不動産登記

この記事の要点 セットバックとは、幅4メートル未満の道のうち特定行政庁が指定したものに接する敷地で、道の中心線から2メートルの線を「道路の境界線」とみなす建築基準法の扱いのこと（同法42条2項） 位置指定道路は、私人がつくった道が特定行政庁の位置の指定を受けて建築基準法上の「道路」として扱われるもの（同法42条1項5号） 目の前の道がどの種別かは、市区町村の建築指導課などに道路種別を照会すれば確認できる 建て替えができるかどうかの判断は特定行政庁と建築士の領域。登記の側では、私道持分が相続登記から漏れていないかの確認が要点になる まず取り寄せるのは、登記事項証明書・公図・地積測量図・名寄帳の4点 セットバックとは、幅4メートル未満の道のうち特定行政庁が指定したものについて、その道の中心線から水平距離2メートルの線を「道路の境界線」とみなす、建築基準法の扱いのことです（同法42条2項）。幅が4メートルに足りない道であれば当然にこの扱いになるというものではなく、条文は特定行政庁の指定を要件としています。つまり、登記簿に載っている自分の土地の一部が、建築基準法の世界では道路として扱われる、ということです。 ...

この記事の要点 不動産登記で「作成後3か月以内」の印鑑証明書が求められるのは、売買や贈与、抵当権の抹消のように、不動産の名義人が「渡す側（登記義務者）」として申請する場面などで、その名義人が出す分です（不動産登記令16条3項・18条3項）。 相続登記で遺産分割協議書に添える相続人の印鑑証明書について、不動産登記令は3か月以内という制限を置いていません。 ただし銀行の相続手続や他の窓口では、それぞれの決まりで期限を求められることがあります。登記の話とは別枠です。 「印鑑証明書は3か月以内のものを」——手続きの案内でよく見かける言い方です。ところが相続登記では「何年も前の印鑑証明書でも大丈夫」と言われることがあり、どちらが本当なのか混乱しやすいところです。結論から言えば、どちらも正しく、場面が違います。 ...

この記事の要点 土地の境界がわからなくても、相続登記そのものは申請できる。境界を確定させてからでないと名義が変えられない、という仕組みにはなっていない ただし相続登記には期限がある。取得を知った日から3年以内（不動産登記法第76条の2第1項）、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料（同法第164条第1項） 境界の問題が表に出るのは売るとき。測量や筆界特定は土地家屋調査士、隣地の方との争いは弁護士、名義変更は司法書士と、相談先が分かれる 親から受け継いだ土地について「どこまでが自分の土地なのかはっきりしない」というご相談は珍しくありません。塀の位置と登記簿の面積が合わない、境界を示す杭が見当たらない、そもそも測量図が見つからない——こうした状況は各地で生じています。 ...

この記事の要点 リゾートマンションや別荘は、使わなくても管理費・修繕積立金・固定資産税が毎年かかり続けるため、「もらっても困る不動産」になりやすい それでも相続登記は義務で、取得を知った日から3年以内に申請しないと過料の対象になり得る（不動産登記法第76条の2、第164条第1項） 亡くなった方が管理費を滞納していた場合、その支払義務は原則として相続人に引き継がれる。売買などで部屋を取得した人にも請求できる仕組みがある（建物の区分所有等に関する法律第8条） 「いらない土地を国に引き取ってもらう制度」は土地だけの制度で、建物であるリゾートマンションは対象にならない リゾートマンションや別荘を相続することになったとき、多くの方が最初に直面するのは「使う予定がないのに、費用だけが出ていく」という現実です。結論から言えば、受け取らないという判断（相続放棄）をしない限り、名義を引き継いだ人が、手放すまで費用を負担する立場になります。そして相続登記は義務であり、「使わないから放っておく」という選択は、法律上は用意されていません。 ...

