会社名義の不動産も対象──法人の住所・名称変更登記の義務化

この記事の要点

• 会社などの法人も、不動産の所有者（所有権の登記名義人）として登記されている住所（本店）や名称（商号）が変わったら、変更の日から2年以内に不動産の登記を変更する義務があります（2026年4月1日から）
• 商業登記（会社の登記）で本店移転・商号変更をしても、それとは別の登記簿である不動産の登記が当然に書き換わるわけではありません
• 不動産の登記に「会社法人等番号」が記録されていれば、法務局が職権で変更登記をする仕組み（スマート変更登記）が用意されています。番号が記録されていない場合は、申出や申請が必要です
• 2026年4月より前の変更で未登記のものも対象で、期限は2028年3月31日です
• まずは会社名義の不動産の登記事項証明書を取り、名義の住所・名称と会社法人等番号の記録を確かめましょう

結論からお伝えすると、会社名義の不動産も、住所・名称変更登記の義務化の対象です。本店を移した、商号を変えたという会社が不動産を持っている場合、会社の登記（商業登記）とは別に、不動産の登記に載っている会社の住所・名称も最新にしておく必要があります。

2026年4月1日から始まった住所変更登記の義務化は、引っ越しや結婚をした個人の話として紹介されることが多いのですが、条文は「所有権の登記名義人の氏名若しくは名称又は住所」と定めており、「名称」を持つ法人も含まれます。

何が義務になったのか

不動産登記法76条の5は、不動産の所有者として登記されている人（所有権の登記名義人）の氏名・名称・住所が変わったときは、変更があった日から2年以内に変更の登記を申請しなければならないと定めています。

施行日より前に本店や商号を変えていて、不動産の登記がそのままになっている場合も義務の対象です。この場合は「変更があった日」と「2026年4月1日」のいずれか遅い日から2年以内とされているため、期限は2028年3月31日になります（民法等の一部を改正する法律（令和3年法律第24号）附則5条7項）。

会社の登記と不動産の登記は別の登記簿

見落とされやすいのがこの点です。会社の本店移転の登記や商号変更の登記は、会社の情報を記録する商業登記簿への登記です。一方、会社が持っている土地・建物の所有者欄は、不動産ごとの登記簿（不動産登記）に記録されています。

2つは別々の登記簿なので、商業登記を済ませても、それだけで不動産の登記の住所・名称が当然に書き換わるわけではありません。何もしなければ、不動産の登記には移転前の本店や変更前の商号が残ります。

登記簿上の名義が古いままだと、不動産を売却したり担保に入れたりする際に、先に住所・名称の変更登記が必要になり、本店・商号の変更の経緯を示す書類をそろえる手間もかかります。

「会社法人等番号」が記録されていれば、法務局が職権で変更する仕組みがある

負担を軽くするため、法人については会社法人等番号（商業登記簿に記録された会社などを特定するための番号。商業登記法7条）を手がかりにした仕組みが用意されています。

• 2024年（令和6年）4月1日から、法人が所有者となる所有権の登記には、会社法人等番号も登記されることになりました（不動産登記法73条の2第1項1号）
• 登記官は、所有者の名称・住所の変更があったと認めるべき場合として法務省令で定める場合に、職権で変更の登記をすることができるとされています（同法76条の6）。個人の場合は本人の申出が必要ですが（同条ただし書）、法人についてはこの申出の要件は置かれていません
• 法務省はこの仕組みを「スマート変更登記」と呼び、会社法人等番号の登記がされ、本店・名称に変更があった場合には、法務局で変更の事実を確認して職権で変更登記をすると案内しています。この職権による変更登記には、登録免許税などの費用はかからないとされています

ただし、次の点に注意が必要です。

• 前提は、不動産の登記に会社法人等番号が記録されていることです。2024年4月1日より前から所有している不動産は、番号が記録されていないことがあります。その場合は、「法人識別事項（会社法人等番号など）の申出」をすることで、登記官の職権で番号を登記してもらえます（令和3年法律第24号附則5条5項、不動産登記規則等の一部を改正する省令（令和6年法務省令第7号）附則2条）。法務省の案内では、この申出は非課税で、押印・電子署名も不要とされています。また法務省の通達では、不動産の登記上の名称・住所の変更登記がまだ済んでいなくても、他に却下事由がなければこの申出を受理して差し支えないとされています（令和6年3月22日付け法務省民二第551号通達）
• 法務省は、スマート変更登記も通常の登記申請と同様、変更登記が完了するまで一定の期間を要すると案内しています
• 会社法人等番号を持たない法人は、この仕組みが会社法人等番号の登記を前提としているため、対象外です。住所・名称が変わったら、自分で変更登記を申請する必要があります

