問題：

二以上の建物が合体して一個の建物となった場合の登記に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

ア. 合体前の二以上の建物がいずれも表題登記がある建物（所有権の登記がある建物を除く。）であるときは、当該建物の表題部所有者は、合体の日から一月以内に、合体後の建物についての建物の表題登記及び合体前の建物についての建物の表題部の登記の抹消を申請しなければならない。

イ. 合体前の二以上の建物がいずれも表題登記がない建物であるときは、その所有者は、合体後の建物について、合体による登記等を申請しなければならない。

ウ. 合体前の二以上の建物が表題登記がある建物及び所有権の登記がある建物のみであるときは、合体による登記等のほか、当該表題登記がある建物の表題部所有者を合体後の建物の登記名義人とする所有権の登記を併せて申請しなければならない。

エ. 二以上の建物が合体して一個の建物となった後に、合体前の所有権の登記がある建物の所有権の登記名義人となった者は、その所有権の登記があった日から一月以内に、合体による登記等を申請しなければならない。

オ. 合体前の建物にある抵当権の登記について、不動産登記法50条の規定により権利が消滅した旨の登記をするときは、当該登記は、付記登記によってする。

答え：

正しいものは、ア・ウ・エ・オの4つである。

解説：

ア　正しい。不動産登記法49条1項柱書は、二以上の建物が合体して一個の建物となった場合において、同項各号に掲げるときは、それぞれ当該各号に定める者が、合体の日から一月以内に、合体後の建物についての建物の表題登記及び合体前の建物についての建物の表題部の登記の抹消（これらを「合体による登記等」と総称する。）を申請しなければならないと定める。合体前の二以上の建物がいずれも表題登記がある建物であるときは同項3号に当たり、申請人は当該建物の表題部所有者である。なお、同条1項後段（4号に掲げる場合に関する部分）の括弧書が「所有権の登記がある建物を除く。以下この条において同じ。」と定めることにより、同条にいう「表題登記がある建物」からは所有権の登記がある建物が除かれている。

イ　誤り。合体前の建物がいずれも表題登記がない建物である場合には、抹消すべき表題部の登記が存在しないから、合体による登記等（表題登記＋合体前の建物の表題部の登記の抹消）という枠組みが成り立たない。同法49条2項は、この場合について、47条並びに48条1項及び2項の規定を、合体後の建物についての表題登記の申請に準用する旨を定めている。すなわち、申請すべきものは合体による登記等ではなく、合体後の建物についての表題登記である。

ウ　正しい。合体前の二以上の建物が表題登記がある建物及び所有権の登記がある建物のみであるときは同法49条1項4号に当たり、申請人は当該表題登記がある建物の表題部所有者又は当該所有権の登記がある建物の所有権の登記名義人である。そのうえで、同項後段は、4号に掲げる場合にあっては当該表題登記がある建物の表題部所有者を合体後の建物の登記名義人とする所有権の登記を併せて申請しなければならないと定める。合体後の建物は一個の建物として一つの登記記録に記録されるところ、その一部の持分についてのみ所有権の登記がある状態を残すことができないため、所有権の登記がない側の持分について所有権の登記を併せて求める趣旨である。同様の併合申請は、同項2号（表題登記がない建物及び所有権の登記がある建物）及び6号（表題登記がない建物、表題登記がある建物及び所有権の登記がある建物）の場合にも要求されている。

エ　正しい。同法49条4項は、同条1項各号に掲げる場合において、建物が合体した後に合体前の表題登記がある建物の表題部所有者又は合体前の所有権の登記がある建物の所有権の登記名義人となった者について、その者に係る表題部所有者についての更正の登記又は所有権の登記があった日から一月以内に合体による登記等を申請しなければならないと定める。合体の時点では申請義務を負っていなかった者が後に登記記録上の所有者となった場合に、申請義務の起算点を実際に登記がされた日に置いたものである。これに対し、合体後に合体前の表題登記がない建物の所有者から持分を取得した者については、同条3項が、その持分の取得の日から一月以内と定めている。

