この記事の要点

  • 不動産の名義人（登記名義人）が亡くなったことを、法務局の登記官が職権で登記簿に「符号」で表示できる制度ができた（不動産登記法76条の4・2026年4月1日施行）
  • 符号は、登記簿の名義人の氏名の横に付く「◇」の記号。付くのは個人の名義人だけで、会社などの法人は対象外
  • 符号が付いても、相続人の相続登記の申請義務（相続を知った日などから3年以内）はそのまま残る。符号は相続登記の代わりにはならない
  • 法務局が実際に符号の表示を始める時期は、執筆時点では法務省から案内されていない。いずれにしても申請義務の期限は符号の有無と関係なく進むので、符号が付くのを待たずに、相続登記（または相続人申告登記）を進めるのが基本

結論からお伝えします。2026年4月1日施行の法改正で、不動産の名義人（登記簿に所有者として記録されている人。「登記名義人」といいます）が亡くなったことを、法務局の登記官が自分の判断で（職権で）登記簿に表示できる仕組みが設けられました（不動産登記法76条の4）。表示されるのは「◇」という記号で、名義人の氏名の横に付きます。

ただし、この符号は「この名義人はすでに亡くなっている」ことを示すだけのものです。名義が相続人に移るわけではなく、相続人が負っている相続登記の申請義務もなくなりません。この記事では、符号が付く流れ、登記簿を見た人に何がわかるか、そして相続人として何をすべきかを整理します。

なお、この記事は執筆時点（2026年9月）の制度に基づく一般的な解説です。

1. どんな制度なのか

不動産登記法76条の4は、登記官が、所有権の登記名義人について「権利能力を有しないこととなった」（亡くなった、または失踪宣告を受けた）と認めるべき場合に、職権でその旨を示す符号を表示できると定めています。

対象や表示の方法は法務省令（不動産登記規則）で決められていて、次のようになっています。

  • 対象は個人（自然人）の名義人だけです（不動産登記規則158条の42第1項）。会社などの法人の名義人には符号は付きません
  • 符号は、名義人が死亡した場合のほか、失踪宣告を受けた場合にも表示されます（同条2項）
  • 表示は、所有権の登記に付け加える形の登記（付記登記）で行われ、名義人の氏名とあわせて、権利能力を有しないこととなった旨を示す記号が記録されます（同条3項）

これまでの登記簿では、名義人が亡くなっていても、相続登記がされない限り、登記簿を見ただけでは亡くなったことがわかりませんでした。所有者がわからない土地（所有者不明土地）が増えている問題への対策の一つとして、登記簿から名義人の死亡の事実を確認できるようにするのが、この制度のねらいです。

2. 符号が付くまでの流れ

符号は、相続人や家族が法務局に届け出て付けてもらうものではありません。法務局の側が、公的な情報から名義人の死亡を確認して表示する仕組みです。法務省の通達（令和8年3月27日付け法務省民二第525号）では、法務局が死亡を把握するきっかけとして、主に次の2つの道筋が示されています。

(1) スマート変更登記の過程で把握する場合

2026年4月から、住所や氏名の変更登記が義務になったことにあわせて、法務局が住民基本台帳ネットワークシステム（住基ネット）に照会して、住所などの変更を職権で登記に反映する仕組み（法務省は「スマート変更登記」と呼んでいます）が設けられました。法務省の案内では、法務局は少なくとも2年に1回、住基ネットに照会して住所等の変更の有無を確認するとされています。

この照会の際に名義人が亡くなっていたことがわかった場合、法務局は戸籍の確認などを行ったうえで、その不動産を管轄する法務局に通知し、通知を受けた法務局が符号を表示します（不動産登記規則158条の43、158条の42第2項2号）。

ここで注意したいのは、この道筋に乗るのは、「検索用情報」（氏名のふりがな・生年月日など）が法務局に登録されている名義人で、国内に住所がある人に限られることです（同規則158条の43）。検索用情報の申出については住所変更登記の義務化の記事で解説しています。

