この記事の要点

  • 共有不動産の全体を売るには、共有者全員の同意が必要です。一人だけが売りたいときは、①ほかの共有者に自分の持分を買い取ってもらう、②自分の持分だけを第三者に売る、③共有物分割を請求する、の順に考えるのが基本です
  • 持分だけなら、ほかの共有者の同意がなくても売れると解されています。ただし買い手が限られ、価格が下がりやすいなど、失うものもあります
  • 相続した不動産で遺産分割がまだ済んでいないときは、共有物分割の裁判ではなく、遺産分割の手続きが先になります
  • 話し合いの代理や裁判は弁護士、税金は税理士、売却の仲介は宅建業者、名義の書き換え（登記）は司法書士と、相談先が分かれます

「実家を兄弟3人で共有しているが、自分は売って現金にしたい。でも、ほかの2人は手放したくないと言っている」――共有の不動産では、こうした意見の食い違いがよく起こります。

結論から言うと、共有者の一人だけが「売りたい」と考えたときに取れる道は、大きく3つです。①ほかの共有者に自分の持分を買い取ってもらう、②自分の持分だけを第三者に売る、③共有物分割を請求する。そして、この順番で考えるのが基本です。後ろの道ほど、時間・費用・家族との関係の面で失うものが大きくなりやすいからです。

この記事では、売りたい共有者の側から、それぞれの道で何ができて、何を失うのかを整理します。共有者どうしで持分を移す方法（持分売買・持分贈与・持分放棄）と登記の流れは共有名義の実家を単独名義にで、共有物分割の分け方と登記の組合せは兄弟と共有の実家、どう動かす？で解説していますので、あわせてご覧ください。

前提：不動産の「全体」を売るには全員の同意が要る

共有とは、一つの不動産を複数の人が「持分（もちぶん）」という割合で持ち合っている状態です。不動産の全体を売ることは、共有者それぞれが自分の持分を手放すことでもあるため、持分の大小にかかわらず、共有者全員の同意がなければできません。

令和5年4月施行の民法改正で、形や効用を大きく変えない手入れ（いわゆる「軽微な変更」）は、持分の価格の過半数で決められるようになりました（民法251条1項・252条1項）。しかし、不動産の全体を売ることは、この過半数で決められる事項には含まれません。「持分の多い人が賛成すれば売れる」わけではない点に注意が必要です。

そのため、出発点は「全員で売る話がまとまらないか」を確かめることです。売りたくない理由が「今は住んでいる」「売る時期を待ちたい」といったものであれば、時期をずらす、住んでいる人が買い取るなど、折り合える形が見つかることもあります。それでもまとまらないときに、次の3つの道を順に検討します。

道①：ほかの共有者に自分の持分を買い取ってもらう

最初に考えたいのは、不動産を残したいほかの共有者に、自分の持分を買い取ってもらう道です。共有者どうしの「持分売買」で、売りたい人は代金を受け取って共有から抜け、買った共有者は持分が増えます。共有者が2人なら、買った人の単独名義になります。

この道の良い点

  • 不動産を残したい人の希望と、現金にしたい人の希望を両立できる
  • 共有者の数が減るため、将来の話し合いの相手も減る
  • 買う側の共有者にとっても、持分が増えて（共有者が2人なら単独名義になって）不動産を使いやすくなるという利点がある

この道で失うもの・ハードル

  • 買う側の共有者に、代金を用意する資金が必要です
  • 価格で折り合えなければ進みません。不動産の価格の目安は、宅建業者（不動産会社）に相談して確かめることになります
  • 代金を時価より著しく低くすると、買った側に贈与税がかかる可能性があります。売った側には譲渡所得の税金がかかる可能性があります。いずれも具体的な税額や有利不利は、税理士にご相談ください

話し合いは当事者どうしで進めるのが基本です。ほかの共有者との交渉を誰かに代わってもらいたいときや、話し合いがこじれたときは、弁護士への相談が必要になります。合意ができたら、持分の名義を移す登記（売買による持分移転の登記）を、売る人と買う人が共同で申請します。

