この記事の要点

  • 実家を「とりあえず」兄弟の共有名義にすると、①次の相続で共有者がねずみ算式に増える ②売却に共有者全員の同意が必要になる ③管理費・固定資産税の負担分担で揉めやすい、という3つのリスクを抱える
  • 共有名義は一見「平等」に見えるが、名義を分けた時点で財産そのものは分かれておらず、権利関係が複雑なまま先送りされているだけの状態になる
  • 共有名義にする前に、現物分割・代償分割・換価分割など他の分け方も検討したい。お近くの司法書士にご相談ください

親が亡くなり実家を相続するとき、「きょうだい3人で3分の1ずつ、共有名義にしておこう」という選択をする人は少なくありません。誰か一人だけが名義を持つより公平に見えますし、話し合いも「とりあえず全員の名前を登記簿に載せておく」だけで済むため、揉めずに済んだ気になりやすいからです。

しかし結論から言うと、実家を兄弟の共有名義にすることは、多くの場合おすすめできません。共有名義は「今すぐの対立を先送りにできる」だけで、財産そのものが分かれるわけではないためです。本記事では、まだ共有名義にしていない段階で知っておきたい3つのリスクを整理します。

なお、共有名義には「共有物分割」「持分放棄」「持分売買」「持分贈与」といった解消方法もありますが、これらはすでに共有名義にしてしまった後の話です。本記事はその手前、つまり「共有名義にするかどうか」を決める段階の判断材料に絞ってお伝えします。解消方法については記事末の「あわせて読みたい」からご覧ください。

なぜ「とりあえず共有」を選びがちなのか

遺産分割には、実家をそのまま誰か一人が相続する「現物分割」、代わりに他の相続人へお金を払う「代償分割」、売却して代金を分ける「換価分割」、そして共有名義のまま持ち続ける「共有分割」の4つの型があります（詳しくは遺産の「分け方」には4つの型がありますで解説しています）。

このうち共有分割は、「誰か一人に決めるのが気まずい」「話し合いの時間が取れない」といった事情から、いちばん選びやすい方法に見えます。持分の割合さえ決めれば、遺産分割協議自体はまとまりやすいためです。しかし、その手軽さの裏には、次の3つのリスクが潜んでいます。

リスク①：次の相続でさらに共有者が増え、持分がねずみ算式に細分化する

実家を兄弟3人の共有名義にしたとします。この時点では共有者は3人ですが、問題はここで終わりません。将来、共有者である兄弟の一人が亡くなると、その人が持っていた持分は、さらにその配偶者や子どもなど次の相続人へと引き継がれます。引き継ぐ人が複数いれば、3人だった共有者が、次の世代では5人、6人と増えていくことになります。

これを何世代も放置すると、実家の名義人はいとこ・またいとこにまで広がり、誰がどれだけの持分を持っているのか本人たちでも把握できない状態になりかねません。相続を重ねるうちに権利関係が複雑化していくこの現象は「数次相続」と呼ばれ、戸籍の収集や相続人の特定だけで大きな手間がかかるようになります（数次相続の落とし穴で仕組みを詳しく解説しています）。

共有名義は、この「共有者が増え続ける入り口」に自分から足を踏み入れることでもあります。今は兄弟3人の話し合いで済んでも、次の世代では話し合いの相手が倍以上に増えているかもしれません。

リスク②：売却には共有者全員の同意が必要になる

実家を売却しようとする場合、共有名義になっている不動産は、共有者全員の同意がなければ売ることができません。不動産の全体を売るということは、共有者それぞれが自分の持分を手放すことでもあるためです。持分の多い少ないに関わらず、共有者が1人でも反対すれば、話し合いで実家を売るという道は取れなくなります。

なお、令和5年4月1日に施行された改正民法では、共有物に変更を加えるには他の共有者全員の同意が必要とされる一方で、その形状または効用の著しい変更を伴わないものはこの「変更」から除かれ（民法251条1項）、共有物の管理に関する事項として各共有者の持分の価格の過半数で決められることになりました（民法252条1項）。形状や効用を大きく変えない範囲の手入れであれば、全員の足並みがそろわなくても進められることが条文上はっきりしたわけですが、不動産そのものを売ることは、この過半数で決められる事項には含まれません。共有者どうしの話し合いで実家を売るのであれば、改正後も全員で意見をそろえる必要があります。