(2) 法務局のほかの事務の中で把握する場合

通達では、管轄の法務局が、ほかの事務の中で入手した戸籍などから名義人の死亡を確認した場合にも、符号を表示できるとされています（不動産登記規則158条の42第2項1号）。例として、長期間相続登記がされていない土地の調査や、法務局が行う地図作成の事業のために取得した戸籍から死亡がわかった場合などが挙げられています。

実際の運用開始は「追って案内」

制度そのものは2026年4月1日に施行されましたが、上の通達は、符号の表示に関する事務の運用開始日について「別途通知する」としています。また、法務省のスマート変更登記の案内ページ（令和8年4月30日更新）でも、法務局が住基ネットへの照会などの手続を始める時期は、改めてそのページで案内するとされています。法務局が実際にいつから符号を付け始めるのかは、執筆時点（2026年9月24日に法務省のページを確認）では案内されていませんでした。

3. 登記簿を見た人に何がわかるのか

通達に添付された記録例では、符号が表示されると、登記簿の権利部（甲区＝所有権に関する欄）に、たとえば次のような付記登記が加わります。

  • 登記の目的：「2番登記名義人符号表示」
  • 権利者その他の事項：名義人の氏名に続けて「◇」

登記事項証明書（いわゆる登記簿謄本）は、手数料を納めれば誰でも取得できます（不動産登記法119条1項）。つまり、符号が付くと、その不動産の登記簿を見た人は誰でも、名義人がすでに亡くなっている（または失踪宣告を受けている）ことを知ることができるようになります。

一方で、記録例を見る限り、符号の表示からわかるのは「名義人が権利能力を有しないこととなった」ことと、符号が付けられた日付までです。亡くなった日、相続人が誰か、遺産分割がどうなっているかといった情報は、符号からはわかりません。

また、次の点にも気をつけてください。

  • 条文は「表示することができる」という書き方です。また、上の2で見たとおり、法務局が死亡を把握するきっかけも限られています。名義人が亡くなればすべての不動産に必ず符号が付く、という仕組みにはなっていません
  • 通達では、すでに相続人申告登記がされている場合など、符号の表示をしなくてよい場合も定められています
  • そのため、「符号が付いていない＝名義人は生きている」とは言えません

4. 符号が付いても、相続登記の義務は残る

いちばん大切なのはこの点です。

相続で不動産を取得した相続人は、自分のために相続が始まったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請しなければなりません（不動産登記法76条の2第1項）。正当な理由がないのに申請を怠ると、10万円以下の過料の対象になります（同法164条1項）。

この義務は、条文上「所有権の移転の登記を申請しなければならない」という義務です。これに対して符号の表示は、登記官が職権で所有権の登記に付け加える登記（付記登記）で、名義は亡くなった方のまま変わりません。また、期限内に相続人申告登記をした場合には申請義務を果たしたものとみなす定めがありますが（同法76条の3第2項）、符号の表示を定めた76条の4には、そのような定めは置かれていません。符号が付いたからといって、相続登記をしなくてよくなるわけではないのです。

むしろ、符号が付くと、登記簿を見た第三者（隣地の所有者や、不動産の購入を検討している人など）にも名義人の死亡が伝わります。その不動産について相続登記がまだされていないことも、登記簿から読み取れる状態になります。

なお、2024年4月1日より前に始まった相続で相続登記がまだの不動産も、この義務の対象です。こうした過去の相続については経過措置があり、原則として2027年3月31日までに申請する必要があります（民法等の一部を改正する法律〈令和3年法律第24号〉附則5条6項）。残り期間の進め方は経過措置の期限まであと半年の記事で整理しています。

