この記事の要点

  • 登記簿に記載された土地の面積（地積）と、実際に測った面積（実測）が食い違うことは珍しくない
  • 主な原因は明治時代の地租改正までさかのぼる測量誤差で、こうした食い違いは「縄伸び・縄縮み」と呼ばれる
  • 登記簿の地積を実測に合わせて直す手続きが「地積更正登記」で、土地家屋調査士が担当する分野
  • 地積測量図が法務局に備え付けられているかどうかで、売買時の実務対応が変わる
  • 地積更正登記の相談先は土地家屋調査士。登記や名義に関わるその他の相談は、お近くの司法書士へ

登記簿（登記事項証明書）に書かれている土地の面積と、実際にメジャーや測量機器で測った面積が一致しない――このようなケースは、決して珍しいものではありません。原因の多くは、今から100年以上前の測量にさかのぼります。

なぜ登記簿の面積と実測が違うのか──「縄伸び・縄縮み」の正体

登記簿に記録されている土地の所在・地番・地目・地積（面積）は、法務局の登記記録の「表題部」と呼ばれる部分に記載されています。この地積が実際の面積と食い違う土地は、都市部・農村部を問わず各地に存在します。

原因としてよく挙げられるのが、明治6年（1873年）の地租改正にさかのぼる測量です。地租改正は、それまでの年貢制度に代えて、土地の所有者に地価を基準とした金納の税（地租）を課すための制度改革で、そのために全国の土地を測量して面積を確定する作業が行われ、さらに明治18年（1885年）から明治20年代初めにかけては、地租改正時の図面を更正するための再調査（地押調査）も実施されました。当時の測量は、間縄（けんなわ）・間竿（けんざお）と呼ばれる縄や竹竿を使い、土地を長方形や三角形に見立てて面積を求める丈量（十字法・三斜法）が中心で、現在のような測量機器はなく、起伏のある土地や不整形な土地では誤差が生じやすい環境でした。法務局に備え付けられている「地図に準ずる図面」（いわゆる公図）の大部分も、この時期の測量成果（地押調査で作成された更正地図など）を土台にした旧土地台帳附属地図であり、法務局の案内では「登記された土地のおおよその位置、地番とその隣接関係を表示しているもの」と説明されています。位置関係の目安にはなっても、正確な寸法の根拠としては想定されていない図面です。

このような経緯で生じた登記簿の地積と実際の面積とのずれは、「縄伸び」「縄縮み」という言葉で呼ばれることがあります。一般には、登記簿上の面積よりも実際の面積の方が大きい状態を「縄伸び」、逆に登記簿上の面積の方が実際より大きい状態を「縄縮み」と説明されることが多いようです（呼び方の向きや語源の説明は資料によって表現に幅があります）。国土交通省の平成30年版土地白書も、地租改正のときの農地の測量は政府が直接当たらず農民に行わせたため、「実際の面積が地券上の面積より大きい（地租を少なくするため、地券上の面積を小さくする）『縄延び』などが起こり、地積は必ずしも正確ではなかったといわれる」と説明しています。つまり、当時の丈量誤差に加えて、地租を抑えるために面積を小さく申告した土地があったのではないか、という見方が公的な資料でも紹介されています。いずれにしても、100年以上前の測量を土台にした地積が、現在の測量技術で測り直した実測面積と一致しないことがある、という点を押さえておくとよいでしょう。

地積更正登記とは──土地家屋調査士が担当する手続き

登記簿の地積を、実際に測量した結果に合わせて訂正する手続きが「地積更正登記」です。地積は登記事項の一つとして登記記録の表題部に記録されており、土地の物理的な現況を登記簿に反映させる「表示に関する登記」の一種として位置づけられています。

この地積更正登記の手続きを代理して行うのは、司法書士ではなく土地家屋調査士です。 土地の表題部に関する登記（所在・地番・地目・地積の登記）は土地家屋調査士法により土地家屋調査士の業務分野とされており、実際に現地を測量し、隣接地との筆界（登記記録上の土地の区画線）を確認したうえで地積を確定させる作業は、土地家屋調査士が担います。司法書士が担当するのは、所有権や抵当権など「権利に関する登記」（登記簿の甲区・乙区）であり、地積更正登記そのものの申請代理は行いません。土地家屋調査士と司法書士の役割分担については、「土地家屋調査士と司法書士」の記事でも整理しています。

