相続登記

この記事の要点 実家じまいの選択肢は「売る・貸す・住む・手放す」の4つ。どれを選んでも、相続登記で名義を相続人に移すことが出発点になります 相続登記は義務です。取得を知った日から3年以内に申請しなければならず（不動産登記法76条の2第1項）、正当な理由がないのに怠ると10万円以下の過料の対象になります（同法164条1項） 「手放す」＝相続土地国庫帰属制度は土地だけの制度で、建物が建ったままでは申請できません（相続土地国庫帰属法2条3項1号）。承認申請そのものを専門家に代理してもらうことはできないとされています 「貸す」には期間を区切る「定期借家」という選択肢があります（借地借家法38条）。ただし賃料の設定や契約内容の設計は不動産の専門家の領域です 「何もしない」は5つ目の選択肢に見えて、実際には登記の義務も空き家の管理責任も残ったままになります 親が住んでいた家をこの先どうするか。いわゆる「実家じまい」で最初に決めるのは、売る・貸す・住む・手放すのどれを選ぶか、という4択です。そして4つのどれを選んだ場合でも、共通して先にやることが1つだけあります。相続登記で名義を親から相続人に移すことです。名義が親のままでは、買主への所有権移転登記を入れることも、貸主として誰が契約するのかをはっきりさせることもできません。国に引き取ってもらう場合も、名義を整える義務そのものは別に残ります。 ...

この記事の要点 借地権（土地を借りて建物を建てる権利）は相続財産として当然に引き継がれ、地主の承諾は不要。承諾料（名義書換料）を支払う法律上の義務もない 土地の名義変更は不要だが、建物の相続登記は必要。相続で取得を知った日から3年以内の申請が義務（怠ると10万円以下の過料の対象） 地代の支払いはそのまま相続人が引き継ぐ。滞納すると契約解除のリスクがあるので、支払方法の確認を最優先に 借地契約書を探して、契約の種類（普通借地権か定期借地権か）と特約を確認する 売却や建て替えなど「次の一手」には地主の承諾が必要になる場面がある。もめたときの交渉・紛争対応は弁護士の分野 親が亡くなり、実家の登記簿（登記事項証明書）を取ってみたら、土地の所有者欄に知らない人の名前が載っていた——。実は、実家は「借地」の上に建っていた、というケースは珍しくありません。 ...

この記事の要点 「全財産を妻に」という遺言は有効ですが、その財産は妻が亡くなったときの相続（二次相続）で、今度は妻の相続人へ引き継がれます 夫婦に子がいない場合、二次相続の相続人は妻の親、または妻の兄弟姉妹・甥姪になり、もともと夫の側にあった不動産がその系統へ移っていくことがあります 相続人の顔ぶれが変われば、遺産分割協議の相手も変わります。名義を放置すると数次相続になり、協議の相手はさらに増えます 相続登記は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請する義務があります（不動産登記法76条の2第1項） 二次相続まで見据えた選択肢には、予備的遺言、配偶者以外への配分、遺言の書き直しなどがあります。どれを選ぶかは家庭の事情によるため、お近くの司法書士にご相談ください 「財産は全部、妻に渡したい」。遺言のご相談で最もよく聞かれる希望のひとつです。 ...

この記事の要点 団信（団体信用生命保険）でローンが完済されても、登記簿に記録された抵当権は自動では消えない。抹消登記の申請が別に必要 保険金の請求手続きは保険会社および金融機関の手続きであり、司法書士が関与するのは完済後の抵当権抹消登記に限られる 抹消登記に必要な書類は金融機関から届く。届くまでの期間は金融機関・保険会社や事案によって異なり、一律の目安はない 不動産の名義人が亡くなっている場合、抹消登記は相続人が申請人になる 手続きの進め方・必要書類は金融機関や保険会社によって異なるため、まずは借入先の金融機関に確認を 住宅ローンを組んでいた家族が亡くなり、「団信で完済されたので、もう何もしなくていい」と聞いた──。そう思って安心してしまう方は少なくありません。 ...

この記事の要点 住宅ローンを完済していても、登記簿上の抵当権（担保の記録）は自動では消えず、抹消登記の申請が別途必要 相続登記と抵当権抹消登記の順番に「これしかない」という決まりはなく、実務上は2つの進め方がある 相続登記は2024年4月から申請が義務化されているため、いずれにせよ必要な手続き 抵当権抹消登記は、原則として抵当権者（金融機関）と所有者（登記名義人）が共同で申請する 団体信用生命保険（団信）で完済された場合は、抹消の前に別途の手続きが必要になることがある 親名義の住宅が残っていて、住宅ローンはすでに完済していた──というケースはめずらしくありません。ここで迷いやすいのが、「相続登記（名義変更）」と「抵当権抹消登記」のどちらを先にすればよいのか、という順番の問題です。 ...

この記事の要点 不動産の登記の申請は、その不動産の所在地を管轄する法務局（登記所）に出すのが原則 離れた場所に不動産が複数あるときは、管轄する法務局ごとに分けて申請することになる 管轄に属しない申請は却下の対象で、実際には取り下げて出し直すという取扱いが一般的とされる 「相続した実家の名義を変えたいのですが、近所の法務局でできますか」。窓口でよく出る質問です。結論から言えば、登記の申請を出す先は、申請する人の住まいではなく、その不動産がある場所で決まります。 ...

