この記事の要点

  • 家賃を法務局（供託所）に預ける「弁済供託」ができるのは、①大家が受け取りを拒んだ（受領拒否）、②大家が受け取れない（受領不能）、③借りている側に落ち度がないのに大家が誰か分からない（債権者不確知）の3つの場面に限られます（民法494条）
  • 受領拒否を理由にするときは、原則として、先に支払日に契約どおりの家賃を差し出す「弁済の提供」をしておく必要があります。値上げを求められたというだけでは提供を省けないとされています
  • 供託先は、家賃を支払うべき場所（債務の履行地）の供託所です（民法495条1項）。供託の申請自体に手数料はかかりません
  • 供託したら、遅滞なく大家に通知しなければなりません（民法495条3項）。供託所から「供託通知書」を送ってもらう方法があります
  • 要件を満たさない供託は、支払ったことにならないおそれがあります。値上げ・値下げや立退きの争いそのものは弁護士へ、供託の手続や書類作成は司法書士へ相談できます

家賃を払うつもりがあるのに、大家が受け取ってくれない、大家が亡くなって誰に払えばよいか分からない──このような場合、借りている側は、家賃を法務局（供託所）に預ける「弁済供託（べんさいきょうたく）」をすることで、家賃を支払ったのと同じ効果を得られる場合があります。民法494条1項は、弁済者が供託をした時に債権（ここでは大家の家賃を受け取る権利）が消滅すると定めています。

ただし、供託は「支払いたくない」「大家と顔を合わせたくない」といった理由で自由に使える制度ではなく、法律が定めた場面と手順を守ることが前提です。この記事では、借りている側の目線で、家賃を供託できる場面、前提となる「弁済の提供」、供託所の選び方、毎月の進め方、大家側の受け取り方までを順に整理します。供託という制度そのものの全体像は、供託とは──制度のきほんで解説しています。

家賃を供託できるのは3つの場面だけ

民法494条は、弁済供託ができる場面を次の3つに限っています。法務省の供託Q&Aでも、家賃の弁済供託ができるのはこの3つの場合に限られると説明されています。

場面 どんなときか 家賃の例
受領拒否（じゅりょうきょひ） 弁済の提供をしたのに、大家が受け取りを拒んだとき（494条1項1号） 大家が値上げを求め、これまでの額では受け取らない
受領不能（じゅりょうふのう） 大家が受け取ることができないとき（494条1項2号） 大家の家に持参する約束なのに、不在や行方不明で渡せない
債権者不確知（さいけんしゃふかくち） 借りている側が、大家が誰かを確かめられないとき。ただし借りている側に過失があるときは除く（494条2項） 大家が亡くなり、相続人が誰か分からない

逆にいえば、この3つのどれにも当たらなければ供託はできません。法務省の供託Q&A（Q27）は、毎月家主の家に家賃を持参する約束なのに「家主と顔を合わせたくないので供託所に預けたい」という相談について、どの要件にも当たらず供託できないと考えられるとしています。

受領拒否のときは、まず「弁済の提供」をする

受領拒否を理由に供託するには、原則として、その前に大家へ家賃を差し出していること（弁済の提供）が必要です。

弁済の提供とは

民法493条は、弁済の提供は「債務の本旨に従って現実にしなければならない」と定めています。家賃でいえば、契約で決めた支払日に、契約どおりの金額を、契約で決めた方法・場所で差し出すことです。法務省の供託Q&A（Q23）は、受領拒否の例として、弁済期日に家賃を貸主の現在の住所地に持参して受け取るよう求めたのに、貸主が応じなかった場合を挙げています。

同じ条文のただし書は、大家があらかじめ受け取りを拒んでいる場合には、支払いの準備をしたことを通知して受け取るよう求める（催告する）だけで足りるとしています。これを「口頭の提供」と呼びます。

さらに法務省の案内では、大家が賃貸借契約そのものを否定して明渡しの裁判が続いている場合など、口頭の提供をしても受け取らないことが明らかなときは、提供をしないで供託できる場合もあるとされています。一方で、家賃の値上げを求められたというだけでは、受け取らない意思が明確とはいえず、弁済の提供が必要とされています。受け取らない意思が明確かどうかは、個別の事案ごとに判断されます。

なお、弁済の提供をすると、その時から、支払わないことによる責任（遅れたことの責任など）を免れます（民法492条）。ただし、提供しただけでは家賃を支払う義務そのものは消えません。義務を消すのは、民法494条の要件を満たした供託です。いつ、どのような方法で提供したかは、後で説明できるよう記録しておくと安心です。