道②：自分の持分だけを第三者に売る

ほかの共有者に買い取る意思や資金がないときは、自分の持分だけを家族以外の人に売る道があります。

民法に「持分は自由に売れる」と直接書いた条文はありません。ただ、持分は不動産全体についての所有権を割合で持つ権利と考えられており（所有権の内容は民法206条）、一般に、ほかの共有者の同意がなくても、自分の持分だけを売ることができると解されています。最高裁判所も、森林法による共有林の分割の制限が問題になった事件の判決理由の中で、共有物の分割を請求する権利は「持分権の処分の自由とともに」共有の本質的な性質として民法で認められたものだと述べており、持分の処分の自由を共有の基本的な性質として位置づけています（最高裁昭和62年4月22日大法廷判決・民集41巻3号408頁）。登記も、売る人と買う人の共同申請で行い、ほかの共有者の書類は通常必要ありません。

一見いちばん手早く見える道ですが、失うものも並べて考える必要があります。

この道で失うもの

  • 価格が下がりやすい：持分だけを買っても、買った人は不動産の全体を自由に使ったり売ったりできません。そのため買い手が限られ、一般に「不動産全体の価格×持分の割合」より低い価格になりやすいとされています
  • 買い手が限られる：一般の個人が持分だけを買うことは少なく、共有持分の取引を扱う不動産業者などに買い手が限られがちです。提示された価格や条件が妥当かどうかは、契約前に十分確かめる必要があります
  • 家族との関係：ほかの共有者にとっては、知らない人が新たに共有者として加わることになります。持分を買った人が、ほかの共有者に持分の買い取りや売却を持ちかけたり、共有物分割を請求したりすることもありえます。自分が抜けたあと、残った家族がその対応を迫られる可能性がある点は、知っておきたいところです
  • 税金：売った側には譲渡所得の税金がかかる可能性があります。具体的な税額は税理士にご相談ください

この記事では、特定の買取業者やサービスをおすすめすることはしません。売り方や価格の相談は、宅建業者（不動産会社）にご相談ください。

道③：共有物分割を請求する

①も②も選びにくいときに残るのが、共有物分割の請求です。民法は「各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる」と定めています（民法256条1項）。ほかの共有者が反対していても、請求そのものは一人でできます。

ただし、共有者の間で「5年を超えない期間は分割しない」という約束（不分割の契約）をしているときは、その期間中は分割を請求できません（民法256条1項ただし書）。まずは、そうした約束をしていないかを確かめます。

流れは、まず共有者どうしの話し合い（協議）です。協議が調わないとき、または協議をすることができないときは、裁判所に分割を請求できます（民法258条1項）。裁判では、不動産そのものを分ける方法、誰かが持分を取得して他の人にお金を払う方法、競売して代金を分ける方法などから、裁判所が分割の方法を決めます（民法258条2項・3項）。それぞれの方法と、そのあとに必要になる登記の組合せは、兄弟と共有の実家、どう動かす？の「共有物分割」の節と深掘りセクションで解説しています。

どの分け方になるかは、不動産の性質や共有者それぞれの事情を踏まえて裁判所が判断するもので、請求した人の希望どおりになるとは限りません。この記事で、個別の事案の見通しをお示しすることはできません。

この道で失うもの

  • 時間と費用：裁判になれば、解決までに時間がかかり、弁護士費用などの負担も生じます
  • 家族との関係：ほかの共有者と裁判の場で向き合うことになり、関係の修復が難しくなることがあります
  • 分け方を自分で選べない：競売を命じられた場合などは、自分で買い手を探して売る場合とは価格の決まり方が異なります

共有物分割の裁判を起こすかどうか、起こすならどう進めるかは、弁護士にご相談ください。

相続した不動産なら、先に確かめること

親から相続した実家などでは、もう一つ確かめることがあります。それは「遺産分割（相続人どうしでの遺産の分け方の決定）が済んでいるかどうか」です。

遺産分割がまだのとき 不動産が亡くなった人の遺産のままで、相続人の間で遺産分割をすべき段階にあるときは、共有物分割の裁判（民法258条）で分けることはできません（民法258条の2第1項）。この場合の道は、相続人どうしの遺産分割協議、まとまらなければ家庭裁判所の調停・審判です。

