は、占有権を取得する。」と定めている。最判昭和57年9月7日（民集36巻8号1527頁）の裁判要旨は、「寄託者が倉庫業者に対して発行した荷渡指図書に基づき倉庫業者が寄託者台帳上の寄託者名義を変更して右寄託の目的物の譲受人が指図による占有移転を受けた場合には、民法一九二条の適用がある。」としている（「寄託者台帳」は、判示事項では「寄託者台張」と表記されている。裁判要旨の表記に従った。）。同判決の参照法条には、民法184条、同法192条及び商法597条が掲げられている。占有改定にとどまる場合に同法192条の適用を否定した最判昭和35年2月11日（アの解説）と異なり、同判決は、荷渡指図書に基づき倉庫業者が寄託者台帳上の寄託者名義を変更したという事案において、指図による占有移転を受けた譲受人について同条の適用を認めたものである。判示は、この事案に即したものであり、指図による占有移転の方法による場合に一般的に同条の適用があるとまで述べたものではない。本肢は、同判決の事案に沿ったものである。

ウ　正しい。最判昭和42年5月30日（民集21巻4号1011頁）の裁判要旨は、「執行債務者の所有に属さない動産が強制競売に付された場合であつても、競落人は、民法第一九二条によつて右動産の所有権を取得することができる。」としている。同条の要件（善意・無過失など）を満たす限り、競落人は、強制競売で取得した動産の所有権を即時取得することができる。

エ　誤り。最判昭和41年6月9日（民集20巻5号1011頁）の裁判要旨は、「民法第一九二条により動産の上に行使する権利を取得したことを主張する占有者は、同条にいう「過失ナキ」ことを立証する責任を負わない。」としている。同判決は、占有者が占有物の上に行使する権利は適法に有するものと推定される（民法188条）以上、譲受人たる占有取得者が譲渡人に権利があると信ずるについては過失のないものと推定され、占有取得者自身において過失のないことを立証することを要しないと解すべきであるとした。民法188条は、「占有者が占有物について行使する権利は、適法に有するものと推定する。」と定めている。なお、同法186条1項は、「占有者は、所有の意思をもって、善意で、平穏に、かつ、公然と占有をするものと推定する。」と定めており、同法192条の要件のうち善意、平穏及び公然は同項により推定されるが、同項は、過失がないことを推定の対象として掲げていない。過失がないことについては、同判決が、同法188条の推定を根拠として過失のないものと推定されると解したものである。したがって、判例の趣旨に照らせば、占有者は、自己に過失がないことを立証する責任を負わない。

オ　正しい。民法193条は、「前条の場合において、占有物が盗品又は遺失物であるときは、被害者又は遺失者は、盗難又は遺失の時から二年間、占有者に対してその物の回復を請求することができる。」と定め、同法194条は、「占有者が、盗品又は遺失物を、競売若しくは公の市場において、又はその物と同種の物を販売する商人から、善意で買い受けたときは、被害者又は遺失者は、占有者が支払った代価を弁償しなければ、その物を回復することができない。」と定めている。最判平成12年6月27日（民集54巻5号1737頁）の裁判要旨（一）は、「盗品又は遺失物の占有者は、民法一九四条に基づき右盗品等の引渡しを拒むことができる場合には、代価の弁償の提供があるまで右盗品等の使用収益権を有する。」としている。使用収益権が認められるのは、代価の弁償の提供があるまでであり、本肢は、この判示に沿ったものである。同判決の裁判要旨（二）は、盗品の占有者が同条に基づき盗品の引渡しを拒むことができる場合において、被害者が代価を弁償して盗品を回復することを選択してその引渡しを受けたときには、占有者は、盗品の返還後、同条に基づき被害者に対して代価の弁償を請求することができるとしている。

問題：

配偶者居住権及び配偶者短期居住権に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

ア. 遺産の分割の請求を受けた家庭裁判所は、共同相続人間に配偶者が配偶者居住権を取得することについて合意が成立していない場合であっても、配偶者が配偶者居住権の取得を希望する旨を申し出たときは、居住建物の所有者の受ける不利益の程度にかかわらず、配偶者が配偶者居住権を取得する旨を定めることができる。