オ　正しい。同法50条は、所有権等（所有権、地上権、永小作権、地役権及び採石権）の登記以外の権利に関する登記がある建物について合体による登記等をする場合において、当該権利の登記名義人が合体後の建物について当該権利を消滅させることについて承諾したことを証する情報が提供されたときは、登記官は当該権利が消滅した旨を登記しなければならないと定める。抵当権の登記は所有権等の登記以外の権利に関する登記であるから、この規定の対象となる。そして、不動産登記規則120条5項は、この登記が合体による登記等の申請情報と併せて承諾を証する情報等の提供がされた場合にするものであることを定め、同条6項は、権利が消滅した旨の登記を付記登記によってするものとしている。なお、地上権・地役権等は条文上「所有権等」に含まれるため、同法50条による消滅の登記の対象とはならない。

問題：

土地家屋調査士法人（以下「調査士法人」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。

ア. 調査士法人の社員は、すべて業務を執行する権利を有し、義務を負うが、民間紛争解決手続代理関係業務を行うことを目的とする調査士法人における民間紛争解決手続代理関係業務については、特定社員のみが業務を執行する権利を有し、義務を負う。

イ. 調査士法人の社員は、定款又は総社員の同意によって特に調査士法人を代表すべき社員が定められた場合を除き、各自調査士法人を代表する。

ウ. 調査士法人の財産をもってその債務を完済することができないときは、各社員は、その出資の価額を限度として、連帯してその弁済の責任を負う。

エ. 調査士法人は、その事務所に、当該事務所の所在地を管轄する法務局又は地方法務局の管轄区域内に設立された調査士会の会員である社員を常駐させなければならない。

オ. 調査士法人の社員は、自己又は第三者のためにその調査士法人の業務の範囲に属する業務を行うことを禁止されているが、他の調査士法人の社員となることは禁止されていない。

答え：

誤っているものは、ウ・オの2つである。

解説：

ア　正しい。土地家屋調査士法35条1項は、調査士法人の社員がすべて業務を執行する権利を有し、義務を負う旨を定める。同条2項は、民間紛争解決手続代理関係業務を行うことを目的とする調査士法人における民間紛争解決手続代理関係業務については、同条1項にかかわらず、同法3条2項に規定する調査士である社員（特定社員）のみが業務を執行する権利を有し、義務を負うと定めている。民間紛争解決手続代理関係業務は、法務大臣が指定する研修の課程を修了し、法務大臣の認定を受け、かつ、調査士会の会員である調査士でなければ行うことができない業務（同法3条2項）であるため、法人の内部においても担い手を特定社員に限定したものである。

イ　正しい。同法35条の2第1項は、調査士法人の社員が各自調査士法人を代表するとしたうえで、定款又は総社員の同意によって特に調査士法人を代表すべきものを定めることを妨げないとしている。代表社員を定めることは義務ではなく、定めがなければ各社員が代表権を有するのが原則である。なお、同条3項は、同条1項の規定により調査士法人を代表する社員が調査士法人の業務（民間紛争解決手続代理関係業務を除く。）に関する一切の裁判上又は裁判外の行為をする権限を有するとし、同条4項は、この権限に加えた制限を善意の第三者に対抗することができないと定めている。民間紛争解決手続代理関係業務については、同条2項により特定社員のみが各自法人を代表する。

ウ　誤り。同法35条の3第1項は、調査士法人の財産をもってその債務を完済することができないときは、各社員が連帯して弁済の責任を負うと定めており、出資の価額を限度とする旨の定めはない。社員は無限連帯責任を負う。同条2項は、調査士法人の財産に対する強制執行がその効を奏しなかったときも同様であるとし、同条3項は、社員が調査士法人に資力があり、かつ、執行が容易であることを証明したときは同条2項を適用しない旨を定めている。なお、同条4項は、民間紛争解決手続代理関係業務を行うことを目的とする調査士法人が当該業務に関し依頼者に対して負担することとなった債務を法人の財産をもって完済することができないときは、同条1項にかかわらず、特定社員が連帯して弁済の責任を負う旨の特則を定めている。

エ　正しい。同法36条のとおりである。常駐すべき社員は、当該事務所の所在地を管轄する法務局又は地方法務局の管轄区域内に設立された調査士会の会員である社員でなければならず、従たる事務所を含め、事務所ごとにこの要件を満たす必要がある。関連して、同法36条の2は、民間紛争解決手続代理関係業務を行うことを目的とする調査士法人は、特定社員が常駐していない事務所においては民間紛争解決手続代理関係業務を取り扱うことができないと定めている。

