この記事の要点 不動産の「価格」には、固定資産税評価額・相続税評価額・実勢価格という3種類があり、それぞれ使われる場面が異なる 固定資産税評価額は毎年の固定資産税や登録免許税の基準、相続税評価額は相続税・贈与税の基準、実勢価格は実際の売買価格 どの「価格」の話をしているかを混同すると、税額や登記費用の見込みがずれる原因になる 「この土地、いくらなんですか？」という質問に、実は一つの答えでは足りないことがあります。不動産には**目的によって使い分けられる複数の「価格」**が存在するためです。 ...
問題： 次のアからオまでの記述のうち、地目の変更の登記に関する説明として正しいものはいくつあるか。 ア．地目に変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、変更があった日から1か月以内に、地目の変更の登記を申請しなければならない。 ...
この記事の要点 住宅ローンに団体信用生命保険（団信）が付いていれば、契約者が亡くなると保険金で完済され、抵当権の抹消登記だけで済む 団信に未加入だったり、事業性ローンなど団信の対象外の借入れが残っていたりすると、ローン（債務）は相続人に引き継がれ、抵当権もそのまま残る この場合、金融機関との調整を経て、抵当権の登記事項である「債務者」を書き換える変更登記が必要になる 親が亡くなり、実家の不動産を相続することになった。登記簿を確認したら、住宅ローンの「抵当権」がまだ残っていた──。こうしたとき、多くの方がまず思い浮かべるのは「団信で完済されているはず」という期待です。しかし、団信に入っていなかったり、事業用の借入れだったりすると、話が変わってきます。 ...
この記事の要点 会社が自社の株式を買い取ることを「自己株式の取得」（通称・金庫株）といい、株主総会の決議と一定の手続きが必要 取得できる金額には「分配可能額」という上限があり、これを超えると役員が責任を問われることがある 取得しただけでは発行済株式総数は変わらないが、取得した株式を「消却」して発行済株式総数が減った場合は、2週間以内に変更登記が必要（怠ると過料の対象） 事業承継の準備や、株式の譲渡制限を含めた株主構成の整理を考えるとき、「会社が株主から自社の株式を買い取れないか」という相談が出ることがあります。これが自己株式の取得（実務では「金庫株」とも呼ばれます）です。 ...
問題： 建物の合体の登記に関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。 ア. 2以上の建物が工事により1個の建物となった場合、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、合体後の建物についての表題登記と合体前の各建物の表題部の登記の抹消とを、一の申請情報で申請しなければならない。 ...
この記事の要点 共有名義の不動産を単独名義にする方法は主に「持分放棄」「持分売買」「持分贈与」の3つで、登記原因と必要な合意が異なる どの方法でも共有者全員の協力(署名・押印・書類提出)が前提になる点は共通 持分放棄・持分贈与では、単独名義になる側に課税関係が生じ得るため、事前に税理士へ確認しておくと安心 相続をきっかけに兄弟姉妹の共有名義になった実家を、そろそろ誰か一人の名義に整理したい――そうした相談は少なくありません。共有名義を単独名義にする方法はいくつかありますが、代表的なのは「持分放棄」「持分売買」「持分贈与」の3つです。それぞれ登記原因や必要な合意、課税関係が異なるため、この記事で違いを整理します。 ...
この記事の要点 死後事務委任契約は、葬儀・医療費精算・遺品整理など「自分が亡くなった後の事務」を、生前の契約で第三者に頼んでおく仕組み 遺産の分け方(遺産分割)を決めるものではなく、遺言とは役割が異なる おひとり様や、頼れる親族が近くにいない方の「亡くなった直後の空白期間」への備えとして活用されている 自分が亡くなった直後、葬儀の手配や病院・施設への支払い、遺品の整理などは誰がやってくれるのだろう――おひとり様や、頼れる親族が遠方にしかいない方から、そうした不安の声を聞くことがあります。これらの事務を生前のうちに第三者へ委任しておく仕組みが「死後事務委任契約」です。この記事では、死後事務委任契約とは何か、遺言や任意後見契約とはどう違うのかを整理します。 ...
問題： 合筆の登記に関する次のアからオまでの記述のうち、誤っているものはいくつあるか。 ア. 地目が相互に異なる土地の合筆の登記は、することができない。 ...
この記事の要点 新築した建物の登記は2段階。「どんな建物か」を記録する表題登記（土地家屋調査士の担当）と、「誰のものか」を記録する所有権保存登記（司法書士の担当）に分かれます。 表題登記は所有権を取得した日（通常は建物の完成日）から1か月以内に申請する義務があります（不動産登記法47条）。所有権保存登記は義務ではありませんが、住宅ローンの抵当権をつけるにも売るにも必要です。 所有権保存登記の登録免許税は原則0.4％。新築住宅は0.15％などに軽減される特例があります（期限つき。適用は最新の要件確認を）。 どこまで自分でできるか迷ったら、お近くの司法書士・土地家屋調査士にご相談ください。 念願の家を新築したら、避けて通れないのが「登記」です。ただ、新築建物の登記は2つの登記が組み合わさっているため、少しわかりにくいところがあります。 ...
この記事の要点 合同会社（LLC）の設立にかかる登録免許税は「資本金の0.7％・最低6万円」。株式会社（最低15万円）より安く、定款の認証も不要なので初期費用を抑えやすい。 出資者（社員）がそのまま経営に加わる会社で、決算公告の義務もない。一方で「株式会社」という信用や、株式による資金調達には向かない。 設立の登記は本店所在地を管轄する法務局へ。登記が完了して初めて会社が成立する（会社法579条）。 迷ったら、株式会社と合同会社どちらが合うかも含めて、お近くの司法書士にご相談ください。 会社をつくると聞くと「株式会社」を思い浮かべる方が多いですが、近年は**合同会社（ごうどうがいしゃ、LLC）**を選ぶ起業家も増えています。合同会社は、株式会社にくらべて設立費用が安く、手続きもシンプルなのが特徴です。 ...