イ. 居住建物が配偶者の財産に属することとなった場合であっても、他の者がその共有持分を有するときは、配偶者居住権は、消滅しない。

ウ. 居住建物の修繕が必要である場合において、配偶者が相当の期間内に必要な修繕をしないときは、居住建物の所有者は、その修繕をすることができる。

エ. 居住建物について配偶者を含む共同相続人間で遺産の分割をすべき場合において、配偶者以外の共同相続人が居住建物を取得する旨の遺産の分割が相続開始の時から4か月を経過した時にされたときは、配偶者短期居住権は、相続開始の時から6か月を経過する日まで存続する。

オ. 配偶者短期居住権を有する配偶者が、居住建物取得者の承諾を得ずに第三者に居住建物の使用をさせた場合には、居住建物取得者は、相当の期間を定めてその是正の催告をし、その期間内に是正がされないときに限り、当該配偶者に対する意思表示によって配偶者短期居住権を消滅させることができる。

答え：

正しいものは、イ・ウ・エの3つである。

解説：

ア　誤り。民法1029条は、「遺産の分割の請求を受けた家庭裁判所は、次に掲げる場合に限り、配偶者が配偶者居住権を取得する旨を定めることができる。」と定め、1号で、「共同相続人間に配偶者が配偶者居住権を取得することについて合意が成立しているとき。」、2号で、「配偶者が家庭裁判所に対して配偶者居住権の取得を希望する旨を申し出た場合において、居住建物の所有者の受ける不利益の程度を考慮してもなお配偶者の生活を維持するために特に必要があると認めるとき（前号に掲げる場合を除く。）。」を掲げている。合意が成立していない場合には、配偶者の申出があるだけでは足りず、居住建物の所有者の受ける不利益の程度を考慮してもなお配偶者の生活を維持するために特に必要があると認められることを要する。本肢は、居住建物の所有者の受ける不利益の程度にかかわらず定めることができるとしている点で誤りである。なお、同法1028条1項は、被相続人の配偶者は、被相続人の財産に属した建物に相続開始の時に居住していた場合において、遺産の分割によって配偶者居住権を取得するものとされたとき（1号）又は配偶者居住権が遺贈の目的とされたとき（2号）に、配偶者居住権を取得すると定めている（ただし、被相続人が相続開始の時に居住建物を配偶者以外の者と共有していた場合を除く。）。

イ　正しい。民法1028条2項は、「居住建物が配偶者の財産に属することとなった場合であっても、他の者がその共有持分を有するときは、配偶者居住権は、消滅しない。」と定めている。なお、同法1035条1項ただし書は、配偶者が居住建物について共有持分を有する場合には、居住建物の所有者は、配偶者居住権が消滅したことを理由としては、居住建物の返還を求めることができないと定めている。

ウ　正しい。民法1033条1項は、「配偶者は、居住建物の使用及び収益に必要な修繕をすることができる。」と定め、同条2項は、「居住建物の修繕が必要である場合において、配偶者が相当の期間内に必要な修繕をしないときは、居住建物の所有者は、その修繕をすることができる。」と定めている。したがって、配偶者が相当の期間内に必要な修繕をしないときは、居住建物の所有者が修繕をすることができる。なお、同条3項は、「居住建物が修繕を要するとき（第一項の規定により配偶者が自らその修繕をするときを除く。）、又は居住建物について権利を主張する者があるときは、配偶者は、居住建物の所有者に対し、遅滞なくその旨を通知しなければならない。」と定め（ただし書で、居住建物の所有者が既にこれを知っているときは、この限りでないとしている。）、同法1034条1項は、「配偶者は、居住建物の通常の必要費を負担する。」と定めている。

