この記事の要点

  • 地目（ちもく）とは、登記簿に記録される「土地の主な用途の区分」のこと。田・畑・宅地・雑種地など23種類ある
  • 地目が「田」「畑」（農地）だと、権利を動かしたり別の用途に変えたりする際に農地法の許可・届出が必要になる場合がある
  • 地目や現況（実際の使われ方）によって固定資産税の評価が変わる仕組みがあるが、税額の計算や有利不利の比較は税理士の領域
  • 地目そのものを変更する登記は土地家屋調査士の業務で、司法書士が扱う相続登記・売買登記（権利部の登記）とは担当が異なる
  • まずは登記簿（登記事項証明書）で自分の土地の地目を確認することが、相続や売買を考えるときの最初の一歩

地目とは何か──登記簿に記録された「土地の用途」

地目とは、登記簿上でその土地が主にどのような用途に使われているかを示す区分です。不動産登記規則第99条では、田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地の23種類に区分すると定められています。

普段よく目にするのは「田」「畑」（農地）、「宅地」（建物を建てる土地）、「山林」、そして分類に当てはまらない土地を指す「雑種地」（駐車場や資材置き場などに使われることが多い区分）あたりでしょう。

地目は、土地の所在・地番・地積（面積）と並んで、登記簿の「表示に関する登記」の登記事項の一つです（不動産登記法第34条第1項第3号）。登記簿上の地目は、原則として土地の実際の使われ方（現況）に合わせて定められるものとされており、たとえば登記簿上は「畑」のままでも、実際には駐車場として使われている、といったズレが生じることもあります。

なお、土地の所在を表す「地番」は地目とは別の項目です。地番と、住民票などで使う「住居表示」との違いについては、「地番」と「住居表示」はどう違う？ で詳しく解説しています。

相続・売買の登記で地目の何が関係するのか

相続登記や売買による所有権移転登記（権利部の登記）を申請するとき、対象の土地の地目そのものを書き換えるわけではありません。地目は登記簿にすでに記録されている情報として引き継がれます。

ただし、地目は次のような場面で影響してきます。

  • 農地（田・畑）の場合: 相続や売買で権利が移転する土地の地目が「田」「畑」だと、農地法に基づく許可や届出が必要になる場合があります（農地のまま権利を移す場合は農地法第3条、転用を目的として権利を移す場合は第5条、所有者自身が転用する場合は第4条が定めています）。相続で農地を取得した場合の農業委員会への届出については、農地を相続したら登記だけでは終わらない？ で期限を含めて解説していますので、あわせてご確認ください。許可・届出の要件や手続きの詳細は、各論に踏み込む話になるため、この記事では入口の紹介にとどめます。
  • 固定資産税評価との関係: 固定資産税は、地目や土地の現況によって評価の仕組みが変わります。たとえば同じ面積でも「宅地」と「農地」では評価の考え方が異なります。ただし税額の計算方法や、地目ごとの有利・不利の比較は税理士の専門領域になりますので、この記事では立ち入りません。
  • 登記簿と実際の使い方がずれている場合: 現況が登記簿の地目と異なっている土地を相続・購入する場合、権利の登記自体は進められることが多いですが、地目のズレが後々の売却や利用の場面で問題になることもあります。相続した不動産の名義変更全体の流れは、亡くなった父名義の家、どうやって名義変更する？ でも触れています。
  • 相続で取得した土地の登記の申請義務: 2024年4月1日から相続登記の申請が義務化され、相続によって不動産を取得した人は、相続の開始と所有権の取得を知った日から3年以内に登記を申請しなければならないとされています（不動産登記法第76条の2）。この義務は地目を問わず、田・畑・山林・雑種地であっても対象になります。義務化の詳しい内容は、相続登記の義務化、放置すると過料10万円の落とし穴 をご覧ください。
  • 使い道のない土地を手放したいと考える場合: 相続で取得した土地を国に引き取ってもらう相続土地国庫帰属制度（2023年4月27日開始）では、承認申請書に土地の所在・地番・地目・地積を記載することとされていますが、登記簿上の地目だけで申請できるかどうかが決まる仕組みにはなっていません。ただし、建物が建っている土地や担保権が設定されている土地のようにそもそも申請することができない土地の要件と、国が引き取ることのできない土地の要件とが別に細かく定められており、土地の実際の状況によっては申請できないこともあり、承認された場合は負担金の納付も必要になります。制度の全体像は、相続で「いらない土地」が出てきたら で解説しています。

