問題：

土地及び建物の表示に関する登記の登記事項に関する次のアからオまでの記述のうち、誤っているものはいくつあるか。

ア. 土地及び建物の表示に関する登記に共通する登記事項として、登記原因及びその日付、登記の年月日のほか、所有権の登記がない不動産（共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物を除く。）については、所有者の氏名又は名称及び住所並びに所有者が二人以上であるときはその所有者ごとの持分を記録するものとされている。

イ. 土地の表示に関する登記の登記事項は、前記アの共通の登記事項に掲げるもののほか、土地の所在する市、区、郡、町、村及び字、地番、地目及び地積である。

ウ. 地目及び地積に関し必要な事項は、法律で定めることとされており、これを法務省令に委任することは認められていない。

エ. 表示に関する登記において、前記アの各事項に掲げるもののほか、不動産を識別するために必要な事項として法務省令で定めるものは、登記事項とされていない。

オ. 所有権の登記がある土地については、前記アの規定にかかわらず、当該土地の所有者の氏名又は名称及び住所を表示に関する登記の登記事項として記録する必要はない。

答え：

誤っているものは、ウ・エの2つである。

解説：

土地及び建物の表示に関する登記の登記事項は、不動産登記法27条が土地・建物に共通する事項を定め、34条が土地固有の事項を、44条が建物固有の事項を、それぞれ追加で定めるという役割分担になっている。共通事項（27条）→土地固有・建物固有の事項（34条・44条）という条文の重なり方を意識して押さえておきたい。

アは正しい。27条は、土地及び建物の表示に関する登記の登記事項として、1号に登記原因及びその日付、2号に登記の年月日、3号に所有権の登記がない不動産（共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物を除く。）についての所有者の氏名又は名称及び住所並びに所有者が二人以上であるときはその所有者ごとの持分を掲げている。3号にいう「所有者」がいわゆる表題部所有者であり、所有権の登記がされていない不動産について、表題部に暫定的な所有者情報を公示する仕組みである。

イも正しい。34条1項は、土地の表示に関する登記の登記事項は、27条各号に掲げるもののほか、1号に土地の所在する市、区、郡、町、村及び字、2号に地番、3号に地目、4号に地積を掲げると定めている。27条の共通事項に、土地固有の4項目が上乗せされる構造である。

ウは誤りである。34条2項は、「前項第三号の地目及び同項第四号の地積に関し必要な事項は、法務省令で定める」と定めている。地目・地積の細目を定めるのは法律ではなく法務省令（不動産登記規則）であり、地目の区分（同規則99条）や地積の定め方（同規則100条。水平投影面積により、平方メートルを単位として定め、1平方メートルの100分の1〔宅地及び鉱泉地以外の土地で10平方メートルを超えるものについては、1平方メートル〕未満の端数は切り捨てる）は同規則に置かれている。「法律で定める」とし、法務省令への委任を否定する点が誤りである。

エも誤りである。27条4号は、「前三号に掲げるもののほか、不動産を識別するために必要な事項として法務省令で定めるもの」を登記事項として掲げている。1号から3号までの個別列挙のほか、不動産の識別に必要な事項を法務省令に委任する形で登記事項に取り込む受け皿が置かれており、「登記事項とされていない」とする点が誤りである。

オは正しい。27条3号は、「所有権の登記がない不動産……については」と対象を限定したうえで、所有者の氏名又は名称及び住所並びに持分を登記事項としている。所有権の登記がある土地は、この文言上の要件に当たらないから、同号によって表示に関する登記の登記事項とされることはない。所有者の氏名又は名称及び住所は権利部（甲区）に登記名義人として記録されることになり、表題部所有者の制度が、所有権の登記がされるまでの過渡的な公示にとどまることがここに表れている。