「登記簿の面積が実測と違うかもしれない」と気づいたときの相談先は、まず土地家屋調査士になります。地積更正登記が必要かどうか、どの程度の誤差なら更正すべきかといった判断も、現地の測量を踏まえた土地家屋調査士の専門的な検討が前提になります。

売買のときに効いてくる「地積測量図」の有無

現在の取扱いでは、地積更正登記や分筆登記が行われると、その申請にあわせて「地積測量図」という図面が法務局に提出され、以後は誰でも交付を受けられる形で備え付けられます。地積測量図には、測量の基礎となった筆界点の座標値や境界標の有無などが記録されており、その土地の面積がどのような測量に基づいて確定したものかを示す資料になります。

一方で、過去に分筆や地積更正の登記がされたことのない土地には、そもそも地積測量図が備え付けられていないことも少なくありません。登記簿の地積が明治期以来更正されないまま残っている土地では、実測面積との食い違いに気づく機会自体が乏しいのが実情です。

この違いが表面化しやすいのが、土地を売買するときです。不動産の売買契約には、登記簿の地積をそのまま代金算定の基礎とする「公簿売買」と、実測面積を基準にして代金を精算する「実測売買」という考え方があり、どちらの方式を採るかによって、地積測量図の有無や実測面積との差が契約条件に直接影響します。実測売買では、契約前に測量を行って地積更正登記まで済ませておくケースもあれば、決済後に実測精算条項に従って代金を調整するケースもあります。どちらの方式を選ぶか、実測面積との差をどう扱うかは個別の契約内容によって結論が変わるため、契約条件そのものの検討は不動産の売買契約の当事者や仲介業者との間で詰めていく事柄になりますが、地積測量図の有無や登記簿の地積の来歴を確認しておくことは、売買を検討する早い段階で押さえておきたいポイントです。

境界確定測量との関係

地積更正登記を申請するには、その前提として、隣接する土地との筆界を確定させる測量（境界確定測量）が必要になるのが一般的です。登記簿の地積を直すということは、その土地の外周（区画）がどこにあるかを改めて確定させるということでもあるため、隣接地の所有者との間で筆界を確認し、必要な書類（筆界確認書など）を取りまとめたうえで、地積測量図を作成して登記を申請する、という流れになります。

このとき、隣接地の所有者が遠方に住んでいる、連絡が取れない、境界について認識が食い違っているといった事情があると、境界確定測量そのものに時間がかかることがあります。

もっとも、隣接地の所有者が見つからないと手続きが必ず行き詰まる、というわけではありません。法務局に備え付けられた精度の高い地図や過去の地積測量図などの資料によって筆界を確認できる場合には、隣接地の所有者からの確認が得られなくても登記を進められることがある、という運用の見直しが、すでに全国の法務局で実施されています（根拠となる通達は後述の深掘りで取り上げます）。ただし、この取扱いが使えるかどうかは、その土地について法務局にどのような資料が備わっているかによって変わります。自分の土地で使えるかどうかは、土地家屋調査士に確認してください。

境界の調査・確定の実務については、「境界がはっきりしない土地の相続・売却」の記事で、境界標や測量費用の負担については「境界標と塀の費用負担」の記事で、それぞれ詳しく取り上げています。地積更正登記を検討する際は、境界確定測量にどの程度の期間がかかりそうかも含めて、早めに土地家屋調査士へ相談しておくと見通しを立てやすくなります。

まとめ

登記簿の面積と実測が違う背景には、明治期の地租改正にさかのぼる測量誤差（縄伸び・縄縮み）があります。

  • 登記簿の地積は明治期以来更正されずに残っている土地も多く、実測との食い違いが表面化しにくい
  • 地積を実測に合わせて直す地積更正登記は、土地家屋調査士が担当する表示に関する登記であり、司法書士の業務範囲外
  • 地積測量図の有無や登記簿の地積の来歴は、売買条件（公簿売買か実測売買か）に影響する
  • 地積更正登記の前提として境界確定測量が必要になることが多く、隣接地との調整に時間がかかる場合がある