エ　正しい。民法1037条1項は、被相続人の財産に属した建物に相続開始の時に無償で居住していた配偶者は、同項各号に定める日までの間、居住建物取得者に対し、居住建物について無償で使用する権利（配偶者短期居住権）を有すると定め、1号で、「居住建物について配偶者を含む共同相続人間で遺産の分割をすべき場合」について、「遺産の分割により居住建物の帰属が確定した日又は相続開始の時から六箇月を経過する日のいずれか遅い日」までと定めている。本肢では、遺産の分割により居住建物の帰属が確定した日は相続開始の時から4か月を経過した時であり、相続開始の時から6か月を経過する日より前であるから、いずれか遅い日は、相続開始の時から6か月を経過する日である。したがって、配偶者短期居住権は、相続開始の時から6か月を経過する日まで存続する。なお、同項ただし書は、配偶者が、相続開始の時において居住建物に係る配偶者居住権を取得したとき、又は同法891条の規定に該当し若しくは廃除によってその相続権を失ったときは、配偶者短期居住権を有しないとしている。また、同条3項は、居住建物取得者は、同条1項1号に掲げる場合を除くほか、いつでも配偶者短期居住権の消滅の申入れをすることができると定め、この場合は、申入れの日から6か月を経過する日まで存続する（同項2号）。

オ　誤り。民法1038条2項は、「配偶者は、居住建物取得者の承諾を得なければ、第三者に居住建物の使用をさせることができない。」と定め、同条3項は、「配偶者が前二項の規定に違反したときは、居住建物取得者は、当該配偶者に対する意思表示によって配偶者短期居住権を消滅させることができる。」と定めている。配偶者短期居住権については、是正の催告は要件とされておらず、居住建物取得者は、配偶者が違反したときに、直ちに意思表示によって配偶者短期居住権を消滅させることができる。これに対し、配偶者居住権については、同法1032条4項が、「配偶者が第一項又は前項の規定に違反した場合において、居住建物の所有者が相当の期間を定めてその是正の催告をし、その期間内に是正がされないときは、居住建物の所有者は、当該配偶者に対する意思表示によって配偶者居住権を消滅させることができる。」と定めており、是正の催告が必要とされている。本肢は、配偶者居住権の規律を配偶者短期居住権に当てはめている点で誤りである。

問題：

土地の地番、地目及び地積に関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。なお、「準則」とは、不動産登記事務取扱手続準則（平成17年2月25日付け法務省民二第456号民事局長通達）をいう。

ア. 土地の地積は、水平投影面積により、平方メートルを単位として定め、山林の地積が10平方メートルを超えるときは、1平方メートル未満の端数を切り捨てる。

イ. 本番に支号のある「5番2」の土地を2筆に分筆する場合には、特別の事情がない限り、分筆後の各筆の地番は、「5番2の1」及び「5番2の2」と定める。

ウ. 2筆以上の土地を合筆した場合における合筆後の土地の地番は、特別の事情がない限り、合筆前の土地の地番のうち最終のものとする。

エ. 水力発電のための水路又は排水路の地目は、用悪水路とする。

オ. 遊園地、運動場、ゴルフ場又は飛行場において、一部に建物がある場合でも、建物敷地以外の土地の利用を主とし、建物はその附随的なものに過ぎないと認められるときは、原則として、その全部を一団として雑種地とする。

答え：

誤っているものは、イ・ウ・エの3つである。

解説：

ア　正しい。不動産登記規則100条は、「地積は、水平投影面積により、平方メートルを単位として定め、一平方メートルの百分の一（宅地及び鉱泉地以外の土地で十平方メートルを超えるものについては、一平方メートル）未満の端数は、切り捨てる。」と定めている。したがって、宅地及び鉱泉地以外の土地で10平方メートルを超えるもの（本肢の山林は、これに当たる。）は、1平方メートル未満の端数を切り捨てて整数の平方メートルで定める。これに対し、宅地及び鉱泉地は面積の大小を問わず、また、宅地及び鉱泉地以外の土地でも10平方メートル以下のものは、1平方メートルの100分の1（小数第2位）未満の端数を切り捨てて定める。

