この記事の要点
- 農地を相続しても、相続そのものには農地法の許可は不要（別に農業委員会への届出は必要）
- 許可がいらないのは「相続で取得する」ときだけで、その農地をあとで売る・貸す・転用しようとすると、あらためて農地法の許可が必要になる
- 農地転用の許可申請書類の作成代行は行政書士の業務、売買の仲介は宅地建物取引業者の業務であり、相続登記を担う司法書士とは役割が分かれる
- 無許可で転用すると、原状回復命令や罰則の対象になり得る
農地を相続すると、法務局への相続登記に加えて、農業委員会への届出という手続きが控えています。ここで押さえておきたいのは、相続そのものには農地法の許可が不要という点です。ただし、これは「相続で農地を受け取るとき」に限った話であり、届出を済ませたあとにその農地を売る・貸す・転用しようとすると、話は変わってきます。
届出の期限やペナルティといった各論は、農地を相続したら登記だけでは終わらない？農業委員会への届出期限 で整理しています。本記事では、「なぜ相続には許可がいらないのか」という制度の理屈と、届出のあとに待ち受ける「売る・貸す・転用する」ときの壁を中心に解説します。
なぜ「相続」には農地法の許可がいらないのか
農地法では、農地について所有権を移転したり、地上権・賃借権などの権利を設定・移転したりする場合、原則として農業委員会の許可を受けなければならないと定められています（農地法第3条第1項本文）。これは、農地が耕作する人の手に渡るよう調整するための制度です。
ところが、相続によって農地の権利を取得する場面では、この許可は必要ありません。相続は、亡くなった方の権利をそのまま引き継ぐ「包括承継」であって、当事者どうしが契約などの行為によって権利を移す場面とは性質が異なるため、と説明されています。もっとも、農地法の条文に「相続は除く」と正面から書かれているわけではなく、許可がいらないことは次の建てつけから導かれています。農地法は、農地について権利を取得した人に対して、許可を受けて取得した場合などを除き農業委員会への届出を義務づけており（農地法第3条の3）、国が定める処理基準は、この届出の対象になる権利取得の具体例として「相続」を挙げています（農林水産省「農地法関係事務に係る処理基準について」別紙1第5(1)）。つまり、相続の場面は「許可」ではなく「届出」で処理する建てつけになっています。
これに対し、遺産分割によって特定の相続人に農地をまとめる場合は、農地法第3条第1項のただし書の第12号が「遺産の分割」を挙げており、許可が不要になる場合として明文で定められています。同号は「遺産の分割」とだけ定めていて、協議・調停・審判のいずれによるかで区別していません。また、包括遺贈や、相続人に対する特定遺贈で農地を取得する場合も、同項第16号を受けた農地法施行規則第15条第5号に、許可が不要になる場合として挙げられています。ただし、これらの場合に不要なのはあくまで「許可」であって、農業委員会への届出は別途必要です（農地法第3条の3は、届出が要らない場合から第12号・第16号に当たる場合を除いています）。
つまり、「相続で農地を受け取る」という場面に限れば、農地法の許可を気にする必要はありません。もっとも、これはあくまで相続による取得の場面に限った整理であり、この後に説明する売却・賃貸・転用の場面まで許可が不要になるわけではない点に注意が必要です。
先ほど触れた農業委員会への届出の期限や、届出をしなかった場合の過料の定めについては、農地を相続したら登記だけでは終わらない？農業委員会への届出期限 をご覧ください。窓口は農地の所在地の農業委員会です。
届出を終えたあとに立ちはだかる「売る・貸す・転用する」の壁
相続登記と農業委員会への届出を済ませても、そこで手続きが終わるとは限りません。相続した農地を今後どうするかによって、次のような壁が現れます。
農地のまま売る・貸す場合
相続した農地を、農地のまま第三者に売却したり貸したりする場合、今度は通常どおり農地法第3条の許可（原則として農業委員会の許可）が必要になります。相続のときとは異なり、これは当事者の意思で行う「移転」に当たるためです。買主・借主が誰でもよいわけではなく、許可を受けられるかどうかは個別の事情によるため、農業委員会への確認が必要です。
なお、売却先を探したり、契約条件を交渉したりする仲介は宅地建物取引業者の業務です。司法書士が担うのは、売買契約が成立したあとの所有権移転登記の手続きです。
農地を農地以外に転用する場合
