問題：

地積測量図の記録事項に関する次のアからオまでの記述のうち、誤っているものはいくつあるか。

ア. 地積測量図には、地番区域の名称、方位及び縮尺を記録しなければならないが、隣接地の地番は記録することを要しない。

イ. 地積測量図には、地積及びその求積方法を記録しなければならない。

ウ. 地積測量図には、筆界点間の距離を記録しなければならない。

エ. 地積測量図には、基本三角点等に基づく測量の成果により座標値が判明している筆界点があるときは、その筆界点の座標値を記録しなければならない。

オ. 地積測量図に記録すべき事項は測量の技術的な内容に限られるから、筆界点に境界標があるかどうかは記録を要しない。

答え：

誤っているものは、ア・オの2つである。

解説：

地積測量図の記録事項は、不動産登記規則77条1項に列挙されている。同項は、地番区域の名称、方位、縮尺、地番(隣接地の地番を含む。)、地積及びその求積方法、筆界点間の距離、国土調査法施行令2条1項1号に規定する平面直角座標系の番号又は記号、基本三角点等に基づく測量の成果による筆界点の座標値、境界標があるときは当該境界標の表示、測量の年月日という10の事項を、それぞれ号を分けて掲げている。地積測量図は、単に地積の求積過程を示すだけの図面ではなく、対象土地を現地及び他の土地との関係で特定するための情報を一つの図面に集約したものであるという理解が、条文の読み方の出発点になる。

アは誤りである。同項は、地番区域の名称、方位及び縮尺と並んで、地番を掲げているが、この地番には隣接地の地番も含まれる。地積測量図が対象土地単独の情報にとどまらず、隣接地との位置関係を明らかにする図面でもあることから、隣接地の地番の記録も求められている。「隣接地の地番は記録することを要しない」とする点が誤りである。

イは正しい。地積及びその求積方法は、地積測量図の記録事項として明示されている。求積方法まで記録を要求している点は、単に数値としての地積を示すだけでなく、その数値がどのように算出されたかを検証可能な形で示すことを求める趣旨と理解できる。

ウは正しい。筆界点間の距離も、地積測量図の記録事項として明示されている事項である。距離の記録により、図面上の形状と現地の位置関係とを対応させることができる。

エは正しい。基本三角点等に基づく測量の成果によって座標値が判明している筆界点があるときは、その座標値を地積測量図に記録しなければならない。もっとも、この規定を反対に読んで、基本三角点等に基づく測量によらない場合には座標値の記録がおよそ不要になる、と理解するのは正しくない。同条2項は、近傍に基本三角点等が存しない場合その他の基本三角点等に基づく測量ができない特別の事情がある場合には、1項7号及び8号に掲げる事項に代えて、近傍の恒久的な地物に基づく測量の成果による筆界点の座標値を記録しなければならない旨を定めている。すなわち、どの測量の成果によるかは場合によって異なるものの、筆界点の座標値そのものは、いずれの場合にも記録すべき事項とされている。

オは誤りである。同項9号は、境界標(筆界点にある永続性のある石杭又は金属標その他これに類する標識をいう。)があるときは、当該境界標の表示を地積測量図に記録しなければならないとしている。境界標の有無は、現地における筆界の位置を将来にわたって確認するための重要な手掛かりであり、測量の数値情報だけでなく、現地の状況を示す事項も記録事項に含まれている。「記録を要しない」とする点が誤りである。

以上より、誤っているものはア・オの2つである。地積測量図の記録事項は、地番区域・方位・縮尺・地番といった図面としての基本情報、地積・求積方法・距離・座標値といった測量の数値情報、境界標の表示・測量の年月日といった現地及び測量の経緯に関する情報という、性質の異なる三種類の情報から成り立っている。どの号がどの性質の情報に対応するかを意識して整理しておくと、記録事項の要否を問う出題に対応しやすい。

問題：

土地家屋調査士となる資格及び土地家屋調査士試験に関する次のアからオまでの記述のうち、誤っているものはいくつあるか。

ア. 土地家屋調査士試験に合格した者は、土地家屋調査士となる資格を有する。

イ. 法務局又は地方法務局において不動産の表示に関する登記の事務に従事した期間が通算して十年以上になる者であって、法務大臣が土地家屋調査士法3条1項1号から6号までに規定する業務を行うのに必要な知識及び技能を有すると認めたものは、土地家屋調査士試験に合格していなくても、土地家屋調査士となる資格を有する。

