この記事の要点

  • 実家の名義人(親)の意思能力が失われると、本人が売買契約を結ぶことも登記手続きを委任することもできなくなり、実家は「売れない不動産」になる
  • 意思能力を失ったあとに売却するには、家庭裁判所に成年後見人を選任してもらい、居住用不動産の処分については家庭裁判所の許可(民法859条の3)を別途得る必要がある
  • 元気なうちに家族信託を設計しておけば、あらかじめ定めた範囲で受託者が実家を管理・売却でき、売却のたびに家庭裁判所の許可を得る手間がかからない
  • 成年後見も家族信託も、選べるのは本人に意思能力があるうちだけ。判断能力が失われてからでは家族信託は組めない
  • 制度ごとに費用・手続きの流れが異なるため、実家をどうするか迷ったら早めにお近くの司法書士にご相談ください

結論から言うと、親御さんが施設に入所したあと空き家になった実家を売ろうとしても、名義人である親御さん本人の「意思能力」が失われていると、そのままでは売却できません。意思能力とは、自分がしようとしている行為の内容や結果を理解し、判断できる能力のことです。不動産の売買は法律上の契約であり、契約を結ぶには意思能力が前提になります。

なぜ意思能力がないと売却の登記ができないのか

実家を売却するには、大きく分けて2つの行為が必要です。1つは買主との間で売買契約を結ぶこと、もう1つは所有権を買主に移す登記(所有権移転登記)を申請することです。どちらも、名義人本人の意思に基づいて行われなければなりません。

売買契約は、意思能力のない状態で結んでも法律上有効な契約になりません。また登記の申請を司法書士に依頼する場合も、本人から委任状を受け取り、本人の意思を確認したうえで手続きを進めるのが原則です。認知症などで判断能力が大きく低下していると判断される場合、司法書士は本人の意思確認ができないという理由で、委任を受けること自体が難しくなります。

つまり、名義人の意思能力が失われた実家は、家族が「売った方がよい」と考えていても、本人に代わって誰かが正式な手続きを踏まない限り、法律上は動かせない不動産になってしまいます。これが「意思能力の壁」です。

意思能力を失ったあとの備え：成年後見と居住用不動産の処分許可

本人が契約の内容を理解できないほど判断能力が低下してしまった場合、実家を売却する道は成年後見制度によることになります。家庭裁判所に申立てを行い、本人を支援する成年後見人(判断能力の程度によっては保佐人・補助人)を選任してもらいます。選任されると、成年後見人が本人に代わって財産管理や契約に関する行為を行えるようになります。

ここで注意したいのが、実家のように**本人が現に住んでいた、または住む予定だった不動産(居住用不動産)**を処分する場合の特別なルールです。成年後見人が本人の居住用不動産を売却・賃貸・担保設定などによって処分するときは、事前に家庭裁判所の許可を得なければならないと定められています。本人が住まなくなった不動産であっても、住んでいた実績がある建物や敷地はこの許可の対象になり得ます。

この許可を求める趣旨は、住まいという本人の生活基盤に関わる財産処分を、成年後見人の判断だけに委ねず、家庭裁判所という第三者の目でチェックする点にあります。許可を得ずに処分した場合、その行為は無効と解されています(民法859条の3は許可を得なければならないと定めるのみで、違反した場合にどうなるかは条文自体には書かれていませんが、裁判所の手続案内でも「家庭裁判所の許可を得ないで処分をした場合、その処分は無効となります」と説明されています)。許可を得るための申立てには、売却の必要性や妥当性を裏付ける資料(施設入所の状況、売却理由、査定額など)を提出し、家庭裁判所の審理を経る必要があるため、申立てから許可までには一定の期間がかかります。

なお、この成年後見制度そのものが、今後大きく変わることが決まっています。ただし、変わるのはこれからです。いま実際に申立てをする場面では、ここまで説明した現在の制度がそのまま使われます。2026年(令和8年)6月24日に公布された「民法等の一部を改正する法律」(令和8年法律第45号)により、これまでの「後見・保佐・補助」という3つの類型は「補助」に一本化され、本人にとって必要な範囲・必要な期間だけ制度を使えるようになる予定です。施行(実際に効力が生じること)は公布から2年6か月を超えない範囲内で政令によって定められるため、この記事を書いている2026年8月の時点ではまだ施行されていません。ただし、居住用不動産を処分するには家庭裁判所の許可が必要というルールそのものは、改正後も引き続き置かれています。

なお、相続人の中に認知症の方がいて遺産分割協議を進める場面でも、判断能力の程度に応じて同じように成年後見人(または保佐人・補助人)の関与が必要になります。相続人の中に認知症の方がいる──遺産分割は進められる？「成年後見人」が必要になるケースで詳しく整理していますので、あわせてご覧ください。