問題：

土地家屋調査士の業務範囲に関する次のアからオまでの記述のうち、誤っているものはいくつあるか。

ア. 調査士は、他人の依頼を受けて、不動産の表示に関する登記について必要な土地又は家屋に関する調査又は測量を行うことを業とすることができる。

イ. 調査士は、筆界特定の手続についての代理を業として行うことができるが、この「筆界特定の手続」には、筆界特定の申請の却下に関する審査請求の手続は含まれない。

ウ. 土地の筆界が現地において明らかでないことを原因とする民事に関する紛争に係る民間紛争解決手続についての代理（民間紛争解決手続代理関係業務のうち代理業務）は、調査士会に入会している調査士であれば、誰でも行うことができる。

エ. 民間紛争解決手続代理関係業務のうち民間紛争解決手続についての代理は、弁護士が同一の依頼者から受任している事件に限り、行うことができる。

オ. 調査士会に入会している調査士又は調査士法人でない者は、業務範囲の内外を問わず、不動産の表示に関する登記についての調査、測量及び申請手続の代理を業として行うことができる。

答え：

誤っているものは、イ・ウ・オの3つである。

解説：

調査士の業務範囲は、土地家屋調査士法3条1項が1号から8号までに列挙している。1号が不動産の表示に関する登記について必要な調査又は測量、2号・3号が不動産の表示に関する登記の申請手続又はこれに関する審査請求の手続についての代理及び書類等の作成、4号・5号が筆界特定の手続についての代理及び書類等の作成、6号がこれらの事務についての相談、7号・8号が民間紛争解決手続代理関係業務及びその相談である。7号・8号の業務は、同条2項により、一定の研修修了・法務大臣の認定・調査士会員であることの三要件をいずれも満たす調査士に限って行うことができるとされ、さらに7号の代理業務については、これに加えて弁護士が同一の依頼者から受任している事件であることが求められる。1号から6号までの業務とは行い得る主体の範囲が異なる点が本条の急所である。

アは正しい。3条1項1号は、調査士が他人の依頼を受けて業として行う事務として、「不動産の表示に関する登記について必要な土地又は家屋に関する調査又は測量」を掲げている。

イは誤りである。同項4号は、「筆界特定の手続（不動産登記法第六章第二節の規定による筆界特定の手続又は筆界特定の申請の却下に関する審査請求の手続をいう。次号において同じ。）」についての代理を掲げている。括弧書きにより、筆界特定の手続そのものだけでなく、筆界特定の申請の却下に関する審査請求の手続もこの定義に含まれる。「含まれない」とする点が誤りである。

ウは誤りである。同項7号の民間紛争解決手続代理関係業務（及び8号の相談業務）は、同条2項により、①民間紛争解決手続代理関係業務について法務省令で定める法人が実施する研修であって法務大臣が指定するものの課程を修了した者であること、②その者の申請に基づき法務大臣が民間紛争解決手続代理関係業務を行うのに必要な能力を有すると認定した者であること、③調査士会の会員であることのいずれにも該当する調査士に限り、行うことができるとされている。単に調査士会に入会している調査士であるというだけでは足りず、「誰でも行うことができる」とする点が誤りである。

エは正しい。同条2項後段は、「この場合において、同項第七号に規定する業務は、弁護士が同一の依頼者から受任している事件に限り、行うことができる」と定めている。冒頭の「この場合において」が前段を承けているとおり、この限定は前記の三要件に上乗せされるものであり、三要件を満たす調査士であっても、弁護士が同一の依頼者から受任していない事件について7号の代理業務を行うことはできない。単に弁護士が事件に関与しているというだけでは足りず、同一の依頼者から受任していることが求められる点にも注意を要する。

オは誤りである。土地家屋調査士法68条1項は、調査士会に入会している調査士又は調査士法人でない者（協会を除く。）は、3条1項1号から5号までに掲げる事務（2号及び3号に掲げる事務にあっては、1号に掲げる調査又は測量を必要とする申請手続に関するものに限る。）又はこれらの事務に関する同項6号に掲げる事務を行うことを業とすることができないと定め、弁護士や司法書士等が一定の範囲で行う場合をただし書で除外している。原則として非調査士等による業務範囲の事務の取扱いは禁止されており、「業務範囲の内外を問わず……行うことができる」とする点が誤りである。あわせて、同条3項は調査士でない者が土地家屋調査士又はこれに紛らわしい名称を用いることを禁じ、4項は調査士法人でない者が土地家屋調査士法人又はこれに紛らわしい名称を用いることを禁じている。

