この記事の要点

  • 親から住宅資金の援助を受けて家を買うとき、出資した金額と登記簿上の持分にずれがあると、その差額分について贈与を受けたものとみなされ得ます（相続税法9条・みなし贈与）
  • 持分の決め方には主に3つの型があります。①出資額どおりの割合で持分を入れる　②親も共有者として登記に加わる　③親からの贈与として整理し、子の単独名義にする
  • 共有名義にする場合、持分の割合は登記申請の時点で確定させる必要があります。あとから直すには別途の登記が必要で、当初の登記が実体と食い違っていたのか、その後に持分が動いたのかによって、更正の登記か持分の移転の登記かが分かれます。無償で持分を移す場合は、あらためて贈与の問題が生じ得ます
  • 「住宅取得等資金の贈与税の非課税」という特例（租税特別措置法70条の2）もありますが、要件や非課税限度額の当てはめは税理士の判断が必要です
  • 出資額と持分をどう合わせるか迷ったら、登記を申請する前に一度お近くの司法書士にご相談ください

親から住宅資金の援助を受けてマイホームを購入するとき、意外と見落とされやすいのが「出したお金の割合」と「登記簿に書く持分の割合」を一致させる、という点です。この2つがずれていると、ずれた分の金額について贈与を受けたとみなされ、贈与税の課税対象になり得ます。結論から言えば、出資額と持分は揃えるのが原則で、揃えられない・揃えたくない事情がある場合は、持分の決め方そのものを最初から設計しておく必要があります。本記事では、その仕組みと、持分の決め方の3つの型、それぞれの登記のかたちを整理します。税額の計算や特例の適用可否といった具体的な当てはめは、税理士の領域になるため触れません。

なぜ「出資額」と「持分」を一致させる必要があるのか

不動産を複数人の共有名義で取得する場合、各共有者の持分の割合は当事者の合意で決めることができます。民法250条は「各共有者の持分は、相等しいものと推定する」と定めており、これは当事者間で特に持分割合を定めていないときの推定規定です。実務では、不動産の購入代金を誰がどれだけ負担したかに応じて持分割合を定めるのが一般的です。

ここで問題になるのが、負担した金額（出資額）と、登記簿上の持分割合が食い違っているケースです。たとえば、購入代金5,000万円のうち親が1,000万円を援助し、残り4,000万円を子がローンなどで負担したとします。この場合、出資額の割合どおりに登記するなら、親の持分は5分の1、子の持分は5分の4になります。

もし親の援助を考慮せず、子の単独名義（子が全部を所有するかたち）で登記してしまうと、親が負担した1,000万円分について、対価を支払わずに利益を受けたとみなされる可能性があります。相続税法9条は「対価を支払わないで、又は著しく低い価額の対価で利益を受けた場合」には、その利益を受けた者が贈与（または遺贈）により取得したものとみなす、と定めています。これがいわゆる「みなし贈与」で、実際に贈与契約を結んでいなくても、出資額と名義（持分）のずれという事実そのものが課税関係を検討する端緒になり得る、という点が実務上の要注意ポイントです。もっとも、そのずれが相続税法9条にいう対価なしに利益を受けた場合に当たるかどうかは、その資金が贈与なのか、返済を予定した貸付なのかといった事実の評価によって変わり、その評価は税務の領域になります。

反対に、最初から「親からの資金援助分は贈与として受け取る」と整理したうえで、贈与契約を交わし、必要な贈与税の申告を行うことを前提に子の単独名義にする、という進め方も可能です。どちらのやり方を選ぶかで、登記の内容が変わってきます。

持分の決め方、3つの型と登記のかたち

① 出資額どおりの割合で持分を入れる

親からの援助分も含めて「誰がいくら負担したか」を正確に反映した割合で、親と子の共有名義として登記する方法です。前述の例であれば、親の持分5分の1・子の持分5分の4として、不動産の所有権移転登記（売買を原因とする登記）を申請します。登記申請の際は、申請情報（登記申請書）に持分の割合を明記する必要があり、登記原因証明情報にも各人が取得する持分を記載するのが実務の扱いです。

この方法のポイントは、出資額と持分割合が一致していれば、その部分について贈与とみなされる余地が原則としてなくなる、という点です。ただし、住宅ローンの返済を今後どちらがどう負担していくか（実質的な負担割合の変化）によって、あとから持分と実際の負担にずれが生じることもあるため、返済計画も含めて事前に整理しておくことが望ましいといえます。

② 親を共有者として登記に加える

親自身が今後もその不動産に住み続ける、あるいは二世帯住宅として親世帯・子世帯がともに居住するようなケースでは、親を共有者の一人として登記する方法が選ばれることがあります。考え方自体は①と同じで、出資した金額の割合に応じて親の持分を定めます。二世帯住宅を親子の共有名義や区分所有で登記する場合の考え方は、二世帯住宅の登記でも整理していますので、あわせてご覧ください。