判断能力が低下する前に将来の後見人をあらかじめ自分で選んでおく「任意後見契約」という制度もあります。任意後見契約とは──元気なうちに「将来の後見人」を自分で選ぶで仕組みを解説していますが、この契約も意思能力があるうちにしか結べません。

元気なうちの備え：家族信託という選択肢

意思能力があるうちに実家の将来を決めておく方法として、家族信託(民事信託)があります。家族信託は、本人(委託者)が元気なうちに、信頼できる家族(受託者)に実家の管理・処分を託す契約です。契約の中であらかじめ「施設入所後に空き家になったら売却してよい」といった範囲を定めておけば、実際に本人の判断能力が低下したあとでも、受託者が定められた範囲内で実家を売却できます。

家族信託の大きな特徴は、成年後見のように売却のたびに家庭裁判所の許可を得る必要がない点です。あらかじめ決めた信託の目的・範囲の中であれば、受託者の判断で手続きを進められます。その分、信託契約の内容をどこまで具体的に定めておくかが重要になり、契約時点でどのような場面を想定しておくかの設計が欠かせません。

成年後見と家族信託は、どちらが一律に優れているというものではなく、本人の状況や家族構成、実家をどうしたいかという意向によって向き不向きがあります。ただし共通しているのは、どちらの制度も本人に意思能力があるうちにしか選べないという点です。契約の内容を理解できないほど判断能力が低下してからでは、家族信託の契約を新たに結ぶことも、任意後見契約を結ぶこともできません。

まとめ

親御さんが施設に入所し実家が空き家になったとき、本人の意思能力が失われていると、そのままでは売買契約も登記の委任もできず、実家は「売れない不動産」になってしまいます。すでに判断能力が低下している場合は、成年後見人を選任してもらい、居住用不動産の処分については家庭裁判所の許可(民法859条の3)を得る必要があります。一方、元気なうちに家族信託を設計しておけば、家庭裁判所の許可を都度得ることなく、あらかじめ定めた範囲で実家の売却を進められます。実家の今後をどうするか迷ったら、判断能力があるうちに早めにお近くの司法書士にご相談ください。

よくある質問

Q. 成年後見や家族信託の手続きには、どのくらい費用がかかりますか？ 成年後見の申立てには家庭裁判所へ納める手数料や鑑定費用などがかかるほか、成年後見人が専門職の場合は継続的な報酬が発生します。家族信託は契約書の作成や不動産の信託登記にかかる費用が中心です。どちらも制度や関わる専門職によって金額が変わるため、具体的な見積もりはお近くの司法書士にご確認ください。

Q. 実家を空き家のまま放置するとどうなりますか？ 空き家のまま放置すると、老朽化による倒壊や不法侵入のリスクが高まるほか、固定資産税など維持費だけがかかり続けます。市区町村から適切な管理を求められる場合もあります。売却するかどうかにかかわらず、実家の管理方針を早めに決めておくことが望ましいといえます。

Q. 家族だけで手続きを進めることはできますか？ 成年後見の申立てや居住用不動産処分の許可申立ては家族自身で行うことも制度上は可能ですが、必要書類の準備や家庭裁判所とのやり取りが煩雑になりがちです。家族信託も契約内容の設計や登記手続きに専門知識が必要です。手続きを確実に進めるためにも、早めにお近くの司法書士にご相談ください。

【さらに深掘り】成年後見と家族信託、実家の売却をめぐる実務上の留意点

ご注意 以下は執筆時点（2026年8月）の法令・通達・実務運用に基づく一般的な解説です。個別事情により判断が分かれる論点を含みます。実務適用は最新情報と個別事情を踏まえ、お近くの司法書士にご相談ください。 ここから先は専門的な内容です。一般の方はここまでの内容で十分です。

居住用不動産該当性の判断基準

家庭裁判所の許可が必要になる「居住用不動産」は、建物だけでなく敷地(借地権を含む)も一体として対象になります。判断のポイントは、申立て時点で本人が現にそこに住んでいるかどうかだけではありません。施設入所前まで本人が生活していた実績のある建物・敷地であれば、入所によって空き家になっていても居住用不動産として扱われ得ますし、将来的に退所して戻る可能性がある場合も同様に扱われ得ます。逆に、本人が一度も住んだことのない投資用物件や、住んでいた実績のない別荘などは、居住用不動産に当たらないと整理されることもあります。この該当性の判断は個別の生活歴を踏まえて行われるため、施設入所の経緯や入所前の居住状況を時系列で整理した資料を用意しておくと、審理がスムーズに進みやすくなります(この点の運用の分かれ目は個別事案によるため、判断に迷う場合は申立て前に家庭裁判所へ確認することをおすすめします)。

