この記事の要点

  • 持ち主がわからない土地について、裁判所に「所有者不明土地管理人」という管理人を選んでもらえる制度があります（民法264条の2。2023年4月1日施行）
  • 申立てができるのは「利害関係人」。管理されないことで不利益を受けるおそれのある隣地の所有者も、事案によっては該当し得ます
  • 管理人は、土地の保存や、性質を変えない範囲での利用・改良にあたる行為を行うことができ、売却などの処分には裁判所の許可が必要です
  • 申立先は、その土地の所在地を管轄する地方裁判所。申立てにあたっては、管理費用に充てるお金（予納金）を納めるのが通常です
  • 「人」ではなく「土地」の単位で管理人が付く点が、従来からある不在者財産管理人との大きな違いです

隣の土地が長年放置されていて、草木が伸び放題、塀は崩れかけ。何とかしたくても、登記簿を調べても持ち主にたどり着けない──。そのようなときに使える可能性があるのが、この記事で解説する「所有者不明土地管理制度」です。裁判所が土地の管理人を選び、その管理人が持ち主に代わって土地を管理してくれる、2023年4月に始まった比較的新しい制度です。

はじめに、似た場面との区別を整理しておきます。

  • 実家などを共有している人のうち一部の共有者と連絡が取れない場合の対処（持分の取得・譲渡の裁判など）は、共有に関する民法改正の記事で解説しています
  • 相続人の一人が行方不明で遺産分割が進まない場合に使う不在者財産管理人・失踪宣告は、相続人が行方不明の場合の記事で解説しています

この記事は、これらとは異なり、「そもそも土地の所有者が誰なのかわからない、またはどこにいるのかわからない」ときに、困っている側（隣地の所有者など）から裁判所に働きかける制度の解説です。

所有者不明土地管理制度とは

所有者不明土地管理制度とは、所有者やその所在がわからない土地について、利害関係人の請求（申立て）により、裁判所が「所有者不明土地管理人」による管理を命じる制度です（民法264条の2第1項）。所有者不明土地の増加が社会問題となったことを受けた民法改正（令和3年法律第24号）で新設され、2023年（令和5年）4月1日に施行されました。

この制度のポイントは、放置された土地に対して、周囲の困っている人の側から手続きを起こせることです。管理人が選ばれれば、その土地の管理は管理人が行うことになり、越境した草木の対応や、危険な状態の解消、さらには裁判所の許可を得たうえでの土地の売却まで、状況に応じた対応が可能になります。

どんな土地が対象になるか──要件

対象になるのは、条文の言葉では「所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができない土地」です（民法264条の2第1項）。大きく分けると、次の2つの場合です。

  • 所有者が誰かわからない場合──登記簿や戸籍などを調べても所有者を特定できない
  • 所有者はわかるが所在がわからない場合──登記簿上の住所に住んでおらず、住民票などをたどっても居場所がつかめない

土地が数人の共有になっている場合には、所在等がわからない共有者の共有持分だけを対象にすることもできます（同項かっこ書き）。

なお、この要件を満たすかどうかは、登記簿・住民票・戸籍などの調査を尽くしたうえで判断されます。「連絡しても返事がない」というだけでは足りず、所在をつかむための調査をしてもなおわからない、という状態であることが前提です。

加えて、条文は、裁判所が「必要があると認めるとき」に管理命令をすることができると定めています（民法264条の2第1項）。所有者やその所在がわからないというだけで当然に管理人が選ばれるわけではなく、その土地について管理人を選ぶ必要性があるかどうかも、あわせて裁判所が判断することになります。

また、裁判所は申立てを受けると、申立てがあったことや、異議があれば一定の期間内に届け出るべき旨などを公告（裁判所の掲示などで広く知らせる手続き）し、その期間（1か月以上）が経過した後でなければ管理命令をすることができないとされています（非訟事件手続法90条2項）。

誰が申立てできるか──「利害関係人」とは

申立てができるのは「利害関係人」です（民法264条の2第1項）。誰が利害関係人にあたるかについて条文上の定義はなく、最終的には事案ごとに裁判所が判断しますが、一般に、次のような人が該当し得ると説明されています。