親を共有者に加える場合は、将来その親に相続が発生したときに、親の持分がその相続の対象になる点にも注意が必要です。この点は、記事後半の深掘りで触れます。

③ 親からの贈与として整理し、子の単独名義にする

親の援助分を「立て替え」ではなく「贈与」として明確に位置づけ、贈与契約書を作成したうえで、子の単独名義で所有権移転登記を行う方法です。この場合、購入代金の負担者は親と子の2人でも、登記簿上の名義人は子1人になります。

なお、この型で贈与されるのは購入資金（お金）であって不動産そのものではないため、登記の原因は売主からの「売買」であり、贈与を原因とする登記にはなりません。不動産そのものを贈与で移す登記（贈与契約に基づく所有権移転登記）の基本的な考え方は、贈与登記の基本で解説していますので、比較の参考としてあわせてご確認ください。なお、この型を選ぶ場合、贈与税の申告が必要になるかどうかは、贈与を受けた金額や後述する非課税特例の対象になるかどうかによって変わるため、税理士に確認することになります。

型を途中で変えたくなったら

いったん出資額どおりの共有名義で登記したあと、事情が変わって「やはり単独名義にしたい」という場合は、共有者間で持分を移転する登記が別途必要になります。共有の持分を単独名義に集約する方法については、共有持分を単独名義にするで整理していますので、あわせてご覧ください。この移転が無償で行われれば、その持分についてあらためて贈与の問題が生じ得る点は、最初の登記のときと同じです。

「住宅取得等資金の贈与税の非課税」という制度もある

親などの直系尊属から住宅取得等の資金の贈与を受けた場合に、一定の要件のもとで贈与税がかからないとする特例があります（租税特別措置法70条の2「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税」）。この特例を使えば、③のように贈与として整理する場合でも、一定額までの金額は贈与税の課税価格に算入されない（その部分には贈与税がかからない）、という制度です。

ただし、対象になる住宅の要件、受贈者の年齢や所得の要件、非課税となる金額の上限、適用を受けられる期限などは細かく定められており、個々の事情によって使えるかどうか・いくらまで非課税になるかが変わります。この特例が使えるかどうか、使えるとして限度額はいくらかといった具体的な判断は、税理士にご相談ください。また、この種の特例は税制改正によって内容や適用できる期間が見直されることがあるため、ご検討の時点で制度がどうなっているかもあわせて税理士にご確認ください。本記事では制度の存在と入口をご紹介するにとどめます。

まとめ

親から住宅資金の援助を受けて家を購入するときは、出資した金額の割合と登記簿上の持分の割合を一致させるのが原則です。ずれがあると、その差額分について贈与を受けたとみなされ得ます（相続税法9条）。持分の決め方には、出資額どおりに共有名義にする方法、親も共有者として登記に加わる方法、親からの贈与として整理し子の単独名義にする方法の3つがあり、どれを選ぶかによって登記の内容が変わります。住宅取得等資金の贈与税の非課税特例のような制度もありますが、要件や税額の当てはめは税理士の領域です。登記の申請自体は一度行うとやり直しに手間がかかるため、持分をどう入れるか迷ったら、申請前に一度お近くの司法書士にご相談ください。

よくある質問

Q. 出資額どおりに持分を分けて登記する場合、費用はどれくらいかかりますか？ 所有権移転登記には、原則として不動産の固定資産税評価額に応じた登録免許税がかかります（税率や軽減措置の当てはめは、案件ごとに確認が必要です）。持分を複数人に分ける場合も、登記自体の手続きの流れは単独名義のときと大きくは変わりません。具体的な税額の見積りは、司法書士にご確認ください。

Q. 出資額と持分がずれたまま放置すると、どうなりますか？ 持分と出資額がずれていても、当事者が合意した持分どおりに登記されている限り、そのこと自体で登記が無効になるわけではありません。ただし、税務上は贈与とみなされる可能性がある状態が続くことになり、時間が経つほど当時の出資の経緯（誰がいくら払ったか）を示す資料が散逸しやすくなります。振込記録や契約書などの資料は、購入時点でまとめて保管しておくことをおすすめします。気づいた時点で、持分の見直しや贈与税の申告の要否を確認することは可能です。

Q. 持分の割合は自分たちで決められますか？相談先はどこですか？ 親子間でどのような割合にするか話し合うこと自体は、当事者間で自由に行えます。ただし、実際の出資額に見合った割合にすること、登記申請の書類にその割合を正確に反映させることには、専門的な確認が必要です。登記の申請方法や持分の入れ方は、お近くの司法書士にご相談ください。贈与税がかかるかどうか、非課税特例が使えるかどうかといった税額に関わる判断は、税理士にご相談ください。