値上げ・値下げでもめているとき──「相当と認める額」

家賃の値上げ・値下げをめぐる争いは、家賃の供託がよく問題になる場面です。ここでは一般的な仕組みだけを紹介します。

  • 大家から値上げを求められたとき：借地借家法32条2項は、建物の借賃の増額について協議が調わないときは、請求を受けた借主は、増額を正当とする裁判が確定するまで、自分が「相当と認める額」を支払えば足りると定めています。ただし、裁判が確定して不足があれば、不足額に年1割の利息を付けて支払う必要があります（同項ただし書）。法務省の供託Q&A（Q23）も、値上げ要求を不当とする借主が相当と認める額を提供し、受領を拒否されたときは、その額を受領拒否として供託できると説明しています。
  • 借主から値下げを求めているとき：借地借家法32条3項により、減額について協議が調わないときは、大家は減額を正当とする裁判が確定するまで、自分が相当と認める額を請求できます。そのため法務省の供託Q&A（Q28）は、借主が自分で減らした額を支払おうとして受け取りを拒まれても、減額後の金額で供託することはできないとしています。

どの程度の額なら「相当と認める額」といえるかは、争いになりやすい点です。土地の地代についての事案（旧借地法12条2項。現在の借地借家法11条2項に当たる規定で、建物の家賃に関する同法32条2項と同じ仕組みです）ですが、最高裁は、値上げを求められた借主が、自分の支払額が貸主の負担する公租公課（固定資産税など）等の額を下回ることを知りながら支払っていた場合には、本人がその額を相当と考えていたとしても、特段の事情のない限り債務の本旨に従った履行とはいえないと判断しています（最高裁平成8年7月12日第二小法廷判決）。この判決は土地の地代について判断したもので、建物の家賃について直接判断したものではありませんが、条文の仕組みが共通していることからすると、建物の家賃でも、自分で相当と考えた額なら常に足りる、というわけではないと考えておくのが安全です。具体的な額の判断や大家との交渉は、弁護士に相談するのが基本です。

大家が受け取れない・誰か分からないとき

受領不能──不在や行方不明で渡せない

法務省の供託Q&A（Q24）によると、受領不能とは、貸主が不在である、行方不明であるなどの理由で、家賃を受け取ることができない場合をいいます。大家の住所で支払う約束の場合は、不在や行方不明の事情があれば受領不能に当たり、「不在」は一時的なものでも差し支えないとされています。

また、大家が借主のところへ取りに来る約束（取立て）なのに、支払日を過ぎても取りに来ない場合も受領不能に当たりますが、この場合は、支払いの準備をしたことを通知して受け取るよう求める必要があるとされています。

債権者不確知──大家が亡くなって相続人が分からない

大家が亡くなると、家賃を受け取る権利は相続人に引き継がれます。ところが、相続人が誰なのか借りている側には分からない、ということが起こります。法務省の供託Q&A（Q25）は、このように借主に過失がないのに家賃を支払うべき相手が分からなくなった場合は、「債権者不確知」として供託でき、受け取る人（被供託者）を「何某の相続人」として供託できると説明しています。

債権者不確知といえるためには、①最初は特定の人に帰属していた家賃の権利が、その後の事情（相続や債権譲渡など）で変わり、誰が受け取るべきか分からなくなったこと、②分からないことが借主の過失によるものではないこと、の両方が必要とされ、当てはまるかどうかは個別の事案で判断されます。たとえば、相続人や管理会社から新しい支払先の連絡が届いているのに確認しないまま、というのでは、②を満たさないおそれがあります。

大家が亡くなったあと、家賃が相続人の間でどう扱われるかは、貸す側の視点で賃貸アパートを相続したらで解説しています。

どこの供託所に、どうやって供託するか

供託所は「家賃を支払うべき場所」の供託所

弁済供託は、債務の履行地（家賃を支払うべき場所）の供託所にしなければなりません（民法495条1項）。金銭の供託所は、法務局・地方法務局とその支局、法務大臣が指定する出張所です（供託法1条）。

支払う場所は、まず契約の定めによります。契約で特に決めていなければ、お金の支払いは大家の現在の住所で行うのが原則です（民法484条1項）。口座振込で支払う約束になっている場合や、大家が亡くなって住所が分からない場合などは、どこの供託所に申請するかを事前に供託所へ問い合わせて確認するのが確実です。

必要なものと申請の方法

法務省の供託Q&Aによると、家賃の供託には、各供託所に備え付けの「地代・家賃弁済供託用の供託書」に必要事項を書き、供託金と一緒に、債務の履行地の供託所に提出します。主な流れと準備物は次のとおりです。