  • その土地が管理されないことで不利益を受けるおそれのある隣接地の所有者（崖崩れ・土砂流出・竹木の越境などのおそれがある場合）
  • その土地を買い取って利用したいと考えている人（民間の買受希望者を含む）
  • 公共事業や災害対策などのために土地を取得・利用しようとする地方公共団体など

「隣の土地が荒れていて被害が及びそうだ」という隣地所有者は、まさにこの制度が想定している典型的な利害関係人の候補です。ただし、実際に利害関係が認められるかは個別の事情によるため、申立てを検討する段階で専門家に相談することをおすすめします。

管理人には何ができるか──保存・利用・改良と、許可が必要な処分

所有者不明土地管理人が選ばれると、その土地（および土地上の動産などを含む「所有者不明土地等」）を管理・処分する権利は管理人に専属します（管理人だけが行える状態になります。民法264条の3第1項）。管理人が自分の判断でできるのは、次の範囲の行為です（同条2項）。

  • 「保存行為」──土地の現状を維持するための行為。たとえば草刈りや、危険な箇所の補修など
  • 土地の性質を変えない範囲での「利用・改良を目的とする行為」

これを超える行為──たとえば土地の売却などの処分──には、裁判所の許可が必要です（同項本文）。逆にいえば、条文は、裁判所の許可を得たうえで管理人が処分を行うことを想定しており、所有者がわからないままでも土地が売却される余地が制度上は残されています。放置された土地を買い取って活用したい、という場面でこの制度の利用が検討されることがあるのも、こうした処分の余地があることが背景にあります。ただし、実際に許可が得られるかどうかは、土地の状況や売却の必要性などを踏まえて裁判所が判断する事柄です。

管理人は、所有者のために善良な管理者の注意（その職務にある人として通常求められる程度の注意）をもって権限を行使する義務を負います（民法264条の5第1項）。管理人には、弁護士・司法書士・土地家屋調査士などの専門家が、事案に応じて選任されるものとされています。

費用はどうなるか──予納金が必要になるのが通常

管理人の報酬や管理にかかる費用は、制度上は土地の所有者の負担とされ、管理人は土地（所有者不明土地等）から費用の前払や報酬を受けることができます（民法264条の7）。

もっとも、実際には土地そのものからすぐに費用を支払えないことが多いため、申立人が管理費用に充てるお金をあらかじめ裁判所に納める（予納金）のが通常の運用です。予納金の額は、土地の状況や見込まれる管理の内容によって異なり、事案ごとに裁判所が判断します。申立てを検討する際は、この費用負担が生じ得ることを織り込んでおく必要があります。

不在者財産管理人との違い──「人」単位か「土地」単位か

行方不明の人の財産を管理する制度としては、従来から「不在者財産管理人」（民法25条）があります。所有者不明土地管理制度との主な違いは次のとおりです。

所有者不明土地管理人 不在者財産管理人
管理の単位 土地単位（対象の土地・持分だけ） 人単位（不在者の財産全般）
所有者を特定できない場合 使える（所有者不明の場合も対象） 使えない（「誰が不在者か」の特定が前提）
申立先 土地の所在地を管轄する地方裁判所（非訟事件手続法90条1項） 不在者の従来の住所地などを管轄する家庭裁判所

不在者財産管理人は、その人の財産全体を管理するため、目的の土地以外の財産の管理も続くことになります。これに対して所有者不明土地管理人は、対象の土地に絞って管理するしくみで、土地の問題を解決したい利害関係人にとって使いやすい設計になっています。また、所有者が誰なのか特定すらできない土地には不在者財産管理人の制度は使えないため、そのような場合はこの所有者不明土地管理制度が受け皿になります。

どちらを使うべきかは、所有者側の事情（特定できるか・相続が発生していないか）や解決したい問題の範囲によって変わるため、個別の事案での使い分けは専門家に相談して判断することをおすすめします。

建物にも同じ制度がある──所有者不明建物管理制度

土地だけでなく、所有者やその所在がわからない建物についても、同様に裁判所が「所有者不明建物管理人」を選ぶ制度があります（民法264条の8）。空き家の所有者がわからず危険な状態になっている、といった場面が想定されます。管理命令の効力は建物内の動産や、借地権など建物の敷地に関する権利にも及び（同条2項）、管理人の権限などは土地の場合の規定が準用されます（同条5項）。

