問題：

建物の合体の登記に関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。

ア. 2以上の建物が工事により1個の建物となった場合、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、合体後の建物についての表題登記と合体前の各建物の表題部の登記の抹消とを、一の申請情報で申請しなければならない。

イ. 合体前のいずれかの建物に所有権の登記以外の権利に関する登記があるときは、当該登記は合体後の建物について存続する。

ウ. 合体前の建物の全部が滅失した後に新たに建物が完成した場合は、建物の合体の登記ではなく、滅失の登記と新築による表題登記によることになる。

エ. 合体による登記の申請をすべき者が複数いる場合において、その一部の者が申請をしないときは、登記官は職権で合体の登記をすることができる。

オ. 合体後の建物の床面積は、合体前の各建物の床面積を合算した面積と必ず一致する。

答え： 誤っているものは、オの1つである。

解説： 建物の合体とは、2個以上の建物が増築等の工事により構造上・利用上1個の建物になることをいう。この場合、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、合体の日から1か月以内に、合体後の建物の表題登記と、合体前の各建物についての表題部の登記の抹消とを申請しなければならず(不動産登記法49条1項)、この申請は一の申請情報によってしなければならない(不動産登記令5条1項)(ア=正)。

合体前の建物に所有権の登記以外の権利に関する登記(抵当権等)があるときは、原則としてその登記は合体後の建物についても存続する扱いになる(イ=正、関係権利者の同意等の取り扱いは別途問題となり得る)。

建物の全部が滅失した後に別の建物が新築された場合は、既存建物の同一性が失われているため「合体」ではなく、滅失登記と新築の表題登記によることになる(ウ=正)。

合体後の建物の表題登記も、合体前の建物の表題部の登記の抹消も、いずれも表示に関する登記である。不動産登記法28条は、表示に関する登記について登記官が職権ですることができる旨を定めており、合体の登記をこの職権発動の対象から除外する明文の規定はない。したがって、条文上は、申請をすべき者が申請をしないときでも、登記官は職権で合体の登記をすることができると解される(エ=正)。なお、分筆・合筆や建物の分割・区分・合併のように当事者の意思に基づく創設的な登記は、性質上申請によるべきものとされているが、これは合体の登記が職権になじまないことを意味するものではない。

合体後の建物の床面積は、増改築部分の取り扱いや壁芯・内法の測り方の違いなどにより、必ずしも合体前の各建物の床面積の単純合算と一致するとは限らない(オ=誤り)。

問題：

土地家屋調査士法人に関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。

ア. 土地家屋調査士法人の社員は、全て土地家屋調査士でなければならない。

イ. 土地家屋調査士法人は、社員が1人であっても設立することができる。

ウ. 土地家屋調査士法人の社員は、原則として当該法人の業務を執行する権利を有し、義務を負う。

エ. 土地家屋調査士法人の社員は、自己若しくは第三者のためにその法人の業務の範囲に属する業務を行い、又は他の土地家屋調査士法人の社員となってはならない。

オ. 土地家屋調査士法人は、その名称中に「土地家屋調査士法人」の文字を用いることを要しない。

答え： 誤っているものは、オの1つである。

解説： 土地家屋調査士法人の社員は土地家屋調査士でなければならず(土地家屋調査士法28条1項)(ア=正)、令和元年の法改正(令和2年8月1日施行)により、社員が1人のみの、いわゆる一人法人での設立も認められている(イ=正)。社員は、すべて業務を執行する権利を有し、義務を負うのが原則である(同法35条1項)(ウ=正)。社員には競業避止義務があり、自己若しくは第三者のために法人の業務範囲に属する業務を行うこと、及び他の土地家屋調査士法人の社員となることは禁止されている(同法37条1項)(エ=正)。

土地家屋調査士法人は、その名称中に「土地家屋調査士法人」という文字を使用しなければならないとされており(同法27条)、この文字を用いることを要しないとする点は誤りである(オ=誤り)。

