問題：

建物の表題登記の申請の特則に関する次のアからオまでの記述のうち、誤っているものはいくつあるか。

ア. 区分建物が属する一棟の建物が新築された場合における当該区分建物についての表題登記の申請は、当該一棟の建物に属する他の区分建物についての表題登記の申請と併せてしなければならない。

イ. アの場合において、当該区分建物の所有者は、他の区分建物の所有者に代わって、当該他の区分建物についての表題登記を申請することができる。

ウ. 表題登記がある建物（区分建物を除く。）に接続して区分建物が新築された場合における当該区分建物についての表題登記の申請は、当該表題登記がある建物についての建物の滅失の登記の申請と併せてしなければならない。

エ. 二以上の建物が合体して一個の建物となった場合において、合体前の二以上の建物がいずれも表題登記がある建物であるときは、当該建物の表題部所有者は、当該合体の日から一月以内に、合体後の建物についての建物の表題登記及び合体前の建物についての建物の表題部の登記の抹消を申請しなければならない。

オ. 二以上の建物が合体して一個の建物となった場合において、合体前の建物がいずれも表題登記がない建物であるときは、49条独自の申請方法によらなければならず、47条及び48条第1項・第2項の規定は準用されない。

答え：

誤っているものは、ウ・オの2つである。

解説：

建物の表題登記の申請の特則は不動産登記法48条（区分建物）・49条（建物の合体）に規定されている。

アは正しい。同法48条1項は「区分建物が属する一棟の建物が新築された場合又は表題登記がない建物に接続して区分建物が新築されて一棟の建物となった場合における当該区分建物についての表題登記の申請は、当該新築された一棟の建物又は当該区分建物が属することとなった一棟の建物に属する他の区分建物についての表題登記の申請と併せてしなければならない」と定めている。

イは正しい。同条2項は「前項の場合において、当該区分建物の所有者は、他の区分建物の所有者に代わって、当該他の区分建物についての表題登記を申請することができる」と定めている。

ウは誤りである。同条3項は「表題登記がある建物（区分建物を除く。）に接続して区分建物が新築された場合における当該区分建物についての表題登記の申請は、当該表題登記がある建物についての表題部の変更の登記の申請と併せてしなければならない」と定めており、併せて申請すべきは「表題部の変更の登記」であって「建物の滅失の登記」ではない。既存の建物自体が消滅するわけではなく、区分建物の新築によって一棟の建物の構成に変動が生じるにとどまるから、公示すべき事実は建物の消滅ではなく登記事項の変動である。

エは正しい。同法49条1項は「二以上の建物が合体して一個の建物となった場合において、次の各号に掲げるときは、それぞれ当該各号に定める者は、当該合体の日から一月以内に、合体後の建物についての建物の表題登記及び合体前の建物についての建物の表題部の登記の抹消」を申請しなければならないと定め、同項3号は「合体前の二以上の建物がいずれも表題登記がある建物であるとき」の申請人を「当該建物の表題部所有者」としている。

オは誤りである。同条2項は「第四十七条並びに前条第一項及び第二項の規定は、二以上の建物が合体して一個の建物となった場合において合体前の建物がいずれも表題登記がない建物であるときの当該建物についての表題登記の申請について準用する」と定めており、合体前の建物がいずれも表題登記がない建物であるときは、47条及び48条1項・2項の規定が準用される。「49条独自の申請方法によらなければならず、準用されない」とする点が誤りである。

以上より、誤っているものはウ・オの2つである。48条は区分建物の新築という事実に着目して他の区分建物の表題登記又は表題部の変更の登記と「併せて」申請することを求める規定であり、49条は建物の合体という事実に着目して合体前後の建物についての表題登記・表題部の登記の抹消等を一定期間内に申請することを求める規定である。いずれも、一個の建物としての実体の変動を登記記録にどう反映させるかという共通の視点から読むと理解しやすい。

問題：

土地家屋調査士の依頼応諾義務等に関する次のアからオまでの記述のうち、誤っているものはいくつあるか。

ア. 調査士は、正当な事由がある場合でなければ、依頼を拒んではならないものとされ、この義務は土地家屋調査士法第三条第一項各号に規定する全ての業務について例外なく及ぶ。