オ　誤り。同法37条1項は、調査士法人の社員が、自己若しくは第三者のためにその調査士法人の業務の範囲に属する業務を行い、又は他の調査士法人の社員となってはならないと定めている。他の調査士法人の社員となることも禁止の対象に含まれる。なお、同条2項は、社員が同条1項に違反して自己又は第三者のためにその調査士法人の業務の範囲に属する業務を行ったときは、当該業務によって当該社員又は第三者が得た利益の額を、調査士法人に生じた損害の額と推定する旨を定めている。

問題：

相隣関係に関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。

ア. 土地の所有者は、その所有地の水を通過させるため、高地又は低地の所有者が設けた工作物を使用することができる。

イ. 高地又は低地の所有者が設けた工作物を使用する者は、その利益を受ける割合にかかわらず、工作物の設置及び保存の費用を等しい割合で分担しなければならない。

ウ. 水流地の所有者は、堰（せき）を設ける必要がある場合であっても、対岸の土地が他人の所有に属するときは、その所有者の承諾を得なければ、堰を対岸に付着させて設けることができない。

エ. 対岸の土地の所有者は、水流地の一部がその所有に属するときは、水流地の所有者が対岸に付着させて設けた堰を使用することができ、この場合には、その利益を受ける割合に応じて、堰の設置及び保存の費用を分担しなければならない。

オ. 相隣者の一人が共有の障壁の高さを増したときは、その高さを増した部分は、相隣者の共有に属する。

答え：

誤っているものは、イ・ウ・オの3つである。

解説：

ア　正しい。民法221条1項のとおりである。自己の土地の水を通過させるために、既に高地又は低地の所有者が設けている通水用の工作物を利用することを認めたものであり、土地ごとに別個の工作物を設けさせるよりも合理的であるという相隣関係の調整の趣旨に基づく。

イ　誤り。同法221条2項は、他人の工作物を使用する者が、その利益を受ける割合に応じて、工作物の設置及び保存の費用を分担しなければならないと定めている。分担の基準は等しい割合ではなく、受ける利益の割合である。

ウ　誤り。同法222条1項は、水流地の所有者が堰を設ける必要がある場合には、対岸の土地が他人の所有に属するときであっても、その堰を対岸に付着させて設けることができると定めており、対岸の土地の所有者の承諾は要件とされていない。もっとも、同項ただし書により、これによって生じた損害に対しては償金を支払わなければならない。承諾を要するとする点が誤りである。

エ　正しい。同法222条2項は、対岸の土地の所有者が、水流地の一部がその所有に属するときは、同条1項の堰を使用することができると定める。そして、同条3項が221条2項を準用するため、この場合の費用の分担は、利益を受ける割合に応じたものとなる。対岸の土地の所有者が水流地について何らの所有権も有しない場合には、同条2項による堰の使用は認められない。

オ　誤り。同法231条1項は、相隣者の一人が共有の障壁の高さを増すことができるとし、同条2項は、これにより高さを増した部分がその工事をした者の単独の所有に属すると定めている。共有に属するとする点が誤りである。なお、同条1項ただし書は、障壁がその工事に耐えないときは、自己の費用で、必要な工作を加え、又はその障壁を改築しなければならないとしており、同法232条は、この工事によって隣人が損害を受けたときは、その償金を請求することができると定めている。

問題：

公共測量に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

ア. 国土地理院の長は、測量の正確さを確保し、又は測量の重複を除くためその他必要があると認めるときは、測量計画機関に対し、公共測量の計画若しくは実施について必要な勧告をし、又は測量計画機関から公共測量についての長期計画若しくは年度計画の報告を求めることができる。

イ. 測量計画機関は、公共測量を実施しようとするときは、あらかじめ、目的、地域及び期間並びに精度及び方法を記載した計画書を提出して、国土地理院の長の技術的助言を求めなければならず、その計画書を変更しようとするときも、同様である。

ウ. 公共測量を実施する者は、当該測量において設置する測量標に、公共測量の測量標であること及び測量計画機関の名称を表示しなければならない。

エ. 測量計画機関は、公共測量において永久標識を設置したときは、遅滞なく、その種類及び所在地その他国土交通省令で定める事項を、当該永久標識の所在地を管轄する都道府県知事に通知しなければならない。