問題：

囲繞地通行権に関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。

ア. 他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。

イ. 通行の場所及び方法は、通行権を有する者のために必要であり、かつ、他の土地のために損害が最も少ないものを選ばなければならない。

ウ. 通行権を有する者は、必要があるときは、通路を開設することができる。

エ. 通行の場所又は方法について、通行権を有する者は、他の土地の損害に対して償金を支払う義務を一切負わない。

オ. 分割によって公道に通じない土地が生じたときは、その土地の所有者は、公道に至るため、他の分割者の所有地のみを通行することができる。

答え： 誤っているものは、エの1つである。

解説： 他の土地に囲まれて公道に通じない土地(袋地)の所有者は、公道に至るためその土地を囲んでいる他の土地(囲繞地)を通行することができる(民法210条、ア=正)。通行の場所・方法は、通行権者のために必要であり、かつ囲繞地のために損害が最も少ないものを選ばなければならず、必要があれば通路を開設することもできる(民法211条1項・2項、イ・ウ=正)。

通行権者は、この通行によって生じる損害に対して償金を支払わなければならないのが原則であり(民法212条)、「一切負わない」とする点は誤りである(エ=誤り)。

土地の分割によって公道に通じない土地が生じたときは、その土地の所有者は、公道に至るため、他の分割者の所有地のみを通行することができ、この場合は償金を支払うことを要しない(民法213条、オ=正)。

問題：

ある土地の一辺(測線AB、長さ20.00m)を基準線とし、この基準線を4等分する各点および両端点から、境界線までの垂直距離(支距)を測定したところ、次のとおりであった。支距法(台形公式)によりこの土地の面積を求めた場合、最も近いものはどれか。

  • 測点0(A点、基準線上0mの地点)：支距 3.00m
  • 測点1(A点から5mの地点)：支距 4.50m
  • 測点2(A点から10mの地点)：支距 5.00m
  • 測点3(A点から15mの地点)：支距 4.00m
  • 測点4(B点、A点から20mの地点)：支距 2.50m

答え： 81.25㎡に最も近いもの

解説： 支距法は、基準線を等間隔に区切り、各分点から境界線までの垂直距離(支距)を測定して、台形公式(または区間数が偶数の場合はシンプソンの公式)により面積を求める方法である。

等間隔dの台形公式による面積の近似式は次のとおりである。

$$S = d \left( \frac{h_0 + h_n}{2} + h_1 + h_2 + \cdots + h_{n-1} \right)$$

本問では d = 5.00m、h₀ = 3.00、h₁ = 4.50、h₂ = 5.00、h₃ = 4.00、h₄ = 2.50 であるから、

$$S = 5.00 \times \left( \frac{3.00 + 2.50}{2} + 4.50 + 5.00 + 4.00 \right) = 5.00 \times (2.75 + 13.50) = 5.00 \times 16.25 = 81.25\text{㎡}$$

よって、面積は81.25㎡に最も近い。

問題：

土地所在図の記載事項に関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。

ア. 土地所在図には、方位を記載しなければならない。

イ. 土地所在図には、縮尺を記載しなければならない。

ウ. 土地所在図には、土地の形状を記載しなければならない。

エ. 土地所在図には、隣接する土地の地番を記載することを要しない。

オ. 土地所在図は、地積測量図と一体のものとして必ず同一の図面上に作成しなければならない。

答え： 誤っているものは、エ・オの2つである。

解説： 土地所在図には、方位、縮尺、土地の形状及び隣地の地番を記録しなければならない(不動産登記規則76条1項)。方位・縮尺・土地の形状は、いずれもこの記録事項に含まれる(ア〜ウ=正)。

隣地の地番も同項の記録事項として明記されており、「記載することを要しない」とする点は誤りである(エ=誤り)。

土地所在図と地積測量図は、記録すべき事項がそれぞれ別に定められた別個の図面であり(地積測量図の記録事項は不動産登記規則77条1項)、必ず同一の図面上に一体で作成しなければならないという規律はない(オ=誤り)。

出題分野の振り分け

問 分野
第1問 不動産登記法(表示に関する登記・建物の合体)
第2問 土地家屋調査士法(調査士法人)
第3問 民法(相隣関係・囲繞地通行権)
第4問 測量計算(支距法による面積計算)
第5問 図面・書式(土地所在図の記載事項)