5. 相続人として今できること

符号の制度が始まっても、相続人がやるべきことは変わりません。

  1. 登記簿で今の名義を確認する：亡くなった方の名義のままになっている不動産がないかを確認します。どこに不動産があるかわからない場合は、所有不動産記録証明制度の利用も考えられます
  2. 相続人を確定し、遺産分割の話し合いを進める：戸籍を集めて相続人を確定し、話し合いがまとまれば相続登記を申請します
  3. 期限内に話し合いがまとまりそうにないときは相続人申告登記を：3年の期限内に相続人申告登記をすれば、申し出た人の申請義務は果たしたものとみなされます。その後に遺産分割で不動産を取得したときは、分割の日から3年以内に相続登記を申請する必要があります（不動産登記法76条の3第4項）

符号が付くのを待つ必要はありませんし、符号が付いたことを知らせる通知が相続人に届く仕組みも、確認した範囲の法令・通達には見当たりませんでした。名義人が亡くなったことがわかっている場合は、符号の有無にかかわらず、早めに手続きを進めることが大切です。

まとめ

2026年4月1日施行の不動産登記法76条の4により、法務局の登記官は、個人の登記名義人が亡くなったこと（または失踪宣告を受けたこと）を確認した場合に、登記簿の氏名の横に「◇」の符号を職権で表示できるようになりました。登記簿は誰でも取得できるため、符号が付けば、名義人が亡くなっていることは第三者にもわかります。

ただし、符号は名義を相続人に移すものではなく、相続登記の申請義務もそのまま残ります。申請義務の期限は符号の有無と関係なく進みますし、法務局が実際に符号の表示を始める時期も執筆時点では案内されていません。符号を待たずに相続登記（または相続人申告登記）を進めてください。手続きの進め方に迷ったときは、お近くの司法書士にご相談ください。

よくある質問

Q. 符号の表示に費用はかかりますか？ 符号の表示は、登記官が職権で行うもので、相続人や家族が申請する手続きではありません。自分から何かを申し込む必要はなく、符号の表示のために登録免許税を納める場面もありません（申請によらず登記官が職権でする登記には、原則として登録免許税が課されません。登録免許税法5条2号、同法施行令2条）。一方、相続登記をする場合には、登録免許税や戸籍などの取得実費がかかり、専門家に依頼する場合は別途報酬がかかります。

Q. 符号が付いたら、相続登記はしなくてもよいのですか？期限や放置のリスクは？ いいえ。符号が付いても名義は亡くなった方のままで、相続登記の申請義務は残ります。期限は、相続が始まったことと不動産を取得したことを知った日から3年以内です（2024年4月1日より前の相続は、原則として2027年3月31日まで）。正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料の対象になります。

Q. 自分で手続きできますか？どこに相談すればよいですか？ 登記簿の確認や戸籍の収集、相続人申告登記はご自身で進めることもできます。相続人が多い、何代も前の名義のままになっている、話し合いがまとまらないといった場合は、手続きが複雑になりがちです。まずはお近くの司法書士にご相談ください。

【さらに深掘り】符号の表示と検索用情報・相続登記申請の関係

ご注意 以下は執筆時点（2026年9月）の法令・通達・実務運用に基づく一般的な解説です。個別事情により判断が分かれる論点を含みます。実務適用は最新情報と個別事情を踏まえ、お近くの司法書士にご相談ください。 ここから先は専門的な内容です。一般の方はここまでの内容で十分です。

ここでは、符号の表示（不動産登記法76条の4）を、検索用情報の申出や職権による住所等変更登記（同法76条の6）、相続登記・相続人申告登記の申請とあわせて整理します。根拠は、不動産登記法・不動産登記規則と、令和8年3月27日付け法務省民二第525号通達（以下「通達」）です。

1. 職権による住所等変更登記と同じ照会の仕組みを使う

通達は、規則158条の43の通知を出す登記所を「代表登記所」と呼んでいます。所有権の登記名義人について最後に検索用情報管理ファイルへ記録をした登記官の登記所のことです。代表登記所が死亡を確認するのは、職権による住所等変更登記の事務の中で、次の2段階を経た場合とされています（通達第2部第1の2）。