なお、法定相続分どおりに相続登記をしただけでは、遺産分割が済んだことにはなりません。登記簿に共有で載っていても、遺産分割がまだであれば、この段階にあたる点に注意が必要です。

例外として、たとえば亡くなった人がもともと他の人と不動産を共有していて、その亡くなった人の持分が遺産分割前のときは、相続開始から10年を経過した後、一定の条件のもとで共有物分割の裁判で分けられることがあります（民法258条の2第2項。遺産分割の請求があり、相続人が期間内に異議を申し出たときを除きます）。相続開始から10年という区切りの意味は、遺産分割に「10年ルール」ができましたで解説しています。

遺産分割が済んでいるとき 遺産分割で「兄弟3人で3分の1ずつ共有する」と決めて登記した場合は、通常の共有と同じく、この記事の①〜③の道を順に考えることになります。

遺産分割前の段階で持分を売ることには、遺産分割との関係で複雑な問題が生じやすいため、この段階で売却を考えるときは、早めに専門家に相談することをおすすめします。

共有者の中に連絡の取れない人がいるとき 売れない理由が「反対している」ではなく「共有者の一人と連絡が取れない・どこにいるか分からない」である場合は、裁判所の手続きを経て、その人の持分を第三者に売る権限を得て、ほかの共有者の持分とあわせて不動産全体を売る制度などがあります（民法262条の2・262条の3）。ただし、その人の持分が遺産分割前の遺産であるときは、相続開始から10年を経過していなければ利用できません（民法262条の2第3項・262条の3第2項）。制度の概要は、前出の「兄弟と共有の実家、どう動かす？」の記事で解説しています。

3つの道の比べ方

道 ほかの共有者の同意 主に失うもの・ハードル 主な相談先
①共有者に買い取ってもらう 買う共有者との合意が必要 相手の資金、価格の折り合い、税金 話し合いの代理は弁護士／税金は税理士／登記は司法書士
②持分だけ第三者に売る 不要と解されている 価格が下がりやすい、家族との関係、税金 売り方・価格は宅建業者／税金は税理士／登記は司法書士
③共有物分割を請求する 請求は一人でできる 時間と費用、家族との関係、分け方を選べない 弁護士

どの道を選ぶにしても、最初に「誰が・どれだけの持分を持っているか」を登記簿（登記事項証明書）で正確に確かめておくことが出発点になります。

まとめ

共有不動産を共有者の一人だけが売りたいときは、不動産の全体を売るには全員の同意が要ることを前提に、①ほかの共有者に持分を買い取ってもらう、②自分の持分だけを第三者に売る、③共有物分割を請求する、の順に考えるのが基本です。②は同意なしで進められる一方、価格が下がりやすく家族との関係にも影響しやすい道であり、③は時間・費用がかかり、分け方を自分で選べない道です。相続した不動産で遺産分割がまだのときは、遺産分割の手続きが先になります。

話し合いの代理や裁判は弁護士、税金は税理士、売却の仲介は宅建業者と、相談先は場面ごとに分かれます。持分の名義の確認や、持分を移す登記については、お近くの司法書士にご相談ください。

よくある質問

Q. 持分を売るとき、どんな費用がかかりますか？ 持分を移す登記には、登録免許税（持分の評価額に応じて計算します）と、司法書士に依頼する場合はその報酬がかかります。宅建業者の仲介で売れば仲介手数料、裁判で共有物分割を求めれば弁護士費用や裁判の費用も必要です。さらに、売って利益が出れば譲渡所得の税金がかかる可能性があります。金額は持分の評価額や選ぶ道によって大きく変わるため、税金は税理士に、登記費用はお近くの司法書士にご確認ください。

Q. 売りたいまま放っておくと、どうなりますか？期限はありますか？ 持分を売ることや共有物分割の請求に、期限はありません（共有物分割は「いつでも」請求できます）。ただ、放っておくうちに共有者の誰かが亡くなると、その持分が相続されて共有者の人数が増え、話し合いの相手が増えていきます。また、相続で不動産を取得した人には、自分のために相続が始まったことと、その不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する義務があります（不動産登記法76条の2第1項）。令和6年4月1日より前に始まった相続も対象で、その場合の3年は、知った日と令和6年4月1日のいずれか遅い日から数えます（民法等の一部を改正する法律〔令和3年法律第24号〕附則5条6項）。動けるうちに整理の方向を決めておくほうが、負担は小さくなります。