イ　誤り。準則67条1項4号は、分筆した土地について、「分筆前の地番に支号を付して各筆の地番を定める。ただし、本番に支号のある土地を分筆する場合には、その１筆には、従来の地番を存し、他の各筆には、本番の最終の支号を追い順次支号を付してその地番を定める。」としている。「5番2」のように本番（5番）に支号のある土地を分筆するときは、1筆は従来の「5番2」を存し、他の筆には、5番の最終の支号を追って順次支号を付す（たとえば5番の最終の支号が3であれば、他の筆は「5番4」となる。）。さらに、同項9号は、「地番の支号には、数字を用い、支号の支号は用いない。」と定めており、「5番2の1」のように支号の支号を付すことはできない。なお、不動産登記規則98条1項は、地番は地番区域ごとに起番して定めるとしている。

ウ　誤り。準則67条1項6号は、「合筆した土地については、合筆前の首位の地番をもってその地番とする。」と定めている。合筆後の地番は、合筆前の土地の地番のうち首位のもの（筆頭のもの）であって、最終のものではない。なお、同項7号は、特別の事情があるときは、適宜の地番を定めて差し支えないとしているため、本肢の「特別の事情がない限り」という限定を付しても、結論は変わらない。

エ　誤り。準則69条5号は、「水力発電のための水路又は排水路は、雑種地とする。」と定めている。用悪水路は、不動産登記規則99条が掲げる地目の一つで、準則68条によれば「かんがい用又は悪水はいせつ用の水路」をいうが、水力発電のための水路又は排水路は、これに当たらず、雑種地とされる。

オ　正しい。準則69条7号は、「遊園地、運動場、ゴルフ場又は飛行場において、一部に建物がある場合でも、建物敷地以外の土地の利用を主とし、建物はその附随的なものに過ぎないと認められるときは、その全部を一団として雑種地とする。ただし、道路、溝、堀その他により建物敷地として判然区分することができる状況にあるものは、これを区分して宅地としても差し支えない。」と定めている。本文は、全部を一団として雑種地とするものであり、ただし書は、建物敷地として判然区分することができる状況にあるものは、これを区分して宅地としても差し支えないとしている。本肢の「原則として」は、このただし書による例外があることと整合する。これに対し、同条6号は、「遊園地、運動場、ゴルフ場又は飛行場において、建物の利用を主とする建物敷地以外の部分が建物に附随する庭園に過ぎないと認められる場合には、その全部を一団として宅地とする。」としている。

問題：

建物の分割、区分及び合併の登記に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。なお、各肢において、記述された事情のほかには、建物の合併の登記の制限に該当する事情はないものとする。

ア. 甲建物及び乙建物の所有権の登記名義人がいずれもA及びBであるが、その持分の割合が両建物で異なっているときは、建物の合併の登記をすることができない。

イ. 表題登記があるのみで所有権の登記がされていない甲建物と乙建物とは、表題部所有者が同一であっても、建物の合併の登記をすることができない。

ウ. 甲建物及び乙建物に、それぞれ登記の目的並びに登記原因及びその日付が同一の抵当権の設定の登記がされているときは、その申請の受付の年月日及び受付番号が異なっていても、建物の合併の登記をすることができる。

エ. 甲建物及び乙建物に信託の登記がされている場合において、不動産登記法97条1項各号に掲げる登記事項が同一であるときは、建物の合併の登記をすることができる。

オ. 甲建物からその附属建物を分割して乙建物とする建物の分割の登記をしたときは、甲建物の登記記録は閉鎖され、甲建物及び乙建物のそれぞれについて新たに登記記録が作成される。

答え：

正しいものは、ア・エの2つである。

解説：

ア　正しい。不動産登記法56条は、建物の合併の登記をすることができない場合を各号に掲げ、その3号で、「表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に持分を異にする建物の合併の登記」を掲げている。甲建物と乙建物の所有権の登記名義人が同一であっても、その持分の割合が相互に異なるときは、同条3号の「相互に持分を異にする建物」に当たるから、合併の登記をすることができない（同条2号は、表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に異なる場合を掲げている。）。