登記簿の地積に不安がある場合や、地積更正登記が必要かどうかを知りたい場合は、まず土地家屋調査士にご相談ください。売買や相続に伴う名義変更の登記など、その他の不動産登記に関するご相談は、お近くの司法書士にご相談ください。

よくある質問

Q. 地積更正登記にはどのくらい費用がかかりますか？ 境界確定測量の要否や規模、隣接地の数によって大きく変わるため、一律の金額を示すことは難しい分野です。具体的な費用は、依頼する土地家屋調査士の見積もりで確認することになります。

Q. 地積更正登記をしないまま放置するとどうなりますか？ 建物の滅失の登記や土地の表題登記のように「1か月以内に申請しなければならない」と期限が定められている登記とは違い、地積更正登記には期限つきの申請義務を定めた規定は置かれていません。ただし、実測との食い違いを放置すると、将来の売買や担保設定の際に改めて測量・更正が必要になり、手続きが遅れる原因になります。具体的な取り扱いは、土地家屋調査士に確認することをおすすめします。

Q. 自分で測って明らかに面積が違うとわかったら、どうすればいいですか？ 自分で簡易的に測った結果と登記簿の地積が違っていても、それだけで地積更正登記が必要かどうかを判断するのは難しい場合があります。まずは土地家屋調査士に相談し、正式な測量（境界確定測量）を依頼して、更正の要否を確認してもらうのが確実です。

【さらに深掘り】地積更正登記の位置づけと申請の要否

ご注意 以下は執筆時点（2026年9月）の法令・通達・実務運用に基づく一般的な解説です。個別事情により判断が分かれる論点を含みます。実務適用は最新情報と個別事情を踏まえ、お近くの司法書士にご相談ください。 ここから先は専門的な内容です。一般の方はここまでの内容で十分です。

更正の登記と変更の登記の違い

不動産登記の実務では、登記された内容を直す手続きを「更正の登記」と「変更の登記」に分けて整理します。この呼び分けは実務上の慣用ではなく、不動産登記法2条が用語の定義として定めているものです。

  • 「変更の登記」＝登記事項に変更があった場合に、当該登記事項を変更する登記（不動産登記法2条15号）
  • 「更正の登記」＝登記事項に錯誤又は遺漏があった場合に、当該登記事項を訂正する登記（同条16号）

地積の食い違いを直す手続きが「地積更正登記」と呼ばれるのは、登記された地積が最初から実際の面積と異なっていた（＝登記時点で錯誤又は遺漏がある）という位置づけによるものです。地積など土地の表題部の登記事項についての更正の登記は、不動産登記法38条が申請できる者を表題部所有者又は所有権の登記名義人に限る形で定めています。

これに対して地積の「変更」の登記は、埋立てや土砂の崩壊のように、登記された後に土地の面積そのものが変わった場合に用いられる整理で、不動産登記法37条1項が、地目又は地積について変更があったときはその日から1か月以内に変更の登記を申請しなければならないと定めています。なお、分筆・合筆によって1筆の面積が変わる場合は、これらとは別に、同法39条の分筆又は合筆の登記という手続きで処理されます。

申請義務の有無

表示に関する登記には、期限つきの申請義務が明文で定められているものがあります。不動産登記法の表示に関する登記のうち、「1か月以内に申請しなければならない」と定めているのは、次の各条です。

  • 土地の表題登記（36条）
  • 地目又は地積の変更の登記（37条）
  • 土地の滅失の登記（42条）
  • 建物の表題登記（47条）
  • 建物が合体した場合の登記（49条）
  • 建物の表題部の変更の登記（51条）
  • 建物の滅失の登記（57条）
  • 共用部分である旨の登記等に係る規約を廃止した後の建物の表題登記（58条6項・7項）

これに対して、土地の表題部の更正の登記を定める38条は、申請することができる者を表題部所有者又は所有権の登記名義人に限る旨を定めるだけで、申請の期限も申請義務も置いていません。つまり地積更正登記には、「実測との食い違いに気づいたら1か月以内に申請しなければならない」といった期限つきの義務規定は、不動産登記法上定められていないことになります（2026年9月時点の現行法で確認）。