ウ. 土地家屋調査士試験は、筆記及び口述の方法により行う。

エ. 土地家屋調査士試験の筆記試験に合格した者に対しては、その申請の有無にかかわらず、次回の土地家屋調査士試験の筆記試験が当然に免除される。

オ. 測量士又は測量士補となる資格を有する者に対しては、その申請により、筆記試験のうち土地及び家屋の調査及び測量に関する事項についての試験を免除する。

答え：

誤っているものは、エの1つである。

解説：

土地家屋調査士となる資格は土地家屋調査士法4条に、土地家屋調査士試験の実施方法及び免除は同法6条に、それぞれ規定されている。同法7条は土地家屋調査士試験委員に関する規定であり、試験の方法・内容・免除は6条に一括して置かれている点をあわせて押さえておきたい。

アは正しい。同法4条1号は、土地家屋調査士試験に合格した者を、土地家屋調査士となる資格を有する者として掲げている。試験合格が、資格取得の中心的な経路である。

イは正しい。同条2号は、法務局又は地方法務局において不動産の表示に関する登記の事務に従事した期間が通算して十年以上になる者であって、法務大臣が同法3条1項1号から6号までに規定する業務を行うのに必要な知識及び技能を有すると認めたものについても、土地家屋調査士となる資格を認めている。試験合格によらない資格取得の経路であるが、勤務先が法務局又は地方法務局に、従事した事務が不動産の表示に関する登記の事務に、それぞれ限定されている点に注意したい。

ウは正しい。同法6条1項は、法務大臣が毎年一回以上土地家屋調査士試験を行わなければならない旨を定め、同条2項は、この試験を筆記及び口述の方法により行う旨を定めている。なお同条4項は、口述試験を、筆記試験に合格した者につき、同条3項2号の申請手続及び審査請求の手続に関する事項についての知識について行うものとしている。口述試験の対象が3項2号の事項に限られる点も、あわせて押さえておきたい。

エは誤りである。同法6条5項柱書は、同項各号に掲げる者に対しては「その申請により」それぞれ当該各号に定める試験を免除する旨を定めており、同項2号が筆記試験に合格した者を掲げて、次回の試験の筆記試験(及びその後に行われる試験における同項1号に定める筆記試験)を免除の対象としている。免除を受けるためには申請が必要であり、申請の有無にかかわらず当然に免除されるものではない。「その申請の有無にかかわらず」とする点が誤りである。

オは正しい。同法6条5項1号は、測量士若しくは測量士補又は一級建築士若しくは二級建築士となる資格を有する者を掲げ、その申請により、同条3項1号の「土地及び家屋の調査及び測量」に関する事項についての筆記試験を免除する旨を定めている。測量士・測量士補としての知識及び技能が、土地家屋調査士試験のうち測量に関する部分の水準を満たすものと扱われている。免除の対象が筆記試験のうち当該事項に関する部分に限られ、申請手続及び審査請求の手続に関する部分には及ばない点にも注意したい。

以上より、誤っているものはエの1つである。土地家屋調査士となる資格には試験合格によるものと実務経験によるものの二つの経路があり(4条)、試験そのものについても、筆記試験の再受験免除(6条5項2号)と測量士・測量士補等に対する筆記試験の一部免除(同項1号)という、いずれも申請を要件とする免除の仕組みが置かれている。免除が「当然に」生ずるのか「申請により」生ずるのかという点は、条文の文言を正確に押さえておく必要がある。

問題：

水流に関する相隣関係の規定についての次のアからオまでの記述のうち、誤っているものはいくつあるか。

ア. 土地の所有者は、直接に雨水を隣地に注ぐ構造の屋根その他の工作物を設けてはならない。

イ. 水流地の所有者は、対岸の土地が他人の所有に属するときであっても、その水路又は幅員を自由に変更することができる。

ウ. 高地の所有者は、その高地が浸水した場合にこれを乾かすため、公の水流又は下水道に至るまで、低地に水を通過させることができるが、この場合には、低地のために損害が最も少ない場所及び方法を選ばなければならない。

エ. 土地の所有者は、その所有地の水を通過させるため、高地又は低地の所有者が設けた工作物を使用することができるが、この場合において、その利益を受ける割合に応じた工作物の設置及び保存の費用の分担を要しない。