  • 供託書：供託の原因（受領拒否・受領不能・債権者不確知のどれか、その事情）、何年何月分の家賃か、被供託者（大家）の氏名・住所などを記載します。記載例は法務省のホームページ「供託書等の記載例」で公開されています
  • 供託金の納め方：現金を受け付ける供託所での窓口納付のほか、日本銀行への払込み、指定口座への振込、ペイジー対応のATMやインターネットバンキングでの電子納付があります
  • 代理人に頼む場合：委任状など代理人の権限を証する書面の提示が必要です
  • 申請の方法：窓口のほか、郵送やオンライン（登記・供託オンライン申請システム）でも申請できます。オンラインで申請した場合、供託金の納付は電子納付に限られます

供託が受理されて供託金が納められると、供託書正本（受理された旨や供託番号が記載された書類）が交付されます（供託規則20条2項など）。家賃を供託したことの大切な証拠になるので、必ず保管しておきましょう。

毎月の供託はどう進める？

家賃は毎月発生するので、供託も毎月続けるのが基本です。

  • 支払日ごとに供託する：建物の家賃は、民法上は毎月末に支払うのが原則ですが（民法614条）、契約で「翌月分を前月末までに」などと決めていればそれに従います。受領拒否が理由の場合は、各月の支払日に提供し、受け取りを拒まれたらその月分を供託する、という流れになります
  • 数か月分をまとめて供託できる場合：法務省の供託Q&A（Q26）は、各月分の家賃を契約に従って提供したのに受け取りを拒まれた場合は、過去の数か月分をまとめて供託できるとしています。この場合、供託書には「令和○年○月から令和○年○月分まで」と、「各月の支払日に提供したが受領を拒否された」旨を書きます
  • 供託カードで手間を減らす：同じQ&A（Q17）によると、家賃の供託のように継続して供託する場合は、供託書の提出と同時に「供託カード」の交付を申し出ることができます。次回からカードを持参すれば、大家の住所・氏名や契約内容などの記載を一部省略できます。ただし、最後にカードを使って供託した日から2年が過ぎたときなどは使えなくなります
  • 状況が変わったら直接払いに戻す：大家が受け取ると言ってきた、相続人が分かり支払先の連絡が来た、などの事情が変われば、供託の理由はなくなります。翌月からは契約どおり直接支払うのが基本です

供託したら、大家に知らせる

弁済供託をした人は、遅滞なく、大家（債権者）に供託したことを通知しなければなりません（民法495条3項）。

この通知は、供託官に頼んで、大家あてに「供託通知書」を発送してもらう方法でもできます。その場合は、供託書にその旨を書き、大家の人数に応じて郵便切手を貼った封筒を添付します（供託規則16条1項・2項）。受け取る人が「何某の相続人」のように特定できない場合の通知の扱いは、申請する供託所で確認しておくと安心です。

大家側はどうやって受け取る？（還付の概略）

供託された家賃は、大家側が供託所に請求して受け取ります。これを「還付（かんぷ）」といいます（民法498条1項）。法務省の供託Q&A（Q45）によると、供託物払渡請求書に必要事項を書き、印鑑証明書（個人の場合は運転免許証などの提示と写しの添付で省略できる場合があります）などを添えて、供託された供託所に提出します。被供託者を「何某の相続人」とした供託では、戸籍謄本など相続人であることを証する書面が必要です。

一方、借りている側は、大家が供託を受け入れる（受諾する）か、供託を有効とする判決が確定するまでの間は、供託したお金を取り戻すことができます。ただし、取り戻すと供託をしなかったものとみなされます（民法496条1項）。つまり、取り戻した月の家賃は支払っていない状態に戻る点に注意が必要です。還付・取戻しの権利には時効があることも含め、払渡しの仕組みは供託とは──制度のきほんで整理しています。

供託すれば必ず安心、とはいえない

供託で家賃の支払義務が消えるのは、民法494条の要件を満たしている場合です。たとえば、受け取りを拒まれていないのに供託した、提供が必要な場面で提供をしなかった、減額請求中に自分で減らした額を供託した、といった場合には、供託の効力が認められず、家賃を支払っていないものと扱われるおそれがあります。家賃の未払いが続けば、契約の解除や明渡しを求められる原因になりかねません。