  • 検索用情報を使った照会の結果、住基ネットから提供された情報（住民基本台帳法30条の9）で、名義人の死亡または住民票の消除を把握する
  • さらに戸籍・除かれた戸籍の副本の情報を照会して、死亡または失踪宣告を確認する（日本の国籍を有しない名義人は、法務局の戸籍課などを通じて届書等の情報を確認する）

住基ネットの情報だけで符号を付けるのではなく、戸籍側でも確認する流れになっています。

同じ照会の仕組みを使っていても、手続の組み立ては異なります。職権による住所等変更登記は、名義人が個人の場合、本人の申出があるときに限って行われます（不動産登記法76条の6ただし書。通達では、法務局が本人に意思確認の通知を送り、本人が1か月以内に申出をする流れが示されています）。これに対して、76条の4には名義人や相続人の申出を条件とする定めはありません。

一方で、代表登記所からの通知の対象は、検索用情報管理ファイルに記録されている名義人に限られます（規則158条の43）。検索用情報が記録されるのは、次の2つの場合です。

  • 登記の申請とあわせて申し出た場合：所有権の保存・移転などの登記を申請する際、名義人となる人が申請人であり、かつ国内に住所があるときは、申請人は検索用情報を申請情報の内容として申し出るものとされています（規則158条の39第1項）。登記がされると、登記官が職権で検索用情報管理ファイルに記録します（同条5項）
  • 名義人が単独で申し出た場合：国内に住所がある名義人は、登記の申請とは別に検索用情報の記録を申し出ることができます（規則158条の40第1項・17項）

なお、2026年10月5日に施行される不動産登記規則の改正（令和8年法務省令第23号）により、検索用情報に「国籍等」（国籍の属する国または地域）が加わり（改正後の規則158条の38第1項6号・158条の39第1項6号）、上の2つの規定にある「国内に住所がある」という限定はなくなります。令和8年9月4日付け法務省民二第872号通達も、施行後は、名義人となる人が国外に住所を有するときも国籍等を含めた検索用情報を申し出る必要があるとしています。一方、代表登記所から死亡の通知が出る対象を「国内に住所を有するもの」に限る規則158条の43は、この改正では変わっていません。

2. 相続登記の申請が、符号表示のきっかけになる場面

相続登記の申請は、次の2つの点で符号の表示とつながります。

(1) 法定相続分での相続登記の審査で死亡がわかる場合

通達は、管轄の登記所が自らの事務の中で死亡を確認する場面の一つとして、次の場合を挙げています（通達第2部第1の3(3)。規則158条の42第2項1号）。

  • 法定相続分での相続登記等の申請（または嘱託）の審査で、添付された戸籍などから、その登記によって名義人となる人がすでに死亡し、または失踪宣告を受けていることを確認した場合

ただし、同時にされた申請などによって、その人が名義人でなくなるときは除かれています。この文言から、相続人の中にすでに亡くなった人がいる状態で法定相続分の登記を入れると、その人の名義に符号が付く可能性がある一方、その人についての次の登記を同時に申請すれば対象外になる、と読めます。数次相続（相続登記をしないうちに相続人も亡くなり、相続が重なった状態）で登記をどの順序・組み合わせで申請するかによって、登記簿の見え方が変わりうる点は押さえておきたいところです。

(2) 相続登記をした相続人が、検索用情報の対象になる

相続による所有権移転の登記も、規則158条の39第1項の「所有権の移転の登記」に含まれます。新たに名義人となる相続人が申請人で、国内に住所があれば、検索用情報を申し出ることになります（2026年10月5日以降は、国外に住所がある場合も申出の対象になります。上記1のなお書きを参照）。記録された相続人がのちに亡くなったときは、国内に住所がある限り、規則158条の43の通知の対象になりえます。

同項は、名義人となる人が「これらの登記の申請人である場合に限る」としています。たとえば共同相続人の一人が法定相続分の登記を申請する場合、申請人にならない他の相続人は、この規定による申出の対象外と読めます。その相続人が検索用情報を登録するには、規則158条の40の単独申出によることになります。