地目を変更する登記は誰が担当するのか

ここは特に誤解が多いところですが、地目そのものを変更する登記（地目変更登記）は、司法書士ではなく土地家屋調査士の業務です。

地目や地積について変更があったときは、変更があった日から1か月以内に変更の登記を申請しなければならないと定められています（不動産登記法第37条第1項）。この「地目又は地積に関する変更の登記」を含む土地の表示に関する登記の申請手続きの代理は、土地家屋調査士法第3条第1項第2号により土地家屋調査士の業務とされています。

司法書士が担当するのは、相続・売買・贈与などによる所有権や抵当権の変更を記録する「権利部の登記」です。「畑を宅地に変えたので登記簿の地目も変えたい」「現況と登記簿の地目が違うので直したい」といったご希望は、土地家屋調査士にご相談いただくことになります。

まとめ

地目とは、登記簿に記録される土地の主な用途の区分で、田・畑・宅地・雑種地など23種類があります。相続や売買で土地の権利を動かす際、地目が「田」「畑」であれば農地法の許可・届出が関係してくる場合があり、地目や現況によって固定資産税の評価の仕組みも変わってきます。一方で、地目そのものを書き換える登記は土地家屋調査士の業務であり、司法書士が担当する権利の登記とは役割が異なります。相続した土地の地目や、その後の手続きで迷ったときは、お近くの司法書士にご相談ください。

よくある質問

Q. 地目を確認したり、地目変更の手続きを頼んだりすると費用はどれくらいかかりますか？

登記簿（登記事項証明書）を取得して地目を確認するだけであれば、法務局での交付手数料のみで済みます。地目変更登記そのものを土地家屋調査士に依頼する場合の費用は、土地の状況（測量が必要かどうかなど）によって幅があり、この記事の範囲では具体的な金額はお伝えできません。個別の見積もりは土地家屋調査士にご確認ください。

Q. 地目と現況がずれたまま放置するとどうなりますか？期限はありますか？

地目や地積に変更があった場合、変更があった日から1か月以内に変更の登記を申請しなければならないとされています（不動産登記法第37条第1項）。正当な理由がないのにこの申請を怠ったときは、10万円以下の過料に処するという規定もあります（同法第164条第1項）。また、ズレを解消しないまま相続や売却の場面を迎えると、手続きが複雑になったり判断に時間がかかったりすることがあります。心当たりがある場合は早めに専門家へ相談することをおすすめします。

Q. 自分で地目を調べたり、変更したりすることはできますか？

自分の土地の地目を登記事項証明書で確認することはご自身で可能です。一方で、地目変更登記の申請手続きそのものは土地家屋調査士の専門領域であり、測量や現況の調査が必要になることも多いため、実際の変更手続きは土地家屋調査士に相談されるのが一般的です。相続に伴う権利の登記（名義変更）について迷った場合は、お近くの司法書士にご相談ください。

【さらに深掘り】地目のズレと農地相続をめぐる登記実務の留意点

ご注意 以下は執筆時点（2026年07月）の法令・通達・実務運用に基づく一般的な解説です。個別事情により判断が分かれる論点を含みます。実務適用は最新情報と個別事情を踏まえ、お近くの司法書士にご相談ください。 ここから先は専門的な内容です。一般の方はここまでの内容で十分です。

登記簿上の地目と、実際の土地の使われ方（現況地目）が一致しない土地は珍しくありません。相続や売買による所有権移転登記（権利部の登記）は、登記簿の地目と現況が食い違っていること自体を理由に申請できなくなるわけではなく、ズレがあるままでも権利の登記自体は進められることが一般的です。もっとも、登記簿上の地目が「田」「畑」であれば農地法の許可・届出の要否が問題になるように、地目によって確認すべき事項が変わる場面はあります。そのうえで、このズレは次のような場面で実務上の判断材料になります。