問題：

水流に関する相隣関係に関する次のアからオまでの記述のうち、誤っているものはいくつあるか。

ア. 土地の所有者は、隣地から水が自然に流れて来るのを妨げてはならない。

イ. 水流が天災その他避けることのできない事変により低地において閉塞したときは、高地の所有者は、低地の所有者の費用で、水流の障害を除去するため必要な工事をすることができる。

ウ. 他の土地に貯水、排水又は引水のために設けられた工作物の破壊又は閉塞により、自己の土地に損害が及び、又は及ぶおそれがある場合には、その土地の所有者は、当該他の土地の所有者に、工作物の修繕若しくは障害の除去をさせ、又は必要があるときは予防工事をさせることができる。

エ. 土地の所有者は、直接に雨水を隣地に注ぐ構造の屋根その他の工作物を設けてはならない。

オ. 高地の所有者は、その高地が浸水した場合にこれを乾かすため、又は自家用若しくは農工業用の余水を排出するため、公の水流又は下水道に至るまで、低地に水を通過させることができるが、その場所及び方法について低地のための損害を考慮する必要はない。

答え：

誤っているものは、イ・オの2つである。

解説：

水流に関する相隣関係は、民法214条から222条までに規定されている。自然に流れて来る水を妨げてはならないという原則（214条）を出発点に、水流の閉塞（215条）、水流に関する工作物（216条）、費用の負担についての慣習（217条）、雨水の排水（218条）、水流の変更（219条）、排水のための低地の通水（220条）、通水用工作物の使用（221条）、堰の設置及び使用（222条）が順に置かれている。誰の費用で、誰が誰に何をさせることができるのかという主体と行為の対応関係を条文ごとに正確に押さえる必要がある。

アは正しい。214条は、「土地の所有者は、隣地から水が自然に流れて来るのを妨げてはならない」と定めている。自然水流を人為的にせき止めることを禁ずる規定であり、水流に関する相隣関係の出発点となる条文である。

イは誤りである。215条は、「水流が天災その他避けることのできない事変により低地において閉塞したときは、高地の所有者は、自己の費用で、水流の障害を除去するため必要な工事をすることができる」と定めている。工事の費用を負担するのは高地の所有者自身であり、低地の所有者の費用によるのではない。「低地の所有者の費用で」とする点が誤りである。

ウは正しい。216条は、「他の土地に貯水、排水又は引水のために設けられた工作物の破壊又は閉塞により、自己の土地に損害が及び、又は及ぶおそれがある場合には、その土地の所有者は、当該他の土地の所有者に、工作物の修繕若しくは障害の除去をさせ、又は必要があるときは予防工事をさせることができる」と定めている。自ら工事をする215条とは異なり、216条は他の土地の所有者に工作物の修繕等を「させる」権利を定めている点が特徴である。

エは正しい。218条は、「土地の所有者は、直接に雨水を隣地に注ぐ構造の屋根その他の工作物を設けてはならない」と定めている。

オは誤りである。220条は、「高地の所有者は、その高地が浸水した場合にこれを乾かすため、又は自家用若しくは農工業用の余水を排出するため、公の水流又は下水道に至るまで、低地に水を通過させることができる」と定めたうえ、「この場合においては、低地のために損害が最も少ない場所及び方法を選ばなければならない」と定めている。通水させる場所及び方法について低地側の損害を最小限にとどめる義務が明文で課されており、「損害を考慮する必要はない」とする点が誤りである。

問題：

基本測量のための土地の立入り等に関する次のアからオまでの記述のうち、誤っているものはいくつあるか。

ア. 国土地理院の長又はその命を受けた者若しくは委任を受けた者は、基本測量を実施するために必要があるときは、国有、公有又は私有の土地に立ち入ることができる。

イ. 宅地又はかき、さく等で囲まれた土地に立ち入ろうとする者は、あらかじめその占有者の承諾を得なければならず、占有者に対してあらかじめ通知することで足りるとする例外は認められていない。