農地を宅地や資材置き場などに用途変更（転用）する場合は、また別の許可が必要です。自分で転用するときは農地法第4条、転用する目的で第三者に売却・賃貸するときは農地法第5条に基づき、都道府県知事等（指定市町村の区域内では指定市町村の長）の許可を受けなければなりません。農業振興地域の農用地区域内にある農地など、そもそも許可を受けられない場合もあります。
**この転用許可の申請書類の作成を代理して行うのは行政書士の業務です。**司法書士が相続登記の延長として転用許可の申請手続きを代行することはできません。転用を検討する場合は、行政書士へ相談することになります。
無許可で転用してしまうと、都道府県知事等から原状回復などの是正措置を命じられることがあり（農地法第51条）、違反した場合は罰則（三年以下の拘禁刑又は三百万円以下の罰金）の対象にもなり得ます（農地法第64条）。「相続した農地を、届出だけ済ませて空き地感覚で使ってしまう」ことには、こうしたリスクが伴います。
売却・転用にともなう税金の論点
農地を売却すれば譲渡所得税、転用して評価が変われば固定資産税の負担にも影響が生じます。土地の用途区分（地目）と税務上の評価の関係については、土地の「地目」とは？田・畑・宅地・雑種地で何が変わる？ でも触れています。ただし、具体的な税額の計算や有利不利の判断は税理士の領域であり、この記事では立ち入りません。
「使い道がない農地」という選択肢も
売る・貸す・転用のいずれも難しく、遠方で管理だけが負担になっている農地については、要件を満たせば国に引き取ってもらう制度もあります。詳しくは相続で「いらない土地」が出てきたら──国に引き取ってもらう制度の基本 をご覧ください。
まとめ
農地を相続した場合、相続そのものには農地法の許可は不要ですが、農業委員会への届出は別途必要です。そして、届出を済ませたあとにその農地を売る・貸す・転用しようとすると、あらためて農地法の許可（第3条・第4条・第5条）が必要になります。相続登記は司法書士、転用許可の申請書類作成は行政書士、売買の仲介は宅地建物取引業者、税額の計算は税理士と、場面ごとに専門家の役割が分かれています。相続した農地をどうするか迷ったときは、お近くの司法書士にご相談ください。
よくある質問
Q. 費用はどれくらいかかりますか？ 相続登記には登録免許税（固定資産税評価額をもとに計算）と司法書士報酬がかかります。これとは別に、農地転用の許可申請を行政書士に依頼する場合の費用は事務所ごとに異なるため、個別に確認が必要です。農業委員会への届出自体に手数料はかからないのが一般的です。
Q. 期限を過ぎたり、放置したりするとどうなりますか？ 相続登記は相続の開始および不動産の取得を知った日から3年以内に申請する義務があります。農業委員会への届出は、農地法の条文上は「遅滞なく」とされており（農地法第3条の3）、国が定める処理基準では、この「遅滞なく」を「権利を取得したことを知った時点からおおむね10か月以内の期間」とする旨が示されています（農林水産省「農地法関係事務に係る処理基準について」別紙1第5）。詳しくは農地を相続したら登記だけでは終わらない？農業委員会への届出期限をご覧ください。加えて、無許可で転用した場合は原状回復命令や罰則の対象になり得るため、「相続した農地をどうするか」を決めないまま長期間放置するのはリスクがあります。
Q. 自分でできますか？どこに相談すればいいですか？ 相続登記は自分で申請することも可能ですが、戸籍の収集や書類作成が複雑になりやすく、司法書士に依頼するケースが多くあります。農業委員会への届出は農地の所在地の農業委員会が窓口です。転用を考えている場合は行政書士、売却先を探す場合は宅地建物取引業者、税金の計算は税理士と、目的に応じて相談先が分かれます。まずはお近くの司法書士にご相談ください。
【さらに深掘り】農地法3条・4条・5条はどう使い分けられているか
ご注意 以下は執筆時点（2026年07月）の法令・通達・実務運用に基づく一般的な解説です。個別事情により判断が分かれる論点を含みます。実務適用は最新情報と個別事情を踏まえ、お近くの司法書士にご相談ください。 ここから先は専門的な内容です。一般の方はここまでの内容で十分です。
農地法第3条・第4条・第5条は、いずれも農地の権利移動や転用に関わる許可制度ですが、対象となる場面が異なります。第3条は「農地を農地のまま」権利移動する場合の許可、第4条は「自分の農地を自分で」転用する場合の許可、第5条は「転用する目的で」権利を移転・設定する場合の許可です。
ここで整理しておきたいのは、転用目的で農地を売却するようなケース（たとえば農地を宅地に変える前提で買主に売る場合）では、第3条と第5条の両方の許可が必要になるわけではないという点です。農地法第3条第1項のただし書は「次の各号のいずれかに該当する場合及び第五条第一項本文に規定する場合は、この限りでない」と定めており、第5条第1項本文が適用される場面（転用目的の権利移動）では、第3条の適用が除外される条文構造になっています。つまり、転用目的での売買・賃貸には第5条の許可のみが問題となり、第3条の許可を別途重ねて取る必要はありません。