イ　誤り。不動産登記法56条4号が合併の登記をすることができないとしているのは、「所有権の登記がない建物と所有権の登記がある建物との建物の合併の登記」であって、一方にだけ所有権の登記がある場合である。いずれの建物にも所有権の登記がなく、表題部所有者が同一である（同条2号、3号に当たらない）ときは、同条4号には当たらないから、合併の登記をすることができる。本肢は、「所有権の登記がない建物」同士の合併を一律にできないとしており、誤りである。

ウ　誤り。不動産登記法56条5号は、所有権等の登記以外の権利に関する登記がある建物の合併の登記を原則としてすることができないとしつつ、「権利に関する登記であって、合併後の建物の登記記録に登記することができるものとして法務省令で定めるもの」がある建物を除いている。これを受けて、不動産登記規則131条1号は、その登記を、「担保権の登記であって、登記の目的、申請の受付の年月日及び受付番号並びに登記原因及びその日付が同一のもの」としている。登記の目的と登記原因及びその日付が同一でも、申請の受付の年月日及び受付番号が異なるものは、これに当たらないから、合併の登記をすることができない。

エ　正しい。不動産登記規則131条2号は、法56条5号の合併後の建物の登記記録に登記することができる権利に関する登記として、「信託の登記であって、法第九十七条第一項各号に掲げる登記事項が同一のもの」を掲げている。したがって、信託の登記がされている甲建物及び乙建物であっても、その登記事項が同一であれば、合併の登記をすることができる。

オ　誤り。不動産登記規則127条は、甲建物からその附属建物を分割して乙建物とする建物の分割の登記について、乙建物について新たに登記記録を作成し、その表題部に家屋番号何番の建物から分割した旨を記録する（1項）とともに、甲建物の登記記録の表題部には、家屋番号何番の建物に分割した旨及び分割した附属建物を抹消する記号を記録する（2項）としている。すなわち、新たに登記記録が作成されるのは乙建物だけであって、甲建物の登記記録は閉鎖されない。これに対し、不動産登記規則129条1項及び2項は、区分建物でない甲建物を区分して甲建物と乙建物とする建物の区分の登記をする場合について、区分後の各建物（甲・乙）について新たに登記記録を作成し、区分前の甲建物の登記記録は閉鎖すると定めており、分割の登記とは取扱いが異なる。

問題：

登記の申請の却下及び取下げ並びに登記官の処分に対する審査請求に関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。

ア. 登記官は、登記の申請を却下するときは、決定書を作成して申請人ごとに交付しなければならず、代理人によって申請がされた場合であっても、申請人本人に交付しなければならない。

イ. 表示に関する登記の申請に係る不動産の表示が、登記官による不動産の表示に関する事項の調査の結果と合致しないときは、登記官は、申請人が登記官の定めた相当の期間内に補正した場合を除き、理由を付した決定で、登記の申請を却下しなければならない。

ウ. 書面申請をした場合における登記の申請の取下げは、申請を取り下げる旨の情報を記載した書面を登記所に提出する方法によってしなければならず、登記が完了した後は、することができない。

エ. 登記官の処分についての審査請求は、処分があったことを知った日の翌日から起算して3月を経過したときは、正当な理由がある場合を除き、することができない。

オ. 登記官の処分に不服がある者は、当該登記官を監督する法務局又は地方法務局の長に審査請求をすることができ、この審査請求は、登記官を経由してしなければならない。この場合において、登記官は、審査請求を理由があると認めるときを除き、審査請求の日から3日以内に、意見を付して事件を当該法務局又は地方法務局の長に送付しなければならない。

答え：

誤っているものは、ア・エの2つである。

解説：

ア　誤り。不動産登記規則38条1項は、「登記官は、申請を却下するときは、決定書を作成して、これを申請人ごとに交付するものとする。ただし、代理人によって申請がされた場合は、当該代理人に交付すれば足りる。」と定めている。代理人によって申請がされた場合は、代理人に交付すれば足りるのであって、申請人本人に交付しなければならないとする本肢は誤りである。なお、同条2項により、この交付は決定書を送付する方法によってすることができ、同条3項は、書面申請がされた場合において申請を却下したときは、添付書面を還付するとしている（ただし、偽造された書面その他の不正な登記の申請のために用いられた疑いがある書面は除く。）。