イ. 調査士は、その業務に関して虚偽の調査又は測量をしてはならない。

ウ. 調査士は、その所属する調査士会及び調査士会連合会の会則を守らなければならない。

エ. 調査士は、その所属する調査士会及び調査士会連合会が実施する研修を受け、その資質の向上を図るように努めなければならない。

オ. 調査士がその業務を行う地域における土地の筆界を明らかにするための方法に関する慣習その他の業務についての知識を深める努力義務は、所属する調査士会が実施する研修を受けることをもって足り、これとは別に自ら調査する義務までは求められていない。

答え：

誤っているものは、ア・オの2つである。

解説：

調査士の依頼応諾義務・虚偽調査測量の禁止・会則遵守義務・研修は土地家屋調査士法22条から25条に規定されている。

アは誤りである。同法22条は「調査士は、正当な事由がある場合でなければ、依頼（第三条第一項第四号及び第六号（第四号に関する部分に限る。）に規定する業務並びに民間紛争解決手続代理関係業務に関するものを除く。）を拒んではならない」と定めている。かっこ書きにより、筆界特定手続についての代理関係業務等の一部及び民間紛争解決手続代理関係業務に関する依頼は、そもそも同条の応諾義務の対象から除かれている。「土地家屋調査士法第三条第一項各号に規定する全ての業務について例外なく及ぶ」とする点が誤りである。

イは正しい。同法23条は「調査士は、その業務に関して虚偽の調査又は測量をしてはならない」と定めている。

ウは正しい。同法24条は「調査士は、その所属する調査士会及び調査士会連合会の会則を守らなければならない」と定めている。

エは正しい。同法25条1項は「調査士は、その所属する調査士会及び調査士会連合会が実施する研修を受け、その資質の向上を図るように努めなければならない」と定めている。

オは誤りである。同条2項は「調査士は、その業務を行う地域における土地の筆界を明らかにするための方法に関する慣習その他の調査士の業務についての知識を深めるよう努めなければならない」と定めており、これは1項の研修を受ける努力義務とは別に置かれた独立の努力義務である。1項の研修を受けることをもって2項の努力義務まで尽くしたことになるという限定は条文上置かれていない。「研修を受けることをもって足り……自ら調査する義務までは求められていない」とする点が誤りである。

以上より、誤っているものはア・オの2つである。22条から25条までは、依頼応諾（22条）、業務の適正性（23条）、団体規律の遵守（24条）、資質の維持向上（25条）という、調査士の業務遂行に関する基本的な行為規範を段階的に定めたものと整理できる。

問題：

囲繞地通行権に関する次のアからオまでの記述のうち、誤っているものはいくつあるか。

ア. 他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。

イ. 池沼、河川、水路若しくは海を通らなければ公道に至ることができないとき、又は崖があって土地と公道とに著しい高低差があるときも、アと同様に他の土地を通行することができる。

ウ. アの通行権を有する者のための通行の場所及び方法は、当該通行権を有する者のために必要な範囲であれば足り、他の土地のために生ずる損害の程度は考慮されない。

エ. アの規定による通行権を有する者は、その通行する他の土地の損害に対して償金を支払わなければならないが、通路の開設のために生じた損害に対するものを除き、一年ごとにその償金を支払うことができる。

オ. 土地の分割によって公道に通じない土地が生じたときは、その土地の所有者は、公道に至るため、他の分割者の所有地のみを通行することができるが、これによって生ずる他の分割者の土地の損害については、通常の囲繞地通行権の場合と同様に償金を支払わなければならない。

答え：

誤っているものは、ウ・オの2つである。

解説：

囲繞地通行権は民法210条から213条までに規定されている。

アは正しい。同法210条1項は「他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる」と定めている。

イは正しい。同条2項は「池沼、河川、水路若しくは海を通らなければ公道に至ることができないとき、又は崖があって土地と公道とに著しい高低差があるときも、前項と同様とする」と定めている。