どの不動産がどの時期に職権変更の対象になるかは、会社法人等番号がいつ登記されたか、本店・商号の変更がいつあったかによって異なります。法務省の案内では、法人についての職権変更は2026年（令和8年）5月15日以降に順次行われるとされており、番号の登記より前に本店・商号の変更が済んでいた場合も対象に含まれています。また法務省のQ&Aでは、法人の場合は個人と異なり、職権で変更登記をすることについての意思確認や完了の連絡はないとされています。個別の不動産について変更登記が済んでいるかどうかは、登記事項証明書で確かめるのが確実です。

過料はどう扱われるのか

正当な理由がないのに申請を怠ると、5万円以下の過料の対象になります。もっとも法務省は、登記官が義務違反の事実を把握しても直ちに裁判所へ通知するのではなく、まず相当の期間を定めて申請を促す（催告する）こととし、その期間内に正当な理由なく申請・申出がされない場合に限って裁判所へ通知する、と案内しています。

また法務省は、「正当な理由」があると一般に認める事情の一つとして、会社法人等番号の登記がされているのに、登記官の職権による変更登記の手続がされていない場合を挙げています。番号を記録しておくことは、義務への備えとしても意味があるといえます。

まず会社として確認しておきたいこと

1. 会社名義の不動産を洗い出す：本社・工場・倉庫・社宅・駐車場など、会社名義の土地・建物を一覧にする
2. 登記事項証明書で名義を確認する：所有者欄の住所・名称が現在の本店・商号と一致しているか、会社法人等番号が記録されているかを見る
3. 番号が記録されていなければ申出を検討する：法人識別事項の申出をすれば、以後はスマート変更登記の対象になる
4. 食い違いがあれば、職権変更の状況を確かめ、必要に応じて申請する：会社法人等番号がない法人や、変更登記がされていない不動産は、変更登記の申請を検討する

本店移転や商号変更を予定している会社は、商業登記の準備とあわせて、会社名義の不動産の登記も確認項目に入れておくと安心です。

まとめ

法人の住所・名称変更登記の義務化は、会社名義の不動産を持つすべての法人に関わります。本店移転・商号変更の商業登記と不動産の登記は別の登記簿であり、不動産の登記に会社法人等番号が記録されていれば法務局による職権変更の仕組みが使えますが、番号の記録がない場合や番号を持たない法人の場合は、申出や申請が必要です。施行日前の変更分は2028年3月31日が期限です。自社の不動産がどの状態にあるか分からないときは、お近くの司法書士にご相談ください。

よくある質問

Q. 費用はどのくらいかかりますか？ 自分で変更登記を申請する場合、登録免許税は不動産1個につき1,000円です（登録免許税法別表第一の一（十四））。土地と建物があれば2個分かかります。法務局の職権による変更登記（スマート変更登記）には登録免許税などの費用はかからないと法務省は案内しており、法人識別事項の申出も非課税です。司法書士に依頼する場合の報酬は事務所ごとに異なります。

Q. 期限はいつまでですか？放っておくとどうなりますか？ 変更があった日から2年以内です。2026年4月1日より前の変更で未登記のものは、2028年3月31日が期限です。正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象になりますが、法務省は、まず登記官から申請を促す催告があり、その期間内に正当な理由なく申請・申出をしない場合に裁判所へ通知する運用だと案内しています。

Q. 自分でできますか？どこに相談すればよいですか？ 法人識別事項の申出や住所・名称の変更登記は、法務局の案内に沿って会社自身で手続きすることもできます。法人識別事項の申出は、オンラインでも押印・電子署名は不要と案内されています。一方、変更登記の申請をオンラインの「かんたん登記・供託申請」で行う場合は、あらかじめ電子証明書の準備が必要とされています。本店・商号の変更を何度も重ねている、不動産が複数の法務局の管轄にまたがるといった場合は、お近くの司法書士にご相談ください。

【さらに深掘り】本店移転・商号変更の商業登記と不動産の名義変更の段取り

ご注意 以下は執筆時点（2026年09月）の法令・通達・実務運用に基づく一般的な解説です。個別事情により判断が分かれる論点を含みます。実務適用は最新情報と個別事情を踏まえ、お近くの司法書士にご相談ください。 ここから先は専門的な内容です。一般の方はここまでの内容で十分です。

