問題：

区分建物の敷地権に関する次のアからオまでの記述のうち、正しいものはいくつあるか。

ア. 不動産登記法上の「敷地権」とは、区分建物について、建物の区分所有等に関する法律に規定する敷地利用権（登記されたものに限る。）であって、区分所有者の有する専有部分と分離して処分することができないものをいう。

イ. 敷地権となり得る敷地利用権は、所有権又は地上権に限られ、土地の賃借権が敷地権となることはない。

ウ. 敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができず、規約をもってしてもこれと異なる定めをすることはできない。

エ. 登記官は、表示に関する登記のうち、区分建物に関する敷地権について表題部に最初に登記をするときは、当該敷地権の目的である土地の登記記録について、職権で、当該登記記録中の所有権、地上権その他の権利が敷地権である旨の登記をしなければならない。

オ. 建物の専有部分の全部を所有する者の敷地利用権が、その者が単独で有する所有権その他の権利である場合にも、専有部分と敷地利用権との分離処分の禁止に関する規定が準用される。

答え：

正しいものは、ア・エ・オの3つである。

解説：

敷地権は、区分建物の表示に関する登記の中でも定義の正確さが問われやすい論点である。「どの法律のどの規定を引いて定義されているか」を条文の文言どおりに押さえておきたい。

アは正しい。不動産登記法44条1項9号は、建物又は附属建物が区分建物である場合において、当該区分建物について「区分所有法第二条第六項に規定する敷地利用権（登記されたものに限る。）であって、区分所有法第二十二条第一項本文（同条第三項において準用する場合を含む。）の規定により区分所有者の有する専有部分と分離して処分することができないもの」を「敷地権」と定義し、これを建物の表示に関する登記の登記事項としている。「登記された敷地利用権であること」と「分離処分できないものであること」の二つの要素で構成されている点が急所である。

イは誤りである。建物の区分所有等に関する法律2条6項は、敷地利用権を「専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利」と定義しており、権利の種類を所有権や地上権に限定していない。また、不動産登記法46条も敷地権である旨の登記の対象を「所有権、地上権その他の権利」と定めている。土地の賃借権であっても、登記されたものであって専有部分と分離して処分することができないものは、敷地権となる。

ウは誤りである。建物の区分所有等に関する法律22条1項本文は、敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができないと定めるが、同項ただし書は「規約に別段の定めがあるときは、この限りでない」とする。規約により分離処分を可能とする定めを置くことはできるのであって、「規約をもってしてもできない」とする点が誤りである。この場合、当該敷地利用権は不動産登記法44条1項9号の「分離して処分することができないもの」に当たらず、敷地権とはならない。

エは正しい。不動産登記法46条は「登記官は、表示に関する登記のうち、区分建物に関する敷地権について表題部に最初に登記をするときは、当該敷地権の目的である土地の登記記録について、職権で、当該登記記録中の所有権、地上権その他の権利が敷地権である旨の登記をしなければならない」と定める。敷地権である旨の登記は、区分建物の表題部ではなく敷地権の目的である土地の登記記録にされること、申請ではなく登記官の職権によることの二点を正確に押さえておく必要がある。

オは正しい。建物の区分所有等に関する法律22条3項は、同条1項・2項の規定を「建物の専有部分の全部を所有する者の敷地利用権が単独で有する所有権その他の権利である場合」に準用すると定める。分譲前の一棟の建物と敷地を一人の者が所有するような場合にも分離処分の禁止が及ぶことにより、敷地権付き区分建物としての登記の枠組みが維持される。

問題：

土地家屋調査士会に関する次のアからオまでの記述のうち、正しいものはいくつあるか。

ア. 調査士は、その事務所の所在地を管轄する法務局又は地方法務局の管轄区域ごとに、会則を定めて、一個の調査士会を設立しなければならず、調査士会は、法人とされる。

イ. 調査士会の会則を定め、又はこれを変更するには、その事項のいかんを問わず、法務大臣の認可を受けなければならない。

ウ. 調査士の登録の申請又は変更の登録の申請をする者は、その申請と同時に、申請を経由すべき調査士会に入会する手続をとらなければならず、入会の手続をとった者は、当該登録又は変更の登録の時に、当該調査士会の会員となる。

エ. 調査士会は、所属の会員の業務に関する紛議につき、当該会員の請求があった場合に限り、調停をすることができる。

オ. 調査士会は、所属の会員が土地家屋調査士法又は同法に基づく命令に違反するおそれがあると認めるときは、その旨を法務大臣に報告しなければならない。

答え：

正しいものは、ア・ウの2つである。

解説：

調査士会に関する規定は、条文どうしの主体・要件の入れ替えで誤答を誘いやすい領域である。「誰が」「どの段階で」「何をするか（できるか・しなければならないか）」を対で整理しておきたい。