ただし、ここでいう「手入れ」の範囲は、条文の文言では「形状又は効用の著しい変更を伴わないもの」と定められています。日常語の「ちょっとした手入れ」より広く読める場合もあれば、逆に工事の規模が小さく見えても効用を大きく変えると評価される場合もあり、どこまでがこれにあたるかは、手を加える範囲や程度などをふまえた個別の判断になります。この線引きは令和5年施行の改正で新しく設けられた基準であり、境目にあたる工事をどう扱うかは専門家の間でも見方が分かれることがあります。裁判例の蓄積もこれからの段階ですので、実際に工事を進める前には、それが過半数で決められる事項にあたるかどうかを個別に確認しておくのが安全です。

たとえば、兄弟のうち1人は「実家を手放して現金化したい」、もう1人は「思い出のある実家を残しておきたい」と考えているとします。この意見の食い違いだけで、実家は売るに売れない状態のまま放置されることになります。共有者の誰かが遠方に住んでいて連絡が取りづらい、あるいは疎遠になっているといった事情が加わると、同意を取り付けること自体が難しくなり、実家は誰も住まないまま空き家化していくケースも珍しくありません。

リスク③：管理費・固定資産税の負担分担で揉めやすい

共有名義の不動産であっても、固定資産税の納税通知書は共有者の代表者一人にまとめて送られてくるのが通常の運用です。そして共有者は、この固定資産税について連帯納税義務を負います（地方税法10条の2第1項）。これは、持分の割合にかかわらず、共有者一人ひとりが税額の全額について納付義務を負うという意味です。共有者どうしの内部では、特段の取り決めがなければ、持分に応じて負担を分け合うことになりますが（民法253条1項）、市区町村に対して「自分の持分の分だけ払えばよい」とは言えない点に注意が必要です。実際には「代表者が立て替えて、あとで他の共有者に請求する」という運用になりがちです。請求のたびに連絡を取り、支払いを催促するやり取りが必要になり、これ自体が負担やストレスの原因になります。

固定資産税だけでなく、実家の修繕費・草刈りなどの維持管理費用も同様です。「誰がいくら負担するのか」「誰も住んでいない実家に修繕費をかける必要があるのか」といった点で意見が割れやすく、日常的な維持管理の場面ほど、小さな不満が積み重なりやすい傾向があります。

共有名義にした後の話は、また別の記事で

ここまで見てきた3つのリスクは、いずれも「実家を共有名義にする」という選択をした時点で抱え込むことになるものです。すでに共有名義になってしまっている実家について、どう単独名義に整理するか、あるいは共有関係をどう解消するかは、本記事の範囲外です。ただ、いったん共有名義にしてしまうと、名義を整理するには共有者の協力を得るか、話し合いが調わない場合には裁判所に共有物の分割を求めることになり（民法258条1項）、そのぶん時間も費用もかかります。「後から直せばよい」と考えるより、共有名義にする前の段階で分け方を決めておくほうが、負担は小さくて済みます。共有にした後の解消方法や、令和5年の民法改正で広がった共有不動産の選択肢については、次の記事で詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。

まとめ

実家を兄弟の共有名義にすると、①次の相続でさらに共有者が増え持分がねずみ算式に細分化する、②売却には共有者全員の同意が必要になる、③管理費・固定資産税の負担分担で揉めやすい、という3つのリスクを抱えることになります。共有名義は一見公平に見えても、財産の分け方を先送りにしているだけの状態になりやすい点に注意が必要です。実家の分け方に迷ったら、共有名義にする前に他の分割方法も含めて検討し、お近くの司法書士にご相談ください。

よくある質問

Q. 共有名義にしないなら、どう分ければいいのですか？ 遺産分割には共有分割のほかに、実家を誰か一人が相続する現物分割、実家を相続する代わりに他の相続人へお金を払う代償分割、売却して代金を分ける換価分割があります。それぞれ向き不向きがあるため、遺産の「分け方」には4つの型がありますで比較しています。実家の評価額や相続人の資力によって選べる方法が変わるため、お近くの司法書士にご相談ください。