オ. 水流地の所有者は、堰を設ける必要がある場合には、その堰を対岸に付着させて設けることができるが、これによって生じた損害に対して償金を支払わなければならない。

答え：

誤っているものは、イ・エの2つである。

解説：

相隣関係のうち水流に関する規定は、民法214条から222条までにまとめて置かれている。自然に流れてくる水を妨げてはならないという基本原則(214条)を出発点として、水路の変更(219条)、排水のための低地の通水(220条)、通水用工作物の使用(221条)、堰の設置(222条)といった各場面の規律が続く構造になっている。

アは正しい。民法218条は「土地の所有者は、直接に雨水を隣地に注ぐ構造の屋根その他の工作物を設けてはならない」と定めている。

イは誤りである。同法219条1項は、水流地の所有者は、対岸の土地が他人の所有に属するときは、その水路又は幅員を変更してはならない旨を定めている。水路及び幅員を変更することができるのは、同条2項が定めるとおり両岸の土地が水流地の所有者に属する場合であり、その場合であっても、水流が隣地と交わる地点においては自然の水路に戻さなければならない。「対岸の土地が他人の所有に属するときであっても……自由に変更することができる」とする点は、原則と例外を取り違えている。

ウは正しい。同法220条は、高地の所有者が、その高地が浸水した場合にこれを乾かすため、又は自家用若しくは農工業用の余水を排出するため、公の水流又は下水道に至るまで、低地に水を通過させることができる旨を定め、この場合には、低地のために損害が最も少ない場所及び方法を選ばなければならない旨をあわせて定めている。

エは誤りである。同法221条1項は、土地の所有者が、その所有地の水を通過させるため、高地又は低地の所有者が設けた工作物を使用することができる旨を定めるが、同条2項は、この場合において、その利益を受ける割合に応じて、工作物の設置及び保存の費用を分担しなければならない旨を定めている。他人の設けた工作物を利用することができる反面として、費用の分担義務が明文で課されており、「費用の分担を要しない」とする点が誤りである。

オは正しい。同法222条1項は、水流地の所有者が、堰を設ける必要がある場合には、対岸の土地が他人の所有に属するときであっても、その堰を対岸に付着させて設けることができる旨を定めるが、そのただし書で、これによって生じた損害に対して償金を支払わなければならない旨をあわせて定めている。同条2項は、対岸の土地の所有者は、水流地の一部がその所有に属するときは、その堰を使用することができる旨を定め、同条3項は、この場合について221条2項を準用している。その結果、堰を使用する対岸の土地の所有者が、その利益を受ける割合に応じて堰の設置及び保存の費用を分担することになる。

以上より、誤っているものはイ・エの2つである。水流に関する規定は、雨水を注ぐ工作物の設置禁止(218条)のように無条件の禁止を定めるものと、水路の変更(219条)・低地の通水(220条)・工作物の使用(221条)・堰の設置(222条)のように、一定の行為を認めつつ、対岸の所有関係や損害の程度に応じた制約や費用負担・償金支払を組み合わせるものとに分かれている。行為が「できる」とされている場合であっても、それに付随する義務や制約が条文上どこまで及ぶかを、あわせて確認する必要がある。

問題：

測量士及び測量士補の登録に関する次のアからオまでの記述のうち、誤っているものはいくつあるか。

ア. 測量士又は測量士補となる資格を有する者は、測量士又は測量士補になろうとする場合においては、国土地理院の長に対してその資格を証する書類を添えて、測量士名簿又は測量士補名簿に登録の申請をしなければならない。

イ. 測量士名簿及び測量士補名簿は、国土地理院に備える。

ウ. 国土地理院の長が行う測量士試験に合格した者は、測量士となる資格を有する。

エ. 測量士又は測量士補の登録を受けた者が測量法の規定に違反し罰金以上の刑に処せられた場合であっても、国土地理院の長は、その登録を消除することを要しない。

オ. 測量士又は測量士補の登録に関して必要な手続は、測量法に定めるもののほか、国土交通省令で定める。

答え：

誤っているものは、エの1つである。

解説：

測量士及び測量士補の登録に関する規定は測量法49条以下に置かれている。測量業を営もうとする者の登録(同法55条以下)が事業者としての登録であるのに対し、この登録は、測量に関する専門的な知識及び技能を有する個人としての資格を公証するものであり、両者は制度の趣旨を異にする。

