問題：

土地の地目又は地積の変更の登記に関する次のア〜オの記述のうち、誤っているものはいくつあるか。

ア. 土地の地目又は地積について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その変更があった日から一月以内に、当該地目又は地積に関する変更の登記を申請しなければならない。

イ. 地目又は地積について変更があった後に表題部所有者又は所有権の登記名義人となった者は、当該地目又は地積に関する変更の登記を申請する義務を負わない。

ウ. 地目又は地積の変更の登記の申請をすべき義務がある者が、正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処せられる。

エ. 地目又は地積について変更があった場合において、これを申請すべき者がその申請をしないときであっても、登記官が職権で当該変更の登記をすることはできない。

オ. 新たに生じた土地の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に表題登記を申請しなければならないが、この申請義務を怠っても過料に処せられることはない。

答え：

誤っているものは、イ・エ・オの3つである。

解説：

土地の地目又は地積に変更があった場合の変更の登記は、不動産登記法37条に定めがある。本問は、この申請義務の主体と起算点、義務違反の効果（過料）、そして登記官の職権登記との関係を条文で確認するものである。

アは正しい。同法37条1項は「地目又は地積について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その変更があった日から一月以内に、当該地目又は地積に関する変更の登記を申請しなければならない」と定めている。

イは誤りである。同条2項は「地目又は地積について変更があった後に表題部所有者又は所有権の登記名義人となった者は、その者に係る表題部所有者についての更正の登記又は所有権の登記があった日から一月以内に、当該地目又は地積に関する変更の登記を申請しなければならない」と定めており、変更があった後に表題部所有者又は所有権の登記名義人となった者も申請義務を負う。ただし起算点は1項と異なり、「その者に係る表題部所有者についての更正の登記又は所有権の登記があった日」からとなる。「義務を負わない」とする点が誤りである。

ウは正しい。同法164条1項は、37条1項若しくは2項の規定による申請をすべき義務がある者が正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する旨を定めている。同項は37条のほか、36条（土地の表題登記の申請）、42条、47条1項（建物の表題登記の申請）等、複数の申請義務規定を列挙しており、地目又は地積の変更の登記の申請義務もその対象に含まれている。

エは誤りである。同法28条は「表示に関する登記は、登記官が、職権ですることができる」と定めている。地目又は地積の変更の登記は表示に関する登記の一つであるから、これを申請すべき者がその申請をしない場合であっても、登記官は職権で当該変更の登記をすることができる。「職権ですることはできない」とする点が誤りである。

オは誤りである。同法36条は「新たに生じた土地又は表題登記がない土地の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない」と定めており、この申請義務も164条1項に列挙された規定の一つである。したがって、正当な理由なく36条の申請義務を怠ったときは、37条の場合と同様に十万円以下の過料に処せられる。「過料に処せられることはない」とする点が誤りである。

以上より、誤っているものはイ・エ・オの3つである。36条（表題登記の申請義務）と37条（変更の登記の申請義務）は、起算点となる事実（所有権の取得／地目又は地積の変更）が異なる別個の義務であり、いずれも28条の職権登記の対象であり、かつ164条1項の過料の対象でもあるという共通の構造を持つ。この共通構造と、37条2項に固有の起算点の書き分けを、あわせて押さえておきたい。

問題：

土地家屋調査士会の設立及び会則に関する次のア〜オの記述のうち、誤っているものはいくつあるか。

ア. 調査士は、その事務所の所在地を管轄する法務局又は地方法務局の管轄区域ごとに、会則を定めて、一個の調査士会を設立しなければならない。

イ. 調査士会は、会員の品位を保持し、その業務の改善進歩を図るため、会員の指導及び連絡に関する事務を行うことを目的とする。

ウ. 調査士会の会則には、会員の執務に関する規定及び会員の業務に関する紛議の調停に関する規定を記載しなければならないが、調査士会及び会員に関する情報の公開に関する規定を記載することは要しない。