Q. 兄弟の一人がすでに実家に住んでいる場合はどうすればいいですか？ 実家に住み続ける人がいる場合でも、共有名義にすると「住んでいない共有者」との間で管理費用や将来の売却方針をめぐる意見の対立が生じやすくなります。住み続ける人が単独で相続し、他の相続人へお金を払う代償分割など、共有にしない分け方を検討する余地があります。個別の事情によって適した方法は異なるため、お近くの司法書士にご相談ください。

Q. すでに実家を兄弟の共有名義にしてしまった場合はどうすればいいですか？ 共有名義にした後の解消方法にはいくつかの選択肢があり、それぞれ必要な書類や手続きが異なります。詳しくは共有名義の実家を単独名義にや兄弟と共有の実家、どう動かす？で解説していますので、あわせてご覧いただき、お近くの司法書士にご相談ください。

【さらに深掘り】共有名義の相続登記でおさえておきたい実務上のポイント

ご注意 以下は執筆時点（2026年8月）の法令・通達・実務運用に基づく一般的な解説です。個別事情により判断が分かれる論点を含みます。実務適用は最新情報と個別事情を踏まえ、お近くの司法書士にご相談ください。 ここから先は専門的な内容です。一般の方はここまでの内容で十分です。

ここまで見てきた3つのリスクは、登記の実務でも次のような形で表れます。

相続登記の申請人と持分の記載 実家を兄弟の共有名義にする相続登記では、登記簿の権利部（甲区）に、共有者ごとの持分（例：「持分3分の1」）が記載されます。持分の割合は、遺産分割協議で決めた割合か、協議が調わない場合は法定相続分によります。申請そのものは共有者全員が共同で行うのが基本ですが、相続による所有権移転登記は民法上の保存行為（民法252条5項）にあたるとされ、共有者のうち1人が他の共有者の分も含めて申請することも実務上認められています。ただし、その場合に発行される登記識別情報（権利証に代わるもの）は申請人となった人にしか通知されないため、後日の売却や担保設定の際に他の共有者が別途手続きを要することがあります。持分の記載自体はリスク①で触れた「持分の細分化」の出発点でもあり、登記簿を見れば共有者と持分割合が誰でも確認できる状態になります。

共有者の一部が所在不明になった場合の対応 リスク②で触れた「売却には共有者全員の同意が必要」という制約は、共有者の誰かと連絡が取れなくなった場合にさらに深刻になります。この点に対応するため、令和5年4月1日施行の改正民法では、氏名等や所在を知ることができない共有者（所在等不明共有者）がいる場合に、裁判所の関与のもとで他の共有者がその持分を取得する制度（民法262条の2）や、第三者への譲渡にあわせてその持分もまとめて譲渡する権限を得る制度（民法262条の3）が新設されました。数次相続で共有者が増え、そのうちの誰かと連絡が取れなくなってから使う「最後の手段」としての位置づけですが、不動産の所在地を管轄する地方裁判所への申立てや公告手続きを要するため（非訟事件手続法87条）、時間も費用もかかります。共有者を把握できているうちに分割方法を検討しておくほうが、負担は小さく済みます。

相続登記義務化との関係 共有名義にするかどうかにかかわらず、不動産を相続で取得した場合は、令和6年4月1日施行の不動産登記法改正により、取得を知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務付けられています（不動産登記法76条の2第1項）。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になり得ます（同法164条1項）。遺産分割協議がまとまらず期限内に相続登記が難しい場合の暫定的な対応として、相続人が法務局に自分が相続人である旨を申し出るだけで済む「相続人申告登記」（同法76条の3）も新設されていますが、これは持分を確定させる登記ではなく、義務を一時的に履行したことにするための別制度です。共有名義で相続登記を済ませれば申請義務そのものは履行したことになりますが、そこから先の管理・処分の負担（リスク②③）が消えるわけではない点は変わりません。

このように、共有名義の相続登記そのものは制度上珍しいものではなく、申請の仕組みも整っています。もっとも、その先で共有者が増え続けたり、連絡が取れなくなったりした場合の解消手続きは、通常の登記より時間・費用ともに重くなりやすい構造になっています。これらは所有者不明土地対策として段階的に整備されてきた制度でもあり、実家の分け方を決める段階から、この構造を踏まえて検討する価値があります。

参考資料

この記事は、次の資料を参照して内容を確認しています（確認日：2026年8月・いずれも一次情報です）。

あわせて読みたい