イ　正しい。不動産登記法25条は、登記官は、同条各号に掲げる場合には、理由を付した決定で、登記の申請を却下しなければならないと定め、その11号に、「表示に関する登記の申請に係る不動産の表示が第二十九条の規定による登記官の調査の結果と合致しないとき」を掲げている。ただし、同条ただし書は、当該申請の不備が補正することができるものである場合において、登記官が定めた相当の期間内に、申請人がこれを補正したときは、この限りでないとしている。同法29条1項は、登記官は、表示に関する登記について同法18条の規定により申請があった場合及び同法28条の規定により職権で登記しようとする場合において、必要があると認めるときは、当該不動産の表示に関する事項を調査することができると定めている。

ウ　正しい。不動産登記規則39条1項は、申請の取下げの方法を、電子申請にあっては法務大臣の定めるところにより電子情報処理組織を使用して申請を取り下げる旨の情報を登記所に提供する方法（1号）、書面申請にあっては申請を取り下げる旨の情報を記載した書面を登記所に提出する方法（2号）と定め、同条2項は、「申請の取下げは、登記完了後は、することができない。」と定めている。

エ　誤り。行政不服審査法18条1項は、処分についての審査請求は、処分があったことを知った日の翌日から起算して3月（再調査の請求をしたときは、決定があったことを知った日の翌日から起算して1月）を経過したときは、正当な理由があるときを除き、することができないと定めている。しかし、不動産登記法158条は、行政不服審査法13条、15条6項、18条等を列挙した上で、これらの規定は同法156条1項の審査請求については「適用しない」と定めており、18条もその中に含まれている。したがって、登記官の処分についての審査請求には、同法18条の審査請求期間の制限は適用されず、本肢は誤りである。

オ　正しい。不動産登記法156条1項は、「登記官の処分に不服がある者又は登記官の不作為に係る処分を申請した者は、当該登記官を監督する法務局又は地方法務局の長に審査請求をすることができる。」と定め、同条2項は、「審査請求は、登記官を経由してしなければならない。」と定めている。そして、同法157条1項は、登記官は、処分についての審査請求を理由があると認めるときは、相当の処分をしなければならないとし、同条2項は、「登記官は、前項に規定する場合を除き、審査請求の日から三日以内に、意見を付して事件を前条第一項の法務局又は地方法務局の長に送付しなければならない。」と定めている。

問題：

調査士及び調査士法人に対する懲戒に関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。

ア. 調査士がこの法律又はこの法律に基づく命令に違反したときは、法務大臣は、当該調査士に対し、戒告、2年以内の業務の停止又は登録の取消しの処分をすることができる。

イ. 調査士法人がこの法律又はこの法律に基づく命令に違反したときは、法務大臣は、当該調査士法人に対し、戒告、2年以内の業務の全部若しくは一部の停止又は解散の処分をすることができる。

ウ. 法務大臣は、調査士に対して戒告の処分をしようとするときも、行政手続法に規定する意見陳述のための手続の区分にかかわらず、聴聞を行わなければならない。

エ. 懲戒の手続における聴聞の期日の審理は、当該調査士からの請求の有無にかかわらず、公開により行わなければならない。

オ. 懲戒の事由があったときから7年を経過したときは、調査士に対する懲戒の処分の手続を開始することができない。

答え：

誤っているものは、ア・エの2つである。

解説：

ア　誤り。土地家屋調査士法42条は、「調査士がこの法律又はこの法律に基づく命令に違反したときは、法務大臣は、当該調査士に対し、次に掲げる処分をすることができる。」とし、1号に戒告、2号に二年以内の業務の停止、3号に業務の禁止を掲げている。懲戒処分の種類は、戒告、2年以内の業務の停止及び業務の禁止の3種類であって、登録の取消しは懲戒処分に含まれない。調査士の登録の取消しは、同法15条1項（業務の廃止、死亡、資格を有しないことの判明等により取り消さなければならない場合）又は16条1項（引き続き2年以上業務を行わないとき等により取り消すことができる場合）の規定に基づき、調査士会連合会が行う。