供託を考える場面の多くは、背景に大家との争い（値上げ・値下げ、契約更新、立退きなど）があります。争いそのものの判断や大家との交渉は弁護士の分野です。法務大臣の認定を受けた司法書士（認定司法書士）は、訴訟の目的の価額が140万円以下の簡易裁判所の手続や、紛争の目的の価額が140万円以下の民事紛争の相談・裁判外の和解の代理を扱えますが（司法書士法3条1項6号・7号、2項）、この範囲を超えるものは扱えません。一方、供託の手続の代理や、供託所に提出する書類の作成は、司法書士の業務です（同条1項1号・2号）。

まとめ

家賃の弁済供託は、大家が受け取りを拒んだ（受領拒否）、受け取れない（受領不能）、借りている側に落ち度がないのに大家が誰か分からない（債権者不確知）の3つの場面に限って使える制度です。受領拒否のときは、原則として先に支払日に家賃を差し出す「弁済の提供」が必要で、値上げを求められただけでは提供を省けないとされています。供託先は家賃を支払うべき場所の供託所で、毎月の支払日ごとに供託し、供託したことは遅滞なく大家に通知します。

「自分のケースで供託できるのか」「どの供託所に、どう書類を書けばよいのか」で迷ったら、お近くの司法書士にご相談ください。値上げ・値下げや立退きなど大家との争いが中心になる場合は、弁護士への相談も検討しましょう。

よくある質問

Q. 家賃の供託に費用はかかりますか？

法務省の案内では、供託の申請自体に手数料はかかりません。ただし、郵送で申請する場合の郵便切手代、振込で供託金を納める場合の振込手数料、大家への供託通知書を送ってもらう場合の郵便切手代は自己負担です。供託するのは家賃そのものなので、家賃の額は別に用意する必要があります。司法書士に手続を依頼する場合は、別途報酬がかかります。

Q. いつまでに供託すればいいですか？放っておくとどうなりますか？

家賃は毎月の支払日が決まっているので、支払日ごとに提供し、受け取りを拒まれたら早めに供託するのが基本です。支払いも供託もしないまま放っておくと、家賃を支払っていない状態が続きます。弁済の提供（支払日に契約どおりの家賃を差し出すこと）をしていれば、遅れたことの責任は免れますが（民法492条）、家賃を支払う義務そのものは、要件を満たした供託をするまで残ります。未払いが続くと、契約の解除や明渡しを求められる原因になりかねません。

Q. 自分で手続きできますか？どこに相談すればよいですか？

家賃の供託は、ご本人でも供託所の窓口・郵送・オンラインで手続ができます。どの供託所に申請するか、供託書をどう書くかは、供託所（法務局）に問い合わせることができます。書類の作成や手続の代理を任せたい場合は、お近くの司法書士に相談できます。値上げ・値下げや立退きなど、大家との争いや交渉が中心になる場合は弁護士へ相談するのが一般的です。

【さらに深掘り】家賃の供託書の書き方──供託の事由・被供託者・供託所・通知・払渡し

ご注意 以下は執筆時点（2026年11月）の法令・通達・実務運用に基づく一般的な解説です。個別事情により判断が分かれる論点を含みます。実務適用は最新情報と個別事情を踏まえ、お近くの司法書士にご相談ください。 ここから先は専門的な内容です。一般の方はここまでの内容で十分です。

本文では、家賃を供託できる場面と大まかな流れを整理しました。ここでは、法務省が公開している「供託書等の記載例」（地代・家賃の弁済供託）と供託Q&Aをもとに、①供託書の「供託の原因たる事実」の書き方、②大家が亡くなったときの被供託者の書き方、③供託所の選び方、④供託通知の出し方、⑤毎月続けるときの手続、⑥受け取る側の手続と、借りている側が供託金を取り戻せなくなる場面を順に掘り下げます。

供託書の「供託の原因たる事実」──場面ごとの典型的な書き方

供託書には、供託の原因たる事実、供託を義務付けまたは許容した法令の条項、被供託者を特定できるときはその氏名・住所などを書かなければなりません（供託規則13条2項4号〜6号）。地代・家賃用の供託書（第一号様式）では、「契約内容」（賃借の目的物・賃料・支払日・支払場所）と「供託する賃料」（何年何月分か）を書いたうえで、「供託の事由」欄に事情を書き、「受領を拒否された」「受領することができない」「受領しないことが明らかである」「債権者を確知できない」のいずれかを選ぶ形になっています。法務省の記載例では、典型的な場面が次のように書かれています。