この記事の要点 山林を相続すると、期限の異なる2つの手続きが並行して走ることがある。相続登記は3年以内（不動産登記法第76条の2第1項）、森林法の届出は相続開始の日から90日以内（届出義務の根拠は森林法第10条の7の2第1項、90日という期限を定めているのは同法施行規則第7条第1項） 森林法の届出先は「市町村の長」。ただし対象は地域森林計画の対象となっている民有林に限られ、相続した山林がすべて届出の対象になるわけではない。まず市町村の林務担当窓口で対象かどうかを確認する 届出をせず、または虚偽の届出をすると10万円以下の過料（森林法第213条）。相続登記を怠った場合の10万円以下の過料（不動産登記法第164条第1項）とは別の制度 固定資産税は課税標準額が30万円未満なら課されないのが原則（地方税法第351条）。ただし「税金がかからない」ことと「管理の責任がなくなる」ことは別 手放す方法は国庫帰属・売却・自治体への寄付だが、いずれもハードルがある。特に境界が明らかでない土地は国庫帰属の申請そのものができない（相続土地国庫帰属法第2条第3項第5号） 親から山林を相続した、という相談は珍しくありません。ここで最初に押さえておきたいのは、山林の相続には、宅地の相続にはない別ルートの手続きが加わることがあるという点です。法務局への相続登記とは別に、市町村への届出が必要になる場合があり、しかもその期限は相続登記よりずっと短い90日です。 ...

この記事の要点 農地を相続しても、相続そのものには農地法の許可は不要（別に農業委員会への届出は必要） 許可がいらないのは「相続で取得する」ときだけで、その農地をあとで売る・貸す・転用しようとすると、あらためて農地法の許可が必要になる 農地転用の許可申請書類の作成代行は行政書士の業務、売買の仲介は宅地建物取引業者の業務であり、相続登記を担う司法書士とは役割が分かれる 無許可で転用すると、原状回復命令や罰則の対象になり得る 農地を相続すると、法務局への相続登記に加えて、農業委員会への届出という手続きが控えています。ここで押さえておきたいのは、相続そのものには農地法の許可が不要という点です。ただし、これは「相続で農地を受け取るとき」に限った話であり、届出を済ませたあとにその農地を売る・貸す・転用しようとすると、話は変わってきます。 ...

この記事の要点 受付番号は、法務局が登記の申請を受け付けた順に付ける番号で、1年ごとに振り直される 同じ不動産について複数の権利の登記の申請があったときは、受付番号の順序に従って登記が行われる 申請の前後が明らかでないときは同時に申請されたものとみなされ、同じ受付番号が付けられる 登記事項証明書（登記簿）には「令和〇年〇月〇日受付第〇〇号」という記載が並んでいます。この「第〇〇号」が受付番号です。結論から言えば、受付番号は法務局が申請を受け付けた順に付ける通し番号で、同じ不動産に複数の申請があったときの処理の順番を決める目印になります。 ...

この記事の要点 地目（ちもく）とは、登記簿に記録される「土地の主な用途の区分」のこと。田・畑・宅地・雑種地など23種類ある 地目が「田」「畑」（農地）だと、権利を動かしたり別の用途に変えたりする際に農地法の許可・届出が必要になる場合がある 地目や現況（実際の使われ方）によって固定資産税の評価が変わる仕組みがあるが、税額の計算や有利不利の比較は税理士の領域 地目そのものを変更する登記は土地家屋調査士の業務で、司法書士が扱う相続登記・売買登記（権利部の登記）とは担当が異なる まずは登記簿（登記事項証明書）で自分の土地の地目を確認することが、相続や売買を考えるときの最初の一歩 地目とは何か──登記簿に記録された「土地の用途」 地目とは、登記簿上でその土地が主にどのような用途に使われているかを示す区分です。不動産登記規則第99条では、田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地の23種類に区分すると定められています。 ...

この記事の要点 不動産の売買契約書は印紙税の課税対象文書で、契約金額に応じて税額が段階的に決まる 印紙税は登録免許税・不動産取得税とは別の税金で、契約書という「文書」に対して課される 電子データでやり取りする電子契約は、課税文書に該当しないとされている 不動産の売買契約を結ぶとき、契約書に収入印紙を貼っている場面を見たことがある方は多いと思います。これは「印紙税」という税金で、登録免許税や不動産取得税とは別物です。印紙税は不動産そのものを取得したことにではなく、契約書という「文書」を作成したことに対して課される国税です（印紙税法別表第一）。 ...

この記事の要点 家と敷地の相続登記が済んでいても、進入路の私道持分だけ別地番で漏れていることがよくある 私道持分も相続登記の義務化（令和6年4月〜）の対象で、放置すると過料10万円のリスクもある 名寄帳・公図・購入時の重要事項説明書を確認すれば、たいてい見つけられる 「実家の名義変更は終わったから、もう相続登記は大丈夫」──そう思っていたら、家の前の道路（私道）の持分だけ、亡くなった親の名義のまま何十年も残っていた。こうした見落としは、決して珍しいケースではありません。 ...