ウ. 土地に立ち入る者は、その身分を示す証明書を携帯し、関係人の請求があったときは、これを呈示しなければならない。

エ. 土地への立入りに関する身分を示す証明書の様式は、国土地理院の長が定める。

オ. 国土地理院の長又はその命を受けた者若しくは委任を受けた者は、基本測量を実施するためにやむを得ない必要があるときは、あらかじめ所有者又は占有者の承諾を得て、障害となる植物又はかき、さく等を伐除することができる。

答え：

誤っているものは、イ・エの2つである。

解説：

基本測量のための土地の立入り及び障害物の除去は、測量法15条・16条に定められている。土地の立入りそのものについては「通知」で足りる場合があるのに対し、障害となる植物やかき、さく等の伐除については「承諾」を要するというように、行為の性質に応じて求められる手続の重さが書き分けられている点が本問の急所である。

アは正しい。15条1項は、「国土地理院の長又はその命を受けた者若しくは委任を受けた者は、基本測量を実施するために必要があるときは、国有、公有又は私有の土地に立ち入ることができる」と定めている。

イは誤りである。同条2項は、「前項の規定により宅地又はかき、さく等で囲まれた土地に立ち入ろうとする者は、あらかじめその占有者に通知しなければならない」と定めたうえ、「但し、占有者に対してあらかじめ通知することが困難であるときは、この限りでない」と定めている。求められているのは占有者の「承諾」ではなく「通知」であり、また、あらかじめの通知が困難な場合の例外も明文で置かれている。「あらかじめその占有者の承諾を得なければならず……例外は認められていない」とする点は、要求される行為の内容（承諾ではなく通知であること）及び例外の有無の両方において誤りである。

ウは正しい。同条3項は、「第一項に規定する者が、同項の規定により土地に立ち入る場合においては、その身分を示す証明書を携帯し、関係人の請求があつたときは、これを呈示しなければならない」と定めている。

エは誤りである。同条4項は、「前項に規定する証明書の様式は、国土交通省令で定める」と定めている。様式は国土地理院の長が定めるのではなく国土交通省令で定めることとされており、「国土地理院の長が定める」とする点が誤りである。

オは正しい。16条は、「国土地理院の長又はその命を受けた者若しくは委任を受けた者は、基本測量を実施するためにやむを得ない必要があるときは、あらかじめ所有者又は占有者の承諾を得て、障害となる植物又はかき、さく等を伐除することができる」と定めている。宅地又はかき、さく等で囲まれた土地への立入り（15条2項）が占有者への「通知」で足り、しかも通知が困難なときの例外まで置かれているのに対し、障害物の伐除（16条）はあらかじめ所有者又は占有者の「承諾」を得ることを求めている。求められる手続の重さが行為の性質に応じて書き分けられていることを、条文の文言のとおりに区別しておきたい。

問題：

建物所在図の記録事項に関する次のアからオまでの記述のうち、誤っているものはいくつあるか。

ア. 建物所在図には、地番区域の名称、建物所在図の番号及び縮尺を記録するものとされている。

イ. 建物所在図には、各建物の位置及び家屋番号を記録するものとされ、当該建物が区分建物であるときは、当該区分建物が属する一棟の建物の位置を記録するものとされている。

ウ. 建物所在図には、地図と同様に、電磁的記録に記録するものにあっては各筆界点の座標値を記録するものとする旨の規定が置かれている。

エ. 建物所在図には、常に作成の年月日を記録しなければならない。

オ. 建物所在図の記録事項は、地図の記録事項よりも少ない項目で足りるものとされている。

答え：

誤っているものは、ウ・エの2つである。

解説：

建物所在図の記録事項は不動産登記規則14条に、地図の記録事項は同規則13条に、それぞれ独立して定められている。地図（13条）が地番区域の名称・地図の番号・縮尺・平面直角座標系の番号又は記号・図郭線及びその座標値・各土地の区画及び地番・基本三角点等の位置・精度区分・隣接図郭との関係・作成年月日の10項目（電磁的記録の場合は各筆界点の座標値を加える）を定めるのに対し、建物所在図（14条）はこれより簡素な5項目にとどまる。土地の区画・筆界という精度が問われる情報を扱う地図と、建物の位置・家屋番号を示せば足りる建物所在図とで、要求される記録事項の密度が異なる。