エ. 調査士会の会則を定め、又はこれを変更するには、法務大臣の認可を受けなければならないが、名称及び事務所の所在地に関する事項並びに調査士の研修、紛議の調停、情報の公開、資産及び会計、会費に関する事項に係る会則の変更については、この限りでない。

オ. 調査士会は、法人とされているが、一般社団法人及び一般財団法人に関する法律の規定が準用されることはない。

答え：

誤っているものは、ウ・オの2つである。

解説：

調査士会の設立及び会則に関する規律は、土地家屋調査士法47条以下に置かれている。本問は、単位会である調査士会の設立要件・目的・法人格と、会則の必要的記載事項及びその認可について、条文で確認するものである。

アは正しい。同法47条1項は「調査士は、その事務所の所在地を管轄する法務局又は地方法務局の管轄区域ごとに、会則を定めて、一個の調査士会を設立しなければならない」と定めている。

イは正しい。同条2項は「調査士会は、会員の品位を保持し、その業務の改善進歩を図るため、会員の指導及び連絡に関する事務を行うことを目的とする」と定めている。

ウは誤りである。同法48条は、調査士会の会則に記載しなければならない事項として、名称及び事務所の所在地（1号）、役員に関する規定（2号）、会議に関する規定（3号）、会員の品位保持に関する規定（4号）、会員の執務に関する規定（5号）、入会及び退会に関する規定（6号）、調査士の研修に関する規定（7号）、会員の業務に関する紛議の調停に関する規定（8号）、調査士会及び会員に関する情報の公開に関する規定（9号）、資産及び会計に関する規定（10号）、会費に関する規定（11号）、その他調査士会の目的を達成するために必要な規定（12号）の12項目を掲げている。情報の公開に関する規定（9号）も他の事項と並んで必要的記載事項とされており、「記載することは要しない」とする点が誤りである。

エは正しい。同法49条1項は「調査士会の会則を定め、又はこれを変更するには、法務大臣の認可を受けなければならない」と定めたうえで、ただし書で「前条第一号及び第七号から第十一号までに掲げる事項に係る会則の変更については、この限りでない」としている。48条1号（名称及び事務所の所在地）並びに7号から11号まで（調査士の研修、紛議の調停、情報の公開、資産及び会計、会費）に係る会則の変更は、認可を要しない。なお同条2項は、この場合において、法務大臣は、調査士会連合会の意見を聴いて、認可し、又は認可しない旨の処分をしなければならない旨を定めている。

オは誤りである。同法47条3項は「調査士会は、法人とする」と定め、これを受けて同条4項が「一般社団法人及び一般財団法人に関する法律第四条及び第七十八条の規定は、調査士会について準用する」と定めている。準用されるのは同法4条（住所）及び78条（代表者の行為についての損害賠償責任）であり、同法全体が準用されるわけではないが、一部とはいえ準用がある以上、「準用されることはない」とする点が誤りである。

以上より、誤っているものはウ・オの2つである。会則の必要的記載事項（48条）と、そのうち認可を要しない事項（49条1項ただし書）とは範囲が異なり、48条1号・7号〜11号は記載自体は必須でありながら、その変更に認可を要しないという扱いになっている点を、条文の号数で正確に押さえておきたい。

問題：

継続的給付を受けるための設備の設置権等に関する次のア〜オの記述のうち、誤っているものはいくつあるか。

ア. 土地の所有者は、他の土地に設備を設置しなければ電気、ガス又は水道水の供給その他これらに類する継続的給付を受けることができないときは、継続的給付を受けるため必要な範囲内で、他の土地に設備を設置することができる。

イ. 他の土地に設備を設置する場合における設置の場所及び方法は、当該他の土地のために損害が最も少ないものを選ぶことを要しない。

ウ. 他の土地に設備を設置しようとする者は、あらかじめ、その目的、場所及び方法を当該他の土地の所有者に通知すれば足り、当該他の土地を現に使用している者に通知することは要しない。