まず、農地（田・畑）の相続です。相続や遺産分割による農地の所有権移転は、農地法3条1項の許可の要否という点で、売買・贈与など当事者の意思表示による移転とは扱いが異なります。同項12号は、遺産の分割によって権利が移転する場合を許可不要の場合として明記しています。また、単独相続や法定相続分による共同相続については、許可が不要であることを直接明記した規定があるわけではありませんが、契約など当事者の意思表示による権利の移動ではなく法律の規定に基づく包括承継であるため、そもそも同項本文の許可の対象にならないと解するのが一般的な整理です。農林水産省の「農地相続ポータル」でも、農地を相続したときに必要になる農地法上の手続きとして案内されているのは農業委員会への届出（後述）であり、3条の許可手続きは挙げられていません。したがって、遺産分割協議や法定相続分による相続登記では、添付書類として農地法の許可書は求められない扱いです。

一方で、農地法3条の許可が不要であることと、農業委員会への届出が不要であることとは、別の問題です。農地法3条の3は、「農地について3条1項本文に掲げる権利を取得した者」を届出義務の名宛人としています。ここでいう「3条1項本文に掲げる権利」とは、所有権・地上権・賃借権などの権利の種類を指す文言であり、その取得が3条1項の許可の対象であったかどうかを条件とする書き方にはなっていません。届出が不要とされるのは、同項の許可を受けて権利を取得した場合、同項各号（12号・16号を除く）のいずれかに当たる場合、そのほか農林水産省令で定める場合です。遺産の分割による取得は同項12号に当たりますが、この除外からは明文で外されています。単独相続や法定相続分による共同相続は、そもそも同項各号に列挙されていません。この農林水産省令（農地法施行規則18条）が定める届出不要の場合にも、相続や遺産分割による取得は挙げられていません。そのため、相続や遺産分割によって農地の権利を取得した場合は、いずれも農地法3条の3の届出義務の対象として扱われています。この届出は登記の添付書類ではなく、登記の手続とは別に行うべきものです。相続登記が完了したことをもって農業委員会への届出義務まで果たされたと誤解されないよう、両者を分けて整理しておく必要があります。さらに、2024年4月1日に施行された相続登記の申請義務（不動産登記法76条の2）も、農地法3条の3の届出義務とは根拠も窓口も別の義務です。農地を含む相続では、登記の申請義務と農業委員会への届出義務の双方を並行して管理する必要があります。

次に、登記簿の地目が「公衆用道路」となっている土地です。私道として複数の土地に持分の形で権利が設定されているケースでは、相続関係の整理や遺産分割協議書の作成の際に、宅地に付随する私道持分の存在が見落とされやすく、本地（宅地）のみを対象として協議・登記が進んでしまうことがあります。地目が「公衆用道路」の土地も権利の登記の対象である以上、名寄帳や登記簿を確認して私道持分の有無を洗い出しておくことが必要です。

また、固定資産税の課税実務では、土地の地目は当該土地の現況及び利用目的に重点を置いて認定するものとされており（固定資産評価基準第1章第1節）、登記簿上の地目と課税明細書上の地目が一致しないことがあります。これは評価の仕組みの違いによるもので、税額の計算や地目ごとの有利・不利にまで立ち入る話ではありませんが、登記簿の地目だけを見て現況を判断すると実態とズレることがある、という点は相続・売買のいずれの場面でも留意が必要です。

最後に、地目そのものを変更する登記（地目変更登記）は、繰り返しになりますが土地家屋調査士の業務であり、司法書士が権利部の登記の中で地目を書き換えることはできません。相続や売買の場面で現況と登記簿の地目のズレに気づいた場合、権利の登記を進めることと、地目変更登記を土地家屋調査士に依頼して現況に合わせることは、別の手続として並行して検討する必要があります。

参考資料

この記事は、次の資料を参照して内容を確認しています（確認日：2026年07月・いずれも一次情報です）。

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