この記事の要点 死亡後の手続きには、7日・14日・3か月・4か月・10か月と、期限が段階的にやってきます 準確定申告・相続税申告は税理士、年金関係の届出は年金事務所・社会保険労務士が窓口で、相続登記（3年以内・義務化）は司法書士の業務範囲です 「未支給年金」「葬祭費」など請求しないと受け取れないお金は、ここで挙げる期限とは別枠で動いています 何から手をつければよいか迷ったら、まず全体の時系列をつかみ、期限が近いものから順に確認するのが次の一歩です 身内が亡くなると、悲しみに向き合う間もなく、さまざまな届出や手続きに追われることになります。しかも、それぞれに「いつまでに」という期限がついており、その長さはバラバラです。短いものは死亡から7日、長いものは10か月、不動産があればさらに3年という期限まで存在します。 ...

この記事の要点 相続関係説明図は、相続登記の申請書に添えて出す図です。これを出しておくと、一緒に提出した戸籍・除籍の原本を、登記の調査が終わった後に返してもらえると法務局が案内しています 法定相続情報一覧図は、法務局に申し出て登記官の認証文が付いた写しを無料で交付してもらう証明書です。戸籍の束そのものの代わりとして、他の法務局・金融機関・年金の手続にも使えます ひとことで言うと、相続関係説明図＝戸籍を返してもらうための添え物／法定相続情報一覧図＝戸籍の束の代わりになる証明です。似た形の図ですが、位置づけがまったく違います 相続関係説明図には決まった様式はなく、法務局が相続登記の申請書の記載例のなかで見本を公表しています（被相続人は住所・死亡年月日、相続人は住所・出生年月日を書く形） 一覧図そのものの書き方（様式・記載例・不備で戻される例）は法定相続情報一覧図の作り方にまとめています。**この記事は「2つの図の役割の違い」と「相続関係説明図の書き方」**を扱います 相続登記を自分で進めようとすると、「相続関係説明図」と「法定相続情報一覧図」という、名前も見た目も似た2つの図が出てきます。どちらも家系図のような形をしていて、亡くなった方と相続人を線でつないだものです。 ...

この記事の要点 相続人が日本国籍を失って外国籍になっていても、相続人としての地位は失われません。変わるのは、そろえる書類の中身です 日本人が外国籍を取得して日本国籍を失うことは「国籍喪失」（国籍法11条1項）または「国籍離脱」（同13条）と呼びます。「帰化」は逆方向、つまり外国人が日本国籍を取得する場合の言葉です（同4条） 在外公館（大使館・総領事館）の署名証明（サイン証明）・在留証明は、日本国籍を有する方向けの制度です。外国籍になった方は原則として発給の対象外とされています 印鑑証明書の代わりとして、現地の公証人などが認証した**宣誓供述書（せんせいきょうじゅつしょ／affidavit）**の提出を求められることがあります 求められる書類・記載事項は提出先によって違います。着手前に管轄の法務局へ事前照会するのが確実です 相続人が日本国籍を失って外国籍になっていても、その方が相続人であることは変わりません。 「相続人の一人が、何年も前に外国の国籍を取得していて、いまは日本国籍ではない」というケースで、まず押さえておきたいのがこの点です。手続きで変わるのは、本人であることや住所をどう証明するか、つまり「そろえる書類」の中身だけです。 ...

この記事の要点 一覧図に必ず書くのは「亡くなった方の氏名・生年月日・最後の住所・死亡年月日」と「相続開始のときの同順位の相続人の氏名・生年月日・続柄」（不動産登記規則247条1項1号・2号。このほか作成の年月日と記名が必要）。相続人の住所や被相続人の最後の本籍は、任意で記載できる項目です（ただし住民票の除票が市区町村で廃棄されていて最後の住所を確認できないときは、住所に代えて最後の本籍を記載します） 様式は法務局が公表しているひな型から、相続人の組み合わせに合うものを選べばよい（配偶者と子／子のみ／配偶者と父母／配偶者と兄弟姉妹／代襲相続／旧民法下の相続／養子を含む場合／列挙形式） 相続分や遺産分割の結論は記載事項に入っていないので、書き込まない やり直しになりやすいのは「戸籍が出生時までそろっていない」「続柄を『子』とだけ書いた」「住所を書いたのに住所を証する書面を付けていない」の3つ 制度そのもののしくみ・申出先・メリットは法定相続情報証明制度をやさしく解説にまとめています。この記事は「図を実際にどう書くか」の実践編です 法定相続情報一覧図は、書く項目が法令で決まっている書面です。家系図のように見えますが、自由に情報を足していい図ではありません。不動産登記規則247条1項各号に挙げられた項目を正確に書き、そこに挙げられていない事情（相続分や遺産分割の結論）は足さないのが基本です。相続人の住所や被相続人の最後の本籍、作成者の住所のように、法務局の様式・記載例が記載を認めている（または求めている）項目は別です。各号の項目を外すと、登記官から直すよう求められて出し直しになります。 ...