アは正しい。土地家屋調査士法47条1項は「調査士は、その事務所の所在地を管轄する法務局又は地方法務局の管轄区域ごとに、会則を定めて、一個の調査士会を設立しなければならない」と定め、同条3項は「調査士会は、法人とする」と定める。設立の単位が法務局又は地方法務局の管轄区域ごとであり、その区域に一個であることも併せて押さえておく。

イは誤りである。土地家屋調査士法49条1項本文は、調査士会の会則を定め、又はこれを変更するには法務大臣の認可を受けなければならないとするが、同項ただし書は、名称及び事務所の所在地（48条1号）並びに調査士の研修に関する規定から会費に関する規定まで（同条7号から11号まで）に掲げる事項に係る会則の「変更」については認可を要しないと定める。「その事項のいかんを問わず」とする点が誤りである。なお、認可に当たって法務大臣は調査士会連合会の意見を聴かなければならない（49条2項）。

ウは正しい。土地家屋調査士法52条1項は、登録の申請（9条1項）又は変更の登録の申請（13条1項）をする者は、その申請と同時に、申請を経由すべき調査士会に入会する手続をとらなければならないと定め、同条2項は、入会の手続をとった者は当該登録又は変更の登録の時に当該調査士会の会員となると定める。入会の効力発生時期が「登録の時」とされている点まで問われ得る。なお、変更の登録の申請をした調査士は、当該申請に基づく変更の登録の時に、従前所属していた調査士会を退会する（同条3項）。

エは誤りである。土地家屋調査士法54条は「調査士会は、所属の会員の業務に関する紛議につき、当該会員又は当事者その他関係人の請求により調停をすることができる」と定める。調停の請求をすることができるのは会員に限られず、当事者その他関係人も含まれる。「当該会員の請求があった場合に限り」とする点が誤りである。

オは誤りである。法務大臣に対する報告義務を定める土地家屋調査士法55条は、所属の会員が「この法律又はこの法律に基づく命令に違反すると思料するとき」に報告義務を課すものである。これに対し、「違反するおそれがあると認めるとき」にされるのは56条の注意勧告であり、これは会則の定めるところにより注意を促し又は必要な措置を講ずべきことを勧告することが「できる」とされているにとどまる。「思料する（違反）＝報告義務」と「おそれ＝注意勧告（任意）」の対応関係は入れ替えに惑わされやすいので、直前期に必ず確認しておきたい。

問題：

共有物の使用、管理及び変更に関する次のアからオまでの記述のうち、誤っているものはいくつあるか。

ア. 各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。

イ. 共有物を使用する共有者は、別段の合意がある場合を除き、他の共有者に対し、自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負う。

ウ. 共有物にその形状又は効用の著しい変更を伴わない変更を加えるときであっても、他の共有者全員の同意を得なければならない。

エ. 共有物を現に使用している共有者がある場合には、共有物の管理に関する事項は、当該共有者の同意を得なければ決することができない。

オ. 各共有者は、他の共有者の同意を得ることなく、単独で共有物の保存行為をすることができる。

答え：

誤っているものは、ウ・エの2つである。

解説：

共有物の使用・管理・変更に関する規定は、令和3年法律第24号による改正（令和5年4月1日施行）で大きく整理された。共有地の筆界確認や分筆・合筆の場面で共有者の意思決定の枠組みが前提知識となるため、改正後の条文で正確に押さえておく必要がある。

アは正しい。民法249条1項は「各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる」と定める。持分は割合的なものであるが、使用の対象は共有物の「全部」に及ぶ点が特徴である。

イは正しい。民法249条2項は「共有物を使用する共有者は、別段の合意がある場合を除き、他の共有者に対し、自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負う」と定める。令和3年改正で新設された規定であり、共有者の一人が共有物を独占的に使用している場合の清算のルールを明文化したものである。なお、同条3項により、共有物を使用する共有者は善良な管理者の注意をもって使用する義務を負う。

ウは誤りである。民法251条1項は、共有物に変更を加えるには他の共有者の同意を要すると定めるが、その「変更」からは「その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの」（いわゆる軽微変更）が括弧書きで除かれている。軽微変更は252条1項の管理に関する事項として、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決することができる。全員の同意を要するのは、形状又は効用の著しい変更を伴う変更に限られる。なお、共有者が他の共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないときは、裁判所は、共有者の請求により、当該他の共有者以外の他の共有者の同意を得て共有物に変更を加えることができる旨の裁判をすることができる（同条2項）。