Q. 自分で進められますか？どこに相談すればいいですか？ 共有者どうしの話し合いは当事者で進められますが、代わりに交渉してもらうことや共有物分割の裁判は弁護士の分野です。税金の計算は税理士、買い手探しや価格の相談は宅建業者（不動産会社）が窓口になります。持分の名義を確かめたり、持分を移す登記をしたりする場面では、お近くの司法書士にご相談ください。

【さらに深掘り】持分を手放す3つの道を登記の形で見る

ご注意 以下は執筆時点（2026年11月）の法令・通達・実務運用に基づく一般的な解説です。個別事情により判断が分かれる論点を含みます。実務適用は最新情報と個別事情を踏まえ、お近くの司法書士にご相談ください。 ここから先は専門的な内容です。一般の方はここまでの内容で十分です。

本文の3つの道を、登記の申請の形から見直します。「〇〇持分全部移転」といった登記の目的の読み分けは「共有者全員持分全部移転」「〇〇持分一部移転」とは？で、共有物分割の方法（現物分割・賠償分割・競売）ごとの登記の組合せは兄弟と共有の実家、どう動かす？の深掘りで整理しているため、ここではそれらと重ならない点に絞ります。

道①と道②は、登記の上では同じ「持分の売買」

ほかの共有者に買い取ってもらう道①も、第三者に売る道②も、登記の上では「売る共有者の持分が、売買によって買う人に移る」登記であり、違うのは登記権利者（買う人）が誰かという点だけです。

申請は、買う人（登記権利者）と売る共有者（登記義務者）が共同して行います（不動産登記法60条）。あわせて、売買契約書などの登記原因を証する情報（同法61条）と、売る共有者の登記識別情報（同法22条）などを提供します。申請人になるのは売る人と買う人だけで、ほかの共有者は申請人になりません。本文で「ほかの共有者の書類は通常必要ない」としたのは、この仕組みによるものです。

このほか、持分の売買の登記では、次の点にも注意が必要です（いずれも2026年に施行された改正にかかわります）。

  • 買う人の検索用情報と国籍等：所有権の移転の登記を申請するときは、所有権の登記名義人となる申請人（個人の場合）の氏名・氏名の振り仮名・住所・生年月日・電子メールアドレスを「検索用情報」として申し出るものとされています（不動産登記規則158条の39第1項）。持分の売買による移転の登記も、所有権の一部（持分）を移す登記なので、買う人（個人の場合）についてこの申出をすることになります（法務省の「検索用情報の申出に関するＱ＆Ａ」も、ほかの共有者の持分を取得した場合の移転の登記について、登記申請と同時の申出が必要としています）。令和8年10月5日からはこの項目に「国籍等」が加わり（令和8年法務省令第23号）、振り仮名・生年月日・国籍等を証する情報も、原則としてあわせて提供します（同条2項）
  • 売る人の住所・氏名の変更の登記：売る共有者の登記上の住所や氏名が今と違うときは、売買の登記の前に、住所・氏名の変更の登記が必要です（登記義務者の住所・氏名が登記記録と合致しないと、申請は却下されます。不動産登記法25条7号）。この変更の登記は、令和8年4月1日から、変更があった日から2年以内に申請する義務になっています（同法76条の5。同日より前の変更は、同日から2年以内です。民法等の一部を改正する法律〔令和3年法律第24号〕附則5条7項）

申請の形で注意が要るのは、買う人が2人以上になる場合です。たとえばA・B・Cが3分の1ずつ共有する土地で、Aの持分をBとCが半分ずつ買うときは、登記名義人となる人ごとの持分を申請情報に記載します（不動産登記令3条9号）。記載する持分は不動産全体に対する割合なので、BとCはそれぞれ「持分6分の1」となります。