オ. 国土地理院が実施する公共測量については、測量計画機関が計画書を提出して国土地理院の長の技術的助言を求めるべきものとする規定は適用されないが、当該測量において設置する測量標に公共測量の測量標であること及び測量計画機関の名称を表示すべきものとする規定は適用される。

答え：

正しいものは、イ・ウ・オの3つである。

解説：

ア　誤り。測量法35条は、この勧告及び報告の徴求の主体を国土交通大臣と定めている。国土地理院の長ではない。公共測量に関する規定では、作業規程の承認（同法33条1項）が国土交通大臣、計画書についての技術的助言（同法36条）や永久標識の設置等の通知先（同法37条3項・4項）が国土地理院の長というように、関与する機関が条文ごとに書き分けられており、この区別が出題されやすい。

イ　正しい。同法36条は、測量計画機関が公共測量を実施しようとするときは、あらかじめ、①目的、地域及び期間、②精度及び方法を記載した計画書を提出して、国土地理院の長の技術的助言を求めなければならず、その計画書を変更しようとするときも同様であると定める。求めるべきものは承認ではなく技術的助言であるが、これを求めること自体は義務とされている点に注意を要する。これに対し、作業規程については、同法33条1項が国土交通大臣の承認を得なければならないと定めており、手続の性質が異なる。

ウ　正しい。同法37条1項のとおりである。なお、同条2項は、公共測量を実施する者が関係市町村長に対して当該測量を実施するために必要な情報の提供を求めることができる旨を定めている。

エ　誤り。同法37条3項は、測量計画機関が公共測量において永久標識を設置したときの通知先を国土地理院の長と定めている。都道府県知事ではない。同条4項は、自ら実施した公共測量の永久標識を移転し、撤去し、又は廃棄したときにも、遅滞なく、その種類及び旧所在地その他国土交通省令で定める事項を国土地理院の長に通知しなければならないと定めている。

オ　正しい。同法38条は、国土地理院が実施する公共測量については、33条（作業規程）、35条（公共測量の調整）、36条（計画書についての助言）並びに37条3項及び4項（永久標識の設置又は移転等の通知）の規定を適用しないと定めている。適用が除外されるのは、国土地理院自身が測量計画機関となる場合に、国土交通大臣の承認を得、又はその勧告若しくは報告の徴求を受けることになる規定（33条・35条）と、国土地理院の長である自らに対して技術的助言を求め、又は通知をすることになる規定（36条・37条3項及び4項）であり、37条1項の測量標への表示は除外されていない。なお、同法39条は、14条から26条までの規定（実施の公示、土地の立入及び通知、永久標識及び一時標識に関する通知等）を公共測量に準用し、「国土地理院の長」等を「測量計画機関」と読み替える旨を定めている。また、公共測量の実施手続については、令和8年法律第27号（令和8年6月3日公布）により、36条に技術的助言を受けた後でなければ公共測量を実施してはならない旨の2項が加えられ、実施の公示に関する36条の2が新設されるとともに、38条の適用除外の範囲が「33条、35条から36条の2まで並びに37条3項及び4項」に、39条の準用範囲が「15条から26条まで」に改められる（併せて、38条に、国土地理院が実施する公共測量について14条を準用する2項が加えられる）。ただし、この部分の施行日は令和8年12月3日であり、令和8年度試験の法令基準日である令和8年4月1日より後であるから、本問は改正前の規定を前提としている。

問題：

登記官の処分に対する審査請求に関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。

ア. 登記官の処分に不服がある者は、当該登記官を監督する法務局又は地方法務局の長に審査請求をすることができ、この審査請求は、登記官を経由してしなければならない。

イ. 審査請求をすることができるのは登記官の処分に不服がある者に限られ、登記官の不作為に係る処分を申請した者は、審査請求をすることができない。

ウ. 登記官は、処分についての審査請求を理由があると認めるときは、相当の処分をしなければならない。

エ. 法務局又は地方法務局の長は、処分についての審査請求を理由があると認めるときは、登記官に相当の処分を命ずる前に、登記官に仮登記を命じなければならない。

オ. 登記官の処分についての審査請求については、処分があったことを知った日の翌日から起算して三月を経過したときはすることができないとする行政不服審査法の規定は、適用されない。