アは正しい。14条1号から3号までは、建物所在図に、地番区域の名称、建物所在図の番号、縮尺を記録するものとすると定めている。

イも正しい。同条4号は、各建物の位置及び家屋番号（区分建物にあっては、当該区分建物が属する一棟の建物の位置）を記録するものとすると定めている。区分建物については、専有部分ごとの位置ではなく、一棟の建物としての位置を記録すれば足りる扱いである。

ウは誤りである。電磁的記録に記録する地図について各筆界点の座標値を記録するものとする規定は13条2項に置かれているが、14条にはこれに対応する定めは置かれていない。建物所在図の記録事項を定める14条は1号から5号までの列挙にとどまり、電磁的記録の場合の座標値についての規定はない。「地図と同様に……規定が置かれている」とする点が誤りである。

エも誤りである。14条5号は、「第十一条第二項の建物所在図にあっては、その作成年月日」を記録するものとすると定めている。作成年月日の記録が求められるのは11条2項に規定する建物所在図である場合に限られており、建物所在図一般について常に作成年月日の記録を要するわけではない。「常に……記録しなければならない」とする点が誤りである。

オは正しい。地図の記録事項（13条1項の10項目。電磁的記録の場合はこれに各筆界点の座標値が加わる。）に対し、建物所在図の記録事項（14条各号）は5項目にとどまり、しかもそのうち5号の作成年月日は11条2項の建物所在図に限られる。建物所在図が、土地の筆界のような高い精度を要する情報を扱う地図とは異なり、建物の所在及び位置関係を示せば足りるものであることに対応した規律と理解できる。

出題分野の振り分け

問 分野 主な論点 主な根拠条文
第1問 不動産登記法（表示に関する登記の登記事項） 土地・建物に共通する登記事項（登記原因・登記の年月日・表題部所有者の氏名等及び持分）、土地固有の登記事項（所在・地番・地目・地積）、地目・地積の細目の法務省令への委任、不動産識別事項の法務省令への委任、所有権の登記がある土地について表題部所有者の情報を要しないこと 不動産登記法27条1号〜4号、34条1項1号〜4号・2項
第2問 土地家屋調査士法（業務範囲） 調査士の業務範囲の8類型（調査・測量、申請手続代理、書類作成、筆界特定手続代理、相談、民間紛争解決手続代理関係業務）、筆界特定の手続の定義に却下の審査請求手続が含まれること、民間紛争解決手続代理関係業務を行い得る調査士の三要件、弁護士の受任事件への限定、非調査士等の取締り 土地家屋調査士法3条1項1号〜8号・2項、68条1項・3項・4項
第3問 民法（相隣関係・水流） 自然水流に対する妨害の禁止、水流の閉塞の際の工事費用の負担者（高地の所有者自身）、水流に関する工作物の修繕等をさせる権利、雨水を隣地に注ぐ工作物の設置禁止、排水のための低地の通水と損害最小化の選択義務 民法214条、215条、216条、218条、220条
第4問 測量法（基本測量のための土地の立入り等） 基本測量のための土地への立入り、宅地等への立入りにおける占有者への事前通知とその例外、身分証明書の携帯・呈示義務、証明書の様式の制定者（国土交通省令）、障害となる植物等の伐除に要する所有者又は占有者の承諾 測量法15条1項〜4項、16条
第5問 不動産登記規則（建物所在図） 建物所在図の記録事項5項目（地番区域の名称・番号・縮尺・各建物の位置及び家屋番号・作成年月日）、区分建物における一棟の建物の位置の記録、電磁的記録における筆界点の座標値の規定が置かれていないこと、作成年月日の記録が11条2項の建物所在図に限られること、地図（規則13条）との記録事項の項目数の対比 不動産登記規則14条1号〜5号（13条1項・2項、11条2項）