登記の目的　A持分全部移転
原　　　因　令和〇年〇月〇日売買
権　利　者　持分6分の1　B
　　　　　　持分6分の1　C
義　務　者　A

（住所などの記載を省いた簡略例です。）

「売買」か「共有物分割」かは、合意の中身で決まる

共有者どうしで持分を移して共有を解消する場合、話し合いの中身によっては、登記原因が「売買」ではなく「共有物分割」になります。登記原因は、当事者が付けた名前ではなく、実際に結んだ合意の内容で決まります。申請情報の内容が登記原因を証する情報の内容と合致しないときは、申請は却下されます（不動産登記法25条8号）。

そのため、「持分を代金で買い取る売買契約」なのか、「共有物分割の協議の中で一人が持分を取得し、その代わりに代金を支払う合意」なのかを、契約書・協議書を作る段階ではっきりさせておく必要があります。どちらの原因になるかで、かかる税金の考え方が異なる場合があるため、譲渡所得などの税金は税理士にご確認ください。

裁判で共有物分割をする場合、裁判所は、分割の裁判の中で、当事者に金銭の支払いや登記義務の履行などの給付を命ずることができます（民法258条4項）。相手方に登記手続をすべきことを命ずる確定判決があれば、その判決による登記は、もう一方が単独で申請できます（不動産登記法63条1項）。判決にどのような給付が書かれるかによって、その後の登記の進め方が変わるため、裁判の進め方とあわせて弁護士にご相談ください。

「分割しない約束」は登記できる

本文で触れた「5年を超えない期間は分割しない」という約束（民法256条1項ただし書）は、「共有物分割禁止の定め」として、権利に関する登記の登記事項とされています（不動産登記法59条6号）。同じ号には、遺言による遺産の分割の禁止や、家庭裁判所が遺産である共有物についてした分割を禁止する審判も含まれています。この定めに関する権利の変更の登記（共有の登記をした後で、不分割の約束を登記するときなど）の申請は、その権利の共有者であるすべての登記名義人が共同してしなければなりません（同法65条）。

分割を請求できる状態かどうかを確かめるときは、手元の合意書だけでなく、登記事項証明書にこの定めが記録されていないかもあわせて確認しておくと確実です。

相続登記が済んでいない持分を売るときの前提

親が亡くなったあとも登記の名義が親のままになっている不動産では、相続人がそのまま自分の持分を売る登記をすることはできません。売る側として申請する「登記義務者」は「登記名義人」であると定められており（不動産登記法2条13号）、申請情報の登記義務者の氏名・住所が登記記録と合致しないときは、申請は却下されるためです（同法25条7号）。持分を売る前提として、まず相続人名義への相続登記が必要になります。

このとき、次の3点に注意が必要です。

  • 相続人申告登記では足りない：相続人申告登記は、登記官が申出をした人の氏名・住所などを所有権の登記に付記する仕組みで（不動産登記法76条の3第3項）、法務省の「相続登記の申請義務化に関するQ&A」も、不動産の権利関係を公示するものではなく、売却などをする場合には相続登記が必要になると説明しています
  • 遺産分割前に売る場合：遺産分割の前に持分を売るときは、法定相続分による相続登記をしたうえで、持分を売買による移転の登記で移すことになります。遺産分割は相続開始の時にさかのぼって効力を生じますが、第三者の権利を害することはできないとされています（民法909条）。分割前の売却が相続人どうしの遺産分割にどう影響するかは個別の事情によるため、弁護士にご相談ください
  • 相続登記の申請人に加わっておく：法務省民事局の「登記申請手続のご案内（相続登記②／法定相続編）」（令和8年4月）は、複数の相続人のうち一人が申請人となって法定相続分による相続登記を申請できること、その場合、申請人とならなかった相続人には登記識別情報が通知されないことを説明しています（登記識別情報は、申請人自らが登記名義人となる場合に、その申請人に通知されるものです。不動産登記法21条）。登記識別情報を持たない相続人が後で持分を売るときは、提供できない理由を示したうえで、登記官からの事前通知（同法23条1項）や、登記の代理を業とする資格者代理人による本人確認情報の提供（同条4項1号）などの手続が加わります。持分を売る予定がある相続人は、相続登記の段階で自分も申請人に加わっておくと、売却の登記が進めやすくなります

参考資料

この記事は、次の資料を参照して内容を確認しています（確認日：2026年11月・いずれも一次情報です）。

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