エは誤りである。民法252条1項は、共有物の管理に関する事項は各共有者の持分の価格に従いその過半数で決すると定めた上で、後段において「共有物を使用する共有者があるときも、同様とする」と定める。令和3年改正により、現に共有物を使用する共有者がいる場合でも、その者の同意を要することなく持分の価格の過半数で管理に関する事項を決することができることが明文化された。ただし、その決定が共有者間の決定に基づいて共有物を使用する共有者に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない（同条3項）。原則と例外を分けて押さえておきたい。

オは正しい。民法252条5項は「各共有者は、前各項の規定にかかわらず、保存行為をすることができる」と定める。保存行為は共有物の現状を維持する行為であり、各共有者が単独ですることができる。

問題：

登記所に備え付けられる地図等に関する次のアからオまでの記述のうち、正しいものはいくつあるか。

ア. 登記所には、地図及び建物所在図を備え付けるものとされている。

イ. 地図は、一筆又は二筆以上の土地ごとに作成し、各土地の区画を明確にし、地番を表示するものとされている。

ウ. 建物所在図は、一個又は二個以上の建物ごとに作成し、各建物の位置及び家屋番号を表示するものとされている。

エ. 登記所には、地図が備え付けられるまでの間、これに代えて地図に準ずる図面を備え付けることができ、地図に準ずる図面は、一筆又は二筆以上の土地ごとに土地の位置、形状及び地番を表示するものとされている。

オ. 地図及び建物所在図は、電磁的記録に記録することができるが、地図に準ずる図面は、電磁的記録に記録することができない。

答え：

正しいものは、ア・イ・ウ・エの4つである。

解説：

不動産登記法14条は、いわゆる14条地図の根拠規定であり、地図・建物所在図・地図に準ずる図面の三者について「何を単位に作成し、何を表示するか」を項ごとに書き分けている。地図の写しの交付・閲覧（120条）とは別に、備付けの根拠となる本条自体の文言を正確に押さえておきたい。

アは正しい。不動産登記法14条1項は「登記所には、地図及び建物所在図を備え付けるものとする」と定める。

イは正しい。不動産登記法14条2項は「前項の地図は、一筆又は二筆以上の土地ごとに作成し、各土地の区画を明確にし、地番を表示するものとする」と定める。地図が表示するのは「区画」と「地番」であり、所有者の氏名や地積は本項の表示事項とされていない。

ウは正しい。不動産登記法14条3項は「第一項の建物所在図は、一個又は二個以上の建物ごとに作成し、各建物の位置及び家屋番号を表示するものとする」と定める。土地の地図が「区画・地番」であるのに対し、建物所在図は「位置・家屋番号」である。土地と建物とで表示事項を入れ替えた出題に注意したい。

エは正しい。不動産登記法14条4項は、登記所には地図が備え付けられるまでの間、これに代えて地図に準ずる図面を備え付けることができると定め、同条5項は、地図に準ずる図面は一筆又は二筆以上の土地ごとに土地の位置、形状及び地番を表示するものとすると定める。地図が「各土地の区画を明確にし」とされているのに対し、地図に準ずる図面は「位置、形状」の表示にとどまる点が両者の精度の違いを反映している。

オは誤りである。不動産登記法14条6項は「第一項の地図及び建物所在図並びに第四項の地図に準ずる図面は、電磁的記録に記録することができる」と定める。電磁的記録への記録は地図に準ずる図面についても認められており、これを除外する点が誤りである。

問題：

測量法の「基本測量及び公共測量以外の測量」等に関する次のアからオまでの記述のうち、正しいものはいくつあるか。

ア. 測量法において「基本測量及び公共測量以外の測量」とは、基本測量又は公共測量の測量成果を使用して実施する基本測量及び公共測量以外の測量をいい、建物に関する測量その他の局地的測量又は小縮尺図の調製その他の高度の精度を必要としない測量で政令で定めるものは除かれる。

イ. 測量法において「測量計画機関」とは、公共測量又は基本測量及び公共測量以外の測量を計画する者をいい、測量計画機関が自ら計画を実施する場合には、測量作業機関となることができる。

ウ. 基本測量及び公共測量以外の測量を実施しようとする者は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより、その旨を国土地理院の長に届け出なければならない。

エ. 国土交通大臣は、届出のあった基本測量及び公共測量以外の測量について、測量の正確さを確保するため必要があると認めるときは、届出をした者に対し必要な勧告をすることができるが、勧告に当たっては、当該測量の実施を妨げることとならないよう勧告の内容について特に配慮しなければならない。

オ. 届出のあった測量のうち国土交通大臣が公共性を有すると認めて指定するものについて、国土地理院の長が測量成果又は測量記録の写しの提出を求めるときは、その写しの作成に要する費用は、当該測量の実施者の負担となる。