ウは誤りである。同法211条1項は「前条の場合には、通行の場所及び方法は、同条の規定による通行権を有する者のために必要であり、かつ、他の土地のために損害が最も少ないものを選ばなければならない」と定めている。通行権者側の必要性だけでなく、通行される他の土地の側の損害の程度も選定基準として明文で考慮されている。「他の土地のために生ずる損害の程度は考慮されない」とする点が誤りである。

エは正しい。同法212条は「第二百十条の規定による通行権を有する者は、その通行する他の土地の損害に対して償金を支払わなければならない」と定めた上で、通路の開設のために生じた損害に対するものを除き、一年ごとにその償金を支払うことができる旨のただし書を置いている。

オは誤りである。同法213条1項は「分割によって公道に通じない土地が生じたときは、その土地の所有者は、公道に至るため、他の分割者の所有地のみを通行することができる。この場合においては、償金を支払うことを要しない」と定めている。同項後段は明文で償金支払を要しないとしており、通常の囲繞地通行権（212条）とは異なり無償であることが原則とされている。「通常の囲繞地通行権の場合と同様に償金を支払わなければならない」とする点が誤りである。

以上より、誤っているものはウ・オの2つである。210条から213条までは、通行権の発生要件（210条）、通行の場所・方法の選定基準（211条）、償金請求権とその支払方法（212条）、分割・一部譲渡による囲繞地の特則としての無償通行（213条）という順序で構成されており、原則としての有償（212条）と、分割又は一部譲渡によって公道に通じない土地が生じた場合の特則としての無償（213条）との対比を押さえておきたい。

問題：

測量の基準に関する次のアからオまでの記述のうち、誤っているものはいくつあるか。

ア. 位置は、地理学的経緯度及び平均海面からの高さで表示するのが原則であるが、場合により、直角座標及び平均海面からの高さ、極座標及び平均海面からの高さ又は地心直交座標で表示することができる。

イ. 距離及び面積は、常に水平面上の投影値で表示しなければならず、回転楕円体の表面上の値によることは認められていない。

ウ. 測量の原点は、日本経緯度原点及び日本水準原点とするのが原則であるが、離島の測量その他特別の事情がある場合において、国土地理院の長の承認を得たときは、この限りでない。

エ. 日本経緯度原点及び日本水準原点の地点及び原点数値は、政令で定める。

オ. 地理学的経緯度は、日本測地系に従って測定しなければならず、世界測地系による測定は認められていない。

答え：

誤っているものは、イ・オの2つである。

解説：

測量の基準は測量法11条に規定されている。

アは正しい。同条1項1号は「位置は、地理学的経緯度及び平均海面からの高さで表示する。ただし、場合により、直角座標及び平均海面からの高さ、極座標及び平均海面からの高さ又は地心直交座標で表示することができる」と定めている。

イは誤りである。同条1項2号は「距離及び面積は、第三項に規定する回転楕円体の表面上の値で表示する」と定めている。「常に水平面上の投影値で表示しなければならず、回転楕円体の表面上の値によることは認められていない」とする点が、条文の定める表示方法そのものを取り違えており誤りである。

ウは正しい。同項3号は「測量の原点は、日本経緯度原点及び日本水準原点とする。ただし、離島の測量その他特別の事情がある場合において、国土地理院の長の承認を得たときは、この限りでない」と定めている。

エは正しい。同項4号は「前号の日本経緯度原点及び日本水準原点の地点及び原点数値は、政令で定める」と定めている。

オは誤りである。同条2項は「前項第一号の地理学的経緯度は、世界測地系に従つて測定しなければならない」と定めている。「日本測地系に従って測定しなければならず、世界測地系による測定は認められていない」とする点が誤りである。

以上より、誤っているものはイ・オの2つである。11条は、位置・距離及び面積の表示方法（1項1号・2号）、測量の原点（1項3号・4号）、地理学的経緯度の測定基準としての世界測地系（2項、その定義は3項）という構成になっており、基本測量・公共測量のいずれについても共通の技術的基準として置かれている点を押さえておきたい。