エ. 他の土地に設備を設置する者は、その土地の損害に対して償金を支払わなければならないが、一年ごとにその償金を支払うことができる。

オ. 分割によって他の土地に設備を設置しなければ継続的給付を受けることができない土地が生じたときは、その土地の所有者は、他の分割者の所有地のみに設備を設置することができ、この場合には、設備の設置のために他の土地を使用したことによって生じた損害に対する償金を除き、当該他の分割者に対して償金を支払うことを要しない。

答え：

誤っているものは、イ・ウの2つである。

解説：

継続的給付を受けるための設備の設置権等は、民法213条の2及び213条の3に定めがある（令和3年民法改正により新設）。従来の相隣関係の規定（囲繞地通行権等）とは別個に、電気・ガス・水道水等のライフラインを引き込むための権利を明文化したものである。本問は、この設備設置権の要件と効果、及び分割・譲渡の場合の特則を条文で確認するものである。

アは正しい。同法213条の2第1項は「土地の所有者は、他の土地に設備を設置し、又は他人が所有する設備を使用しなければ電気、ガス又は水道水の供給その他これらに類する継続的給付……を受けることができないときは、継続的給付を受けるため必要な範囲内で、他の土地に設備を設置し、又は他人が所有する設備を使用することができる」と定めている。

イは誤りである。同条2項は「前項の場合には、設備の設置又は使用の場所及び方法は、他の土地又は他人が所有する設備……のために損害が最も少ないものを選ばなければならない」と定めている。損害が最も少ないものを選ぶことは義務であって、「選ぶことを要しない」とする点が誤りである。

ウは誤りである。同条3項は「第一項の規定により他の土地に設備を設置し、又は他人が所有する設備を使用する者は、あらかじめ、その目的、場所及び方法を他の土地等の所有者及び他の土地を現に使用している者に通知しなければならない」と定めている。通知の相手方は、他の土地等の所有者「及び」当該他の土地を現に使用している者の双方であり、所有者への通知だけで足りるものではない。「当該他の土地を現に使用している者に通知することは要しない」とする点が誤りである。

エは正しい。同条5項は「第一項の規定により他の土地に設備を設置する者は、その土地の損害……に対して償金を支払わなければならない。ただし、一年ごとにその償金を支払うことができる」と定めている。

オは正しい。同法213条の3第1項は「分割によって他の土地に設備を設置しなければ継続的給付を受けることができない土地が生じたときは、その土地の所有者は、継続的給付を受けるため、他の分割者の所有地のみに設備を設置することができる。この場合においては、前条第五項の規定は、適用しない」と定めている。ここで適用が除外されるのは、213条の2第5項に限られる。同項は「その土地の損害（前項において準用する第二百九条第四項に規定する損害を除く。）に対して償金を支払わなければならない」と定めているから、分割の場合に支払を要しなくなるのは、設備が設置されることによる土地の損害に対する償金である。これに対し、設備の設置のために他の土地を使用したことによって生じた損害については、213条の2第4項が準用する209条4項により、他の土地の所有者又は使用者が償金を請求することができる。この償金は5項の括弧書きによって同項の対象から除かれているため、213条の3第1項後段による適用除外の対象にもならず、分割の場合にも残る。本肢はこの損害に対する償金を除いたうえで償金の支払を要しないとするものであるから、正しい。同条2項は、この規律を、土地の所有者がその土地の一部を譲り渡した場合について準用している。

以上より、誤っているものはイ・ウの2つである。213条の2は、償金について、設備が設置されることによる土地の損害に対するもの（5項）と、設備の設置のために他の土地を使用したことによる損害に対するもの（4項が準用する209条4項）とを書き分けており、213条の3が分割・一部譲渡の場合に適用を除外しているのは前者だけである。囲繞地通行権の213条が「償金を支払うことを要しない」と定めるのとは条文の書きぶりが異なり、分割の場合はおよそ無償になると覚えてしまうと後者を落とすことになるため、5項の括弧書きとあわせて押さえておきたい。