もっとも、「所有者に申請義務がない」ことは、「所有者が申請しない限り登記簿の地積は動かない」ことまで意味するものではありません。表示に関する登記については、同法28条が、登記官が職権ですることができる旨を定めています。申請義務がないというのは、あくまで所有者の側に申請の期限と義務が課されていないという意味であって、登記簿の地積が申請以外の経路で改められる余地まで否定するものではありません。実際にどのような場合に職権による登記がされるかは運用の問題ですので、個別の見通しは土地家屋調査士または管轄法務局に確認してください。

必要な図面・添付書類の一般的な枠組み

地積更正登記の申請には、測量の結果を示す地積測量図のほか、隣接地の所有者との間で筆界を確認したことを示す資料（筆界確認書等）を添付するのが一般的な実務です。個々の添付書類の要否は、対象地の状況（既に地積測量図が存在するか、隣接地が官有地・道路等かどうか）によって変わるため、実際の申請にあたっては担当する土地家屋調査士の判断によります。

筆界確認情報の取扱いの見直し（令和4年通達）

この添付書類のうち、隣接地の所有者から得る筆界確認情報については、運用の見直しがされています。法務省民事局長は、令和4年4月14日付け法務省民二第535号通達「表示に関する登記における筆界確認情報の取扱いについて」を発出し（あわせて同日付けで法務省民事局民事第二課長から法務省民二第536号依命通知が発出され、その別添として「表示に関する登記における筆界確認情報の取扱いに関する指針」が定められています）、筆界関係登記（土地の表題登記、地積に関する変更若しくは更正の登記又は分筆の登記）の申請に際して筆界確認情報の提供等を求める取扱いを合理的な範囲に絞り込む考え方を示しました。この運用は、令和4年10月3日から全国すべての法務局で実施されています。

見直しの狙いは、所有者不明土地対策です。通達本文は、相続登記がされないまま放置された土地で相続人やその所在が分からず筆界確認情報の作成・提供が困難な事例が増えていることを背景に挙げたうえで、「記」として次の取扱いを示しています。

1　現地復元性を有する登記所備付地図又は地積測量図等の図面が存在する場合には、原則として筆界確認情報の提供等を求めないものとする。

2　筆界確認情報の提供等を求める必要がある場合であっても、求める筆界確認情報は、登記官が筆界の調査及び認定をするために必要な最小限の範囲のものに限るものとする。

つまり、隣接地が所有者不明土地であるなどの事情で隣接地所有者からの筆界確認情報が得られない場合であっても、現地復元性を有する登記所備付地図や既存の地積測量図といった図面によって筆界を認定できるときは、登記の申請を進められる場合がある、という整理です。分筆登記や地積更正登記で隣地所有者が見つからず手続きが進まない、という事案に直接効いてくる見直しです。

もっとも、これはあくまで登記官による筆界認定の運用の問題であり、どの土地でも隣地所有者の確認が不要になるという意味ではありません。使えるかどうかは対象地に備わっている資料次第ですので、個別の判断は土地家屋調査士または管轄法務局に確認してください。

登録免許税の扱い

登録免許税は、登録免許税法2条により「別表第一に掲げる登記等」について課されます。同条は課税の対象を別表第一に掲げるものに限定して定めていますので、別表第一に掲げられていない登記は、そもそも課税の対象になりません。

不動産の登記のうち「登記事項の更正若しくは変更の登記」は別表第一第一号(十四)に掲げられていますが、同(十四)には括弧書きで「これらの登記のうち、（一）から（十三）までに掲げるもの及び土地又は建物の表示に関するものを除く」と明記されています。地積更正登記は土地の表示に関する登記事項（地積）の更正の登記ですから、この括弧書きによって別表第一の対象から外れ、結果として登録免許税は課されないことになります（登録免許税法2条、別表第一第一号(十四)）。同法5条の非課税登記等に掲げられているわけではないので、正確には「非課税」というより「そもそも課税の対象とされていない」という整理です。

ただし、表示に関する登記がすべてかからないわけではありません。所有権の登記のある土地の分筆・合筆の登記は、別表第一第一号(十三)「所有権の登記のある不動産の表示の変更の登記」（イ＝分筆、ロ＝合筆）に掲げられており、分筆後・合筆後の不動産1個につき1,000円の登録免許税が課されます。地積更正登記と分筆登記を同時に行う場合など、実際にかかる金額は申請する登記の組合せによって変わりますので、見積りの際に土地家屋調査士へ確認してください。

参考資料

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