アは正しい。同法49条1項は、50条又は51条の規定により測量士又は測量士補となる資格を有する者が、測量士又は測量士補になろうとする場合においては、国土地理院の長に対してその資格を証する書類を添えて、測量士名簿又は測量士補名簿に登録の申請をしなければならない旨を定めている。資格を有することと、名簿に登録されて測量士・測量士補として活動できることとが、条文上区別されている。

イは正しい。同条2項は、測量士名簿及び測量士補名簿を国土地理院に備える旨を定めている。名簿の調製と登録に関する実務が国土地理院に置かれている点は、基本測量を国土地理院が行うものと定める同法4条とあわせて押さえておきたい。

ウは正しい。同法50条は測量士となる資格を、51条は測量士補となる資格を、それぞれ各号で掲げている。50条5号は、国土地理院の長が行う測量士試験に合格した者を掲げており、試験合格が測量士となる資格の一つの経路とされている。なお測量士補についても、51条4号が、国土地理院の長が行う測量士補試験に合格した者を掲げている。

エは誤りである。同法52条は、国土地理院の長は、測量士又は測量士補の登録を受けた者が同条各号の一に該当する場合においては、その登録を消除しなければならない旨を定め、同条2号として「この法律の規定に違反し罰金以上の刑に処せられたとき」を掲げている。登録の消除は国土地理院の長の裁量に委ねられているのではなく、義務として定められている。「その登録を消除することを要しない」とする点が誤りである。

オは正しい。同法54条は、この法律に定めるものを除くほか、測量士又は測量士補の登録に関して必要な手続及び測量士又は測量士補の試験科目その他試験に関して必要な事項を、国土交通省令で定めるものとしている。登録及び試験の細目が省令に委ねられている点は、条文の構造として押さえておきたい。

以上より、誤っているものはエの1つである。測量士・測量士補の登録(49条以下)と測量業者の登録(55条以下)は、いずれも登録を要する点で共通するが、前者が個人の資格についての登録であるのに対し、後者は測量業という事業についての登録であり、対象も要件も異なる別個の制度である。登録の申請先及び名簿の備付けの場所がいずれも国土地理院(その長)である点と、登録の消除が義務として定められている点を、条文の位置とあわせて整理しておきたい。

問題：

表示に関する登記の登記事項の通則に関する次のアからオまでの記述のうち、誤っているものはいくつあるか。

ア. 表示に関する登記の登記事項には、登記原因及びその日付並びに登記の年月日が含まれる。

イ. 表題部所有者の氏名又は名称及び住所は、所有権の登記の有無にかかわらず、常に表示に関する登記の登記事項となる。

ウ. 土地の表示に関する登記の登記事項には、地目及び地積のほか、登記原因及びその日付並びに登記の年月日が含まれる。

エ. 表題部所有者が国内に住所を有しないときは、国内における連絡先となる者の氏名又は名称及び住所その他の連絡先も、表示に関する登記の登記事項となる。

オ. 表示に関する登記の登記事項に関する規定は、権利に関する登記の登記事項についても適用される。

答え：

誤っているものは、イ・エ・オの3つである。

解説：

表示に関する登記の登記事項の通則は不動産登記法27条に規定されている。土地について地目及び地積を、建物について種類・構造及び床面積をそれぞれ登記事項として掲げる34条・44条などの個別の規定に対し、27条は、これらの個別の規定によって定まる登記事項に加えて、表示に関する登記に共通して記録されるべき事項を定めるものである。

アは正しい。同法27条柱書は「土地及び建物の表示に関する登記の登記事項は、次のとおりとする。」と定め、1号に登記原因及びその日付を、2号に登記の年月日を掲げている。表題登記や変更の登記など、どの表示に関する登記であっても、いつ、どのような原因に基づいてその登記がされたかを記録する点は共通している。

イは誤りである。同条3号が、所有者の氏名又は名称及び住所並びに所有者が二人以上であるときはその所有者ごとの持分を、表示に関する登記の登記事項として掲げているのは、所有権の登記がない不動産についてである(共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物は、同号の括弧書きにより除かれている。)。所有権の登記がある不動産については、所有者に関する情報は権利部の甲区に所有権の登記として記録されるのであって、表題部所有者としての記録の対象にはならない。「所有権の登記の有無にかかわらず、常に……登記事項となる」とする点が誤りである。