問題：

不動産登記法上の地図及び地図に準ずる図面に関する次のア〜オの記述のうち、正しいものはいくつあるか。

ア. 登記所には、地図及び建物所在図を備え付けるものとされている。

イ. 地図は、一筆又は二筆以上の土地ごとに作成し、各土地の区画を明確にし、地番を表示するものとされている。

ウ. 建物所在図は、一個の建物ごとに作成しなければならず、二個以上の建物についてまとめて一つの建物所在図を作成することは認められない。

エ. 登記所には、地図が備え付けられるまでの間であっても、これに代えて地図に準ずる図面を備え付けることは認められない。

オ. 地図及び建物所在図並びに地図に準ずる図面は、電磁的記録に記録することができる。

答え：

正しいものは、ア・イ・オの3つである。

解説：

登記所に備え付けるべき地図等については、不動産登記法14条に定めがある。本問は、地図・建物所在図と、地図に代わるものとして備え付けることができる地図に準ずる図面との関係を条文で確認するものである。

アは正しい。同法14条1項は「登記所には、地図及び建物所在図を備え付けるものとする」と定めている。

イは正しい。同条2項は「前項の地図は、一筆又は二筆以上の土地ごとに作成し、各土地の区画を明確にし、地番を表示するものとする」と定めている。

ウは誤りである。同条3項は「第一項の建物所在図は、一個又は二個以上の建物ごとに作成し、各建物の位置及び家屋番号を表示するものとする」と定めている。建物所在図は一個の建物ごとに作成する場合のほか、二個以上の建物についてまとめて作成する場合も予定されている。「まとめて一つの建物所在図を作成することは認められない」とする点が誤りである。

エは誤りである。同条4項は「第一項の規定にかかわらず、登記所には、同項の規定により地図が備え付けられるまでの間、これに代えて、地図に準ずる図面を備え付けることができる」と定めている。地図の整備には時間を要するため、それまでの暫定的な措置として地図に準ずる図面の備付けが認められている。「認められない」とする点が誤りである。なお同条5項は、この地図に準ずる図面について「一筆又は二筆以上の土地ごとに土地の位置、形状及び地番を表示するものとする」と定めており、地図（2項）が「区画を明確にし」と定めるのに対し、地図に準ずる図面は「位置、形状」を表示するものとされている点で、要求される精度に違いがある。

オは正しい。同条6項は「第一項の地図及び建物所在図並びに第四項の地図に準ずる図面は、電磁的記録に記録することができる」と定めている。

以上より、正しいものはア・イ・オの3つである。地図（2項）と地図に準ずる図面（5項）は、いずれも一筆又は二筆以上の土地ごとに作成する点は共通するが、地図が「区画を明確に」するのに対し地図に準ずる図面は「位置、形状」を表示するにとどまる点で、要求される内容が異なることを押さえておきたい。

問題：

建物の表示に関する登記の登記事項に関する次のア〜オの記述のうち、誤っているものはいくつあるか。

ア. 建物の表示に関する登記の登記事項には、家屋番号並びに建物の種類、構造及び床面積が含まれる。

イ. 建物に附属建物があるときは、その所在する市、区、郡、町、村、字及び土地の地番並びに種類、構造及び床面積は、当該建物の表示に関する登記の登記事項となる。

ウ. 建物の種類、構造及び床面積に関し必要な事項は、不動産登記法に直接規定されており、法務省令に委任されている事項はない。

エ. 建物又は附属建物が区分建物であるときは、当該建物又は附属建物が属する一棟の建物の構造及び床面積は、登記事項とはならない。

オ. 建物の名称があるときは、その名称は登記事項となるが、建物又は附属建物が区分建物である場合において、当該建物又は附属建物が属する一棟の建物の名称があるときは、その名称は登記事項とならない。