答え：

正しいものは、ア・イ・エの3つである。

解説：

基本測量（4条）と公共測量（5条）の定義に比べ、その次に置かれた「基本測量及び公共測量以外の測量」（6条）と、これに対する届出・勧告・成果提出の仕組み（46条・47条）は学習が手薄になりがちなところである。定義規定と手続規定をセットで押さえておきたい。

アは正しい。測量法6条は「この法律において『基本測量及び公共測量以外の測量』とは、基本測量又は公共測量の測量成果を使用して実施する基本測量及び公共測量以外の測量（建物に関する測量その他の局地的測量又は小縮尺図の調製その他の高度の精度を必要としない測量で政令で定めるものを除く。）をいう」と定める。基本測量・公共測量の測量成果を「使用して」実施するものであることが要件であり、建物に関する測量などの局地的測量等は政令で除外されている。

イは正しい。測量法7条は「この法律において『測量計画機関』とは、前二条に規定する測量を計画する者をいう。測量計画機関が、自ら計画を実施する場合には、測量作業機関となることができる」と定める。「前二条」とは5条（公共測量）及び6条（基本測量及び公共測量以外の測量）であり、公共測量又は基本測量及び公共測量以外の測量を計画する者が測量計画機関である。なお、測量法8条により、「測量作業機関」とは測量計画機関の指示又は委託を受けて測量作業を実施する者をいう。

ウは誤りである。測量法46条1項は「基本測量及び公共測量以外の測量を実施しようとする者は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより、その旨を国土交通大臣に届け出なければならない」と定める。届出先は国土交通大臣であって、国土地理院の長ではない。本問の範囲でも、届出の相手方及び勧告の主体は国土交通大臣（46条1項・2項）であるのに対し、公共性を有すると認めて指定された測量について測量成果又は測量記録の閲覧・写しの提出を求めるのは国土地理院の長（47条1項）とされている。主体は条文ごとに書き分けられているので、一つひとつ確認する癖をつけておきたい。

エは正しい。測量法46条2項は、国土交通大臣は届出があった場合において測量の正確さを確保するため必要があると認めるときは、届出をした者に対しその届出に係る測量の実施について必要な勧告をすることができると定め、同条3項は、勧告をするに当たっては当該測量の実施を妨げることとならないよう勧告の内容について特に配慮しなければならないと定める。勧告の権限とその行使に対する配慮義務がセットで規定されている。

オは誤りである。測量法47条1項は、届出のあった測量で国土交通大臣が公共性を有すると認めて指定するものについて、国土地理院の長は当該測量の実施者に対して測量成果若しくは測量記録の閲覧又はこれらの写しの提出を求めることができると定めた上で、写しの提出を求めるときは「その写しの作成に要する費用は、国の負担とする」と定める。実施者の負担とする点が誤りである。なお、同条2項により、測量の実施者は正当な理由があるときは閲覧又は写しの提出を拒むことができる。

出題分野の振り分け

問 分野 主な論点 根拠条文
第1問 不動産登記法（表示に関する登記） 敷地権の定義（登記された敷地利用権・分離処分禁止）、敷地権となり得る権利の種類（賃借権を含む）、規約による分離処分の許容、敷地権である旨の登記が土地の登記記録への職権登記であること、単独所有者への分離処分禁止の準用 不動産登記法44条1項9号、46条、建物の区分所有等に関する法律2条6項、22条1項〜3項
第2問 土地家屋調査士法 調査士会の設立単位と法人格、会則の制定・変更の認可とただし書の例外、登録申請と同時の入会手続・会員となる時期、紛議の調停の請求権者、法務大臣への報告義務（違反と思料）と注意勧告（違反のおそれ）の書き分け 土地家屋調査士法47条1項・3項、48条、49条1項・2項、52条1項〜3項、54条、55条、56条
第3問 民法（共有） 持分に応じた共有物全部の使用、自己の持分を超える使用の対価償還義務、軽微変更が過半数で決せられること、使用共有者がいる場合の管理事項の決定と特別の影響を受ける者の承諾、保存行為の単独行使 民法249条1項〜3項、251条1項、252条1項・3項・5項（令和3年法律第24号）
第4問 不動産登記法（地図関連制度） 地図及び建物所在図の備付け、地図の作成単位と表示事項（区画・地番）、建物所在図の表示事項（位置・家屋番号）、地図に準ずる図面の位置づけと表示事項、電磁的記録への記録 不動産登記法14条1項〜6項
第5問 測量法 基本測量及び公共測量以外の測量の定義と政令による除外、測量計画機関・測量作業機関の定義、実施の届出先（国土交通大臣）、勧告とその内容への配慮義務、公共性指定測量の成果・記録の写しの提出と費用の国庫負担 測量法6条、7条、8条、46条1項〜3項、47条1項・2項