2つの期限は起算点も長さも違う

本店移転や商号変更をしたとき、会社には2つの登記の期限がかかります。

不動産の側の2年は、条文上「その変更があった日から」数えるとされており、商業登記を申請した日や登記が完了した日から数えるものではありません。起算点になるのは本店移転・商号変更そのものの日付です。

商業登記が先、不動産の名義はその記録を土台に動く

不動産の名義の変更は、どの方法をとっても商業登記の記録が前提になります。

• 職権による変更（スマート変更登記）：登記官が職権で変更登記をする場合として法務省令が定めているのは、会社法人等番号が登記された所有者（法人）について、法人の登記簿に記録された情報の提供を受けて名称・住所の変更を確認した場合です（不動産登記規則158条の44第1項2号）。つまり、本店移転・商号変更の商業登記が完了していることが出発点になります
• 申請による変更：変更を証する情報は、公務員が職務上作成した情報とされています（不動産登記令別表23の項）。会社の本店・商号の変更を示すこの種の情報は、商業登記の記録にもとづくものになります

したがって、本店移転・商号変更の計画段階では、「商業登記の完了 → 不動産の登記の確認・手当て」という順序で予定を組んでおくことになります。本店移転と商号変更を短期間に続けて行う場合も、それぞれの商業登記が済んだ時点の記録を土台に、不動産の登記上の住所・名称から現在の本店・商号までのつながりを確認していきます。

合併・組織変更・清算中の会社との区別

名義が変わるように見えても、どの手続きになるかは場面によって異なります。

• 合併：吸収合併では、存続会社が消滅会社の権利義務を承継します（会社法750条1項）。消滅会社名義の不動産は、所有者そのものが別の会社に変わるため、名称の変更登記ではなく合併を原因とする所有権の移転登記の問題になります。この移転登記は、存続会社（登記権利者）が単独で申請することができます（不動産登記法63条2項）。法務省のQ&Aでも、吸収合併の登記が完了した後に所有者の名称が消滅会社のままである場合は、法人のスマート変更登記の対象外とされています
• 組織変更：株式会社は組織変更の効力発生日に持分会社となります（会社法745条1項）。会社自体は同じまま種類が変わる制度であり、権利の移転は生じないため、不動産の登記では所有者の名称の変更の問題になります。会社の種類は商号中に表示しなければならないため（会社法6条2項）、組織変更をすれば商号も変わります。法務省のQ&Aでも、組織変更の登記が完了した後に所有者の名称が変更前のままである場合は、会社法人等番号の登記があれば法人のスマート変更登記の対象になるとされています。なお商業登記では、組織変更後の会社についての登記と組織変更前の会社についての登記を同時に申請する仕組みとされており（商業登記法76条・78条1項）、登記記録が組織変更の前後で分かれる点は、変更の経緯を示す資料を準備する際に意識しておきたいところです
• 解散・清算中の会社：清算株式会社は、清算の目的の範囲内で清算が結了するまでなお存続するものとみなされます（会社法476条）。解散しただけでは不動産の所有者が変わるわけではなく、清算中に本店移転や商号変更があれば、不動産の住所・名称の変更登記の問題は同じように生じます。清算中の会社を代表するのは清算人です（会社法483条1項）

【さらに深掘り】変更登記の添付情報と会社法人等番号の使い方

ご注意 以下は執筆時点（2026年09月）の法令・通達・実務運用に基づく一般的な解説です。個別事情により判断が分かれる論点を含みます。実務適用は最新情報と個別事情を踏まえ、お近くの司法書士にご相談ください。 ここから先は専門的な内容です。一般の方はここまでの内容で十分です。