処分許可申立ての添付書類・審理の実務的なポイント

処分許可の申立てにあたっては、対象不動産を特定する資料(登記事項証明書、固定資産評価証明書など)に加えて、売却の必要性や妥当性を裏付ける資料(施設入所の状況が分かる資料、売却理由書、不動産業者の査定書、売買契約書案など)を提出するのが一般的な運用です。ここで実務上とくに気をつけたいのが、登記記録上の地番・家屋番号と、申立書に記載する物件目録の表示を完全に一致させておくことです。表示にずれがあると、審理段階での照会や、許可後の登記申請段階での補正につながりかねません。また、許可が下りる前に買主との間で契約を進めてしまうと、想定していた条件で許可が得られなかった場合に契約自体が成り立たなくなるおそれがあるため、契約の締結時期は許可の見通しが立ってからにするなど、申立てから許可、そして登記申請までの順序を事前に整理しておくことが重要です。許可を証する審判書等は、その後の所有権移転登記の添付情報としても必要になりますので、原本の保管方法も含めて準備段階から意識しておくと後々の手続きが円滑になります(添付情報として具体的にどの書面が必要かは登記申請時の運用によって異なり得るため、この部分は未確定として申し送ります)。

家族信託を選ぶ場合の信託登記の実務上の留意点

家族信託を組んで実家を受託者名義にする場合、所有権移転登記(委託者から受託者へ)と信託登記は同時に申請します。この際とくに重要なのが、信託目録に記載する信託の目的・受託者の権限の範囲です。将来受託者が実家を売却する場面を想定するなら、信託目録上で「売却」「処分」を受託者の権限として明記しておく必要があります。信託契約書の中で売却権限を定めていても、信託目録の記載が曖昧だと、実際に売却する段階で買主側の司法書士や決済に関わる金融機関から権限の範囲について確認を求められ、決済の準備に時間がかかることがあります。信託目録は登記事項証明書と合わせて取得できる公開情報であり、取引の相手方が受託者の権限を客観的に確認する手段になりますので、契約設計の段階から「将来どのような場面で売却する可能性があるか」を具体的に想定し、その範囲が信託目録の記載に反映されているかを確認しておくことが実務上の要になります。あわせて、信託の終了時や受託者の交代時には、信託登記の抹消や新たな所有権移転登記が別途必要になる点も、契約設計の段階で見込んでおくとよいでしょう。

令和8年改正法(令和8年法律第45号)による成年後見制度の見直し

本文で触れたとおり、「民法等の一部を改正する法律」(令和8年法律第45号)が2026年(令和8年)6月17日に成立し、同月24日に公布されました。成年後見制度の見直しに関する部分の施行期日は、公布の日から起算して2年6か月を超えない範囲内において政令で定める日とされており、執筆時点(2026年8月)ではまだ政令による施行日を確認できていません(この点は未確定として申し送ります)。

実務への影響として押さえておきたいのは次の3点です。第1に、後見および保佐の制度が廃止され、補助の制度に一元化されます。事理弁識能力を欠く常況にある方についても、法定の重要な財産行為について取消権を及ぼす「特定補助の仕組み」を選択して利用できることとされています。第2に、制度利用の必要がなくなったと家庭裁判所が認めるときは、事理弁識能力が回復していない場合でも制度利用を終了できるようになります。第3に、居住用不動産の処分について家庭裁判所の許可を要するという規律自体は改正後も維持され、法務省が公表している新旧対照条文では、改正後の民法876条の13に新設される形で置かれています(補助人に当該処分についての代理権を付与する審判があった場合に、その補助人が処分をするには家庭裁判所の許可を得なければならない、という建て付けです)。したがって、本記事で説明した「居住用不動産を売るには家庭裁判所の許可がいる」という実務の要点は、改正後も維持される見込みです。もっとも、上記の建て付けからは、許可を得る主体が成年後見人から補助人に変わり根拠条文の番号が移るだけでなく、その前提として当該処分についての代理権を付与する審判を得ておく必要があると読めますので、改正後に実際にどのような手順になるかは、施行に向けて示される運用を確認する必要があります。

すでに後見または保佐を利用している方については、経過措置が設けられています。法務省の概要資料によれば、利用中の制度をそのまま継続したい場合は基本的に現行法の内容で利用を続けることができ(附則2条・3条)、新制度に移りたい場合は改正後の補助の申立てをして、現在の後見・保佐開始の審判を取り消す扱いになります。したがって、施行日が来た瞬間に既存の後見が自動的に補助へ切り替わるわけではありません。この点は相談の場面で誤解が生じやすいところですので、施行日と経過措置をセットで押さえておく必要があります。

なお、家族信託・信託登記に関しては、2026年8月時点で本改正に伴う新たな通達や信託登記の取扱いの変更を一次資料で確認できませんでした(確認できていないという意味であり、変更がないと確定したものではありません)。

参考資料

この記事は、次の資料を参照して内容を確認しています（確認日：2026年8月・いずれも一次情報です）。

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