答え：

誤っているものは、ウ・エ・オの3つである。

解説：

建物の表示に関する登記の登記事項は、不動産登記法44条に定めがある。本問は、主である建物のほか、附属建物や区分建物である場合に固有の登記事項を条文で確認するものである。

アは正しい。同法44条1項2号は家屋番号を、同項3号は建物の種類、構造及び床面積を、それぞれ建物の表示に関する登記の登記事項として掲げている。

イは正しい。同項5号は「附属建物があるときは、その所在する市、区、郡、町、村、字及び土地の地番……並びに種類、構造及び床面積」を登記事項として掲げている。附属建物についても、主である建物と同様に所在・種類・構造・床面積が登記事項となる。

ウは誤りである。同条2項は「前項第三号、第五号及び第七号の建物の種類、構造及び床面積に関し必要な事項は、法務省令で定める」と定めている。建物（3号）、附属建物（5号）、区分建物が属する一棟の建物（7号）のいずれについても、種類、構造及び床面積に関し必要な事項は法務省令（不動産登記規則）に委任されている。「委任されている事項はない」とする点が誤りである。

エは誤りである。同項7号は「建物又は附属建物が区分建物であるときは、当該建物又は附属建物が属する一棟の建物の構造及び床面積」を登記事項として掲げている。区分建物である建物又は附属建物については、当該区分建物自体の種類・構造・床面積（3号・5号）とは別に、それが属する一棟の建物の構造及び床面積も登記事項となる。「登記事項とはならない」とする点が誤りである。

オは誤りである。同項4号は「建物の名称があるときは、その名称」を登記事項として掲げるのに対し、同項8号は「建物又は附属建物が区分建物である場合であって、当該建物又は附属建物が属する一棟の建物の名称があるときは、その名称」を別途登記事項として掲げている。区分建物である建物又は附属建物についても、その一棟の建物に名称があれば、それも登記事項となる。「登記事項とならない」とする点が誤りである。

以上より、誤っているものはウ・エ・オの3つである。44条1項は、主である建物そのものの登記事項（1号〜4号）、附属建物に固有の登記事項（5号）、区分建物であることに伴う一棟の建物についての登記事項（7号・8号）を段階的に積み重ねる構造になっており、区分建物や附属建物が絡む場合には、どの号がどの対象（建物本体／附属建物／一棟の建物）についての規定かを取り違えないようにしたい。

出題分野の振り分け

問 分野 主な論点 根拠条文
第1問 不動産登記法（表示に関する登記） 地目又は地積の変更の登記の申請義務とその起算点、義務違反と過料、登記官の職権登記との関係 不動産登記法28条、36条、37条1項・2項、164条1項
第2問 土地家屋調査士法 調査士会の設立要件、目的、会則の必要的記載事項、会則の認可を要しない事項、一般社団法人及び一般財団法人に関する法律の準用 土地家屋調査士法47条1項〜4項、48条、49条1項・2項
第3問 民法（相隣関係） 継続的給付を受けるための設備の設置権の要件、設置の場所・方法及び通知義務、償金支払義務（設置による土地の損害と土地の使用による損害の書き分け）、分割・一部譲渡の場合の適用除外の範囲 民法209条4項、213条の2第1項〜第5項、213条の3第1項・第2項
第4問 不動産登記法（地図等） 地図及び建物所在図の備付け、地図の作成単位と表示事項、地図に準ずる図面による暫定的な備付け、電磁的記録による記録 不動産登記法14条1項〜6項
第5問 不動産登記法（表示に関する登記） 建物の表示に関する登記の登記事項、附属建物及び区分建物（一棟の建物）に固有の登記事項、種類・構造・床面積の法務省令への委任 不動産登記法44条1項・2項