申請する場合の組み立て

職権による変更がされていない不動産について会社自身が申請する場合、骨格は次のとおりです。

• 申請人：登記名義人の住所・名称の変更登記は、登記名義人が単独で申請することができます（不動産登記法64条1項）
• 代表者の資格：会社法人等番号を持つ法人は、申請情報と併せて会社法人等番号を提供します（不動産登記令7条1項1号イ）。作成後3か月以内の代表者の資格を証する登記事項証明書を提供して申請する場合は、会社法人等番号の提供を要しないとされています（不動産登記規則36条1項・2項）
• 変更を証する情報：住所・名称について変更があったことを証する、公務員が職務上作成した情報が必要です（不動産登記令別表23の項）
• 住所の変更を証する情報の省略：会社法人等番号を提供したときは、住所の変更を証する情報の提供を要しないとされています（不動産登記令9条、不動産登記規則36条4項）。ただし、会社法人等番号によって住所の変更を確認できる場合に限られます（同項ただし書）
• 名称の変更を証する情報の省略：法務省のQ&Aでは、会社法人等番号の提供により、法人の名称変更等を証する情報も省略できると案内されています。ただし、閉鎖事項証明書に現在のものと異なる会社法人等番号が記載されている場合は省略できないとされています
• 法人識別事項：所有権の登記名義人である法人について、会社法人等番号がまだ不動産の登記に記録されていないときは、変更登記の申請情報に法人識別事項も含めることとされています（不動産登記令別表23の項）。申請による変更登記の機会に番号も登記されるため、それ以降の本店移転・商号変更は職権による変更の仕組みにつながります

本店移転を何度も重ねている場合

変更を証する情報は、不動産の登記に記録されている住所・名称から、現在の本店・商号までのつながりを示すものである必要があります。本店移転や商号変更を何度も重ねていると、このつながりを1通の証明書だけで示せないことがあります。

とくに、管轄の異なる登記所へ本店を移した場合（管轄外への本店移転）は、新しい本店所在地の登記所で登記がされ、そこには会社成立の年月日とともに本店を移転した旨とその年月日が登記されます（商業登記法53条）。登記記録が登記所ごとに分かれるため、現在の登記事項証明書だけでは古い本店からの経緯が読み取れない場合には、移転前の登記所の閉鎖された登記記録の証明書（閉鎖事項証明書）なども組み合わせて、途切れなく経緯を示すことになります。

法人識別事項の申出についても、現在の会社法人等番号では所有権の登記がされた日以降の商号・本店の変更の経緯を登記所で確認できないときは、その経緯を証する閉鎖事項証明書等の提供が必要とされています（所有権の登記等がされた日が平成24年5月21日以降であれば、一般的には不要と法務省は案内しています）。

前述のとおり、会社法人等番号の提供で住所・名称の変更を証する情報を省略できるのは、現在の番号によって変更の経緯を確認できる場合に限られます。変更の回数が多い案件では、どの登記記録に何が記録されているかを先に確認してから、必要な証明書を決めるのが確実です。

義務と職権変更の対象は「所有権」の登記名義人

住所・名称の変更登記の申請義務（不動産登記法76条の5）、登記官の職権による変更（同法76条の6）、会社法人等番号の登記（同法73条の2第1項1号）は、いずれも条文上「所有権の登記名義人」「所有権の登記」について定められています。

そのため、会社が抵当権者・根抵当権者として登記されている場合の住所・名称は、これらの規定が定める対象には含まれていません。職権による変更の仕組み（不動産登記規則158条の44第1項2号）も、所有権の登記名義人である法人について定められたものです。なお、登記名義人の住所・名称の変更登記を単独で申請できるという規定（同法64条1項）は、所有権に限らず登記名義人一般について定められています。