【さらに深掘り】出資割合と持分の登記・親を共有者に入れたときの相続

ご注意 以下は執筆時点（2026年9月）の法令・通達・実務運用に基づく一般的な解説です。個別事情により判断が分かれる論点を含みます。実務適用は最新情報と個別事情を踏まえ、お近くの司法書士にご相談ください。 ここから先は専門的な内容です。一般の方はここまでの内容で十分です。

持分は「話し合いの結果」ではなく登記事項そのもの

持分の割合は、当事者が合意すれば自由に決められる私法上の事柄であると同時に、登記簿に記録される「登記事項」でもあります。不動産登記法59条は権利に関する登記の登記事項を列挙しており、その4号は「登記に係る権利の権利者の氏名又は名称及び住所並びに登記名義人が二人以上であるときは当該権利の登記名義人ごとの持分」と定めています。共有名義で登記する以上、持分は必ず登記記録に載る、ということです。

申請する側から見ると、根拠は不動産登記令3条9号です。同号は、表題登記または権利の保存・設定・移転の登記（根質権・根抵当権・信託の登記を除く）を申請する場合に、表題部所有者または登記名義人となる者が二人以上であるときは「当該表題部所有者又は登記名義人となる者ごとの持分」を申請情報の内容とする、と定めています。

ここで見落とされやすいのが、新築住宅の場合は持分を決める場面が2回あるという点です。新築の建物はまず表題登記をし、その表題部所有者について所有権保存登記を申請します（申請できる者は不動産登記法74条1項1号の表題部所有者またはその相続人その他の一般承継人などに限られます）。表題登記の段階で表題部所有者を親子2名・持分いくらと申し出ておけば、保存登記でもその持分が権利部に記録されます。建売住宅や中古住宅を売買で取得する場合は、所有権移転登記の申請情報に持分を書くことになります。いずれにせよ、資金の出し方が固まる前に表題登記や決済が進んでしまうと、あとから持分だけを直すことになりかねません。

登記原因証明情報に、持分の「根拠」をどこまで書くか

権利に関する登記を申請するときは、登記原因を証する情報を提供しなければなりません（不動産登記令7条1項5号ロ）。売買を原因とする所有権移転登記であれば、売買契約が成立し、代金の支払により所有権が移転した、という事実経過を記載します。

持分との関係で押さえておきたいのは、登記原因証明情報は「登記原因＝売買」があったことを示す書面であって、誰がいくら出したかを税務署に対して証明する書面ではない、という点です。権利に関する登記の審査は、提出された書面の形式面を対象とするのが基本であり（これに対し、表示に関する登記については、登記官が不動産の表示に関する事項を調査することができるとされています。不動産登記法29条1項）、出資額と持分が一致しているかどうかまで登記所が実質的に確かめるわけではありません。つまり、出資額と持分がずれたままでも登記自体は完了し得ます。本文で触れたとおり、そのずれが問題になるのは主として税務の場面です。

したがって、実務上は登記書類そのものとは別に、誰がどの資金をいくら負担したかを残す作業が要ります。援助分の振込記録、住宅ローンの借入額と債務者・連帯債務の別、自己資金の出どころといった資料を、購入時点で一式そろえて保管しておくのが基本です。ローンを親子で組む場合は、債務者が誰か（連帯債務か、連帯保証か、親子リレーか）によって実質的な負担割合の見え方が変わるため、金融機関との契約形態と持分の割合が整合しているかもあわせて確認しておくことになります。なお、その資料をもとに贈与税の課税関係がどうなるかという判断は税理士の領域です。

あとから持分を直す──更正の登記か、持分移転の登記か

登記した持分が実際と違っていたと気づいたとき、取り得る道は大きく2つに分かれます。この2つは似て見えますが、前提となる事実がまったく違います。

ひとつは更正の登記です。不動産登記法2条16号は、更正の登記を「登記事項に錯誤又は遺漏があった場合に当該登記事項を訂正する登記」と定義しています。つまり、登記した当初から登記記録の内容が実体と食い違っていた場合に、その食い違いを正すための登記です。

もうひとつは持分の移転の登記です。こちらは、登記自体は当初の実体どおりに正しくされていて、そのあとで売買・贈与・財産分与などによって持分が動いた場合の登記です。移転である以上、その移転が無償であれば、あらためて贈与の問題が生じ得ることは本文で述べたとおりです。