場面 法令条項欄 「供託の事由」欄の書き方（法務省の記載例）
受領拒否 民法第494条第1項第1号 「令和○年○月○日提供したが受領を拒否された。」
受領拒否（増額請求に対し、相当と考える額を提供） 同上 上と同じ書き方に加え、備考欄に、○円の賃料の増額請求に対し、供託者が相当と考える増額分○円を加算して提供したものである旨
あらかじめ受領拒否（増額請求・明渡要求を理由とするもの） 同上 「賃料の増額請求（または家屋の明渡要求）があり、あらかじめ賃料の受領を拒否され目下係争中」のため「受領しないことが明らかである。」
受領不能（大家の所在不明） 民法第494条第1項第2号 「被供託者の所在が不明」のため「受領することができない。」（備考欄に「被供託者の住所は、最後の住所である。」）
債権者不確知（大家が死亡し、相続人が不明） 民法第494条第2項 「賃貸人が死亡し、その相続人の氏名・住所が不明」のため「債権者を確知できない。」
  • 記載例には、賃貸借契約の締結日（または直近の合意更新日）が令和2年3月31日以前である場合は、法令条項を「民法第494条」と書く旨の注記があります。契約日・更新日を確認してから法令条項欄を書きます。494条は、平成29年の民法改正（平成29年法律第44号。令和2年4月1日施行）で現在の1項1号・2号と2項の形に改められたもので、改正前の494条には項・号の区分がありませんでした。改正法の附則は、施行日前に生じた債務の弁済（附則25条1項）や、施行日前に締結された賃貸借契約（附則34条1項）について「なお従前の例による」と定めています。
  • 「あらかじめ受領拒否」の記載例は、値上げや明渡しを求められたうえで、あらかじめ受領を拒否され係争中という事情がある場面のものです。494条1項1号の条文の文言は「弁済の提供をした場合において」ですが、法務省の記載例では、この場面も法令条項欄を1号としています。本文のとおり、値上げを求められたというだけでは弁済の提供が必要とされており、提供を省けるかどうかは個別の事案ごとに判断されます。
  • 支払日を過ぎてから提供した場合の記載例（「賃料を支払日後に提供し供託をする場合」）では、遅れた日数分の遅延損害金を加えた額を提供して供託し、その旨を備考欄に書いています。
  • 翌月分を前払いする契約の記載例では、備考欄に「賃料は翌月分前払いである。」と書いています。

被供託者の書き方──大家が亡くなったとき

被供託者の住所・氏名は、住民票の写しや登記事項証明書に記載されたとおり正確に書く必要があり、不正確な記載だと供託が無効となるおそれがあるとされています（法務省 供託Q&A Q16）。供託後に誤記に気づいた場合、賃借の目的物の所在地番や家屋番号の訂正は認められますが、被供託者を大家本人ではなく同居の家族の名前で書いてしまったという誤りを、大家本人の名前に訂正することは認められないとされています（同Q60）。錯誤を理由に供託金を取り戻すときは、錯誤を証する書面の添付が必要です（同Q44）。

大家が亡くなった場合の書き方は、相続人がどこまで分かっているかで変わります。

  • 相続人が誰も分からないとき：記載例では、被供託者の氏名欄に「（亡くなった賃貸人の氏名）の相続人」と書いています。
  • 相続人の一部だけが分かっているとき：記載例（「賃貸人が死亡し、その相続人の一部が判明している場合の供託」）では、判明している相続人の氏名・住所と「（亡くなった賃貸人の氏名）の相続人」を、被供託者の継続用紙で「及び」として並べ、備考欄に死亡した賃貸人の住所・氏名を書いています。供託の事由欄は「賃貸人が死亡し、その相続人の氏名・住所が（判明している相続人の氏名）以外不明」です。この記載例では、「○○の相続人」の住所欄に、備考欄に書いた死亡した賃貸人の住所と同じ住所が書かれています。

供託所の選び方──支払場所の約束から考える

法務省の「供託を申請する際の一般的注意事項」は、弁済供託について、債務履行地である市・特別区・町に供託所があるときはその供託所に、その地に供託所がないときは同じ都道府県内の最寄りの供託所にすることになると説明しています。

供託書の「契約内容」には「支払場所」欄があり、「被供託者住所」「供託者住所」「その他」から選ぶ形になっています。契約で決めた支払場所が、供託所を考える出発点です。

  • 大家の住所に持参して支払う約束のとき：大家の住所が債務履行地になります（特に決めていない場合も、本文のとおり大家の現在の住所が原則です）。
  • 大家が借りている側の住所に取りに来る約束（取立て）のとき：支払場所は借りている側の住所なので、その地を基準に供託所を考えることになります。
  • 口座振込で支払う約束のとき：法務省の供託Q&A・供託書の記載例・一般的注意事項の範囲では、この場合にどこを債務履行地とみるかの説明は見当たりません。契約書を手元に用意して、申請を予定している供託所に事前に確認するのが確実です。