参考資料

この記事は、次の資料を参照して内容を確認しています（確認日：2026年09月・いずれも一次情報です）。

• 不動産登記法（平成16年法律第123号）（e-Gov法令検索）── 63条2項（相続又は法人の合併による権利の移転の登記＝登記権利者の単独申請）、64条1項（登記名義人の氏名等の変更の登記＝登記名義人の単独申請）、73条の2第1項1号（所有権の登記名義人が法人であるときの会社法人等番号等の登記）、76条の5（所有権の登記名義人の氏名等の変更の登記の申請＝変更があった日から2年以内）、76条の6（職権による氏名等の変更の登記＝ただし書は自然人の申出）、164条2項（過料＝5万円以下）。同法データ内の民法等の一部を改正する法律（令和3年法律第24号）附則5条5項（法人識別事項の職権登記）・7項（施行日前の変更への適用＝「あった日又は第三号施行日のいずれか遅い日」）
• 不動産登記令（平成16年政令第379号）（e-Gov法令検索）── 7条1項1号イ（会社法人等番号を有する法人の会社法人等番号）、9条（住所を証する情報の省略）、別表23の項（登記名義人の氏名等の変更の登記＝申請情報ロの法人識別事項・添付情報は公務員が職務上作成した情報）
• 不動産登記規則（平成17年法務省令第18号）（e-Gov法令検索）── 36条1項・2項（作成後3月以内の登記事項証明書を提供する場合は会社法人等番号の提供を要しない）・4項（令9条の法務省令で定める情報＝会社法人等番号・ただし書）、158条の44第1項2号（会社法人等番号が登記された所有権の登記名義人の法人の登記簿に記録された情報の提供を受けて名称又は住所の変更を確認した場合）。同規則データ内の不動産登記規則等の一部を改正する省令（令和6年法務省令第7号）附則1条（施行期日＝令和6年4月1日）・2条（法人識別事項の申出＝1項の申出・7項の添付情報・18項の職権登記）
• 登録免許税法（昭和42年法律第35号）（e-Gov法令検索）── 別表第一第一号（十四）（登記事項の変更の登記＝不動産の個数一個につき千円）
• 会社法（平成17年法律第86号）（e-Gov法令検索）── 6条2項（商号中の会社の種類の表示）、476条（清算株式会社の能力）、483条1項（清算人が清算株式会社を代表）、745条1項（組織変更の効力発生＝効力発生日に持分会社となる）、750条1項（吸収合併存続株式会社の権利義務の承継）、915条1項（変更の登記＝2週間以内）、916条（他の登記所の管轄区域内への本店の移転の登記）
• 商業登記法（昭和38年法律第125号）（e-Gov法令検索）── 7条（会社法人等番号）、51条（本店移転の登記＝旧所在地経由・同時申請）、53条（新所在地における登記＝会社成立の年月日・本店を移転した旨及びその年月日）、76条（組織変更の登記＝会社成立の年月日・株式会社の商号・組織変更をした旨及びその年月日）、78条1項（組織変更前後の登記の同時申請）
• 法務省「住所等変更登記の義務化について」── 施行日・令和10年3月31日までの経過措置、催告を経てから過料通知をする運用、「正当な理由」の例（会社法人等番号の登記がされているが職権による変更登記の手続がされていない場合ほか）
• 法務省「スマート変更登記のご利用方法」── 法人の方（会社法人等番号の登記・(1)〜(3)の対象・令和8年5月15日以降順次・登録免許税等の費用はかからない・完了まで一定の期間を要する・会社法人等番号を有しない法人は申請が必要）、海外に居住する個人の方・会社法人等番号のない法人の方（かんたん登記・供託申請は電子証明書が必要）
• 法務省「所有権の登記名義人による法人識別事項（会社法人等番号等）の申出について」── 第2の1（申出をすることができる者）、第2の3（押印・電子署名不要・非課税）、第2の7（閉鎖事項証明書等の要否＝所有権の登記等がされた日が平成24年5月21日以降であれば一般的に不要）
• 法務省「住所等変更登記の義務化に関するＱ＆Ａ」── 過料Q2（催告→通知の流れ）・Q5（正当な理由）、法人Q1（令和8年5月15日から）・Q3（組織変更は対象）・Q5（吸収合併は対象外）・Q6（法人には意思確認・完了連絡なし）
• 法務省「不動産登記令等の改正に伴う添付情報の変更に関するＱ＆Ａ」── Q6（会社法人等番号の提供と作成後3か月以内の登記事項証明書）、Q10・Q12（会社法人等番号の提供により住所を証する情報・名称変更等を証する情報を省略できる）、Q18-1・Q18-2（省略できる範囲＝現在のものと異なる会社法人等番号が記載された閉鎖事項証明書は省略不可）
• 法務省「不動産登記令等の改正に伴う添付情報の変更について（平成27年11月2日施行）」── 住所証明情報の省略は現在の会社法人等番号で登記記録を確認可能なものに限られる旨
• 民法等の一部を改正する法律の施行に伴う不動産登記事務の取扱いについて（所有権の登記の登記事項の追加関係）（令和6年3月22日付け法務省民二第551号法務省民事局長通達）（法務省掲載PDF）── 第2部第1の2(1)イ（名称・住所の変更登記の申請情報に法人識別事項を含める場合）、第2部第6の2(6)ウ（会社法人等番号を証する情報＝登記官が確認できる番号を内容としたときは不要）、(15)イ（申出人の名称・住所が登記記録と合致しないことは却下事由ではなく、変更登記が未了でも申出を受理して差し支えない）、(18)（申出があったときの職権による法人識別事項の登記）

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