答え：

誤っているものは、イ・エの2つである。

解説：

ア　正しい。不動産登記法156条1項は、審査請求の相手方を当該登記官を監督する法務局又は地方法務局の長と定め、同条2項は、審査請求を登記官を経由してしなければならないと定めている。経由を要するのは、後記ウのとおり、登記官自身に是正の機会を与えるためである。

イ　誤り。同法156条1項は、「登記官の処分に不服がある者又は登記官の不作為に係る処分を申請した者」が審査請求をすることができると定めており、不作為についての審査請求も認められている。同法157条1項が「審査請求に係る不作為に係る処分をすべきものと認めるとき」に言及し、同条5項が不作為に係る処分についての申請を却下すべきものと認めるときの取扱いを定めているのも、これを前提とする。

ウ　正しい。同法157条1項は、登記官が処分についての審査請求を理由があると認め、又は審査請求に係る不作為に係る処分をすべきものと認めるときは、相当の処分をしなければならないと定めている。これに対し、同条2項は、同条1項に規定する場合を除き、登記官が審査請求の日から三日以内に、意見を付して事件を法務局又は地方法務局の長に送付しなければならないと定める。登記官を経由させる仕組みと併せて理解しておきたい。

エ　誤り。同法157条4項は、法務局又は地方法務局の長が、同条3項の処分を命ずる前に登記官に仮登記を命ずることが「できる」と定めており、仮登記を命ずることは義務ではない。なお、同条3項は、法務局又は地方法務局の長が審査請求を理由があると認めるときは、登記官に相当の処分を命じ、その旨を審査請求人のほか登記上の利害関係人に通知しなければならないと定めている。

オ　正しい。同法158条は、行政不服審査法13条、15条6項、18条、21条ほかの規定を、不動産登記法156条1項の審査請求について適用しないと定めている。適用が除外される行政不服審査法18条1項は、処分についての審査請求を、処分があったことを知った日の翌日から起算して三月を経過したときはすることができない旨を定める審査請求期間の規定である。この適用除外は、不動産登記法156条1項の審査請求について一律に及ぶ。したがって、登記を実行した処分についての審査請求はもとより、登記の申請を却下する処分についての審査請求も、審査請求期間の制限を受けない。

出題分野の振り分け

問 分野 主な論点 主な根拠条文
第1問 不動産登記法（表示に関する登記・建物） 合体による登記等の申請人と申請期間（合体の日から一月以内）、合体前の建物がいずれも表題登記がない場合は表題登記の申請となること、所有権の登記を併せて申請すべき場合、合体後に登記名義人等となった者の申請期間、合体に伴う権利の消滅の登記と付記登記 不動産登記法49条1項〜4項、50条、不動産登記規則120条5項・6項
第2問 土地家屋調査士法（調査士法人） 業務の執行（民間紛争解決手続代理関係業務は特定社員のみ）、法人の代表（各自代表が原則）、社員の責任（無限連帯責任）、社員の常駐、競業の禁止 土地家屋調査士法3条2項、35条1項・2項、35条の2第1項〜4項、35条の3第1項〜4項、36条、36条の2、37条1項・2項
第3問 民法（相隣関係） 通水用工作物の使用と費用分担の基準（利益を受ける割合）、堰の設置（対岸の所有者の承諾は不要・償金は必要）及び使用、共有の障壁の高さを増す工事と増築部分の帰属 民法221条1項・2項、222条1項〜3項、231条1項・2項、232条
第4問 測量法（公共測量の実施手続） 公共測量の調整の主体（国土交通大臣）、計画書についての技術的助言（国土地理院の長・義務）、公共測量の表示等、永久標識の設置等の通知先、国土地理院が実施する公共測量における適用除外の範囲 測量法33条1項、35条、36条、37条1項〜4項、38条、39条
第5問 不動産登記法（審査請求） 審査請求の相手方（監督法務局又は地方法務局の長）と登記官経由、不作為についての審査請求、登記官による相当の処分と三日以内の事件送付、仮登記命令が裁量であること、審査請求期間の規定の適用除外 不動産登記法156条1項・2項、157条1項〜5項、158条（行政不服審査法18条1項）