3. 「符号の表示を要しない場合」の全体像

通達は、代表登記所からの通知があった場合や、管轄の登記所が自らの事務の中で死亡を確認した場合でも、次のときは符号の表示を要しないとしています（通達第2部第2の2）。

  1. 符号がすでに表示されているとき
  2. 代表登記所からの通知に記録された名義人の表示が、登記記録と合致しないとき
  3. 相続人申告登記（不動産登記法76条の3第3項の登記）がされているとき
  4. 所有者不明土地法44条1項の付記の登記（長期相続登記等未了土地である旨の付記の登記）がされているとき
  5. 後順位で相続財産の分離の登記（仮登記を含む）がされているとき
  6. 相続人不存在を原因とする、相続財産法人への氏名の変更の登記がされているとき
  7. 所有権の一部の遺贈を原因とする、所有権の一部移転の登記がされているとき

通達は理由を示していません。ただ、3〜7はいずれも、名義人について相続が開始したことや死亡後の処理が、すでに登記記録に表れている登記です。たとえば相続人申告登記では、申出があった旨と、申出をした人の氏名・住所が所有権の登記に付記されます（不動産登記法76条の3第3項）。そのため、重ねて符号を付ける必要がない場合を整理したものと推測されます。

なお、2の「表示が合致しないとき」に、その後どう処理するかは、通達には定められていません。

4. 符号が付いた登記記録で相続登記を申請するとき

変わらないこと

  • 符号の表示は、所有権の登記に付け加える付記登記です（規則158条の42第3項）。所有権の登記名義人は被相続人のまま残ります
  • 相続登記の添付情報は、「相続……を証する市町村長、登記官その他の公務員が職務上作成した情報」（戸籍など）とされています（不動産登記令別表22の項）。符号が表示されていることで、この添付情報を省略したり、ほかのもので代えたりできるとする定めは、確認した法令・通達には見当たりませんでした

登記記録の読み方として押さえておく点（通達の別紙の記録例から）

  • 符号の付記は、受付年月日・受付番号の欄が「余白」で、権利者その他の事項の欄に「氏名 ◇」と付記の日付が記録されます
  • 符号を表示しても、それまで記録されている名義人の氏名や住所を抹消する記号（下線）は記録しないとされています（記録例の注）。氏名・住所の変更の登記とは記録のされ方が異なります
  • 名義人が氏名の変更や住所移転の登記をしている場合は、変更後の氏名に符号が付きます
  • 共有の場合は、共有者ごとに別々の付記として記録されます。同じ人が複数回に分けて持分を取得している場合は、順位番号ごとに符号が付く例が示されています。持分の取得経緯をたどる際は、どの順位番号に符号があるかを確認する必要があります
  • 符号のある土地を分筆すると、分筆後の土地の登記記録にも符号の付記が転写されます。合筆の場合も、合併による所有権登記に符号の付記が記録される例が示されています
  • 符号が表示された所有権の登記を抹消すると、符号の付記もあわせて抹消の記号（下線）が引かれる例が示されています

一方、符号の表示後に相続を原因とする所有権移転の登記や相続人申告登記がされた場合に、符号の付記がどう扱われるか（抹消されるのか、そのまま残るのか）の記録例は、通達には含まれていませんでした。

5. 執筆時点で確認できなかった点

  • 符号の表示に関する事務の運用開始日（通達第2部第3は「別途通知する」としており、執筆時点で法務省からの案内は確認できませんでした）
  • 符号の表示後に相続登記・相続人申告登記がされた場合の符号の扱い
  • 符号が誤って表示された場合や、失踪宣告が取り消された場合の是正の方法（通達に記載はなく、通達に記載がない事項は「別途通知する」とされています）

運用が始まれば、これらの点について追加の通知や記録例が示される可能性があります。実際の申請では、その時点の通知・運用を確認する必要があります。

参考資料

この記事は、次の資料を参照して内容を確認しています（確認日：2026年9月・いずれも一次情報です）。

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