供託通知──通知は供託者の義務、発送は供託官に頼める

法務省の一般的注意事項は、弁済供託の場合は供託者が被供託者に供託通知書を送付しなければならないとしたうえで、供託官に対して発送を請求できると案内しています。請求があると、供託官は所定の書式に準じて供託通知書を作成します（供託規則16条4項）。供託金の受入れを取り扱う供託所に現金で供託する場合でいえば、供託官は、供託を受理して供託金を受け取った旨を書いた供託書正本を交付するときに、被供託者へ供託通知書を発送することとされています（同規則20条2項）。郵送で申請する場合も、被供託者への供託通知書の発送を希望するときは、被供託者の数に応じた郵便切手を同封します（法務省 供託Q&A Q19）。

被供託者を「○○の相続人」とする場合について、法務省の記載例を見ると、相続人の一部が判明している場合の記載例では「供託通知書の発送を請求する」欄に印が付いていますが、相続人が誰も分からない場合の記載例では印は付いていません。ただ、記載例は書き方の見本であり、「○○の相続人」あての供託通知書を何通用意し、どこへ送るかの扱いまでは読み取れません。この点は、申請を予定している供託所で確認しておくのが確実です。

毎月続けるときの手続──供託カード・郵送・代理人

  • 供託カードを使うときに書く事項：法務省の供託Q&A（Q17）によると、供託カードを添えて申請するときは、供託カード番号、供託者の氏名、代理人による場合は代理人の氏名、供託金額、供託申請年月日、カードの交付を申し出たときの記載と同じでない事項（供託する賃料の年月、供託の事由欄の年月日など）を書けばよく、大家の住所・氏名や契約内容などは省略できます。
  • 郵送で続ける場合：法務省の供託Q&A（Q19）では、OCR用供託書（折り曲げると使えません）、供託カード（発行を受けている場合）、代理人による場合は委任状など、供託書正本と次回用の供託書用紙を返送してもらうための封筒と郵便切手などを送るよう案内されています。
  • 代理人に頼む場合：委任状など代理人の権限を証する書面の提示が必要です（法務省 供託Q&A Q18）。法務省の「供託書等の記載例」のページでは、「弁済供託申請の委任状」の書式も公開されています。

受け取る側の手続と、借りている側が取り戻せなくなる場面

法務省の供託Q&A（Q38）は、還付の請求が認められるための要件として、①被供託者が確定していること、②被供託者の供託物に対する実体上の請求権が確定していること、③被供託者の権利が条件付きであるときは、その条件が成就していることを挙げています。

受け取る側が大家の相続人である場合、「○○の相続人」とした供託では相続人であることを証する書面が必要です（本文参照）。法務省の供託Q&A（Q48）は、供託者や被供託者が亡くなり、相続人が払渡しを請求する場合の添付書面の例として、法定相続情報一覧図の写し（ないときは、被相続人の出生から死亡までの戸籍・除籍謄本、相続人全員の戸籍謄抄本、被相続人の除住民票（本籍地の記載のあるもの）または戸籍の附票）を挙げ、遺産分割協議による場合は遺産分割協議書なども必要になるとしています。

借りている側から見て大事なのは、どの時点から供託金を取り戻せなくなるかです。法務省の供託Q&A（Q46）は、弁済供託の供託者が取り戻せない場合として、次のような場合を挙げています。

  • 被供託者が供託を受諾したとき。受諾の意思表示は供託所または債務者（借りている側）に対してします。供託所に対してするときは「供託を受諾する」旨を書いた書面を提出し、還付請求権の譲渡通知書が送られた場合に、その記載内容から受諾と認められることもあるとされています
  • 供託を有効と宣告した判決が確定したとき（民法496条1項）
  • 供託物取戻請求権が時効で消滅したとき、供託者が取戻請求権を放棄したとき

反対に、被供託者がまだ受諾していないことを理由に取り戻す場合は、特に証明資料の添付は要らないとされています（同Q44）。ただし、取り戻すと供託をしなかったものとみなされる点は、本文で説明したとおりです。