司法書士に依頼できること・弁護士に依頼すべきこと

この制度の申立先は地方裁判所です。手続きへの関わり方は、法律上、次のように分かれます。

  • 申立ての代理（代理人として申立てや裁判所とのやり取りを行うこと）ができるのは弁護士です
  • 司法書士が関与できるのは、「裁判所に提出する書類の作成」の範囲です（司法書士法3条1項4号）。申立書や添付資料の作成を通じてサポートする形になります

また、「自分のケースで管理人を付けてもらえる見通しがあるか」という個別の見通しの判断や、すでに紛争になっている隣地トラブルの相手方との交渉は、弁護士に相談すべき領域です。書類作成の支援は司法書士、代理や紛争対応は弁護士、と役割が分かれていることを覚えておいてください。

まとめ

所有者不明土地管理制度は、持ち主やその所在がわからない土地について、利害関係人の申立てにより裁判所が管理人を選ぶ制度です（民法264条の2）。管理人は保存や、性質を変えない範囲の利用・改良にあたる行為を行うことができ、裁判所の許可があれば売却などの処分も可能です。「人」単位の不在者財産管理人と違って「土地」単位で使えること、所有者を特定できない場合にも使えることが特徴で、申立先は土地の所在地を管轄する地方裁判所、費用として予納金の負担が生じ得ます。隣の放置された土地に困っている場合の選択肢の一つとして、検討する価値のある制度です。申立書類の準備や制度の使い分けに迷ったら、お近くの司法書士にご相談ください。

よくある質問

Q. 申立てにはどのくらい費用がかかりますか？

申立手数料（収入印紙）や郵便切手代のほか、管理人の報酬・管理費用に充てるための予納金を裁判所に納めるのが通常です。予納金の額は土地の状況や管理の内容によって事案ごとに異なり、裁判所が判断します。申立て前に、想定される負担について専門家に確認しておくと安心です。

Q. 持ち主がわからない隣の土地を放置しておくと、どんなリスクがありますか？

草木の越境、害虫、塀や崖の崩壊、不法投棄など、隣地に被害が及ぶおそれがそのまま残り続けます。所有者がわからないままでは、被害が生じても交渉相手すら見つからないという状態が続きます。被害が現実になる前に、この制度を含めた対処を検討することが大切です。

Q. 申立ては自分でもできますか？どこに相談すればよいですか？

利害関係人本人が申立てをすること自体は可能です。ただし、所有者の調査（登記簿・住民票・戸籍など）や申立書類の準備には専門的な知識が必要です。裁判所に提出する書類の作成は司法書士に依頼できます。代理人による申立てや、紛争になっている場合の対応は弁護士の領域です。まずはお近くの司法書士や弁護士に相談してみてください。

【さらに深掘り】所有者不明土地管理命令をめぐる登記手続き

ご注意 以下は執筆時点（2026年8月）の法令・通達・実務運用に基づく一般的な解説です。個別事情により判断が分かれる論点を含みます。実務適用は最新情報と個別事情を踏まえ、お近くの司法書士にご相談ください。 ここから先は専門的な内容です。一般の方はここまでの内容で十分です。

管理命令は登記記録にも記録される──裁判所書記官による登記の嘱託

所有者不明土地管理命令が発せられると、裁判所書記官は、職権で、遅滞なく、対象とされた土地（または共有持分）について所有者不明土地管理命令の登記を嘱託しなければならないとされています（非訟事件手続法90条6項）。申立人や管理人が登記を申請するのではなく、裁判所の側から法務局へ登記が嘱託されるしくみです。

この登記がされることで、対象土地の登記記録（登記簿）を見た第三者は、その土地に管理命令が発せられ、管理人による管理下にあることを確認できます。管理命令が取り消されたときは、同じく裁判所書記官の嘱託によって管理命令の登記が抹消されます（同条7項）。管理の開始も終了も、登記記録の上で公示される設計になっています。