登記実務の側から補足すると、見落とされやすいのは、登記記録上の「地目」と農地法上の「農地」は必ずしも一致しないという点です。農地法第2条第1項は「農地」を「耕作の目的に供される土地」と定めており、その土地の現況に着目して判断されます。一方、登記記録の地目は、変更があったときに変更の登記を申請してはじめて改まるもので（不動産登記法第37条第1項。変更があった日から1か月以内）、申請がないままだと現況とずれたまま残ります。相続した土地の登記地目が「田」「畑」であっても、逆に「雑種地」「山林」であっても、農地法の適用があるかどうかは登記地目だけでは決まりません。相続した土地に農地が含まれるかどうかの確認は、登記事項証明書だけで済ませず、現況の確認と農業委員会への照会が要る場面です。
もう一点は、相続したあとにその農地を売る・贈与するときの手続きの順序です。登記原因について第三者の許可を要するときは、その許可があったことを証する情報を登記申請に添えなければならないとされています（不動産登記令第7条第1項第5号ハ）。農地の売買・贈与では農地法の許可がこれにあたるため、許可が先、登記が後という順序になります。他方、相続を登記原因とする所有権移転登記では、前述のとおり相続そのものについて農地法の許可が求められていないため、許可があったことを証する情報の提供は求められないものと扱われています。相続登記と、その後の売買・転用の手続きは、別の手続きとして切り分けて考えることになります。
なお、転用の許可を得て土地の現況が農地でなくなった場合には、あらためて地目変更の登記が必要になります。これは「表示に関する登記」と呼ばれる分野で、実務上は土地家屋調査士が扱います。
もっとも、実際にどちらの許可が問題になるか、許可を受けられる見込みがあるかは、対象農地の区域区分（農用地区域内かどうか等）や転用の目的によって大きく変わります。個別の判断は、農地の所在地の農業委員会や、転用許可申請を担う行政書士への確認が必要です。
参考資料
この記事は、次の資料を参照して内容を確認しています（確認日：2026年07月・いずれも一次情報です）。
- 農地法（昭和27年法律第229号）第2条（定義。「農地」＝耕作の目的に供される土地）、第3条（農地又は採草放牧地の権利移動の制限）、第3条の3（農地又は採草放牧地についての権利取得の届出）、第4条（農地の転用の制限）、第5条（農地又は採草放牧地の転用のための権利移動の制限）、第51条（違反転用に対する処分）、第64条（罰則）（e-Gov法令検索）: https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC0000000229
- 農地法施行規則（昭和27年農林省令第79号）第15条第5号（法第3条第1項第16号の農林水産省令で定める場合）（e-Gov法令検索）: https://laws.e-gov.go.jp/law/327M50010000079
- 農林水産省「農地法関係事務に係る処理基準について」（平成12年6月1日付け12構改Ｂ第404号農林水産事務次官依命通知、最終改正：令和7年3月31日付け6経営第3207号・6農振第2990号）別紙1第5（法第3条の3関係。第5(1)＝届出の対象になる権利取得の具体例として「相続」を挙げる旨、第5(2)＝「遅滞なく」とは権利を取得したことを知った時点からおおむね10か月以内の期間とする旨）および別紙1第1(2)（農地等に該当するかはその土地の現況によって判断し、登記簿の地目によって判断してはならない旨）: https://www.maff.go.jp/j/keiei/koukai/nouchi_seido/attach/pdf/nouchi_sandan-227.pdf
- 不動産登記法（平成16年法律第123号）第37条（地目又は地積の変更の登記の申請）、第76条の2第1項（相続等による所有権の移転の登記の申請。3年以内の申請義務）（e-Gov法令検索）: https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000123
- 不動産登記令（平成16年政令第379号）第7条第1項第5号ハ（登記原因についての第三者の許可等を証する情報）（e-Gov法令検索）: https://laws.e-gov.go.jp/law/416CO0000000379