どちらに当たるかは、「当初の登記が実体と合っていたか」で決まります。当初の合意も出資も持分5分の1で合っていたのに、あとから「やはり全部子の名義にしたい」と考えるようになったのであれば、それは錯誤ではなく新たな権利変動であり、更正の登記の対象にはなりません。逆に、決済までは出資額どおりの持分で合意していたのに申請書に別の割合を書いてしまった、というような場合は錯誤の訂正の問題になります。

更正の登記には、もうひとつ手続上の関門があります。不動産登記法66条は、権利の変更の登記または更正の登記は、登記上の利害関係を有する第三者の承諾がある場合および当該第三者がない場合に限り、付記登記によってすることができる、と定めています。住宅ローンのために抵当権が設定されている不動産では、抵当権者が登記上の利害関係を有する第三者に当たり得るため、承諾を得られるかどうかが手続の進み方を左右します。また、更正の登記と持分の移転の登記とでは、登録免許税の計算の基礎となる考え方も異なります。

**どの登記で処理できるかは、当初の合意内容・資金の流れ・既存の担保権の状況によって結論が変わります。**申請前に、関係書類をそろえたうえで司法書士に相談し、必要に応じて管轄の法務局に事前相談をするのが安全です。

親を共有者に入れた場合、その持分は将来の相続登記の対象になる

本文の②の型（親を共有者として登記に加える）を選んだ場合、その持分は当然ながら親の財産です。将来、親に相続が発生すれば、その持分は遺言がない限り遺産分割の対象になり、あわせて相続登記の申請義務の対象にもなります。

不動産登記法76条の2第1項は、所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から3年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない、と定めています。相続人に対する遺贈により所有権を取得した者も同様です。同条2項は、法定相続分に応じた登記がされた後に遺産の分割があったときは、その分割によって法定相続分を超えて所有権を取得した者は、分割の日から3年以内に登記を申請しなければならない、としています。この義務を正当な理由がないのに怠ったときは、10万円以下の過料に処するとされています（同法164条1項）。

期間内に遺産分割がまとまらないことも当然あります。その場合の受け皿として、不動産登記法76条の3が相続人である旨の申出（相続人申告登記）を定めています。所有権の登記名義人について相続が開始した旨と、自らがその相続人である旨を登記官に申し出ることができ、3年の期間内にこの申出をした者は、76条の2第1項の登記申請義務を履行したものとみなされます（同法76条の3第2項）。ただし、その後の遺産分割によって所有権を取得したときは、分割の日から3年以内に所有権移転登記を申請する義務が生じます（同条4項）。この4項の義務を怠った場合も、164条1項の過料の対象に含まれています。

あわせて押さえておきたいのが、登記名義人の住所や氏名が変わったときの登記も、申請義務の対象になっているという点です。不動産登記法76条の5は、所有権の登記名義人の氏名若しくは名称または住所について変更があったときは、その変更があった日から2年以内に、氏名若しくは名称または住所についての変更の登記を申請しなければならない、と定めています。この規定は2026年（令和8年）4月1日から施行されています。正当な理由がないのに申請を怠ったときは、5万円以下の過料に処するとされています（同法164条2項）。この義務は登記名義人ごとに生じるものですから、②の型で親を共有者に加えると、親と子がそれぞれ、引っ越しや氏名の変更のたびにこの義務を負うことになります。なお、同法76条の6は、法務省令で定める場合に登記官が職権で氏名・住所の変更の登記をすることができると定めていますが、登記名義人が自然人であるときは、その申出があるときに限られます。

登記の実務として押さえておきたいのは、次の点です。

  • 親の持分は、相続が起きた時点でその親の相続人全員の関係の中で処理される財産になります。子が1人であれば実質的に問題は生じにくいですが、きょうだいがいる場合、その持分は当然に同居していた子のものになるわけではありません
  • 親の持分が相続人に分散したまま登記されると、その不動産を売却したり、あらたに担保に入れたりする際に、持分を持つ全員の関与が必要になります。世代が下るほど関係者が増え、手続の負担が重くなる傾向があります
  • 親の意思を反映させたい場合には、遺言によってその持分の帰属をあらかじめ定めておく、という選択肢があります。遺言があれば、その持分について誰が取得するかを遺産分割の協議に委ねずに済みます

②の型は、親自身の居住や資金負担の実態に合わせるという意味では素直な選択です。一方で、共有者を1人増やすことは、将来その持分について相続の手続が1回発生することを織り込むということでもあります。持分の入れ方を決める段階で、その先の相続まで見通しておくと、あとの手戻りを減らせます。

参考資料

この記事は、次の資料を参照して内容を確認しています（確認日：2026年9月）。

※ 次の資料は一次情報ではなく、解説・評釈などの二次資料ですが、内容確認の参考にしたため一次情報と区別して掲載しています。

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