イ　正しい。土地家屋調査士法43条1項は、「調査士法人がこの法律又はこの法律に基づく命令に違反したときは、法務大臣は、当該調査士法人に対し、次に掲げる処分をすることができる。」とし、1号に戒告、2号に二年以内の業務の全部又は一部の停止、3号に解散を掲げている。調査士に対する懲戒（業務の禁止）とは異なり、調査士法人に対しては業務の停止が全部又は一部のいずれでもよく、業務の禁止に代えて解散の処分がある。

ウ　正しい。土地家屋調査士法44条3項は、「法務大臣は、第四十二条第一号若しくは第二号又は前条第一項第一号若しくは第二号に掲げる処分をしようとするときは、行政手続法（平成五年法律第八十八号）第十三条第一項の規定による意見陳述のための手続の区分にかかわらず、聴聞を行わなければならない。」と定めている。戒告（42条1号）も、同項により聴聞の対象となる。なお、同条4項は、業務の禁止（42条3号）の処分に係る行政手続法15条1項の通知についても、聴聞の期日の一週間前までにしなければならないと定めており、業務の禁止の処分についても聴聞が行われることを前提としている。

エ　誤り。土地家屋調査士法44条5項は、「前項の聴聞の期日における審理は、当該調査士又は当該調査士法人から請求があつたときは、公開により行わなければならない。」と定めている。公開が義務づけられるのは、当該調査士又は調査士法人から請求があった場合であって、請求の有無にかかわらず公開しなければならないわけではない。

オ　正しい。土地家屋調査士法45条の2は、「懲戒の事由があつたときから七年を経過したときは、第四十二条又は第四十三条第一項の規定による処分の手続を開始することができない。」と定めている。なお、同法45条1項（令和8年4月1日時点の規定）は、法務大臣が調査士に対し42条各号に掲げる処分をしようとする場合には、行政手続法15条1項の通知を発送し、又は同条3項前段の掲示をした後直ちに調査士会連合会にその旨を通告しなければならないとし、同条2項は、連合会は、処分の手続が結了した旨の通知を受けるまでは、15条1項1号又は16条1項各号の規定による登録の取消しをすることができないとしている。また、同法46条は、法務大臣は、処分をしたときは、遅滞なく、その旨を官報をもって公告しなければならないと定めている。

問題：

不動産登記規則に定める登記記録、地図及び図面等の保存期間に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

ア. 地図及び地図に準ずる図面の保存期間は、閉鎖したものを含めて、永久である。

イ. 建物に関する閉鎖登記記録の保存期間は、閉鎖した日から50年間である。

ウ. 土地所在図、地積測量図、建物図面及び各階平面図（書面のものを電磁的記録に記録して保存したため申請書類つづり込み帳につづり込まれたものを除く。）の保存期間は、永久であるが、閉鎖したものにあっては、閉鎖した日から30年間である。

エ. 表示に関する登記の申請情報及びその添付情報の保存期間は、受付の日から10年間である。

オ. 共同担保目録の保存期間は、当該共同担保目録に記録されているすべての事項を抹消した日から10年間である。

答え：

正しいものは、ア・ウ・オの3つである。

解説：

ア　正しい。不動産登記規則28条は、情報の保存期間を各号に掲げ、その2号で、「地図及び地図に準ずる図面（閉鎖したものを含む。）」の保存期間を「永久」と定めている。同条3号も、建物所在図（閉鎖したものを含む。）の保存期間を永久としている。

イ　誤り。不動産登記規則28条は、土地に関する閉鎖登記記録の保存期間を「閉鎖した日から五十年間」（4号）、建物に関する閉鎖登記記録の保存期間を「閉鎖した日から三十年間」（5号）と定めている。建物に関する閉鎖登記記録の保存期間は30年間であって、50年間は土地に関する閉鎖登記記録の保存期間である。