【さらに深掘り】家賃の値上げ・値下げの争いを決着させる手続──調停前置・管轄・代理できる範囲

ご注意 以下は執筆時点（2026年11月）の法令・通達・実務運用に基づく一般的な解説です。個別事情により判断が分かれる論点を含みます。実務適用は最新情報と個別事情を踏まえ、お近くの司法書士にご相談ください。 ここから先は専門的な内容です。一般の方はここまでの内容で十分です。

本文では、値上げを求められて協議が調わない間は、借主が自分で「相当と認める額」を支払い、受け取りを拒まれたらその額を供託できること、借主から値下げを求めている間は、自分で減らした額では供託できないとされていることを紹介しました。ただ、これはあくまで「裁判が確定するまで」のつなぎの扱いです。ここでは、家賃の額そのものを決着させる手続の流れを、借地借家法・民事調停法・民事訴訟法・裁判所法・司法書士法の条文と、裁判所が公開している書式の記載例をもとに整理します。個別の事案で相当な家賃がいくらになるか、手続がどう進むかの見通しは扱いません。

「相当と認める額」の支払いは、後で精算される

借地借家法32条1項は、建物の借賃が、土地・建物に対する税などの負担の増減、土地・建物の価格の上昇・低下その他の経済事情の変動、近くの同種の建物の借賃との比較によって不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は将来に向かって借賃の増減を請求できると定めています。ただし、一定の期間増額しない旨の特約がある場合は、その定めに従います（同項ただし書）。

協議が調わない間の扱いと、裁判が確定した後の精算は、次のとおりです。

場面 裁判が確定するまで 裁判が確定した後
大家が増額を請求（32条2項） 借主は、相当と認める額を支払えば足りる すでに支払った額に不足があれば、不足額に年1割の割合による支払期後の利息を付けて支払う
借主が減額を請求（32条3項） 大家は、相当と認める額の支払を請求できる すでに受け取った額が正当とされた額を超えていれば、超過額に年1割の割合による受領の時からの利息を付けて返還する

本文で紹介した供託は、このうち「裁判が確定するまで」の支払いの方法の一つです。増額請求を受けて相当と認める額を供託していても、後の裁判で正当とされた額がそれより高ければ、不足額と利息を支払うことになります。供託をしたことで、増額の争いそのものが決着するわけではありません。

訴える前に、まず調停──調停前置（民事調停法24条の2）

家賃の増減額をめぐって裁判所の判断を求めたいときも、いきなり訴えを起こすことはできません。民事調停法24条の2第1項は、借地借家法32条の建物の借賃の額の増減の請求に関する事件（同法11条の地代・土地の借賃の増減の請求も同じ）について訴えを提起しようとする者は、まず調停の申立てをしなければならないと定めています。条文は「訴えを提起しようとする者」としているので、大家・借主のどちらが訴える場合でも同じです。

調停を申し立てずに訴えを起こした場合、受訴裁判所は事件を調停に付さなければなりません。ただし、受訴裁判所が調停に付することを適当でないと認めるときは、この限りでないとされています（同条2項）。

調停の申立先は、建物の貸し借りなどの利用関係の紛争に関する調停（宅地建物調停事件）として、建物の所在地を管轄する簡易裁判所、または当事者が合意で定めたその所在地を管轄する地方裁判所です（民事調停法24条）。相手方の住所などを基準にする一般の調停（同法3条）とは、基準が違います。

裁判所のウェブサイトの「民事調停で使う書式」には、「申立書（賃料増減額）」の書式と記載例が公開されています。記載例では、改定後の家賃の額（値上げ・値下げの幅ではなく、改定後の額）を書く欄のほか、改定額をいくらにしたらよいか分からないときにチェックする「相当額」の欄があります。また、相手方の言い分など参考になる事項の書き方の例として、相手方が毎月一定額を法務局に供託している旨が挙げられています。

調停で決着する場合・しない場合

調停で合意が成立し、調書に記載されると、その記載は裁判上の和解と同一の効力を持ちます（民事調停法16条）。合意に至らない場合には、次のような仕組みがあります。

  • 調停委員会が定める調停条項（同法24条の3）：家賃の増減額の調停では、合意が成立する見込みがない場合や、成立した合意が相当でないと認める場合に、当事者の間に「調停委員会の定める調停条項に服する」旨の書面による合意があるときは、申立てにより、調停委員会が事件の解決のために適当な調停条項を定めることができます。この合意は、その調停の申立ての後にされたものに限られています。調停条項を調書に記載すると、調停が成立したものとみなされ、裁判上の和解と同一の効力を持ちます
  • 調停に代わる決定（同法17条）：調停が成立する見込みがない場合に、裁判所が相当と認めるときは、職権で、事件の解決のために必要な決定をすることができます。当事者が決定の告知を受けた日から2週間以内に異議の申立てがあれば決定は効力を失い、異議の申立てがなければ裁判上の和解と同一の効力を持ちます（同法18条1項・4項・5項）
  • 調停が成立しない場合：調停委員会が調停が成立しないものとして事件を終了させた場合（同法14条）や、調停に代わる決定が異議で効力を失った場合に、申立人がその通知を受けた日から2週間以内に、調停の目的となった請求について訴えを提起したときは、調停の申立ての時に訴えの提起があったものとみなされます（同法19条）