問題：

登記の申請をする者の委任による代理人の権限に関する次のアからオまでの記述のうち、誤っているものはいくつあるか。

ア. 登記の申請をする者の委任による代理人の権限は、本人の死亡によっては消滅しない。

イ. 登記の申請をする者の委任による代理人の権限は、本人である法人が合併により消滅した場合には消滅する。

ウ. 登記の申請をする者の委任による代理人の権限は、本人である受託者の信託に関する任務が終了したことによっては消滅しない。

エ. 登記の申請をする者の委任による代理人の権限は、法定代理人が死亡し、又はその代理権が消滅し若しくは変更したことによっては消滅しない。

オ. 民法上、委任は本人の死亡によって終了するのが原則であるところ、不動産登記法の代理権不消滅の規定は、この民法の原則をそのまま登記申請の委任による代理にも適用することを確認的に定めた規定であり、実質的な特則を置くものではない。

答え：

誤っているものは、イ・オの2つである。

解説：

登記の申請をする者の委任による代理人の権限の不消滅は不動産登記法17条に規定されている。

アは正しい。同条は「登記の申請をする者の委任による代理人の権限は、次に掲げる事由によっては、消滅しない」と定め、1号に「本人の死亡」を掲げている。

イは誤りである。同条2号は「本人である法人の合併による消滅」を、代理人の権限が消滅しない事由として掲げている。本人である法人が合併により消滅した場合であっても、委任による代理人の権限は消滅しない。「消滅する」とする点が誤りである。

ウは正しい。同条3号は「本人である受託者の信託に関する任務の終了」を掲げている。

エは正しい。同条4号は「法定代理人の死亡又はその代理権の消滅若しくは変更」を掲げている。

オは誤りである。民法111条1項1号は、代理権が消滅する事由として「本人の死亡」を掲げ、同条2項は委任による代理権について、これに加えて委任の終了によっても消滅する旨を定めている。本人の死亡によって代理権が消滅するのが民法上の原則であるのに対し、不動産登記法17条1号は、登記の申請をする者の委任による代理人の権限に限り、本人の死亡によっては消滅しないものとしており、民法の原則に対する特則を置く規定である。「民法の原則をそのまま……適用することを確認的に定めた規定であり、実質的な特則を置くものではない」とする点は、原則と例外の関係を取り違えており誤りである。

以上より、誤っているものはイ・オの2つである。17条が定める4つの事由（本人の死亡、本人である法人の合併による消滅、本人である受託者の信託に関する任務の終了、法定代理人の死亡又はその代理権の消滅若しくは変更）は、いずれも民法の一般原則によれば代理権の消滅事由となりうる事由でありながら、登記の申請という場面に限って代理人の権限を存続させる特則である点を押さえておきたい。

出題分野の振り分け

問 分野 主な論点 根拠条文
第1問 不動産登記法（表示に関する登記） 区分建物が属する一棟の建物が新築された場合等における表題登記の併合申請、表題登記がある建物に接続して区分建物が新築された場合の表題部の変更の登記との併合申請、建物の合体による登記等の申請義務とその準用関係 不動産登記法48条1項〜3項、49条1項・2項
第2問 土地家屋調査士法 調査士の依頼応諾義務とその除外業務、虚偽の調査又は測量の禁止、会則を守る義務、研修を受ける努力義務と筆界を明らかにする方法の慣習等の知識を深める努力義務との区別 土地家屋調査士法22条、23条、24条、25条1項・2項
第3問 民法（相隣関係） 囲繞地通行権の発生要件、通行の場所及び方法の選定基準、償金請求権とその支払方法、分割・一部譲渡による囲繞地の特則としての無償通行 民法210条1項・2項、211条1項、212条、213条1項・2項
第4問 測量法 測量の基準（位置・距離及び面積の表示方法、測量の原点、原点の地点及び数値の政令委任、地理学的経緯度と世界測地系） 測量法11条1項1号〜4号、2項
第5問 不動産登記法（総則） 登記の申請をする者の委任による代理人の権限が消滅しない事由（本人の死亡、本人である法人の合併による消滅、本人である受託者の信託に関する任務の終了、法定代理人の死亡等）と民法上の代理権消滅の原則との関係 不動産登記法17条1号〜4号（民法111条1項1号・2項）