ウは正しい。34条1項は、土地の表示に関する登記の登記事項を「第二十七条各号に掲げるもののほか」として定め、その3号に地目を、4号に地積を掲げている。34条のような個別の条文は、27条が定める通則的な登記事項に上乗せされる形で、不動産の種類ごとの固有の登記事項を追加するものと位置付けられる。

エは誤りである。国内における連絡先に関する登記事項を定めているのは、同法73条の2第1項2号であり、これは「所有権の登記の登記事項」として、所有権の登記名義人が国内に住所を有しないときの国内における連絡先となる者の氏名又は名称及び住所その他の事項を掲げるものである(令和3年法律第24号による改正。令和6年4月1日施行)。すなわちこれは権利に関する登記の登記事項であって、表示に関する登記の登記事項を定める27条には、表題部所有者の国内における連絡先に関する規定は置かれていない。27条4号が法務省令に委ねる「不動産を識別するために必要な事項」も、不動産登記規則90条の不動産番号を指すものであり、国内連絡先を含まない。「表示に関する登記の登記事項となる」とする点が誤りである。

オは誤りである。27条が定めるのは表示に関する登記の登記事項の通則であり、権利に関する登記の登記事項は、これとは別に59条が定めている。表示に関する登記と権利に関する登記とは、登記記録上の表題部と権利部という異なる部分に記録されるものであって、登記事項を定める規定もそれぞれ別立てになっている。「権利に関する登記の登記事項についても適用される」とする点が誤りである。

以上より、誤っているものはイ・エ・オの3つである。27条は、表示に関する登記に共通する登記事項を定める通則規定であり、34条・44条等の各則規定と組み合わさって、それぞれの不動産の種類に応じた登記事項の全体像を構成している。表題部所有者に関する登記事項が所有権の登記の有無によって扱いが分かれる点、国内連絡先の登記事項が所有権の登記名義人についてのもの(73条の2)であって表題部所有者には及ばない点、及び27条の適用範囲が表示に関する登記に限られ、権利に関する登記の登記事項は59条が定める点は、条文の位置付けを正確に理解するうえでの要となる。

出題分野の振り分け

問 分野 主な論点 根拠条文
第1問 不動産登記法（表示に関する登記・不動産登記規則） 地積測量図の記録事項（地番区域の名称・方位・縮尺・地番〈隣接地の地番を含む〉、地積及び求積方法、筆界点間の距離、平面直角座標系の番号又は記号、基本三角点等に基づく座標値、境界標の表示、測量の年月日）、基本三角点等に基づく測量ができない特別の事情がある場合の代替（近傍の恒久的な地物に基づく測量の成果による座標値） 不動産登記規則77条1項各号・2項
第2問 土地家屋調査士法 土地家屋調査士となる資格の二つの経路（試験合格・実務経験による認定）、試験の実施方法（筆記及び口述の方法）、口述試験の対象が申請手続及び審査請求の手続に関する事項に限られること、筆記試験合格者の再受験免除及び測量士・測量士補等に対する筆記試験の一部免除がいずれも申請を要件とすること 土地家屋調査士法4条1号・2号、6条1項・2項・3項1号・4項・5項1号2号
第3問 民法（相隣関係・水流） 雨水を隣地に注ぐ工作物の設置禁止、水路又は幅員の変更の可否（対岸の所有関係による違い）、排水のための低地の通水と損害最小の場所及び方法の選定、通水用工作物の使用と費用分担義務、堰の設置と償金支払義務 民法218条、219条1項・2項、220条、221条1項・2項、222条1項〜3項
第4問 測量法 測量士・測量士補の登録制度（登録の申請先＝国土地理院の長、名簿を備える機関＝国土地理院、試験合格による資格取得、罰金以上の刑に処せられた場合の登録消除義務、登録手続の国土交通省令への委任） 測量法49条1項・2項、50条5号、52条2号、54条（55条との対比）
第5問 不動産登記法（表示に関する登記） 表示に関する登記の登記事項の通則（登記原因及びその日付並びに登記の年月日）、表題部所有者の氏名等が登記事項となるのは所有権の登記がない不動産に限られること、国内連絡先は所有権の登記名義人についての登記事項であり表題部所有者には及ばないこと、27条の適用範囲が表示に関する登記に限られること 不動産登記法27条各号、34条1項、59条、73条の2第1項2号（不動産登記規則90条）