ウ　正しい。不動産登記規則28条13号は、「土地所在図、地積測量図、建物図面及び各階平面図（第二十条第三項（第二十二条第二項において準用する場合を含む。）の規定により申請書類つづり込み帳につづり込まれたものを除く。）」の保存期間を、「永久（閉鎖したものにあっては、閉鎖した日から三十年間）」と定めている。第20条2項及び3項は、書面である土地所在図及び地積測量図を電磁的記録に記録して保存したときは、書面のものを申請書類つづり込み帳につづり込むと定めており、本肢の括弧書きは、これを指す。なお、同条14号は、地役権図面について、「閉鎖した日から三十年間」と定めている。

エ　誤り。不動産登記規則28条9号は、表示に関する登記の申請情報及びその添付情報の保存期間を、「受付の日から三十年間」と定めている（権利に関する登記の申請情報及びその添付情報も、同条10号により受付の日から30年間である。）。10年間とする本肢は誤りである。

オ　正しい。不動産登記規則28条6号は、共同担保目録の保存期間を、「当該共同担保目録に記録されているすべての事項を抹消した日から十年間」と定めている。なお、同条7号は、信託目録の保存期間を「信託の登記の抹消をした日から二十年間」と定めており、共同担保目録とは期間が異なる。

出題分野の振り分け

問 分野 主な論点 主な根拠条文
第1問 民法（総則・意思表示の効力発生時期） 内容証明郵便が留置期間の経過で還付された場合の到達時期、到達の妨害、通知を発した後の意思能力の喪失、公示による意思表示の到達と表意者の過失、意思表示の受領能力と被保佐人 民法97条、98条、98条の2、526条、最判平10.6.11
第2問 民法（物権・即時取得） 占有改定と即時取得、指図による占有移転と即時取得、強制競売の競落人、「過失がないこと」の立証責任、盗品の代価弁償と使用収益権 民法183条、184条、186条、188条、192条、193条、194条、最判昭35.2.11、最判昭57.9.7、最判昭42.5.30、最判昭41.6.9、最判平12.6.27
第3問 民法（相続・配偶者居住権／配偶者短期居住権） 家庭裁判所が配偶者居住権の取得を定める要件、居住建物が配偶者の財産に属した場合の存続、修繕、配偶者短期居住権の存続期間、違反があった場合の消滅（催告の要否の違い） 民法1028条、1029条、1032条、1033条、1034条、1035条、1037条、1038条
第4問 不動産登記法・規則・準則（土地の地番・地目・地積） 地積の定め方と端数処理、分筆・合筆後の地番の定め方、水力発電のための水路と地目、遊園地・運動場等の地目 不動産登記規則98条、99条、100条、準則67条、68条、69条
第5問 不動産登記法・規則（建物の分割・区分・合併） 建物の合併の登記の制限（持分・所有権の登記の有無・担保権の登記）、信託の登記がある場合、建物の分割の登記と区分の登記における登記記録の取扱いの違い 不動産登記法54条〜56条、不動産登記規則127条、129条、131条
第6問 不動産登記法・規則（登記申請の却下・取下げ・審査請求） 却下決定書の交付先、不動産の表示と調査結果が合致しないときの却下と補正、申請の取下げの方法と時期、審査請求期間の制限の適用除外、審査請求の経由と登記官の送付期限 不動産登記法25条、29条、156条、157条、158条、不動産登記規則38条、39条、行政不服審査法18条
第7問 土地家屋調査士法（懲戒） 調査士に対する懲戒処分の種類、調査士法人に対する処分の種類、聴聞の要否、聴聞の公開、懲戒の手続の開始の期間制限 土地家屋調査士法15条、16条、42条、43条、44条、45条、45条の2、46条
第8問 不動産登記規則（登記記録・図面等の保存期間） 地図等の保存期間、土地・建物に関する閉鎖登記記録の保存期間、土地所在図・地積測量図等の保存期間、申請情報及びその添付情報の保存期間、共同担保目録の保存期間 不動産登記規則20条、28条