なお、民事関係手続のIT化を進める法律（令和5年法律第53号）により、調停の成立は、調書への記載から「電子調書を作成してファイルに記録する」方式に改められ、24条の3の「調停委員会の定める調停条項に服する」旨の合意も、電磁的記録でしたときは書面でしたものとみなされることになります（同法による民事調停法16条・24条の3の改正）。同じ法律による改正のうち、この電子調書に関する部分の施行日は「公布の日（2023年6月14日）から起算して5年を超えない範囲内において政令で定める日」とされており、2026年11月の時点ではまだ施行されていません。施行後も、裁判上の和解と同一の効力を持つという点は変わりません。

訴えるときは、訴額によって第一審の裁判所が決まる

調停で決着しないときは、訴訟で家賃の額を確定させることになります。訴訟の目的の価額（訴額）が140万円を超えない請求は簡易裁判所が第一審の裁判権を持ち（裁判所法33条1項1号）、それ以外の請求は地方裁判所が第一審の裁判権を持ちます（同法24条1号）。なお、同号は、140万円を超えない請求であっても「不動産に関する訴訟」については地方裁判所も第一審の裁判権を持つと定めています。家賃の増減額の訴えがこれに当たるかどうかは条文からは読み取れないため、どちらの裁判所に出せるかは提出先の裁判所に確認してください。

訴額は、訴えで主張する利益によって算定し（民事訴訟法8条1項）、算定することができないときや極めて困難なときは、140万円を超えるものとみなされます（同条2項）。一つの訴えで数個の請求をするときは、原則としてその価額を合算します（同法9条1項）。裁判所のウェブサイトの「民事訴訟で使う書式」で公開されている「訴状（賃料増減額）」の記載例を見ると、何月分から家賃をいくらに改定するかを書く欄のほか、申入れをした日から訴えを起こすまでの差額などの合計額の支払いを求めるときにチェックする欄があり、訴額と手数料の額は「被告に請求する内容によって決まります」と説明されています。

家賃の増減額の訴えで訴額を具体的にどう計算するかは、法律の条文には書かれていません。裁判所のウェブサイトで公開されている訴額算定の参考資料（最高裁判所民事局長通知「訴訟物の価額の算定基準について」昭和31年12月12日民事甲第412号）にも、所有権・賃借権・金銭支払請求権などの項目はありますが、賃料の増減額の訴えについての項目はありません（この資料自体にも、訴額に争いがあるときの基準となるものではない旨が書かれています）。申し立てる前に、提出先の裁判所に確認するのが確実です。訴額が140万円を超えるかどうかで、次に述べる代理できる人の範囲も変わります。

認定司法書士が代理できる範囲と、弁護士に相談する場面

本文で触れたとおり、認定司法書士の代理には140万円（裁判所法33条1項1号に定める額）の上限があります。家賃の増減額をめぐる手続に当てはめると、司法書士法3条1項6号の定めは次のとおりです。

  • 調停：簡易裁判所における民事調停法の手続で、調停を求める事項の価額が140万円を超えないもの（同号ニ）
  • 訴訟：簡易裁判所における民事訴訟法の手続で、訴訟の目的の価額が140万円を超えないもの（同号イ）

どちらも「簡易裁判所における」手続に限られています。そのため、当事者の合意で地方裁判所に調停を申し立てる場合や、地方裁判所での訴訟は、認定司法書士の代理の対象外です。また、同号ただし書により、上訴の提起（自ら代理人として手続に関与している事件の判決・決定・命令に係るものを除きます）、再審、強制執行に関する事項（少額訴訟債権執行を除きます）は代理できません。

価額が140万円を超える場合や、地方裁判所での手続になる場合は、弁護士に相談してください。どの手続を選ぶか、相当な家賃がいくらかといった個別の判断も、相談先に事情を伝えたうえで検討することになります。

参考資料

この記事は、次の資料を参照して内容を確認しています（確認日：2026年11月・いずれも一次情報です）。

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