管理人が裁判所の許可を得て売却する場合の所有権移転登記

対象土地（所有者不明土地等）の管理・処分をする権利は管理人に専属します（民法264条の3第1項）。そのため、裁判所の許可を得て土地を売却した場合の所有権移転登記も、所有者本人が自ら関与するのではなく、管理人が登記義務者（所有権の登記名義人）の代理人となって、買主と共同で申請することになります。登記申請にあたっては、処分について裁判所の許可があったことを証する情報（許可の裁判に係る裁判書の謄本）の提供が必要とされています。

あわせて確認しておきたいのが、許可に関する民法264条の3第2項ただし書です。同項は、保存行為や、性質を変えない範囲の利用・改良行為を超える行為には裁判所の許可を要すると定めたうえで、「この許可がないことをもって善意の第三者に対抗することはできない」としています。もっとも、売買による所有権移転登記の手続きでは許可を証する情報の提供が求められるため、買い受ける側としても、許可の裁判の存在を確認したうえで取引を進めるのが安全です。

なお、対象土地に関する訴訟についても、管理命令が発せられた後は所有者本人ではなく管理人が原告・被告になるとされており（民法264条の4）、対外的な手続きの窓口が管理人に一本化される構造は、登記・訴訟を通じて共通しています。

申立ての前提となる所有者調査──何を、どこまで調べるか

本文で触れたとおり、この制度は「調査を尽くしてもなお所有者やその所在がわからない」ことが前提です。申立ての準備としては、一般に次のような調査を積み重ねて、その結果を資料として裁判所に示すことになります。

  • 登記記録（登記簿）の調査──登記名義人の氏名・住所の確認。古い登記では、住所の記載から現在にたどり着けないことも少なくありません
  • 住民票・戸籍の調査──登記記録上の住所から住民票（除票）や戸籍の附票をたどり、住所の移転履歴を追う。登記名義人が死亡している場合は、戸籍によって相続人の有無・所在を調べる
  • 法人の場合──法人の登記記録の有無、代表者や清算人の存否・所在の確認
  • そのほか、現地の状況の確認や、登記申請の際に法務局へ提出された附属書類の閲覧制度の利用などが検討されることもあります

さらに、申立てを受けた裁判所は、管理命令を発する前に、対象土地について申立てがあったことや異議の届出期間などを公告し、その期間（1か月以上）を経なければ管理命令をすることができないとされています（非訟事件手続法90条2項）。申立人側の調査と裁判所の公告という二段構えで、「本当は所有者にたどり着けたのに管理人が付いてしまった」という事態を防ぐしくみです。

所有者不明土地を「生まない」ための改正との関係──相続登記・住所変更登記の義務化

所有者不明土地管理制度は、すでに生じてしまった所有者不明土地への事後の対処を担う制度です。これに対し、同じ問題意識から進められた一連の法改正では、所有者不明土地をそもそも生まないための予防策もあわせて整えられました。

  • 相続登記の申請義務化（不動産登記法76条の2）──相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内の相続登記申請が義務になりました（2024年〔令和6年〕4月1日施行）。この義務は施行日より前に開始した相続にもさかのぼって適用され、その場合の期限は2027年〔令和9年〕3月31日までとされています（令和3年法律第24号附則5条6項）。詳しくは相続登記の義務化と経過措置の記事もご覧ください
  • 住所等変更登記の申請義務化（不動産登記法76条の5）──所有権の登記名義人の氏名・住所に変更があったときは、変更から2年以内の変更登記申請が義務になりました（2026年〔令和8年〕4月1日施行）。こちらも施行日より前に変更があった場合にさかのぼって適用され、その場合の期限は2028年〔令和10年〕3月31日までとされています（同附則5条7項）

所有者不明土地の主な発生原因は、相続登記や住所変更登記がされないまま登記記録が古い情報のまま放置されることにあると指摘されてきました。登記記録が実際の所有者・住所を映し続けるようになれば、長期的には管理命令の出番そのものが減っていくことが期待されます。所有者不明土地管理制度は、これらの予防策と対になって、過去に積み上がった所有者不明土地の受け皿を担う位置づけにあります。

参考資料

この記事は、次の資料を参照して内容を確認しています（確認日：2026年8月）。

あわせて読みたい